Апелляционное определение СК по административным делам Ставропольского краевого суда от 20 февраля 2018 г. по делу N 33aа-251/2018

Судебная коллегия по административным делам Ставропольского краевого суда в составе:

председательствующего Фомина М.В,

судей Строчкиной Е.А. и Луневой С.П.

при секретаре Мазикиной А.Б,

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Санаторий "Русь" к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ставропольскому краю, Управлению Росреестра по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости,

по апелляционной жалобе представителя заинтересованного лица администрации г. Ессентуки Красковского Дмитрия Владимировича на решение Ставропольского краевого суда от 12 декабря 2017 года.

Заслушав доклад судьи Фомина М.В, судебная коллегия

установила:

общество с ограниченной ответственностью "Санаторий "Русь" (ООО "Санаторий "Русь") обратилось в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельных участков, расположенных по адресу***, в размере рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2015 года:

с кадастровым номером ***, площадью 38 628 кв.м, разрешенным использованием: под спальный корпус, столовую, переход, незавершенный строительством объект - спальный корпус с переходом, в сумме 32637 000 руб.;

с кадастровым номером ***, площадью 24 653 кв.м, с тем же разрешенным использованием, в сумме 25 269 000 руб.

В обоснование требований общество указало на то, что приказом министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27.11.2015 года N 1380 кадастровая стоимость данных участков установлена в размере 89833663,08 руб. и 57 311 322,16 руб.

Согласно отчету N 136/01/16 от 02.07.2016 года, составленному оценщиком Торгово-промышленной палаты Ставропольского края Б.И.Ю, положительному экспертному заключению Общероссийской общественной организацией "Российское общество оценщиков" N 2712/2016 от 15.08.2016 года кадастровая стоимость участков существенно выше рыночной, что нарушает права административного истца как арендатора.

Решениями Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости N 1197 от 03.11.2016 года и N 1571 от 13.01.2017 года в пересмотре результатов определения кадастровой стоимости отказано.

Обжалуемым решением Ставропольского краевого суда от 12.12.2017 года заявленные требования удовлетворены частично.

Кадастровая стоимость земельных участков установлена в размере рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2015 года в сумме 48108000 руб. (***), 34350 000 руб. (***).

Тем же решением датой обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости признано 17.10.2016 года.

В удовлетворении требований, предъявленных ООО "Санаторий "Русь" к ФГБУ "ФКП Росреестра" по Ставропольскому краю отказано.

Взыскано с ООО "Санаторий "Русь" в пользу ООО "ГлавЭксперт" в счет оплаты экспертизы 67500 руб.

В апелляционной жалобе представитель заинтересованного лица администрации г. Ессентуки на основании доверенности Красковский Д.В. просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, отказав в удовлетворении требований административного истца. В обоснование ссылается на недостоверность заключения эксперта Северо-Кавказского федерального университета Я.Н.Н. N 52/07/17Э от 09.08.2017 года, допущенные им нарушения требований пункта 22 ФСО N 7. По мнению заявителя, недостаточно полный анализ рынка в сегменте, соответствующем наиболее эффективному использованию оцениваемых участков, повлек необоснованное занижение их рыночной стоимости, нарушение прав муниципального образования.

В письменных возражениях на апелляционную жалобу представитель административного истца Галлеев Р.М. просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Представитель административного истца на основании доверенности Старенков А.М. в заседании суда апелляционной инстанции поддержал доводы, изложенные в возражениях на жалобу.

Остальные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, были извещены надлежаще, о причинах неявки суд не уведомили, ходатайств об отложении судебного заседания не заявили, в связи с чем, на основании статей 150, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ) дело рассмотреть в их отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, проверив законность и обоснованность решения в соответствии с частью 1 статьи 308 КАС РФ, судебная коллегия не находит оснований для его отмены.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В силу статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Закона об оценочной деятельности).

Статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если затрагивают права и обязанности этих лиц.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, на основании договоров N 225-з и 226-з, заключенных 12.04.2012 года с администрацией г. Ессентуки, ООО "Санаторий "Русь" были переданы в аренду земельные участки с кадастровым номером ***, площадью 38 628 кв.м, с кадастровым номером ***, площадью 24 653 кв.м, разрешенным использованием: под спальный корпус, столовую, переход, незавершенный строительством объект - спальный корпус с переходом, расположенные по адресу: ***: в сумме 32637 000 руб.

По условиям договоров аренды размер арендной платы рассчитывается исходя из удельного показателя кадастровой стоимости участков.

Приказом министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27.11.2015 N 1380 "Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае" кадастровая стоимость земельных участков по состоянию на 01.01.2015 года установлена:

- для участка с кадастровым номером *** в размере 89833663,08 руб.;

- для участка с кадастровым номером *** в размере 57 311 322,16 руб.

Сведения о кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 20.12.2015 года и на момент рассмотрения дела являются актуальными (https://pkk5.rosreestr.ru/).

С учетом изложенного, суд первой инстанции в соответствии с разъяснениями, содержащимися в абзаце 6 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", пришел к обоснованному выводу о том, что результаты определения кадастровой стоимости недвижимого имущества затрагивают права административного истца как плательщика арендной платы, в связи с могут быть оспорены им в установленном законом порядке.

В соответствии с положениями статьей 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости земельных участков, ООО "Санаторий "Русь" в подтверждение величины их рыночной стоимости представило составленный оценщиком Торгово-промышленной палаты Ставропольского края Б.И.Ю. отчет N 136/01/16 от 02.07.2016 года, согласно которому по состоянию на 01.01.2015 года рыночная стоимость земельных участков составляет 32637000 руб. (***) и 25 269 000 руб. (***).

На указанный отчет экспертами Общероссийской общественной организацией "Российское общество оценщиков" было дано положительное экспертное заключение N 2712/2016 от 15.08.2016 года.

Судом первой инстанции установлено, что представленный административным истцом отчет об оценке и экспертное заключение оформлены с нарушениями требований статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пунктов 3, 11 ФСО N 3, пункта 22 ФСО N 7, выразившимися в отсутствии анализа рынка в сегменте, соответствующем объекту оценки, обоснования выбора аналогов, существенно отличающихся от объекта оценки по основным ценообразующим факторам.

Выводы суда первой инстанции в данной части соответствуют обстоятельствам дела, требованиям закона, в соответствии с разъяснениями Верховного Суда Российской Федерации, данным в пункте 20 постановления Пленума от 30.06.2015 года N 28 основаны на оценке данных доказательств в совокупности с другими доказательствами по делу, в частности решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости N 1197 от 03.11.2016 года, N 1571 от 13.01.2017 и не оспариваются лицами, участвующими в деле.

В целях установления рыночной стоимости земельного участка на основании ходатайства административного истца 19.06.2017 года судом первой инстанции была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено экспертам Северо-Кавказского федерального университета.

В соответствии с заключением эксперта Я.Н.Н. N 52/07/17Э от 09.08.2017 года рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 01.01.2015 года составила 42414000 руб. и 27611 000 руб, соответственно.

В связи с возникшими сомнениями относительно достоверности заключения, определением суда первой инстанции от 06.09.2017 года в порядке части 2 статьи 83 КАС РФ было назначено проведение повторной судебной экспертизы, производство которой поручено ООО "ГлавЭксперт".

Согласно заключению эксперта Т.H.Л. N 247/17 от 27.10.2017 года рыночная стоимость земельных участков на туже дату составила: участка с кадастровым номером *** - 48 108 000 руб, *** - 34 350000 руб.

Принимая данное заключение в качестве доказательства, достоверно подтверждающего рыночную стоимость участков, суд дал ему оценку в совокупности с другими представленными по делу доказательствами по правилам статьи 84 КАС РФ, пришел к выводу о том, что оснований не доверять выводам эксперта не имеется.

В пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года N 28 разъяснено, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 77, 78 КАС РФ).

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 КАС РФ экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31.05.2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", в соответствии с которым, судебная экспертиза - это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9).

Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7).

Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

При этом в силу статьи 25 того же Закона в заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К нему должны быть приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Из содержания заключения эксперта Т.Н.Л. следует, что исследование проводилось с применением сравнительного подхода на основании изучения материалов дела, визуального осмотра объектов оценки и анализа рынка.

Объектом-аналогом для целей оценки при применении сравнительного подхода признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО N 1).

Оценка земельных участков, принадлежащих административному истцу, проведена на основании визуального осмотра, в присутствии представителей административного истца и администрации г. Ессентуки (акт от 09.10.2017 года), не высказавших каких-либо замечаний, что исключает неверное определение характеристик объекта.

В полном соответствии с требованиями пунктов 10, 11 ФСО N 7 экспертом исследован рынок в тех его сегментах, к которым относятся разрешенное и фактическое использование оцениваемого объекта, в частности выполнить анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из выбранных сегментов рынка, при фактическом и альтернативном вариантах его использования, анализ факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, на основании чего сделан вывод о степени активности рынка.

Подобранные экспертом аналоги расположены в одном с объектом оценки населенном пункте, сопоставимы по основным ценообразующим факторам, отвечают требованиям пункта 22 ФСО N 7.

В силу подпункта "д" пункта 22 ФСО N 7 удельный показатель стоимости скорректирован по выявленным различиям, в том числе, назначению, имущественным правам, локальному местоположению, физическим характеристикам и улучшениям.

Обоснованные шкалы корректировок использованы из официально изданных справочников оценщика недвижимости ("Справочник оценщика недвижимости", 2014 года издания, под редакцией Лейфера Л.А. и "Исследование рынка недвижимости, 2014 года издания, под редакцией Яскевича Е.Е.).

Характеристики и описание объекта оценки, объектов-аналогов представлены в таблицах сравнения N 10,11, являются проверяемыми, допущения и корректировки обоснованы экспертом рыночными данными.

Аналоги с нетипичными условиями продажи экспертом не использованы, факторы, свидетельствующие о существенном изменении цен за период между датами сделки (предложения) и оценки (условия рынка) не выявлены.

Оснований сомневаться в правильности выводов и объяснений эксперта не имеется, поскольку они мотивированы, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Эксперт в заключении указал, что у него отсутствует необходимая для применения затратного и доходного подходов информация.

Использование подхода без достаточных исходных данных может привести к нарушению принципов обоснованности и проверяемости выводов исследования (пункт 4 раздела II ФСО N 4).

Анализ полученных результатов произведен в соответствии с подпунктом "е" пункта 22 ФСО N 7.

В силу пункта 25 ФСО N 7 выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.

Эксперт обладает достаточной степенью квалификации, отвечающим требованиям законодательства об оценочной деятельности, в соответствии с положений абзаца четвертого статьи 15.1, статьи 24.7 Закона об оценочной деятельности в материалах дела имеются сведения об обязательном страховании его гражданской ответственности как оценщика, в связи с чем, оснований для признания подготовленного им заключения недопустимым доказательством не имеется (статья 61 КАС РФ).

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 03.07.2014 года N 1555-О, само по себе отличие от кадастровой стоимости земельного участка величины рыночной стоимости, определенной по результатам судебной экспертизы, не может свидетельствовать о недостоверности последней.

Доказательств того, что рыночная стоимость земельных участков является иной, чем отражено в заключении эксперта, суду не представлено, в апелляционной жалобе администрацией г. Ессентуки не приводится.

Ссылки в жалобе на недостоверность заключения эксперта Я.Н.Н. N 52/07/17Э от 09.08.2017 года правового значения не имеют, поскольку данное доказательство не положено в основу решения по основаниям, которые не оспорены лицами, участвующим в деле.

Так, при оценке заключения судом было установлено, что в качестве объектов-аналогов выбраны 3 земельных участка, существенно отличающихся от оцениваемых участков по основным ценообразующим факторам (местоположению): аналог N 1 - вдоль трассы А-165 (Черкесское шоссе с. Винсады - г. Пятигорск), район остановки 5-й километр; аналог N 2 - в г. Ессентуки ул. Пятигорская; аналог N 3 - на трассе А-157 (г. Минеральные воды - г. Кисловодск), в районе Георгиевского монастыря. Информация об объектах аналогах, приведенные в таблицах N 10, 11 характеристики объектов аналогов не подтверждены надлежащими доказательствами, в связи с чем, информация, использованная экспертом, не является достаточной, проверяемой, а выводы достоверными.

Доводы апелляционной жалобы не содержат обстоятельств, которые не были бы предметом проверки судом первой инстанции, сводятся по существу к переоценке представленных доказательств.

Предусмотренных статьей 310 КАС РФ оснований для отмены или изменения правильного по существу решения суда не имеется.

Руководствуясь статьями 307 - 311 КАС РФ, судебная коллегия

определила:

решение Ставропольского краевого суда от 12 декабря 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи