Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 15 февраля 2018 г. по делу N 33-3043/2018

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан в составе

председательствующего судьи Янсона А. С,

судей Калимуллина Р. Я. и Пичуговой О. В,

при секретаре судебного заседания Сабитовой А. А,

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьиПичуговой О. В. гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ответчика общества с ограниченной ответственностью (далее - ООО) "Алтаси" - Поликарповой Екатерины Михайловны на решение Вахитовского районного суда города Казани от 30 октября 2017 года, которым постановлено:

Иск Низамовой Светланы Рафисовны, Лутфуллиной Бибинур Калимулловны, Серова Андрея Владимировича к ООО "Атласи" о расторжении договоров купли-продажи объектов недвижимости, взыскании судебных расходов удовлетворить частично.

Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, заключенный 24 сентября 2014 года между ООО "Атласи" и Низамовой С. Р.

Зарегистрировать право на ? долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером... и ? долю в праве общей долевой собственности на жилой дом, расположенные по адресу: "адрес", - за Низамовой С. Р.

Взыскать с ООО "Атласи" в пользу Низамовой С. Р. судебные расходы на оплату государственной пошлины в размере 300 рублей.

Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, заключенный 24 сентября 2014 года между ООО "Атласи" и Лутфуллиной Б. К.

Зарегистрировать право на 1/8 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером... и 1/8 долю в праве общей долевой собственности на жилой дом, расположенные по адресу: "адрес", - за Лутфуллиной Б. К.

Взыскать с ООО "Атласи" в пользу Лутфуллиной Б. К. судебные расходы на оплату государственной пошлины в размере 300 рублей.

Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, заключенный 24 сентября 2014 года между ООО "Атласи" и Серовым А. В.

Зарегистрировать право на 4/20 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером... и 4/20 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, расположенные по адресу: "адрес", - за Серовым А. В.

Взыскать с ООО "Атласи" в пользу Серова А. В. судебные расходы на оплату государственной пошлины в размере 300 рублей.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя истцов Давлетшина А. Р, возражавшего против удовлетворения жалобы, и представителя ответчика Поликарпову Е. М, поддержавшую жалобу, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Истцы Низамова С. Р, Лутфуллина Б. К, Серов А. В. обратились в суд с иском к ООО "Атласи" о расторжении договоров купли-продажи объектов недвижимости, взыскании судебных расходов.

В обоснование иска указано, что 24 сентября 2014 года между ООО "Атласи" как покупателем и Низамовой С. Р. как продавцом был заключен договор купли-продажи ? доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером... и ? доли в праве общей долевой собственности на жилой "адрес", расположенные по адресу: "адрес".

Стороны пришли к соглашению о внесении ответчиком оплаты по договору в следующем порядке: 300 000 рублей передаются продавцу в качестве задатка в день подписания договора и 2 700 000 рублей должны быть переданы не позднее 31 декабря 2014 года. Задаток в размере 300 000 рублей был передан ответчиком истице Низамовой С. Р. 1 декабря 2014 года был зарегистрирован переход права собственности на принадлежавшие ей доли в праве собственности на земельный участок и жилой дом ответчику, однако до настоящего времени покупатель полную оплату стоимости недвижимого имущества не произвел.

24 сентября 2014 года между ООО "Атласи" как покупателем и Лутфуллиной Б. К. как продавцом был заключен договор купли-продажи 1/8 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером... и 1/8 доли в праве общей долевой собственности на жилой "адрес", расположенные по адресу: "адрес".

Стороны пришли к соглашению о внесении ответчиком оплаты по договору в следующем порядке: 300 000 рублей выплачивается покупателем продавцу в качестве задатка в день подписания договора и 2 200 000 рублей должны быть выплачены не позднее 31 декабря 2014 года. Задаток в размере 300 000 рублей был передан ответчиком истице. 27 ноября 2014 года был зарегистрирован переход права собственности на принадлежавшие ей доли в праве собственности на земельный участок и жилой дом к ответчику, однако до настоящего времени оплата по договору им не произведена.

24 сентября 2014 года между ООО "Атласи" как покупателем и Серовым А. В. как продавцом был заключен договор купли-продажи 4/20 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером... и 4/20 долей в праве общей долевой собственности на жилой "адрес", расположенные по адресу: "адрес".

В соответствии с пунктом 2.2 договора покупатель должен был уплатить продавцу 2 500 000 рублей не позднее 31 декабря 2014 года. 27 ноября 2014 года был зарегистрирован переход права собственности на принадлежавшие истцу доли в праве собственности на земельный участок и жилой дом к ответчику, однако до настоящего времени покупатель оплату не произвел.

Истцы просили расторгнуть заключенные 24 сентября 2014 года между ними и ответчиком договоры купли-продажи долей в праве собственности на земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: "адрес", - прекратить право собственности ответчика на эти объекты и возвратить истцам их доли в праве собственности на жилой дом и земельный участок.

При рассмотрении дела судом первой инстанции представитель истцов Давлетшин А. Р. требования своих доверителей поддержал.

Представитель ответчика Поликарпова Е. М. возражала против удовлетворения иска.

Представитель третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан (далее - Управление Росреестра по РТ) в суд не явился, о времени и месте слушания дела был извещен надлежащим образом.

Суд исковые требования удовлетворил частично и постановилрешение в вышеприведенной формулировке.

В апелляционной жалобе представитель ответчика просит отменить решение суда и принять новое решение об отказе в удовлетворении иска. В жалобе указано, что истцами нарушены условия договора о снятии с регистрационного учета в течение тридцати рабочих дней с момента регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости к ответчику. Покупатель в результате нарушения продавцами условий договора был лишен права пользования приобретенным им имуществом. Апеллянт не соглашается с выводом суда о том, что сумма задатка, внесенная покупателем по договору купли-продажи, не подлежит возврату в случае его расторжения, и ссылается на пункт 6.4.1 договора, которым предусмотрено, что платежи, внесенные покупателем подлежат возврату в течение трех рабочих дней с даты расторжения договора. Апеллянт считает, что истцы избрали ненадлежащий способ защиты права, и указывает, что в случае неоплаты стоимости товара продавцы могут заявить требование о взыскании с покупателя соответствующих сумм и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Представитель ответчика в судебном заседании апелляционной инстанции поддержал жалобу по изложенным в ней доводам.

Представитель истцов возражал против удовлетворения жалобы.

Представитель третьего лица в судебное заседание не явился, направил ходатайство о рассмотрении жалобы в его отсутствие.

Судебная коллегия, выслушав стороны, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, считает, что решение суда подлежит оставлению без изменения по следующим основаниям.

В силу части 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно части 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ:

1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статьей 486 ГК РФ предусмотрено следующее:

1. Покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

2. Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью.

3. Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.

4. Если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора.

Согласно статье 380 ГК РФ:

1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

В соответствии со статьей 381 ГК РФ:

1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

В соответствии с разъяснением, данным в пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ. В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ. В силу статей 1102 и части 1 статьи 1104 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. Имущество, составляющее неосновательное обогащение приобретателя, должно быть возвращено потерпевшему в натуре. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

По делу установлено, что между истцами как продавцами и ответчиком как покупателем 24 сентября 2014 года были заключены договоры купли-продажи принадлежавших истцам долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером... и в праве собственности на жилой дом, расположенные по адресу: "адрес". Согласно актам приема-передачи от 24 сентября 2014 года продавцы передали, а покупатель принял имущество по договорам. Переход прав на доли в праве собственности на земельный участок и жилой дом были зарегистрирован Управлением Росреестра по РТ в установленном порядке 27 ноября и 1 декабря 2014 года соответственно.

В день заключения договора, то есть 24 сентября 2014 года, ответчик выплатил истицам Низамовой С. Р. и Лутфуллиной Б. К. задаток в размере 300 000 рублей каждой. Указанное обстоятельство сторонами не оспаривается, как и тот факт, что до настоящего времени ответчиком оплата по договорам купли-продажи в полном объеме не произведена, денежные средства для этой цели отсутствуют.

Удовлетворяя требования истцов, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что ответчиком допущено существенное нарушение условий договора в части неоплаты товара и на его стороне возникло неосновательное обогащение в результате незаконного сбережения имущества за счет истцов. Указанный вывод суда основан на фактических обстоятельствах дела и положениях гражданского законодательства. Довод ответной стороны о наличии у истцов как у продавцов права при неоплате покупателем стоимости товара требовать взыскания его стоимости и процентов за пользование чужими денежными средствами, основанный на положениях статьи 486 ГК РФ, признается судебной коллегией несостоятельным. Из буквального толкования части 3 статьи 486 ГК РФ не следует, что в случае несвоевременной оплаты покупателем переданного в соответствии с договором купли-продажи товара продавец не имеет права требовать расторжения такого договора на основании пункта 1 части 2 статьи 450 ГК РФ.

Не принимается судебной коллегией ссылка апеллянта на пункт 6.4.1 договоров купли-продажи, заключенных 24 сентября 2014 года между истицами Низамовой С. Р, Лутфуллиной Б. К. и ответчиком, согласно которому платежи, внесенные покупателем в счет оплаты товара, возвращаются продавцом покупателю в течение трех рабочих дней со дня расторжения договора. В пункте 2.2 договоров купли-продажи указано, что ответчиком в счет оплаты товара в день подписания договора вносится задаток в размере 300 000 рублей, который в силу прямого императивного указания закона остается у продавца в том случае, если за неисполнение договора ответственна сторона покупателя. Условие договоров, на которое ссылался ответчик, таким образом, противоречит закону и является ничтожным. Представителем ответчика в ходе судебного разбирательства не оспаривался факт нарушения условия договора об оплате переданного по договору товара. Довод ответчика о том, что оплата не производилась по причине нарушения истцами условия договора о снятии с регистрационного учета из жилого дома, являвшегося предметом сделок, судебной коллегией отклоняется. Переход права собственности на недвижимое имущество от продавцов к покупателю был зарегистрирован в установленном порядке, то есть право собственности на объекты недвижимости, принадлежавшие ранее истцам, у ответчика возникло. Однако в период со дня возникновения права собственности и до момента обращения истцов с иском о расторжении договоров купли-продажи ответчик свои полномочия собственника в отношении жилого дома и земельного участка не реализовал, с требованием об устранении препятствий в пользовании имуществом и снятии с регистрационного учета к истцам не обращался, в настоящее время не заинтересован в приобретенном им имуществе, не имеет денежных средств для его оплаты и согласен на расторжение сделок.

Судебная коллегия считает, что суд первой инстанции, разрешая исковые требования, с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам, выводы суда не противоречат материалам дела, нормы материального права судом применены верно, нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, при рассмотрении дела не допущено, в связи с чем обжалуемое решение подлежит оставлению без изменения.

Руководствуясь статьей 199, пунктом 1 статьи 328, статьей 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Вахитовского районного суда города Казани от 30 октября 2017 года по данному делу оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ответчика ООО "Атласи" Поликарповой Е. М. - без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в шестимесячный срок в кассационном порядке.

Председательствующий:

Судьи: