Решение Московского городского суда от 25 декабря 2017 г. по делу N 3а-1656/2017

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Полыги В.А,

при секретаре Давтян М.А,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ОАО МБКК "Коломенское" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания,

УСТАНОВИЛ:

ОАО МБКК "Коломенское" обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером ***.

В административном исковом заявлении общество просит установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером *** в размере, равном его рыночной стоимости, определенной по результатам оценки, проведенной ООО "***", по состоянию на 1 января 2016 года, а именно в размере 1 070 597 000 рублей.

В обоснование заявленных требований административный истец указал на то, что является собственником указанного нежилого здания, кадастровая стоимость которого по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 1 января 2016 года установлена в размере 2 698 483 631 рубля 68 копеек.

Несоответствие внесённой в Единый государственный реестра недвижимости кадастровой стоимости нежилого здания его рыночной стоимости нарушает права административного истца как плательщика налога, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Представители ОАО МБКК "Коломенское" Буянов А.Ю, Егорова А.В. в судебном заседании требование о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания поддержали в полном объеме. Выразили несогласие с выводами, изложенными в заключении судебного эксперта.

Представитель Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы Торгони О.В. в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в приобщенных к материалам дела письменных пояснениях.

Представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве в судебное заседание не явились, об отложении рассмотрения дела не просили.

Выслушав объяснения представителей административного истца, представителя Правительства Москвы и Департамента городского имущества г. Москвы, заслушав пояснения эксперта Карцева П.В, исследовав материалы дела и представленные в них доказательства, суд приходит к следующему выводу.

Судом установлено, что административному истцу на праве собственности принадлежит нежилое здание с кадастровым номером ***, расположенное по адресу: ***, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (т. 1, л.д. 10).

В отношении названного нежилого здания установлена кадастровая стоимость, определенная по состоянию на 1 января 2016 года, в размере 2 698 483 631 рубля 68 копеек (выписка из ЕГРН - т. 1, л.д. 11).

Административный истец в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций" является плательщиком налога на имущество организаций и в отношении спорного объекта недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из его кадастровой стоимости.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названного нежилого здания влияют на права и обязанности ОАО МБКК "Коломенское" как плательщика налога.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Судом также установлено, что истец воспользовался предоставленным статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания и 14 июня 2017 года обратился с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Москве.

6 июля 2017 года решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Москве, административному истцу было отказано в удовлетворении заявления о пересмотре результатов определения вышепоименованной кадастровой стоимости объекта недвижимости (т. 1, л.д. 12-14), в связи с чем ОАО МБКК "Коломенское" обратилось в суд с настоящим административным иском.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

ОАО МБКК "Коломенское" в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания был представлен ранее направлявшийся в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости отчет, подготовленный ООО "***" (т. 1, л.д. 15-81), в котором по состоянию на 1 января 2016 года рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером *** определена в размере 1 070 597 000 рублей.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки ( статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В связи с возникшим спором о величине рыночной стоимости спорного объекта недвижимости судом по ходатайству административного истца была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО "**".

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы отчет об оценке рыночной стоимости нежилого здания, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. По состоянию на 1 января 2016 года рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером *** составляет 2 170 250 000 рублей.

Оценивая заключение судебной экспертизы, а также представленный заявителем отчет об оценке рыночной стоимости спорного объекта, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчета, подготовленного ООО "***", и достоверности определенной в нем рыночной стоимости объекта оценки.

Так, статьями 12, 15 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (часть 1 статьи 12).

В свою очередь выводы эксперта позволяют утверждать, что допущенные оценщиком ошибки существенным образом влияют на итоговое определение рыночной стоимости нежилого здания.

Так, эксперт (с учетом пояснений, данных в судебном заседании) указал, что при составлении отчета оценщиком не был проанализирован рынок земельных участков и не сделан анализ ценообразующих факторов, влияющих на его стоимость, несмотря на то обстоятельство, что оценщиком в рамках используемых подходов изначально оценивался единый объект недвижимого имущества, включающий в себя в том числе земельный участок, а в последующем для определения стоимости объекта капитального строительства стоимость участка вычиталась из стоимости единого объекта. Указанное не позволяет проверить обоснованность определения рыночной стоимости земельного участка и, как следствие, стоимость объекта оценки.

Оценщиком в качестве объектов-аналогов подобраны несопоставимые объекту оценки здания. Так, объект оценки является офисным бизнес-центром, в то время как подобранные оценщиком в качестве аналогов объекты, поименованные последним как офисные здания, в действительности являются зданиями производственно-складского назначения, в которых офисная часть занимает незначительную площадь. В такой ситуации использованные для расчета рыночной стоимости объекта оценки данные об арендных ставках объектов-аналогов являются недостоверными, что привело к занижению рыночной стоимости объекта оценки.

Отсутствие у оценщика сведений о точных адресных ориентирах объектов-аналогов не позволяет оценить их окружение, конструктив, класс здания, состояние помещений, что также приводит к невозможности проверки их сопоставимости с объектом оценки. Указанное нарушает требования пункта 5 ФСО N 3, пунктов 22б, 22д ФСО N 7.

Согласно выводам эксперта оценщиком допущены и иные нарушения методологического и расчетного характера. Подробный анализ допущенных нарушений приведен на стр. 14-23 экспертного заключения.

Суд учитывает, что в качестве документов об оцениваемом объекте, содержащих сведения о его характеристиках, в приложении к отчету содержатся документы об ином объекте с кадастровым номером ****, собственником которого выступает иная организация - ООО "****" (т. 1, л.д. 69-80), что само по себе вводит пользователей отчета в заблуждение и свидетельствует о его несоответствии требованиям действующего законодательства.

Таким образом, определенная в отчете об оценке итоговая рыночная стоимость спорного нежилого здания не может быть признана достоверной, а эксперт обоснованно провел собственную оценку рыночной стоимости здания.

Вместе с тем п редставителем административного истца выражено несогласие с заключением эксперта в части расчета рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимого имущества.

В связи с возникшими у административного истца дополнительными вопросами относительно изложенных в экспертном заключении выводов, судом был вызван и опрошен эксперт ООО "**" - ФИО.

В судебном заседании эксперт подтвердил все выводы судебной экспертизы, указав, что при подборе аналогов земельного участка, на котором расположено спорное здание, им в заключении были приведены соответствующие критерии отбора. Подобранные участки-аналоги являются сходными с участком, на котором расположено здание, так, все участки находятся на границе промышленных зон в районах смешанной застройки.

Что касается утверждений административного истца о подборе объектов-аналогов со значительным расхождением удельной рыночной стоимости, то эксперт пояснил, что в целях приведения объектов-аналогов к максимально схожему с объектом оценки состоянию, им были введены соответствующие корректировки. С учетом введения корректировок разница в удельной стоимости объектов-аналогов является незначительной и находится в пределах среднерыночной стоимости.

Экспертом также указано, что разница в площади подобранных аналогов не повлияла на правильность определения рыночной стоимости объекта оценки, поскольку по остальным параметрам они являются сходными с объектом оценки, в свою очередь разница в площади подобранных объектов была нивелирована путем введения соответствующей корректировки.

Эксперт подтвердил обоснованное определение им арендопригодной площади объекта оценки, пояснив, что она рассчитывалась с учетом возможности сдачи в аренду не только помещений, находящихся по периметру здания, но и внутренних помещений. Данная позиция эксперта подтверждена и фактическими обстоятельствами, поскольку часть оцениваемого здания в действительности сдается в аренду с учетом внутренних помещений.

Экспертом даны ответы и на иные поставленные перед ним вопросы.

Суд также отмечает, что ссылки административного истца на то обстоятельство, что изначально спорное здание являлось производственным, в связи с чем обладает особенностями, которые необходимо учитывать при его оценке, не являются состоятельными.

Так, указанное здание было реконструировано, в связи с чем на дату его оценки было обоснованно отнесено экспертом к офисному бизнес-центру. Достоверных доказательств наличия в спорном здании конструктивных решений, не позволяющих использовать его для передачи в аренду под офисные помещения, административным истцом не представлено.

Не могут быть приняты во внимание и ссылки административного истца на информационное письмо консалтинговой компании *** относительно определения класса спорного здания бизнес-центра, его арендопригодной площади, а также невозможности использования сравнительного подхода при оценке рыночной стоимости названного здания. Приведенная в письме позиция является мнением специалиста, не привлеченного к участию в деле, не содержит какого-либо правового и научного обоснования, в связи с чем доказательством по делу признана быть не может.

Напротив, о снований не доверять выводам судебного эксперта у суда не имеется. Суд учитывает, что допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ, в заключении ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы с приведением обоснований своих выводов и ссылок на положения актов, регулирующих порядок осуществления оценочной деятельности.

Оценивая экспертное заключение по правилам ст. 168 КАС РФ суд также отмечает, что определенная в нем итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; корректировки в заключении эксперта приведены по всем значимым группам элементов сравнения; расчёты, проведённые в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на 1 января 2016 года.

Оснований сомневаться в обоснованности заключения эксперта, а также полагать о наличии противоречий в выводах эксперта у суда не имеется.

Судом отклоняются изложенные в письменных пояснениях (т. 1, л.д. 90-93) доводы представителя Правительства Москвы и Департамента городского имущества г. Москвы о том, что ОАО МБКК "Коломенское" не вправе обращаться с требованиями об оспаривании кадастровой стоимости. Такое право предоставлено административному истцу Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Кроме того, целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

Согласно разъяснениям, данным в п. 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

С учетом изложенного и исходя из вышеприведенных положений Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что кадастровая стоимость нежилого здания должна быть установлена в размере, определенном в экспертном заключении по состоянию на 1 января 2016 года, а именно в размере 2 170 250 000 рублей.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости. С учетом того, что административный истец обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости 14 июня 2017 года, принимая во внимание положения ст. 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 1 января 2017 года.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером *** равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2016 года, в размере 2 170 250 000 рублей.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 14 июня 2017 года. Установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2017 года до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Московского городского суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Судья

Московского городского суда

подпись

В.А. Полыга