Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Бурятия от 19 февраля 2018 г. по делу N 33-640/2018

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Бурятия в составе: председательствующего судьи Ивановой В.А., судей коллегии Кушнаревой И.К., Семенова Б.С.

при секретаре Архинчеевой Н.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Дабаевой ФИО19 к Батуевой ФИО20 о расторжении договора купли-продажи, по апелляционной жалобе Дабаевой С.Н. на решение Советского районного суда г. Улан-Удэ Республики Бурятия от 24 декабря 2017 года, которым исковые требования оставлены без удовлетворения.

Заслушав доклад судьи Кушнаревой И.К, пояснения участников процесса, ознакомившись с материалами дела, доводами апелляционной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

В суд обратилась Дабаева С.Н. с иском к Батуевой Т.Б, в котором, с учетом уточнений, просила расторгнуть договор купли-продажи жилого дома с земельным участком, заключенного сторонами 17 декабря 2013 года, взыскать с ответчика убытки в сумме 1263995,98 руб.

В обоснование заявленных требований указала, что 17 декабря 2013 года между Дабаевой С.Н. и Батуевой Т.Б. был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка с кадастровым номером... площадью 1260 кв.м. по адресу: "... ". Переход права собственности зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП). В конце ноября 2015 года Дабаева С.Н, получила записку от Сиденова с требованием об освобождении земельного участка, так как ее дом находится на чужом земельном участке. В связи с чем, истец обратилась в ООО "АльянсГЕО" для уточнения границ земельного участка. Кадастровым инженером было установлено пересечение границ ее земельного участка с границами земельного участка Сиденова С.А. с кадастровым номером... Площадь пересечения составила 755 кв.м, в связи с чем постановка на государственный кадастровый учет земельного участка... в данной конфигурации не представляется возможным. Она обратилась в суд с требованием о признании права собственности Сиденова С.А. на земельный участок с кадастровым номером... отсутствующим. В ходе судебного разбирательства ей стало известно, что первичный правоустанавливающий документ - Постановление Президиума Иволгинского Совета народных депутатов от 23 апреля 1991 года содержит сведения о предоставлении Батуевой Т.Б. земельного участка в пос. Исток площадью 0,06 га. Изменения в данный документ не вносилось, иных документов о выделении Батуевой Т.Б. дополнительной площади не имеется. Также Батуевой Т.Б. в 2005 году смежная граница земельного участка была согласована и проходила она по ею занимаемому земельному участку, тем самым, она признала право притязания смежного пользователя на часть занимаемого ею земельного участка площадью 1260 кв.м. Об этом Батуева Т.Б. не могла не знать, но при продаже земельного участка об этом Дабаевой С.Н. не сообщила. Если бы истец знала, то не заключила бы договор купли-продажи. 5 октября 2017 года истец направила в адрес ответчика предложение о расторжении договора.

Понесенные истцом убытки представлены в расчете причиненных убытков (л.д. 24) из которого следует, что сумма убытков составляет 1263995,98 руб, в том числе расходы: по оценке недвижимого имущества - 2700 руб, по оплате государственной пошлины - 1200 руб, на страхование имущества за период с 2013 по 2016 годы - 12077,79 руб, оплату земельного налога и налога на имущества - 2348,94 руб, оплата наличными ответчику по договору купли-продажи - 223000 руб, за счет средств материнского капитала - 370000 руб, за счет кредитных средств - 447000 руб, плата за подключение к программе страхования в рамках обеспечения кредитного договора - 4470 руб, проценты за пользование кредитом - 197595,61 руб, оплата услуг кадастрового инженера - 3500 руб, почтовые расходы на отправку заказного письма - 103,64 руб.

В судебном заседании истец Дабаева С.Н, ее представитель по устной доверенности Никифоров Д.М, настаивали на удовлетворении исковых требований по основаниям, изложенным в иске, пояснили, что Батуева Т.Б. передала истцу земельный участок, обремененный правами третьего лица Сиденова С.А, о чем Дабаева С.Н. не знала при совершении сделки. Ответчик информацию о том, что ей изначально был предоставлен участок меньше от истца утаила.

Ответчик Батуева Т.Б. в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом. Ее представитель Савинова О.Н. в судебном заседании просила в удовлетворении иска отказать, посчитала недоказанным утверждение истца о предоставлении ей продавцом недвижимости заведомо ложной информации и что данная информация могла повлиять на решение истца о заключении договора купли-продажи.

Представитель третьего лица ПАО "Сбербанк России" по доверенности Николаева Е.И. также просила в удовлетворении исковых требований истцу отказать, на том основании, что жилой дом и земельный участок приобретен за счет кредитных средств, указанное имущество находится в залоге у банка.

Представитель третьего лица Отделения Пенсионного фонда РФ по РБ по доверенности Гончикова В.Г. суду пояснила, что по заявлению Дабаевой С.Н. средства материнского (семейного) капитала были направлены на оплату стоимости приобретаемого имущества. В настоящее время право истца на распоряжение средствами материнского капитала не прекращено в связи с наличием остатка денежных средств. Разрешение спора по существу оставила на усмотрение суда.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по РБ по доверенности Скубиро Е.С. просила рассмотреть дело в отсутствие представителя Управления.

Третье лицо Сиденов С.А. в судебное заседание не явился, извещался судом путем направления судебных повесток, которые возвращены в суд за истечением срока хранения.

Судом постановлено приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе Дабаева С.Н. просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новое решение, удовлетворить ее требования. Указывает, что выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела. Суд установил, что Батуева Т.Б. при заключении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка исходила из того, что площадь продаваемого земельного участка составляет 1260 кв.м. Подтвердила свои доводы имевшейся у нее выпиской из постановления Иволгинского Совета народных депутатов от 23 апреля 1991 года N 154, явившейся основанием для регистрации права собственности. Суд при принятии решения не принял во внимание тот факт, что именно Постановление Президиума, а не выписка, являлось документом-основанием для регистрации права собственности ответчика на спорный земельный участок. Содержание выписки не соответствует оригиналу правоустанавливающего документа. Также не установлено, при каких обстоятельствах в выписке из Постановления возникла иная площадь земельного участка. Не дана оценка документальному факту согласования Батуевой Т.Б. 04 февраля 2005 года границ смежного земельного участка, принадлежащего ООО "Исток-С" на часть ее земельного участка.

В судебном заседании апелляционной инстанции Истец Дабаева С.Н. доводы апелляционной жалобы поддержала.

Не явились третьи лица Управление Росреестра по Республике Бурятия, Отделение Пенсионного фонда РФ по РБ, просили рассмотреть апелляционную жалобы в их отсутствие.

Ответчик Батуева Т.Б, третье лицо Сиденов С.А, извещался о рассмотрении дела судебными повестками, направленными почтой. Извещение возвращено за истечением срока хранения.

Судебная коллегия, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, посчитала возможным рассмотрение дела в отсутствие не явившихся в судебное заседание участников процесса.

Представитель ответчика Савинова О.Н. возражала против доводов апелляционной жалобы, ссылаясь на то, что подписание договора купли-продажи и акта приема-передачи свидетельствует о достижении сторонами соглашения по всем существенным условиям договора. На момент заключения договора купли-продажи земельного участка и жилого дома Дабаевой С.Н. была предоставлена полная и достоверная информация, имеющаяся на тот момент у ответчика, а также возможность осмотреть земельный участок. При осмотре земельного участка недостатков не обнаружено. Полагает, что поскольку Дабаевой С.Н. не доказан факт предоставления продавцом заведомо ложной информации о наличии обременений отчуждаемого земельного участка, факт пересечения границ земельного участка со смежным земельным участком установлен после заключения договора купли-продажи от 17 декабря 2013 года и фактической передачи земельного участка покупателю по двустороннему акту приема-передачи, оснований для расторжения договора купли-продажи земельного участка по основаниям, предусмотренным ч. 3 ст. 37 ЗК РФ, не имеется.

Представитель третьего лица ПАО "Сбербанк России" Николаева Е.И. согласилась с позицией представителя ответчика. Считает, что у Дабаевой С.Н. имеется возможность перенести дом на свой земельный участок.

Изучив материалы гражданского дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность решения суда в соответствии с положениями ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее - ГПК РФ) в пределах доводов жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что 17 декабря 2013 года между Батуевой Т.Б. и Дабаевой С.Н. заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка с кадастровым номером... площадью 1260 кв.м. расположенных по адресу: "... ".

Из договора купли-продажи следует, что земельный участок с кадастровым номером... площадью 1260 кв.м. принадлежит продавцу Батуевой Т.Г. на основании Постановления Иволгинского районного Совета народных депутатов от 23 апреля 1991 года N 154 "Об отводе земельных участков под строительство".

Переход права собственности зарегистрирован в ЕГРП 20 декабря 2013 года.

Из выписки из Единого государственного реестра недвижимости следует, что границы земельного участка с кадастровым номером... не установлены.

Перед заключением договора стороны выезжали и осматривали земельный участок, месторасположение которого истице указала ответчик. Участок был огорожен, согласно документам обременения правами третьих лиц на него отсутствовали.

Кроме того, судом первой инстанции установлено, что Сиденов С.А. является собственником земельного участка, расположенного по адресу: г.Улан-Удэ, п. Исток, с кадастровым номером.., площадью 759 кв.м. Данный участок образован путем раздела земельного участка с кадастровым номером... Исходный земельный участок с кадастровым номером... образован путем раздела участка.., образованного, в свою очередь, из земельного участка с кадастровым номером.., предоставленного в собственность ООО "Исток-С". Границы земельного участка кадастровым номером... определены на местности в 2005 году и согласованы со смежными землепользователями, в том числе с Батуевой Т.Б.

Из представленного истцом заключения кадастрового инженера ООО "АльянсГЕО" следует, что площадь земельного участка истца равна 1353 кв.м.; правопритязания с соседями в отношении границ смежных участков имеются, а именно: установлено пересечение границ уточняемого земельного участка с существующим земельным участком с кадастровым номером.., в связи с чем постановка на государственный кадастровый учет земельного участка... в данной конфигурации не представляется возможным. Пересечение границ земельных участков составило 755 кв. м.

Из мотивировочной части обжалуемого решения следует, что суд, отказывая в удовлетворении исковых требований Дабаевой С.Н, пришел к выводу об отсутствии оснований для расторжения договора, полагая, что истцом не доказано предоставление ответчиком заведомо ложных сведений о характеристиках земельного участка, его обременениях и ограничениях в его использовании. Также суд не нашел оснований для удовлетворения требований, предусмотренных п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ), посчитав, что отсутствуют доказательства причинения истцу значительного ущерба. Кроме того, суд исходил из того, что Дабаева С.Н. приобретая земельный участок, границы которого не были определены в установленном законом порядке, осознавала данный факт и претензий к продавцу на момент совершения сделки не предъявляла, должна была проявить должную осмотрительность и заботу в получении информации о предмете сделки, включающей сведения о границах земельного участка, не была лишена возможности получить указанную информацию из Государственного кадастра недвижимости, так как сведения являются общедоступными.

На соглашаясь с таким выводом суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Общие основания расторжения договора установлены ч. 2 ст. 450 ГК РФ, из которой следует, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Один из таких случаев предусмотрен ст. 451 ГК РФ определившей, что основанием для расторжения договора является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа договора.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Из материалов гражданского дела следует, что при заключении договора купли-продажи Дабаева С.Н. рассчитывала получить в собственность свободный от прав других лиц земельный участок площадью 1260 кв.м. с жилым домом, который она намеревалась использовать для проживания, зарегистрировалась в приобретенном доме по месту жительства. По договору купли-продажи ею была оплачена стоимость приобретаемого имущества в размере 1050000 руб, в том числе, 233 000руб. - собственные средства, 370000 руб. - средства материнского (семейного) капитала и 447 000руб. - кредитные средства.

Обстоятельства, имевшие место после заключения договора, с очевидностью свидетельствуют о том, что в случае, если бы они были известны последней до заключения договора, то договор купли-продажи земельного участка ею заключен не был.

