Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 14 февраля 2018 г. по делу N 33-3042/2018

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе

председательствующего судьи Фроловой Т.Е,

судей Родионовой С.Р. и Хакимова А.Р.

при секретаре Хамитовой Г.Н.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Гумерова Айдара Баяновича к Зиминой Татьяне Александровне, Агзамовой Розалии Хисматулловне о государственной регистрации права собственности на земельный участок, признании права собственности на земельный участок отсутствующим,

по апелляционной жалобе Гумерова А.Б. на решение Уфимского районного суда Республики Башкортостан от 29 ноября 2017 г.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Республики Башкортостан Фроловой Т.Е, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Гумеров А.Б. обратился в суд с иском (с учетом последующих уточнений) к Зиминой Т.А, Агзамовой Р.Х. о государственной регистрации права собственности на земельный участок, признании права собственности на земельный участок отсутствующим.

В обоснование исковых требований указал, что 12 ноября 2015 г. между продавцом Зиминой Т.А. и покупателем Гумеровым А.Б. был заключен предварительный договор купли - продажи земельного участка с кадастровым номером N... предполагающий заключение ими основного договора купли - продажи данного участка не позднее 10 декабря 2015 г.

Цена участка в размере 150 000 руб. истцом, по его утверждению, оплачена, поименованный в Договоре земельный участок ответчицей сформирован.

Также указал, что перед истечением срока предварительного договора он обращался к Зиминой Т.А. с заявлением о заключении основного договора, однако ответчица его требование оставила без внимания, 23 июля 2016 г. продала данный участок Агзамовой Р.Х.

2 августа 2016 г. право собственности Агзамовой Р.Х. на приведенное имущество зарегистрировано в Управлении Росреестра по РБ.

Просил суд принять решение о государственной регистрации его права собственности на земельный участок с кадастровым номером N... признать право собственности Агзамовой Р.Х. на приведенное имущество отсутствующим.

Решением Уфимского районного суда Республики Башкортостан от 29 ноября 2017 г. в удовлетворении данных требований истца было отказано.

В апелляционной жалобе Гумеров А.Б. просит приведенное решение отменить, считает его незаконным, ссылаясь на обстоятельства, аналогичные доводам искового заявления. Также указал, что, вопреки выводам суда, данный иск был Зиминой Т.А. признан, предварительный договор купли - продажи земельного участка с кадастровым номером N... ответчиками не заключался; К.А.В. была введена в заблуждение Зиминой Т.А, умышленно умолчавшей о перераспределении земельных участков.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. В соответствии с частью 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Проверив материалы дела, выслушав представителей Гумерова А.Б, - Хамитова А.Б. и Лапонову Т.Я, поддержавших доводы апелляционной жалобы, представителя Зиминой Т.А. - Юлдыбаеву С.С, представителя Агзамовой Р.Х. - Сайфуитдинова И.К, полагавших решение суда законным и обоснованным, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит, что решение суда подлежит оставлению без изменения по следующим основаниям.

Согласно статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Статьей 185 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.

Как следует из статей 182, 183 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

Сделка, которая совершена с нарушением правил, установленных в абзаце первом настоящего пункта, и на которую представляемый не дал согласия, может быть признана судом недействительной по иску представляемого, если она нарушает его интересы. Нарушение интересов представляемого предполагается, если не доказано иное.

При отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку.

В силу статей 420-421 Гражданского кодекса Российской Федерации, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Как следует из статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон только по поводу заключения будущего договора.

Из системного анализа статей 429 и 550 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что предварительный договор купли-продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписываемого сторонами, содержать условия о цене и предмете договора.

Предварительный договор обусловливает возникновение обязанности заключить основной договор, а не прав и обязанностей в отношении имущества, работ или услуг.

Так, заключая предварительный договор купли-продажи, собственник принимает на себя обязательство по заключению основного договора, которое должно быть исполнено надлежащим образом.

Срок для заключения основного договора относится к категории пресекательных сроков, и за его пределами сторона предварительного договора лишается возможности защиты своего права на заключение основного договора, в том числе путем понуждения к его заключению.

Если до окончания срока, в течение которого стороны должны были заключить основной договор, он не был заключен либо одна из сторон не направила другой предложение о его заключении, то обязательство из предварительного договора прекращается.

Кроме того, закон не исключает заключение предварительного договора, предусматривающего обязательство по заключению в будущем договора об отчуждении имущества, которое еще не принадлежит одной из сторон и только должно поступить в ее собственность.

Пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

По смыслу пункта 3 статьи 157 Гражданского кодекса Российской Федерации, не запрещено заключение сделки под отменительным или отлагательным условием, наступление которого зависит в том числе и от поведения стороны сделки (например, заключение договора поставки под отлагательным условием о предоставлении банковской гарантии, обеспечивающей исполнение обязательств покупателя по оплате товара; заключение договора аренды вновь построенного здания под отлагательным условием о регистрации на него права собственности арендодателя).

Следовательно, по смыслу пункта 3 статьи 157 Гражданского кодекса Российской Федерации не запрещено заключение сделки под отменительным или отлагательным условием, наступление которого зависит, в том числе, и от поведения стороны сделки.

Согласно правовой позиции, изложенной в абзаце четвертом пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (в том числе, если право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, применение данного способа защиты возможно при условии исчерпания иных способов защиты (признание права, виндикация) и установления факта нарушения прав и законных интересов заинтересованного лица.

Таким образом, правом на иск о признании права собственности отсутствующим обладает только владеющий собственник недвижимости, право которого зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

По смыслу статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

Как следует из статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Разрешая спор, суд пришел к верному выводу об отказе в удовлетворении заявленных истцом требований.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда, поскольку они согласуются с материалами дела и соответствуют действующему законодательству.

Так, из материалов дела видно и сторонами не оспаривается, что 31 августа 2015 г. Зиминой Т.А. было зарегистрировано единоличное право собственности на смежные земельные участки с кадастровыми номерами N... и N...

12 ноября 2015 г. между К.А.В, действующей от имени продавца Зиминой Т.А. на основании доверенности N... от 16 сентября 2015 г, и покупателем Гумеровым А.Б. был заключен предварительный договор купли - продажи земельного участка N.., предметом которого являлось заключение в будущем основного договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N... не позднее 10 декабря 2015 г.

Согласно пунктам 1.4, 2.2 предварительного договора стороны договорились, что существенным условием настоящего договора является отлагательное условие, при наступлении которого у сторон возникают права и обязанности по заключению основного договора. Под отлагательным условием стороны понимают: обязательства продавца по регистрации в ЕГРП права собственности на размежеванные земельные участки, образованные путем перераспределения двух смежных исходных земельных участков с кадастровыми номерами N... и N...

При наступлении данного отлагательного условия продавец в течение 10 рабочих дней извещает покупателя о готовности заключить основной договор, а покупатель обязуется прибыть по месту нахождения продавца в течение 10 рабочих дней с момента получения извещения для заключения основного договора. Покупатель обязан иметь при себе документы, необходимые для заключения и государственной регистрации основного договора и перехода права собственности.

Из пункта 1.3 предварительного договора следует, что цена участка составила сумму в размере 150 000 руб. (л.д. 1-9 т.1).

12 ноября 2015 г. вышеуказанная денежная сумма Гумеровым А.Б. в полном объеме (л.д. 10 т.1).

В дальнейшем в результате перераспределения земельных участков с кадастровыми номерами N... и N... был образован земельный участок, поставленный на кадастровый учет дата с присвоением кадастрового номера N... и указанием следующих характеристик: площадь - 1 000 +/-22 кв.м, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для ведения дачного хозяйства, местоположение - установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка; почтовый адрес ориентира - адрес

Срок действия предварительного договора истек, основной договор купли - продажи земельного участка с кадастровым номером N... между Зиминой Т.А. и Гумеровым А.Б. заключен не был.

4 мая 2016 г. данный участок оформлен Зиминой Т.А. в собственность и 23 июля 2016 г. отчужден Агзамовой Р.Х. по договору купли - продажи N б/н за 150 000 руб. (л.д. 101 т.2).

Взаиморасчет сторон Договора оформлен Актом от 23 июля 2016 г. (л.д. 102 т.2).

2 августа 2016 г. право собственности Агзамовой Р.Х. на приведенное имущество зарегистрировано в Управлении Росреестра по РБ (л.д. 212 т.1).

Таким образом, право собственности на данный участок в установленном законом порядке зарегистрировано за ответчицей, основание его возникновения - договор от 23 июля 2016 г. - никем не оспорено и недействительным не признано.

Как правильно указал суд, правом на иск о признании права собственности отсутствующим обладает только владеющий собственник недвижимости, право которого зарегистрировано в ЕГРН, что применительно к Гумерову А.Б. установлено не было.

Соответственно, государственная регистрация данного права за истцом не представляется возможной.

Кроме того, судебная коллегия обращает внимание на то, что при уклонении Зиминой Т.А. от заключения основного договора Гумеров А.Б. вправе был обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а не с требованием о государственной регистрации за ним права собственности на земельный участок с кадастровым номером N...

Таким образом, истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права.

Более того, суд правомерно учел, что срок действия предварительного договора истек 10 декабря 2015 г. и потому вытекающее из него обязательство считается прекращенным. Бесспорных доказательств того, что до окончания данного срока Гумеров А.Б. направлял Зиминой Т.А. предложение о заключении основного договора, суду не представлено и судом не добыто: на представленном истцом уведомлении отсутствует указание на дату его отправления и получения, ответчица факт своевременного получения данного уведомления оспаривает. Доказательств того, что договор был фактически исполнен и земельный участок передан Гумерову А.Б, в материалах дела также не имеется (л.д. 15 т.1).

Более того, анализируя текст выданной Зиминой Т.А. на имя К.А.В. доверенности, суд установил, что ответчица уполномочила К.А.В. осуществить раздел земельного участка с кадастровым номером 02:47:060901:138 на любое количество земельных участков любой площади и зарегистрировать в собственность Зиминой Т.А.; продать за цену и на условиях по своему усмотрению любые образовавшиеся в результате раздела земельные участки по указанному адресу (л.д. 42 т.1).

Таким образом, на основании данной доверенности К.А.В. могла продавать земельные участки, образованные после раздела только земельного участка с кадастровым номером N... Полномочий на распоряжение земельными участками, образованными после раздела земельного участка с кадастровым номером N... у К.А.В. не имелось.

Соответственно, заключая с истцом от имени ответчицы предварительный договор купли - продажи земельного участка с кадастровым номером N.., образованного путем перераспределения земельных участков с кадастровыми номерами N... и N.., К.А.В. действовала за пределами полномочий, указанных в доверенности от 16 сентября 2015 г.

При этом, как правильно указал суд, Зиминой Т.А. предварительный договор от 12 ноября 2015 г. не одобрен, что следует из ее пояснений и фактических действий по последующему отчуждению земельного участка с кадастровым номером N... Агзамовой Р.Х.

Таким образом, с постановленным по делу решением об удовлетворении заявленных истцом требований судебная коллегия соглашается, поскольку оно основано на правильном применении действующего законодательства, объективной оценке фактических обстоятельств дела.

Согласно статье 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Доводы апелляционной жалобы о том, что данный иск был Зиминой Т.А. признан, опровергаются материалами дела, являлись предметом подробного исследования в суде первой инстанции, им была дана надлежащая правовая оценка, с которой судебная коллегия полагает возможным согласиться.

Так, 18 апреля 2016 г, удовлетворяя иск Гумерова А.Б. лишь на основании признания его Зиминой Т.А, суд не выяснил, какие же требования признает ответчица, не разъяснил последствия признания ею иска, что подтверждается протоколом судебного заседания, поданным от имени Зиминой Т.А. заявлением, не выяснил действительное волеизъявление Зиминой Т.А. о признании за Гумеровым А.Б. права собственности на земельный участок. У суда первой инстанции отсутствовали основания расценивать процессуальные действия и письменное заявление ответчика о том, что "иск признает", как признание иска, при котором ответчику разъяснены и понятны последствий такого признания иска. О необоснованности принятого решения свидетельствует также поданная Агзамовой Р.Х. апелляционная жалоба, свидетельствующая о нарушении ее прав признанием ответчиком иска и принятием его судом, а также документы, подтверждающие наличие спора между сторонами.

В связи с указанными обстоятельствами апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 18 сентября 2017 г. решение Уфимского районного суда Республики Башкортостан от 18 апреля 2016 г. было отменено, гражданское дело по иску Гумерова А.Б. к Зиминой Т.А. о регистрации перехода права собственности на земельный участок направлено в Уфимский районный суд Республики Башкортостан на новое рассмотрение (л.д. 23-24, 192-196 т.1).

В ходе нового рассмотрения дела Гумеров А.Б. исковые требования уточнил, указав дополнительного соответчика Агзамову Р.Х. и заявив дополнительное требование о признании ее права собственности на земельный участок с кадастровым номером N... отсутствующим (л.д. 210-211 т.1).

Уточненные исковые требования Гумерова А.Б. никем из ответчиков в установленном порядке не признаны.

Иные доводы апелляционной жалобы не содержат каких-либо обстоятельств, которые опровергали бы выводы судебного решения. Они направлены на иную оценку доказательств и не могут служить основанием к отмене решения суда.

Решение судом постановлено с соблюдением норм материального и процессуального права, значимые для дела обстоятельства судом установлены правильно, доказательства надлежаще оценены судом по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с чем судебная коллегия не находит оснований к его отмене, предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 328-329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Уфимского районного суда Республики Башкортостан от 29 ноября 2017 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу Гумерова А.Б. - без удовлетворения.

Председательствующий: Т.Е. Фролова

Судьи: С.Р. Родионова

А.Р. Хакимов

Справка: судья Г.Ю. Мозжерина