Решение Верховного Суда Республики Бурятия от 08 февраля 2018 г. по делу N 3а-32/2018

ГАРАНТ:

Дата вступления в законную силу - 14 марта 2018 г.

ВЕРХОВНЫЙ СУД

РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

8 февраля 2018 года г. Улан-Удэ

Верховный Суд РБ в составе судьи Захарова Е.И.

при секретаре Черепановой О.М.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-32/2018 по административному исковому заявлению Лощенко С.В. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ, Правительству РБ об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

... в Верховный Суд РБ поступило административное исковое заявление Лощенко С.В. об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном рыночной стоимости.

Административными ответчиками по делу являются Правительство РБ, Управление Росреестра по РБ, заинтересованным лицом - Администрация г. Улан-Удэ.

Исковые требования мотивированы тем, что административный истец является собственником земельного участка площадью 1 320 кв.м, относящегося к категории земель населенных пунктов - для строительства торгово-выставочного комплекса, кадастровый.., адрес (местоположение): установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир Жилой дом. Участок находится примерно в 78 м. от ориентира по направлению на запад. Почтовый адрес ориентира: Россия "... ". На основании государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Республике Бурятия кадастровая стоимость земельного участка на 01.01.2015 г. определена в размере 20 595 049 рублей, что значительно превышает его рыночную стоимость, которая, согласно отчету об оценке рыночной стоимости, равна 6 292 000 рублей. Кадастровая стоимость земельного участка влияет на размер земельного налога, уплачиваемого истцом.

В судебное заседание административный истец Лощенко С.В. не явился, направил в суд заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель административного истца Лобыкин С.В. административный иск поддержал.

Представитель Управления Росреестра по Республике Бурятия Лубсанова О.Д. просила в удовлетворении иска отказать, пояснив, что имеются замечания к отчету. Объект оценки и объекты-аналоги имеют вид разрешенного использования "для строительства торгово-выставочного комплекса". Однако оценщик, указав, что объект оценки на момент оценки фактически использовался по коммерческому назначению, для размещения здания административно-офисного назначения", применил понижающую корректировку в размере 16 %. Также оценщик нарушил установоленный ФСО N 7 порядок применения элементов сравнения, применив поправку на вид использования в размере - 16% до поправки на торг.

Представитель Администрации г.Улан-Удэ Манзарова Т.Н. просила в удовлетворении иска отказать, поддержав доводы представителя Управления Росреестра по Республике Бурятия.

Представители Правительства Республики Бурятия, в суд не явились, извещены надлежащим образом.

В соответствии с п.4 ст.247 КАС РФ суд считает возможным рассмотрение дела в отсутствие не явившихся лиц, уведомленных о времени и месте рассмотрения дела.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, суд считает административный иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с п.5 ст.65 Земельного кодекса РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно п.2 ст.66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В пункте 3 данной статьи указано, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Государственной кадастровой оценке посвящена глава III.1 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Порядок рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости предусмотрен ст.24.18 данного Федерального закона.

Согласно части 2 данной статьи результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Согласно части 3 данной статьи для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В части 4 данной статьи указано, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Часть 11 данной статьи предусматривает, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно ч.1 ст.245 Кодекса административного судопроизводства РФ (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В п.2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" дано разъяснение о том, что результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены в судебном порядке посредством предъявления требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

В п.6 данного Постановления указано, что с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Судом при рассмотрении дела установлено, что Лощенко С.В. является собственником земельного участка с кадастровым номером.., площадью 1 320 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов - для строительства торгово-выставочного комплекса.

Постановлением Правительства Республики Бурятия N 2 от 13 января 2016 г. "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Республике Бурятия" утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Республики Бурятия.

Как следует из представленной истцом кадастровой справки, выданной филиалом ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Республике Бурятия, кадастровая стоимость земельного участка установлена в размере 20 595 049 рублей 20 копеек по состоянию на 01 января 2015 г.

В обоснование заявленных требований административным истцом представлен отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка... от... (далее - отчет), выполненный ООО "Агентство оценки собственности".

Из отчета следует, что оценщик исследовал социально-географическое положение Республики Бурятия, провел анализ рынка коммерческой недвижимости города Улан-Удэ, общего состояния рынка земельных участков г.Улан-Удэ, исследовал объем предложений объектов продажи земельных участков, а также ценообразующие факторы.

Оценщик использовал информацию газет "Все для Вас", газеты "Из рук в руки", базы данных агентств недвижимости, Интернет ресурсы (www.uurielt.ru).

В соответствии с пунктами 12-14 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки" (ФСО N 1), утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли РФ N 297 от 20 мая 2015 года, оценщик при проведении оценки использовал сравнительный подход с применением метода сравнения продаж как наиболее полно учитывающий цель оценки и обеспеченный исходной информацией. Отказ от использования затратного и доходного подхода к оценке подробно мотивирован в отчете.

Применяя сравнительный подход, оценщик выбрал 3 аналога - земельные участки, расположенные в черте г. Улан-Удэ.

По результатам оценки оценщик пришел к выводу о том, что рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2015 года равна 6 292 000 рублей.

Оценивая отчет по правилам ст.ст.82, 84 КАС РФ, суд считает его допустимым доказательством, поскольку оценка проведена оценщиком, имеющим специальное образование и квалификацию, являющимся действительным членом НП "Саморегулируемая организация оценщиков "Экспертный Совет". В отчете имеются сведения о наличии у оценщика страхового полиса ООО "Центральное страховое общество", действующего с 1 июня 2015 года по 31 мая 2018 года.

Оснований не согласиться с указанным отчетом у суда нет, так как проверив приведенный отчет оценщика, не содержащего в себе каких-либо неясностей и противоречий влияющих на рыночную стоимость земельного участка, суд находит его соответствующим требованиям федеральных стандартов оценки и положениям Федерального закона N 135-ФЗ от 29 июля 1998 г. "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Будучи допрошенным в судебном заседании в качестве свидетеля, оценщик Кириллов А.А, выводы, изложенные в отчете, подтвердил, дав при этом дополнительные пояснения в связи с поступившими возражениями относительно подбора объектов-аналогов.

Доказательства, опровергающие рыночную стоимость земельного участка в размере 6 292 000 рублей, которую просил установить представитель административного истца, и сведения о рыночной стоимости земельного участка в ином размере лицами, участвующими в деле, не представлены.

Имеющиеся возражения основаниями для признания отчета недопустимым доказательством не являются.

Довод о том, что оценщик неправомерно применил корректировку на назначение и разрешенное использование подлежит отклонению.

Из отчета и пояснений оценщика, данных в судебном заседании, следует, что объект оценки фактически используется под административно-офисное здание, что на 90 % в бизнес-центре "Премиум", распложенного на данном участке, находятся офисные помещения.

Данное обстоятельство представителем ответчика и заинтересованного лица не опровергнуто, в связи с чем, по мнению суда, оценщиком правильно применена понижающая корректировка на значение и разрешенное использование в размере 16 %.

Согласно п. "е" ч.22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости" (ФСО N 7), утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 29.09.2014 г. N 611 для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения: передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); вид использования и (или) зонирование; местоположение объекта; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью; другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

Таким образом, применение оценщиком корректировки на вид использования до поправки на торг стандарты оценки не нарушает.

В пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" дано следующее разъяснение.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Руководствуясь статьями 180, 249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление Лощенко С.В, поступившее в Верховный Суд РБ 28 декабря 2017 года, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 1 320 кв.м, относящегося к категории земель населенных пунктов - для строительства торгово-выставочного комплекса, кадастровый.., адрес (местоположение): установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир Жилой дом. Участок находится примерно в 78 м. от ориентира по направлению на запад. Почтовый адрес ориентира: "... " в размере его рыночной стоимости, составляющей по состоянию на 1 января 2015 года 6 292 000 рублей.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков считать 28 декабря 2017 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Верховного Суда РБ в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Е.И. Захаров