Согласно ч. 2 ст. 451 ГК РФ если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Письменное предложение Дабаевой С.Н. о расторжении договора купли-продажи Батуевой Т.Б. оставлено без удовлетворения, после чего последовало настоящее обращение в суд.

Из материалов дела следует, что Дабаева С.Н. со своей стороны однозначно, при заключении договора купли-продажи исходила из того, что какого-либо существенного изменения обстоятельств не произойдет.

Дабаева С.Н. после предоставления ей пакета документов о праве собственности Батуевой Т.Б. на земельный участок, после выезда с ней и осмотра участка на местности, не имела каких-либо оснований сомневаться в достоверности указываемых продавцом сведений об отсутствии иных правообладателей и относительно месторасположения и границ земельного участка.

Земельный участок был огорожен, на нем находился жилой дом, фактически занимаемая площадь земельного участка соответствовала сведениям в свидетельстве о регистрации права собственности продавца, в чем она убедилась до заключения договора при выезде на место с продавцом. По имеющимся сведениям государственного реестра прав на недвижимое имущество обременений на земельный участок не было зарегистрировано, право собственности продавца на земельный участок площадью 1260 кв.м. и жилой дом зарегистрировано, сведения о границах земельного участка правоустанавливающие документы не содержат. Продавцом границы земельного участка не устанавливались, земельный участок поставлен на кадастровый учет без определения его границ в установленном законном порядке.

Судом первой инстанции не были учтены обстоятельства, установленные решением Советского районного суда г. Улан-Удэ от 5 июня 2017 года, вынесенное по иску Дабаевой С.Н. к Сиденову С.А, МУ "Комитет по управлению имуществом и землепользованию г. Улан-Удэ" о признании права собственности на земельный участок отсутствующим, где участвовали те же лица. Батуева Т.Б. также была привлечена к участию в данном деле в качестве третьего лица.

Между тем, в силу ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением суда от 5 июня 2017 года, имеют преюдициальное значение для данного дела.

Указанным решением было установлено, а также следует из имеющихся в материалах дела документах, представленных Управлением Росреестра по Республике Бурятия, что право собственности Батуевой Т.Б. на земельный участок площадью 1260 кв.м. зарегистрировано в ЕГРП на основании выписки из постановления Иволгинского районного Совета народных депутатов от 23 апреля 1991 года N 154 "Об отводе земельных участков под строительство", согласно которой Батуевой Т.Б. - заведующей Истокской врачебной амбулаторией, отведен земельный участок под индивидуальное строительство в п. Исток площадью 0,126 га. Выписка заверена подписью без указания должности и фамилии лица ее заверившего.

Между тем, в самом постановлении, не Совета, а Президиума Иволгинского районного Совета народных депутатов от 23 апреля 1991 года N 154 "Об отводе земельных участков под строительство" постановлено отвести земельные участки под индивидуальное строительство: - Батуевой Г.В. - заведующей Истокской врачебной амбулаторией в п. Исток, пл. 0,06 га.

В решении суда от 5 июня 2017 года указано, что согласно письму Архивного отдела Администрации МО "Иволгинский район" решений об отмене, внесении изменений в указанное постановление Президиума не обнаружено.

Представленные Дабаевой С.Н. выписка из постановления, акт об отводе границ земельного участка в натуре (со схематическим чертежом границ) суд не принял во внимание, поскольку они не являются правоустанавливающими документами и не могут подтверждать выделение Батуевой Т.Б. земельного участка площадью 1260 кв.м. Кроме того, перечисленные документы отсутствуют в архиве Администрации МО "Иволгинский район".

Также указанным решением учтено, что при предоставлении ООО "Исток-С" земельного участка с кадастровым номером... его границы, координаты характерных точек определены на местности, при составлении межевого плана согласованы с землепользователями, в том числе с Батуевой Т.Б. 4 февраля 2005 года. Доводы Батуевой Т.Б. о том, что она не подписывала акт согласования границ, отклонены судом как бездоказательные.

Кроме того, судом установлено, что ни в одном из документов, подтверждающих право прежнего землепользователя земельного участка по ул. Онежской (то есть Батуевой Т.Б.), не содержатся характерные точки координат, отсутствует информация о смежных землепользователях, описании прохождения границ, координатах или иной привязки к местности, поэтому определить прохождение границ при образовании данного земельного участка по представленным суду документам не возможно. Сведения о земельном участке внесены в государственный кадастр недвижимости 4 апреля 2008 года на основании инвентаризационной описи, при этом границы земельного участка определены относительно границ кадастрового квартала...

Из вышеизложенного судом фактически сделан вывод, что отсутствуют доказательства правомерности владения Дабаевой С.Н. земельным участком площадью 1260 кв.м.

В этой связи утверждения суда первой инстанции, что Дабаева С.Н, действуя с должной осмотрительностью, должна была и имела возможность получить информацию о границах земельного участка из государственного кадастра не состоятельны, поскольку границы приобретаемого ею земельного участка не были установлены, идентифицировать участки, зарегистрированные на Сиденова С.А. и Батуеву Т.Б, было невозможно, поскольку они имели и имеют по настоящее время разные кадастровые номера, государственный кадастр на конкретный земельный участок не содержит сведений о смежных землепользователях. Данный факт мог быть установлен лишь проведением работ по установлению границ и местоположения земельного участка на местности с привлечением специалиста в области кадастра и картографии.

Указанным решением от 5 июня 2017 года Дабаевой С.Н. было отказано в удовлетворении требований.

Из этого следует, что истец после того, как ей стало известно о притязаниях Сиденова С.А. на часть земельного участка, находящегося в ее пользовании, ею предпринята попытка в судебном порядке оспорить законность предоставления земельного участка Сиденову С.А. и признания его права отсутствующим, в чем ей было отказано. Ни до, ни после заключения договора при всей требующейся по характеру договора заботливости и осмотрительности, истец не могла предусмотреть наступление для себя таких неблагоприятных последствий или каким-то образом преодолеть их.

Истец, оказалась без денежных средств, переданных продавцу, по вине последней, приобретенный ею по договору земельный участок фактически не свободен, юридически часть земельного участка площадью 755 кв.м. принадлежит другому лицу и на этой части земельного участка распложен жилой дом, приобретенный истцом, который Сиденов С.А. просит снести.

Довод стороны ответчика о том, что истом не доказано предоставление продавцом Батуевой Т.Б. заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствие с целевым назначением, воспроизведенный судом первой инстанции в оспариваемом решении, не состоятелен и основан на неправильном применении норм материального права и нарушении правил о распределении обязанности по доказыванию.

Пунктом 1 ст. 37 Земельного кодекса РФ установлено, что продавец земельного участка должен предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях прав на земельный участок.

Согласно п. 3 ст. 37 Земельного кодекса РФ покупатель, в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации, в том числе об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Исходя из буквального содержания приведенной нормы закона продавец - собственник земельного участка - обязан предоставить покупателю исчерпывающую, полную и достоверную информацию о расположении земельного участка, в том числе по отношению к смежным земельным участкам, его границах, возможных обременениях и ограничениях его использования, и иную информацию, которая может повлиять на решение покупателя о покупке данного земельного участка.

Факт предоставления достоверной информации при продажи земельного участка о его характеристиках, обременениях и ограничениях подлежит доказыванию ответчиком.

Земельный участок предоставлен Батуевой Т.Б. в 1991 году Президиумом Иволгинского районного Совета народных депутатов, что соответствует действующему на тот период порядку, закрепленному в Земельном кодексе РСФСР.

Вместе с тем, предоставление земельного участка осуществлялось и осуществляется в настоящее время в заявительном порядке, решение уполномоченного органа выдается правообладателю на руки.

Пунктом 2 Указа Президента РФ от 24 декабря 1993 года N 2287 "О приведении земельного законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией Российской Федерации" полномочия Советов народных депутатов, по предоставлению земельных участков гражданам, организациям переданы местным администрациям.

В указанном постановлении Президиума содержаться сведения о предоставлении Батуевой Т.Б. земельного участка площадью 0,06 га.

Сведений о том, что Батуева Т.Б. обращалась в районную администрацию о предоставлении ей дополнительного земельного участка или об исправлении ошибки в правоустанавливающем документе, суду не представлено. Не представлено доказательств того, что ею в ином порядке устанавливалось право на земельный участок площадью 1260 кв.м. Выписка правоустанавливающим документом не является.

Учитывая, что предоставление земельных участков производится в заявительном порядке, то Батуева Т.Б. не могла не знать о несоответствии площади земельного участка предоставленной в пользование и фактически занимаемой, тем более, что в 2005 году согласовала границы смежного земельного участка с кадастровым номером 03:24:012015:65, согласившись с тем, что она проходит по занимаемому ей земельному участку площадью 1260 кв.м.

Соответственно, скрыла данную информацию.

По условиями заключенного договора Батуева Т.Б. гарантировала покупателю Дабаевой С.Н. отсутствие ограничений, обременений в пользовании земельными участками, оспаривание прав продавца кем-либо, подтвердила, что жилой дом с земельным участком не имеют каких-либо свойств, в результате проявления которых может произойти их утрата, то есть предоставила ей недостоверную информацию об отсутствии данных ограничений, что повлияло на решение истца о заключении договоров купли-продажи.

Принимая во внимание, что данная обязанность не была выполнена ответчиком, вследствие чего истец в значительной степени был лишен того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, что в силу ст. 450 ГК РФ является основанием для расторжения этого договора,

Восстановление прав истца не представляется возможным путем внесения изменений в договор купли-продажи. Имеющееся соотношение имущественных интересов сторон свидетельствует о том, что, оплатив полностью стоимость товара по договору, Дабаева С.Н. при отсутствии с ее стороны на то умысла или неосторожности, фактически не владеет земельным участком, на который она рассчитывала при заключении договора, так как значительная часть земельного участка в размере 755 кв. м оказалась в границах соседнего земельного участка с кадастровым номером... Более того, на землях, входящих в соседний земельный участок расположен жилой дом истца, который подлежит переносу на ту часть земельного участка, которая не обременена правом Сиденова С.А. Перенос дома влечет значительные затраты.

Совокупность установленных по делу обстоятельств дает все основания для применения положений ст. 451 ГК РФ и удовлетворения исковых требований Дабаевой С.Н. о расторжении заключенного между сторонами договора купли-продажи земельного участка с жилым домом, в связи с существенно изменившимися обстоятельствами.

При этом, доводы ПАО "Сбербанк России", что договор не может быть расторгнут потому что спорное имущество жилой дом и земельный участок находятся в залоге у банка и обеспечивают кредитные обязательства истца Дабаевой С.Н. не состоятелен, поскольку сторона расторгнутого договора, которой возвращается переданное ею в собственность другой стороне имущество, приобретает право собственности на это имущество производным способом (абзац 1 п. 2 ст. 218 ГК РФ) от другой стороны расторгнутого договора. Следовательно, обременения (например, ипотека), установленные собственником в отношении этого имущества до момента передачи его обратно в собственность прежнему собственнику, сохраняются, за исключением случаев заведомо недобросовестного поведения лица, в пользу которого было установлено соответствующее обременение (п. 4 ст. 1, ст. 10 Кодекса).

С возражениями ответчика о недоказанности истцом пересечения со смежным участком, а заключение кадастрового инженера ООО "АльянсГЕО" таковым доказательством не является, судебная коллегия не соглашается, поскольку иных доказательств, опровергающих выводы кадастрового инженера стороной ответчика не представлено.

Таким образом, решение суда первой инстанции по доводам апелляционной жалобы в соответствии с ч. 1 ст. 330 ГПК РФ подлежит отмене с вынесением нового решения об удовлетворении исковых требований в части расторжения договора купли-продажи.

Согласно ч. 3 указанной статьи при расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

Согласно п. 5 ст. 453 ГК РФ, если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

В качестве последствий расторжения договора Дабаевой С.Н. заявлено о взыскании с Батуевой Т.Б. убытков в сумме 1263995,98 руб, в том числе расходы: по оценке недвижимого имущества - 2700 руб, по оплате государственной пошлины - 1200 руб, на страхование имущества за период с 2013 по 2016 годы - 12077,79 руб, оплату земельного налога и налога на имущества - 2348,94 руб, оплата наличными ответчику по договору купли-продажи - 223000 руб, за счет средств материнского капитала - 370000 руб, за счет кредитных средств - 447000 руб, плата за подключение к программе страхования в рамках обеспечения кредитного договора - 4470 руб, проценты за пользование кредитом - 197595,61 руб, оплата услуг кадастрового инженера - 3500 руб, почтовые расходы на отправку заказного письма - 103,64 руб.

Требование в части взыскании денежных средств в сумме 1050000 руб, уплаченных истцом по договору купли-продажи от 17 декабря 2013 года подлежит удовлетворению, поскольку, получив эти деньги, Батуева Т.Б. не предоставила истцу указанное в договоре имущество в виде земельного участка площадью 1260 кв.м. с жилым домом. Не применение данного последствия повлекло бы убытки для истца, а для ответчика -неосновательное обогащение.

В период, когда имущество находилось во владении истца, ею понесены расходы по сохранению данного имущества, в частности расходы на страхование по страховым рискам повреждения или гибели имущества на сумму 12077,79 руб, что подтверждается полисами страхования 2013 г. -2016 г, квитанциями об уплате страховых премий (л.д. 35 - 42) и расходы на уплату обязательных платежей в виде налогов на имущество физических лиц и земельного налога за 2014-2015 годы в сумме 2348,94 руб, подтвержденные налоговыми уведомлениями, банковскими чеками-ордерами (л.д. 43 -48), которые являются убытками истца, возникли в следствие расторжения договора )п. 5 ст. 453 ГК РФ) и подлежат взысканию с ответчика.

В пользу истца с ответчика подлежат расходы по оплате государственной пошлины за государственную регистрацию права собственности в сумме 1200 руб, как понесенные истцом, в связи с заключением договора купли-продажи земельного участка, находятся в причинной связи с действиями ответчика.

Признаются подлежащими возмещению за счет ответчика и оплаченные истцом 3 500 руб. за услуги кадастрового инженера, приглашенного для определения границ земельного участка на местности. Указанные расходы истца являются прямым следствием неправильного указания ответчиком месторасположения продаваемого по договору участка.

В общей сложности взыскании с ответчика в пользу истца подлежат убытки в сумме 1069126,73 руб.

Истицей также заявлено о взыскании убытков в виде процентов уплаченных ею по кредитному договору в сумме 197595,61 руб, платы за подключение к программе страхования в рамках обеспечения кредитного договора - 4470 руб, которые не подлежат возмещению за счет ответчика, поскольку данные расходы понесены Дабаевой С.Н. по иному договору, в связи обеспечением кредитного договора и пользованием кредитными средствами, а не по договору купли-продажи.

Не подлежат взысканию в качестве убытков расходы истца по направлению письменного предложения ответчику о расторжении договора в сумме 103,64 руб, поскольку в соответствие со ст. 94 ГПК РФ, п. 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21 января 2016 года N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" данные расходы относятся к судебным издержкам, поскольку вызваны соблюдением обязательного досудебного порядка урегулирования спора. Данные расходы возмещаются за счет ответчика по правилам ст. 98 ГПК РФ. Между тем требований о возмещение судебных расходов истцом не заявлялось.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 327.1, 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Отменить решение Советского районного суда г. Улан-Удэ от 4 декабря 2017 года об оставлении без удовлетворения исковых требований Дабаевой С.Н. к Батуевой Т.Б. о расторжении договора купли-продажи и взыскании убытков с вынесением нового решения о частичном удовлетворении иска.

Расторгнуть заключенный 17 декабря 2013 года между Дабаевой С.Н. и Батуевой Т.Б. договор купли-продажи жилого дома и земельного участка. С кадастровым номером.., площадью 1260 кв. м, расположенного в "... ".

Взыскать с Батуевой ФИО21 в пользу Дабаевой ФИО22 убытки в сумме 1069126,73 руб.

Председательствующий судья:

Судьи коллегии: