Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 11 января 2018 г. по делу N 33-356/2018

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан в составе:

председательствующего судьи Шакирьянова Р.В,

судей Гайнуллина Р.Г, Тютчева С.М,

при секретаре судебного заседания Садриевой Э.И,

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Гайнуллина Р.Г. гражданское дело по иску МКУ "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани" (далее по тексту - КЗиО) к Сафину Р.Р. о взыскании задолженности по арендной плате и пени, и по встречному иску Сафина Р.Р. к КЗиО о признании договора аренды земельного участка прекращенным, по апелляционной жалобе представителя КЗиО Трашковой Л.Р. на решение Приволжского районного суда города Казани от 12 октября 2017 г.

Этим решением постановлено:

исковое заявление КЗиО к Сафину Р.Р. о взыскании задолженности по арендной плате и пени удовлетворить частично;

встречный иск Сафина Р.Р. к КЗиО о признании договора аренды земельного участка прекращенным удовлетворить;

признать договор аренды от 13 мая 2015 г. N... прекращенным с 17 ноября 2015 г.;

взыскать с Сафина Р.Р. в пользу КЗиО задолженность по арендной плате в размере 46 354 рубля 42 копейки, пени в размере 36 267 рублей 06 копеек;

взыскать с Сафина Р.Р. в пользу бюджета муниципального образования госпошлину в размере 2 678 рублей 64 копейки;

взыскать с КЗиО в пользу Сафина Р.Р. расходы по оплате услуг представителя в размере 20 000 рублей.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителя КЗиО Кошлевой И.Н. в поддержку доводов апелляционной жалобы, возражения представителя Сафина Р.Р. - Григер Е.С. против доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия

установила:

КЗиО обратился в Приволжский районный суд города Казани с исковыми требованиями к Сафину Р.Р. о взыскании задолженности по арендной плате в размере 1 717 192 рубля и пени в размере 812 484,26 рубля.

В обоснование иска указано, что 13 мая 2015 г. между КЗИО и Сафиным Р.Р. заключен договор аренды N... земельного участка с кадастровым номером... площадью 1 500 кв.м по адресу: "адрес", на срок до 12 мая 2035 г. Согласно пункту 1.5 договора земельному участку установлен вид разрешенного использования - индивидуальный жилой дом. 13 мая 2015 г. земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи. Согласно пункту 3.1 договора арендная плата исчисляется с 1 июня 2015 г. В соответствии с пунктом 3.4 договора арендная плата вносится арендатором ежемесячно равными долями по 1/12 от размера ежегодной арендной платы не позднее 15 числа каждого текущего месяца. В соответствии с пунктом 3.2 договора размер ежегодной арендной платы составляет 1 118 526 рублей. 28 января 2016 г. между истцом и ответчиком подписано соглашение N... о расторжении договора аренды в связи с продажей земельного участка ответчику. Право собственности Сафина Р.Р. на земельный участок с кадастровым номером... зарегистрировано 1 июня 2017 г. Арендатор нарушил условия договора аренды - арендную плату своевременно не вносил. За период с 1 июня 2015 г. по 31 мая 2017 г. образовалась задолженность перед арендодателем в размере 1 717 192 рубля. На основании пункта 3.6 договора ответчику начислена пеня за несвоевременное внесение арендной платы в размере 812 484,26 рубля.

Ответчик Сафин Р.Р. предъявил встречный иск о признании договора аренды земельного участка от 13 мая 2015 г. N... прекращенным с 17 ноября 2015 г.

В обоснование встречного иска указано, что 15 октября 2015 г. зарегистрировано право собственности Сафина Р.Р. на жилой дом, расположенный на арендованном земельном участке. 16 октября 2015 г. Сафин Р.Р. обратился в Администрации Вахитовского и Приволжского районов ИК МО г. Казани с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность в соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации. Данное заявление подлежало рассмотрению в течение одного месяца, то есть до 16 ноября 2015 г. 28 декабря 2015 г. ответчику было направлено уведомление о принятом решении об отказе в предоставлении земельного участка с кадастровым номером... в собственность в связи с тем, что расположенный на земельном участке объект не соответствует требованиям, предъявляемым к индивидуальным жилым домам. Вступившим в законную силу решением Приволжского районного суда г. Казани от 24 октября 2016 г. в удовлетворении исковых требований КЗиО к Сафину Р.Р, ФГБУ ФКП Росреестра по РТ о признании отсутствующим права собственности на объект индивидуального жилищного строительства и его снятии с кадастрового учета отказано. Судом было установлено, что возведённый Сафиным Р.Р. объект является капитальной постройкой - индивидуальным жилым домом. Сафин Р.Р. полагал, что отказ КЗиО в предоставлении ему земельного участка в собственность в установленный законом месячный срок, истекший 16 ноября 2015 г, являлся незаконным.

В судебном заседании суда первой инстанции представитель КЗиО Трашкова Л.Р. исковые требования поддержала, встречный иск не признала.

Сафин Р.Р. и его представитель Григер Е.С. с исковыми требованиями КЗиО не согласились, встречный иск поддержали.

Суд постановилрешение в приведённой выше формулировке.

В апелляционной жалобе представитель КЗиО Трашкова Л.Р. ставит вопрос об отмене решения суда в части отказа в удовлетворении исковых требований КЗиО и в части удовлетворения встречного иска ввиду его незаконности и необоснованности.

При этом в апелляционной жалобе указывается, что оснований для признания договора аренды земельного участка от 13 мая 2015 г. прекращённым у суда первой инстанции не имелось, поскольку с заявлением о расторжении договора Сафин Р.Р. к арендодателю не обращался, соглашение о расторжении договора аренды земельного участка было заключено 27 февраля 2017 г. в связи с заключением в этот день договора купли-продажи участка.

Заявитель жалобы полагает, что арендная плата подлежала уплате арендатором согласно условиям договора аренды. Незаконность действий КЗиО при разрешении заявления Сафина Р.Р. о продаже ему земельного участка на обязательства сторон договора аренды не влияют.

От представителя Сафина Р.Р. - Григер Е.С. поступили возражения на апелляционную жалобу, которую она просила оставить без удовлетворения, решение суда - без изменения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель КЗиО Кошлева И.Н. доводы апелляционной жалобы поддержала.

Представитель Сафина Р.Р. и его Григер Е.С. возражали против доводов апелляционной жалобы.

В соответствии со статьёй 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.

Судебная коллегия, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии со статьёй 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, считает, что решение суда подлежит отмене в части отказа в удовлетворении исковых требований КЗиО и в части удовлетворения встречного иска, поскольку выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела, а решение принято с нарушением норм материального и процессуального права и согласиться с ним нельзя по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Судом первой инстанции установлено и из материалов дела усматривается, что 13 мая 2015 г. между КЗИО и Сафиным Р.Р. заключен договор аренды N... земельного участка с кадастровым номером... площадью 1 500 кв.м по адресу: г "адрес", на срок до 12 мая 2035 г. Земельный участок передан арендатору по акту приёма-передачи от 13 мая 2015 г. Согласно пункту 1.5 договора земельному участку установлен вид разрешённого использования - индивидуальный жилой дом. Согласно пункту 3.1 договора арендная плата исчисляется с 1 июня 2015 г. В соответствии с пунктом 3.4 договора арендная плата вносится арендатором ежемесячно равными долями по 1/12 от размера ежегодной арендной платы не позднее 15 числа каждого текущего месяца. В соответствии с пунктом 3.2 договора размер ежегодной арендной платы составляет 1 118 526 рублей.

15 октября 2015 г. зарегистрировано право собственности Сафина Р.Р. на жилой дом, расположенный на арендованном земельном участке.

16 октября 2015 г. Сафин Р.Р. обратился к главе Администрации Вахитовского и Приволжского районов ИК МО г. Казани с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером... в собственность в соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

28 декабря 2015 г. Сафину Р.Р. было отказано в предоставлении земельного участка в собственность в связи с тем, что расположенный на участке объект не является капитальной постройкой - индивидуальным жилым домом.

Решением Приволжского районного суда г. Казани от 24 октября 2016 г. отказано в удовлетворении исковых требований КЗиО к Сафину Р.Р, ФГБУ ФКП Росреестра по РТ о признании отсутствующим права собственности на объект индивидуального жилищного строительства и его снятии с кадастрового учета. Судом было установлено, что возведённый Сафиным Р.Р. объект является капитальной постройкой - индивидуальным жилым домом. Решение суда вступило в законную силу.

1 декабря 2016 г. Сафин Р.Р. обратился в КЗИО с заявлением о повторном рассмотрении его заявления от 19 октября 2015 г.

27 февраля 2017 г. между истцом и ответчиком подписано соглашение N... о расторжении договора аренды земельного участка от 13 мая 2015 г. N... Согласно пункту 4 соглашения арендатор обязался оплачивать арендную плату за земельный участок до дня государственной регистрации права собственности на него.

В тот же день с Сафиным Р.Р. был заключён договор купли-продажи земельного участка и подписан акт приема-передачи земельного участка покупателю.

Право собственности Сафина Р.Р. на земельный участок с кадастровым номером... зарегистрировано 1 июня 2017 г.

Принимая решение о признании договора аренды прекращённым с 17 ноября 2015 г, суд первой инстанции пришёл к выводу, что Сафин Р.Р. имел право на заключение договора купли-продажи земельного участка в срок до 17 ноября 2015 г, который не был заключён ввиду незаконных действий истца, отказавшего в удовлетворении заявления Сафина Р.Р. о предоставлении земельного участка в собственность в соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации. В этой связи суд первой инстанции взыскал с Сафина Р.Р. арендную плату за период с 1 июня 2015 г. по 15 ноября 2015 г. в размере, установленном договором аренды от 13 мая 2015 г. За период 1 декабря 2015 г. по 1 июня 2017 г. суд взыскал с Сафину Р.Р. арендную плату в соответствии с Постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 9 февраля 1995 г. N 74 "Об арендной плате за землю". Размер пени установлен судом исходя из установленного размера задолженности по арендной плате.

Судебная коллегия с такими выводами суда первой инстанции не соглашается.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство должно исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

В соответствии с пунктом 2 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

Таким образом, по общему правилу, изменение договора допустимо только по воле самих сторон договора и только при обоюдном отсутствии каких-либо возражений.

С требованием о расторжении договора аренды земельного участка от 13 мая 2015 г. Сафин Р.Р. к арендодателю не обращался, соглашение о расторжении этого договора аренды было заключено 27 февраля 2017 г. в связи с заключением в этот день договора купли-продажи арендованного земельного участка.

При таких данных оснований для признания договора аренды земельного участка прекращённым с 17 ноября 2015 г. у суда первой инстанции не имелось.

Согласно пункту 3 статьи 405 Гражданского кодекса Российской Федерации должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (пункт 1 статьи 406 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, должник не может нести ответственность за неисполнение обязательства в случае, если такое неисполнение было вызвано противоправными действиями кредитора.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из приведенных выше норм права следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

Следовательно, арендная плата не подлежит взысканию с арендатора лишь в том случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

Таких доказательств суду представлено не было.

Незаконность действий КЗиО при разрешении заявления Сафина Р.Р. о продаже ему земельного участка в соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации сама по себе на обязательства сторон договора аренды не влияют.

Как усматривается из материалов дела, арендатор нарушил условия договора аренды - арендную плату своевременно и в полном объёме не вносил. Согласно расчёту истца на стороне ответчика образовалась задолженность по арендной плате за период с 1 июня 2015 г. по 31 мая 2017 г. в размере 1 717 192 рубля, на которую начислена пеня в размере 812 484,26 рубля.

Расчёт истца ответчиком не опровергнут. Представленный ответчиком расчёт задолженности по арендной плате судебная коллегия отклоняет по изложенным выше основаниям. Вместе с тем представителем ответчика заявлено о снижении размера неустойки.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Принимая во внимание, что право собственности Сафина Р.Р. на земельный участок было зарегистрировано 1 июня 2017 г, а соглашением о расторжении договора аренды предусмотрено внесение арендной платы до дня государственной регистрации права собственности на земельный участок, судебная коллегия находит обоснованными и подлежащими удовлетворению требования КЗиО о взыскании с него платы за пользование земельным участком в размере, установленном договором аренды от 13 мая 2015 г. за период с 1 июня 2015 г. по 31 мая 2017 г. и пени за соответствующий период.

Решение суда о частичном удовлетворении исковых требований КЗиО судебная коллегия находит незаконным и необоснованным, как и решение об удовлетворении встречного иска Сафина Р.Р.

В соответствии с пунктами 3 и 4 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке является: несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

При таких обстоятельствах постановленное судом первой инстанции решение о частичном удовлетворении исковых требований КЗиО и в части удовлетворения встречного иска подлежит отмене.

Разрешая спор в этой части, судебная коллегия считает необходимым исковые требований УЗиО удовлетворить в полном объёме и взыскать с Сафина Р.Р. задолженность по арендной плате в размере 1 717 192 рубля.

Требования истца о взыскании с ответчика пени в размере 812 484,26 рубля судебная коллегия также находит обоснованными, однако, по мнению судебной коллегии, требуемая истцом пеня явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. С учетом установленных по делу фактических обстоятельств и поведения сторон, исходя из характера обязательства, периода нарушения ответчиком сроков его исполнения, судебная коллегия приходит к выводу о необходимости снижения размера пени на основании положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации до 50 000 рублей.

Поскольку встречный иск Сафина Р.Р. удовлетворению не подлежит, обжалуемое решение суда в части возмещения Сафину Р.Р. судебных расходов также подлежит отмене.

Решение суда в части взыскания с Сафина Р.Р. государственной пошлины подлежит изменению.

На основании статьи 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина, от уплаты которой истец при подаче иска и апелляционной жалобы был освобождён, взыскивается с ответчика в соответствующем размере в связи с отменой решения суда, вынесенного в его пользу, и удовлетворением иска к нему.

Руководствуясь статьями 199, 327, пунктом 2 статьи 328, статьёй 329, пунктами 3, 4 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Приволжского районного суда города Казани от 12 октября 2017 г. по данному делу о частичном удовлетворении исковых требований МКУ "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани", об удовлетворении встречного иска и в части возмещения Сафину Р.Р. судебных расходов отменить, принять новое решение в этой части.

Иск МКУ "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани" к Сафину Р.Р. о взыскании задолженности по арендной плате и пени удовлетворить частично.

Взыскать с Сафина Р.Р. в пользу МКУ "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани" задолженность по арендной плате в размере 1 717 192 рубля и пени в размере 50 000 рублей.

Встречный иск Сафина Р.Р. о признании договора аренды земельного участка от 13 мая 2015 г. N... прекращенным с 17 ноября 2015 г. и требование Сафина Р.Р. о возмещении судебных расходов оставить без удовлетворения.

Решение Приволжского районного суда города Казани от 12 октября 2017 г. по данному делу в части взыскания с Сафина Р.Р. государственной пошлины в бюджет изменить.

Взыскать с Сафина Р.Р. государственную пошлину в размере 22 348,38 рубля в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в шестимесячный срок в кассационном порядке.

Председательствующий

Судьи