Решение Московского городского суда от 13 декабря 2017 г. по делу N 3а-1281/2017

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Сибул Ж.А,

при секретаре Кахно М.С,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Ахмадуллиной Л. Р. об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилых помещений, установлении кадастровой стоимости нежилых помещений с кадастровыми номерами 77:06:0005016:5101 и 77:06:0005016:5103 равной их рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Ахмадуллина Л.Р. обратилась с административным иском в Московский городской суд, в котором просила установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 77:06:0005016:5101 площадью 2 178,4 кв.м, расположенного по адресу: ***, по состоянию на 01 января 2016 года равной его рыночной стоимости в размере 96 224 372 руб.; нежилого помещения с кадастровым номером 77:06:0005016:5103 площадью 80,7 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, улица Большая Юшуньская, дом 1А, корпус 4, по состоянию на 01 января 2016 года равной его рыночной стоимости в размере 2 451 000 руб. на основании отчета от 20 июня 2017 года N АРХ-72/17/М, подготовленного ООО "АРХОНТ КОНСАЛТИНГ".

В обоснование заявления ссылалась на то, что является собственником указанныхнежилыхпомещений, несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости объектов их рыночной стоимости затрагивает ее права как плательщика налога на имущество.

В судебном заседании представитель административного истцаЛогвинов А.А. заявленные требованияуточнил. Просил установить кадастровую стоимость помещений в размере, равном их рыночной стоимости, определенной по результатам повторной судебной оценочной экспертизы по состоянию на 01 января 2016 года.

Представитель Правительства Москвы, Департамента городского имущества г. Москвы Руденко М.В. против удовлетворения иска возражала.

ПредставительУправления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, Ахмадуллина Л.Р, будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об отложении слушания дела не просили.

Выслушав объяснения представителя административного истца, Правительства Москвы, Департамента городского имущества г. Москвы, исследовав материалы дела и представленные в них доказательства,суд приходит к следующему выводу.

Судом установлено, что административному истцу на правесобственностипринадлежит нежилое помещение с кадастровым номером 77:06:0005016:5101 площадью 2 178,4 кв.м, расположенное по адресу: г. Москва, улица Большая Юшуньская, дом 1А, корпус 4,в отношении которого утверждена кадастровая стоимость по состоянию на 01 января 2016 года в размере 292 675 010,88 руб, нежилое помещение с кадастровым номером 77:06:0005016:5103 площадью 80,7 кв.м, расположенное по адресу:*** в отношении которого утверждена кадастровая стоимость по состоянию на 01 января 2016 года в размере 12 774 514,64 руб.

Указанное подтверждается выписками из ЕГРН о кадастровой стоимости объектов недвижимости, копиями свидетельств о государственной регистрации права.

Административный истец в силу требований главы 32 Налогового кодекса Российской Федерации, Закона г. Москвы от 19 ноября 2014 года N 51 "О налоге на имущество физических лиц" является плательщикомналога на имущество физических лиц и в отношении спорных объектов недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из их кадастровой стоимости.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названныхнежилыхпомещенийвлияют на права и обязанности административного истцакак плательщика налога.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

В силу статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика, а также экспертное заключение на такой отчет.

Оспаривая кадастровую стоимость нежилыхпомещений, Ахмадуллина Л.Р,представила в судотчет от 20 июня 2017 года N АРХ-72/17/М, подготовленный ООО "АРХОНТ КОНСАЛТИНГ".

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки ( статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении.

В связи с возникшим спором о величине рыночной стоимости спорных объектов недвижимости в целях устранения возникших сомнений по ходатайству представителя административного истца определением Московского городского суда от 28 августа 2017 года по настоящему делу была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО "Московский кадастровый центр".

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы отчет от 20 июня 2017 года N АРХ-72/17/М, подготовленный ООО "АРХОНТ КОНСАЛТИНГ", об оценке рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером 77:06:0005016:5101 площадью 2 178,4 кв.м, расположенного по адресу: ***, и нежилого помещения с кадастровым номером 77:06:0005016:5103 площадью 80,7 кв.м, расположенного по адресу: ***, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки.

Рыночная стоимость нежилого помещенияс кадастровым номером 77:06:0005016:5101 по состоянию на 01 января 2016 года по результатам судебной экспертизы составляет 239 523 000 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером 77:06:0005016:5103 по состоянию на 01 января 2016 года - 8 785 000 руб.

Административный истец с заключением судебной экспертизы не согласилась.

Оспаривая заключение о величине рыночной стоимости объектов, представила суду письменные возражения,указав на то, что в правильности и обоснованности экспертного заключения, составленного экспертом ООО "Московский кадастровый центр" Федотовой А.В, возникли обоснованные сомнения. В судебном заседании представителем Логвиновым А.А. указано на то, что экспертом в качестве аналога N 2 взято отдельно стоящее здание (многоквартирный жилой дом), тогда как объектом оценки являются нежилые помещения. Соответствующие корректировки не приведены.

Кроме того, объект-аналог N1 указан как расположенный на 1-м этаже, не имеющий витринных окон, отдельного входа, хотя в действительности объект представляет собой помещение в 2-х уровнях (1 этаж и цоколь), имеет витринные окна и отдельный вход, что указано в самой экспертизе на стр. 53 (строка 3), при этом далее на стр. 54 указано, что помещения расположены только на одном уровне и расчет корректировки на этаж (стр. 68) приводится с ошибкой, поскольку ведется исходя из ошибочного допущения, что все помещения находятся на первом этаже.

Объект-аналог N2 ошибочно указан как не имеющий витринных окон, отдельного входа, в действительности объект имеет витринные окна и отдельный вход. Но корректировки на эти параметры не введены. При расчете корректировки на этаж на стр. 54 приводятся площади каждого уровня аналога N 2 (строки 11.2-11.8), при этом суммарная площадь данного аналога (строка 12) составляет 700 м, что меньше чем сумма площадей каждого из уровней (356+195+195=746).

Объект-аналог N3 указан как расположенный на 1-м этаже, хотя в действительности объект представляет собой 3-х этажное здание с цоколем, причем информация о нескольких уровнях приводится непосредственно в экспертизе (стр. 53). При этом далее на стр. 68 расчет корректировки на распределение помещений по этажам (уровням) для этого аналога проводится неверно - как если бы все помещения располагались выше первого этажа.

В таблицах 22,23 у объекта-аналога N4 в графе "Функциональное назначение" указано - "Торговое помещение в административном здании". При этом сведения о том, что объект-аналог N4 расположен в административном здании, в предоставленном скриншоте отсутствуют (есть только указание, что это магазин на первом этаже 10-ти этажного дома, адрес которого в скриншоте не указан).

В таблицах 27,28 эксперт вместо того, чтобы вычесть операционные расходы из действительного валового дохода (ДВД), суммирует их с ДВД.

Величина операционных расходов рассчитана неверно, так как определяется не из общей площади объекта, а из его арендопригодной площади, что противоречит принципам оценки.

Представленные административным истцом возражения судом исследованы. Кроме того, судом допрошена эксперт ООО "Московский кадастровый центр" Федотова А.В, составившая заключение судебной экспертизы.

Поскольку по результатам оценки доводов административного истца и допроса эксперта указанные выше сомнения и противоречия, имеющиеся в заключении, не устранены, судом по ходатайству представителя административного истца назначена и проведена повторная судебная экспертиза по определению рыночной стоимости нежилых помещений, производство которой поручено эксперту Осташовой Т.В.

Согласно заключению повторной судебной оценочной экспертизы отчет об оценке от 20 июня 2017 года N АРХ-72/17/М, подготовленный ООО "АРХОНТ КОНСАЛТИНГ", не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки.

С учетом представленных экспертом дополнений р ыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 77:06:0005016:5101 площадью 2 178,4 кв.м, расположенного по адресу: *** по состоянию на 01 января 2016 года составляет 162 333 000 рублей (с учетом НДС),нежилого помещения с кадастровым номером 77:06:0005016:5103 площадью 80,7 кв.м, расположенного по адресу:***- 4 772 000 руб. (с учетом НДС).

Лица, участвующие в деле, выводы эксперта Осташовой Т.В. относительно допущенных оценщиком нарушений требований Федеральных стандартов оценки не оспаривали, напротив, административный истец, согласившись с заключением повторной судебной оценочной экспертизы, уточнил заявленные требования и просил установить кадастровую стоимость нежилых помещений в размере рыночной, определенной не по результатам оценки ООО "АРХОНТ КОНСАЛТИНГ", а по результатам повторной судебной экспертизы.

В соответствии с частью 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта (комиссии экспертов) не является для суда обязательным и оценивается судом по правилам, установленным статьей 84 настоящего Кодекса.

Согласно частям 1-4, 8 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности. Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в своем решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.

Оценив по правилам статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение судебной экспертизы эксперта ООО "Московский кадастровый центр" Федотовой А.В, суд приходит к выводу о том, что указанное заключение не может быть положено в основу решения суда по причине наличия в нем указанных выше нарушений, что повлияло на определение итоговой величины рыночной стоимости нежилых помещений, и в судебном заседании признано экспертом.

Что касается заключения повторной судебной экспертизы эксперта Осташовой Т.В, суд находит, что эксперт ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы; выводы эксперта объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме, на строго научной и практической основе, что исключает сомнения в их правильности и обоснованности.

Суд отмечает, что экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности, эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Анализ экспертного заключения свидетельствует о том, что оно соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", отвечает требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; экспертное заключение эксперта Осташовой Т.В. содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов.

Суд также находит, что экспертное заключение повторной судебной экспертизы полностью соответствует требованиям Федерального закона N 135-ФЗ от 29 июля 1998 года, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности; приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами, итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых помещений сделано экспертом на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного и доходного подходов, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки; суд считает, что приведенные в заключении сведения дают надлежащее представление о рынке недвижимости города Москвы на дату оценки по спорному сегменту и обо всех ценообразующих факторах, влияющих на рыночную стоимость такого рода недвижимости, о местоположении объектов, их количественных и качественных характеристиках; в экспертном заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве и дате ее подготовке, приложены копии необходимых материалов и распечатки; в заключении изложена и подтверждена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объектов оценки; состав и последовательность представленных в заключении материалов и описание процесса оценки позволяет полностью воспроизвести расчет стоимости; итоговый результат получен при согласовании результатов применения подходов и проверен применительно к диапазону рыночной стоимости недвижимости аналогичного сегмента рынка; расчеты произведены в рамках используемых подходов и позволяют объективно определить стоимость объектов оценки по состоянию на 01 января 2016 года; содержание экспертного заключения свидетельствует о том, что итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной.

Правильность заключения повторной экспертизы, отвечающего требованиям процессуального законодательства, административными ответчиками не опровергнута.

Таким образом, ставить указанное экспертное заключение под сомнение у суда оснований не имеется.

Во всяком случае, данных об иной рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность экспертного заключения эксперта Осташовой Т.В, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и распределенному судом между сторонами бремени доказывания обстоятельств, имеющих значение для дела, административными ответчиками не представлено.

Проанализировав экспертное заключение эксперта Осташовой Т.В. в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как надлежащее доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости объектов оценки, которое может быть положено в основу решения.

С учетом изложенного и исходя из вышеприведенных положений Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что кадастровая стоимость нежилых помещений должна быть установлена в размере, определенном в заключении повторной судебной экспертизы (с учетом НДС).

Доводы Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы о законности государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства в городе Москве, результаты которой в части просит пересмотреть административный истец, правового значения для разрешения заявленных требований не имеют, поскольку проверка достоверности установленной в отношении объектов оценки кадастровой стоимости, равно как и законность нормативного правового акта об ее утверждении предметом рассмотрения по настоящему административному делу не являются.

Правила статьи 24. 20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-Ф3, устанавливают, что сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

При таких данных установленная настоящим решением кадастровая стоимость нежилыхпомещений применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2017 года.

При этом датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости следует считать дату обращения в суд - 19 июля 2017 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости.

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимостьнежилого помещения с кадастровым номером 77:06:0005016:5101 площадью 2 178,4 кв.м, расположенного по адресу: *** в размере его рыночной стоимости, равной 162 333 000 руб. и определенной по состоянию на 01 января 2016 года н а период с 1 января 2017 г. и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером77:06:0005016:5101, определенной по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки, в единый государственный реестр недвижимости.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения 77:06:0005016:5103 площадью 80,7 кв.м, расположенного по адресу: ***, в размере его рыночной стоимости, равной 4 772 000 руб. и определенной по состоянию на 01 января 2016 года н а период с 1 января 2017 г. и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером 77:06:0005016:5103, определенной по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки, в единый государственный реестр недвижимости.

Датой обращения с заявлением считать 19 июля 2017 года.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Московского городского суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Судья

Московского городского суда Ж.А. Сибул

Дело N 3А-1281/2017

РЕШЕНИЕ

(резолютивная часть)

Именем Российской Федерации

13 декабря 2017 года г. Москва

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Сибул Ж.А,

при секретаре Кахно М.С,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Ахмадуллиной Лии Рафаэлевны об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилых помещений, установлении кадастровой стоимости нежилых помещений с кадастровыми номерами 77:06:0005016:5101 и 77:06:0005016:5103 равной их рыночной стоимости,

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 77:06:0005016:5101 площадью 2 178,4 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, улица Большая Юшуньская, дом 1А, корпус 4, в размере его рыночной стоимости, равной 162 333 000 руб. и определенной по состоянию на 01 января 2016 года н а период с 1 января 2017 г. и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером 77:06:0005016:5101, определенной по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки, в единый государственный реестр недвижимости.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения 77:06:0005016:5103 площадью 80,7 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, улица Большая Юшуньская, дом 1А, корпус 4, в размере его рыночной стоимости, равной 4 772 000 руб. и определенной по состоянию на 01 января 2016 года н а период с 1 января 2017 г. и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером 77:06:0005016:5103, определенной по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки, в единый государственный реестр недвижимости.

Датой обращения с заявлением считать 19 июля 2017 года.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Московского городского суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Судья

Московского городского суда Ж.А. Сибул