Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 22 февраля 2018 г. по делу N 33-3723/2018

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан в составе

председательствующего судьи Габидуллиной А.Г,

судей Абдуллиной Г.А, Шакировой З.И,

при секретаре судебного заседания Горбуновой В.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Абдуллиной Г.А. гражданское дело по апелляционной жалобе представителя Комитета земельных и имущественных отношений ИКМО города Казани Стахеевой К.Ю. на решение Советского районного суда города Казани от 14 декабря 2017 года, которым постановлено:

Комитету земельных и имущественных отношений ИКМО города Казани в иске к Файзуллину А.Ф, ООО "Аирком" о признании договора купли-продажи строения недействительным, сносе самовольной постройки, признании права собственности на строение отсутствующим отказать.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя КЗИО ИКМО города Казани - Стахееву К.Ю. поддержавшую доводы жалобы, представителя Файзуллина А.Ф. - Чернышева А.В, возражавшего против доводов жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Комитет земельных и имущественных отношений ИК МО города Казани (далее по тексту КЗИО ИК МО города Казани) обратился в суд с иском к Файзуллину А.Ф. о признании недействительным договора купли-продажи объекта недвижимости, сносе самовольной постройки, признании права собственности на объект недвижимости отсутствующим.

В обоснование требований указывается, что ответчик на основании договора купли-продажи от 09 октября 2014 года приобрел у ООО "Аирком" здание магазина, назначение нежилое, расположенный по адресу: "адрес", с кадастровым номером.., площадью 83,5 квадратных метров, литера А. Вместе с тем, разрешение на строительство и разрешение на ввод указанного объекта в эксплуатацию ИКМО города Казани не выдавались. Кроме того, согласно технической документации общая площадь здания составляет 182,9 квадратных метров, и включает в себя литеры А, А1, А2, однако правоустанавливающие документы на литеры А1 и А2 у ответчика отсутствуют. Истец считает, что ввиду отсутствия разрешительной документации на строительство объекта права продавца на него возникнуть не могли, в связи с чем договор от 09 октября 2014 года является недействительной сделкой, а строение - самовольным.

Определением Советского районного суда города Казани от 09 ноября 2017 года к участию в деле в качестве соответчика привлечено ООО "Аирком".

В заседании суда первой инстанции представитель КЗИО ИК МО города Казани исковые требования поддержал.

Представитель ответчиков Файзуллина А.Ф, ООО "Аирком" Чернышева А.В. иск не признал.

Суд первой инстанции, отказав в удовлетворении требований, постановилвышеизложенное решение.

В апелляционной жалобе представителем КЗИО ИК МО города Казани ставится вопрос об отмене решения суда по мотиву его незаконности и необоснованности.

При это указывается, что судом первой инстанции не дана надлежащая правовая оценка доводам истца о том, что ответчиком не представлено доказательств законности возведенной постройки, поскольку у ответчика отсутствует какая либо разрешительная документация на спорный объект недвижимости. Более того, ответчиком не представлено правоустанавливающих документов на литер А1 и А2, общая площадь которых составляет 99,4 квадратных метров и которые в свою очередь являются едином объектом строительства с принадлежащей на праве собственности частью здания ответчика. Также выражает несогласие с выводами суда об отсутствии сведений, что ответчик является владельцем и пользователем объекта площадью 182,9 квадратных метров.

Также апеллянт считает, что возведенное здание создает угрозу жизни и здоровью граждан, поскольку возведено без согласования с органами местного самоуправления и разрешительной документации о введении объекта в эксплуатацию.

Судебная коллегия, исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы считает, что решение суда подлежит оставлению без изменения по следующим основаниям.

В силу статьи 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в абзаце втором пункта 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

По смыслу статьи 222 Гражданского кодекса, содержащаяся в ней санкция может быть применена, если доказана вина лица в осуществлении самовольной постройки. Осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из условий, перечисленных в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса.

Необходимость установления вины застройщика подтверждается и положением пункта 3 статьи 76 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому снос зданий, строений, сооружений при самовольном занятии земельных участков или самовольном строительстве осуществляется лицами, виновными в указанных земельных правонарушениях, или за их счет.

Судом первой инстанции установлено, что на основании договора купли-продажи от 09 октября 2014 года Файзуллин А.Ф. приобрел у ООО "Аирком" здание магазина, назначение нежилое, расположенный по адресу: "адрес", с кадастровым номером.., площадью 83,5 квадратных метров. Право собственности Файзуллина А.Ф. на здание зарегистрировано 27 октября 2014 года.

Согласно выписке из ЕГРН по состоянию на 13 ноября 2017 года собственником здания является Файзуллин А.Ф, площадь здания составляет 83,5 квадратных метров.

По результатам муниципального земельного контроля установлено, что земельный участок, на котором располагается спорное здание относится к землям неразграниченной собственности, на кадастровом учете не состоит, права ответчика на земельный участок не зарегистрированы, о чем составлен акт от 11 января 2017 года.

Кроме того, согласно технической документации спорный объект включает в себя литеры А, А1, А2, общая площадь которых составляет 182,9 квадратных метров.

По мнению истца, объект площадью 99,4 квадратных метров (182,9 квадратных метров - 83,5 квадратных метров) используется ответчиком в отсутствие правоустанавливающих документов.

Также судом первой инстанции было установлено, что первоначально право собственности на здание магазина приобретено ООО "Аирком" вследствие заключения, по результатам аукциона, договора купли-продажи от 04 июня 2007 года с КДСПК "Агрофирма "Нокса" в лице конкурсного управляющего кооператива.

В свою очередь, право собственности на здание магазина возникло у агрофирмы на основании решения Президиума Высокогорского районного Совета народных депутатов Республики Татарстан N46 от 22 марта 1994 года и передаточного акта к нему от 24 марта 1994 года.

Предметом договора от 04 июня 2007 года действительно является здание площадью 182,9 квадратных метров

Из решения Арбитражного суда Республики Татарстан от 06 октября 2008 года по делу NА65-11904/2008, вынесенного по иску ООО "Аирком" к ГУП "Константиновское МПП ЖКХ" об освобождении помещения и передаче его по акту следует, что после заключения договора купли-продажи от 04 июня 2007 года, а именно 11 октября 2007 года обществу, взамен ранее выданного свидетельства, выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание магазина площадью 83,5 квадратных метров.

Согласно справке ФГУП "Ростехинвентаризация" от 31 августа 2007 года уменьшение общей площади магазина на 99,4 квадратных метров произошло за счет ранее проведенной регистрации права собственности на часть здания за ПО "Казанский производственный комбинат".

Суд первой инстанции пришел к выводу об отказе в удовлетворении требований исходя из того, что данная постройка, являющаяся нежилой, возведена в 1989 году и в момент ее возведения понятие самовольной постройки распространялись лишь на жилые дома, а последствия в виде сноса самовольной постройки действуют только с 01 января 1995 года.

Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

Понятие "самовольная постройка" распространено на здания, строения, сооружения, не являющиеся индивидуальными жилыми домами, статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, которая применяется с 01 января 1995 года, и к гражданским правоотношениям, возникшим после ее введения в действие (Федеральный закон от 30 ноября 1994 года N52-ФЗ).

Статья 109 Гражданского кодекса РСФСР 1964 года предусматривала снос (безвозмездное изъятие) в качестве самовольных построек только жилых домов (дач), построенных гражданами.

Таким образом, здания, строения и сооружения нежилого назначения, построенные до 01 января 1995 года, в силу закона не могут быть признаны самовольными постройками и снесены на этом основании.

Более того, нельзя признать самовольными постройками здание магазина, возведенное по решению органов власти по действовавшим в тот период правилам. Как следует из материалов дела здание магазина было передано правообладателем государственным предприятием "Совхоз Беркут", которое было преобразовано в агрофирму "Нокса" в связи с Указом Президента Республики Татарстан от 10 мая 1993 года NУП-244 "О порядке преобразования колхозов, совхозов и приватизации других государственных предприятий и организаций агропромышленного комплекса Республики Татарстан".

Также из материалов дела следует, что согласно кадастровому плану на земельный участок от 12 марта 2007 года, земельный участок с кадастровым номером 16:16:120132:0186, площадью 367 квадратных метров, относится к категории земель населенных пунктов, имеет вид разрешенного использования: для размещения магазина, площадь и местоположение границ земельного участка соответствует материалам межевания.

Следовательно, материалами дела подтверждается, что спорное строение является зданием магазина, которое используется по целевому назначению для осуществлении коммерческой деятельности, использование спорного земельного участка под магазин соответствует зонированию территории города Казани и не нарушает градостроительные регламенты.

В пунктах 45 - 46 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N10/22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что иск законного собственника об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению при доказанности того, что действиями ответчика нарушается право собственности или законного владения истца или имеется реальная угроза такого нарушения со стороны ответчика.

При рассмотрении исков об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, путем возведения ответчиком здания, строения, сооружения суд устанавливает факт соблюдения градостроительных и строительных норм и правил при строительстве соответствующего объекта.

Несоблюдение, в том числе незначительное, градостроительных и строительных норм и правил при строительстве может являться основанием для удовлетворения заявленного иска, если при этом нарушается право собственности или законное владение истца.

Таким образом, судебная коллегия считает, что законом возможность сноса самовольной постройки связывается с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки ввиду ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

Снос постройки является крайней мерой гражданско-правовой ответственности и применяется только в случае наличия существенного нарушения прав и охраняемых законом интересов, наличия реальной угрозы жизни и здоровью лица, обратившегося за защитой нарушенного права, и иных лиц.

В данном случае, представителем КЗИО ИК МО города Казани в соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не представлено достаточных и бесспорных доказательств наличия таких обстоятельств.

Доводы представителя КЗИО ИК МО города Казани о том, что спорный объект недвижимости возведен без соответствующих разрешений, не может являться безусловным основанием для сноса самовольного строения, поскольку иных признаков самовольной постройки спорный объект не имеет.

Иные доводы апелляционной жалобы по существу направлены на собственную оценку доказательств по делу и оспаривание обоснованности выводов суда.

Выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и требованиям закона не противоречат, нарушений норм процессуального права судом также не допущено.

При таких обстоятельствах решение суда следует признать законным и обоснованным, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы судебная коллегия не находит.

Руководствуясь статьями 199, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Советского районного суда города Казани от 14 декабря 2017 года по данному делу оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя КЗИО ИКМО города Казани - без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в шестимесячный срок в суд кассационной инстанции.

Председательствующий

Судьи