Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Карачаево-Черкесской Республики от 28 февраля 2018 г. по делу N 33-166/2018

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Карачаево-Черкесской Республики суда в составе:

председательствующего Байрамуковой И.Х,

судей Негрий Н.С, Боташевой М.М,

при секретаре судебного заседания Быковской Е.В,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционным жалобам истца (ответчика по встречному иску) Айсандыровой Р.Б. и ее представителя Купушевой Э.Б. на решение Карачаевского районного суда КЧР от 30 ноября 2017 года по гражданскому делу по исковому заявлению Айсандыровой Риты Борисовны к Сельскохозяйственному кооперативу Генофондное хозяйство "Тебердинский" о признании права собственности на недвижимое имущество и по встречному исковому заявлению Сельскохозяйственного кооператива Генофондное хозяйство "Тебердинский" к Айсандыровой Р.Б. о признании недействительным договора купли-продажи и обязании Айсандыровой Р.Б. не чинить препятствий во владении и пользовании зданием центральной конторы,

Заслушав доклад судьи Верховного Суда КЧР Негрий Н.С, мнение истца представителя ответчика (истца по встречному иску) Сельскохозяйственного кооператива Генофондное хозяйство "Тебердинский" - Лепшокова А.Х, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Айсандырова Р.Б. обратилась в суд с иском к Сельскохозяйственному кооперативу Генофондное хозяйство "Тебердинский" (далее по тексту - СПК ГХ "Тебердинский") о признании права собственности на недвижимое имущество, обосновав его тем, что по договору займа от "дата" она передала СПК ГХ "Тебердинский" денежные средства в размере "данные изъяты" рублей под проценты до "дата", которые не были выплачены до указанной даты. Факт передачи денег подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру от июля "данные изъяты" года (без числа). В обеспечение своего обязательства ответчик заложил свое имущество - административное здание центральной конторы, расположенное по адресу: КЧР, "адрес" В связи с неуплатой суммы долга и процентов по нему общее собрание СПК ГХ "Тебердинский" приняло решение о передаче истцу здания центральной конторы, оформленное приказом по СПК ГХ "Тебердинский". Факт передачи здания центральной конторы в счёт полученных взаймы денежных средств было оформлено договором купли - продажи. Стороной по данному договору выступил СПК ГХ "Тебердинский" в лице председателя Чомаева У.О. Своевременно истец право собственности на спорное имущество не оформил, поскольку СПК ГХ "Тебердинский" признан банкротом, за регистрацией своего права истец в Управление Росрегистрации не обращался. Истец первоначально просила признать право собственности на спорное имущество как на жилой дом общей площадью "данные изъяты" кв.м, расположенный по адресу: КЧР, "адрес"

Впоследствии в порядке ст. 39 ГПК РФ Айсандырова Р.Б. уточнила заявленные исковые требования и просила признать право собственности не на жилой дом, а на здание центральной конторы СПК ГХ "Тебердинский", расположенное по адресу: КЧР, "адрес" "адрес", общей площадью "данные изъяты" кв.м, а также взыскать компенсацию морального вреда в сумме "данные изъяты" рублей по тем же основаниям.

Представителем ответчика - председателем СПК ГХ "Тебердинский" Магулаевым У.А. было подано встречное исковое заявление к Айсандыровой Р.Б. о признании недействительным договора купли-продажи и обязании Айсандырову Р.Б. не чинить препятствий во владении и пользовании СПК ГХ "Тебердинский" принадлежащим зданием центральной конторы, мотивируя тем, что требование о признании права собственности на жилой дом основано на представленном истцом копии договора купли - продажи (без даты), согласно которой председатель СПК ГХ "Тебердинский" Чомаев У.О, действовавший на основании Устава хозяйства передает здание центральной конторы Айсандыровой Р.Б. согласно договора займа от "дата", Айсандырова Р.Б. принимает здание центральной конторы в счет долга денежных средств, занятых у нее "дата". СПК ГХ "Тебердинский" обязуется предоставить все необходимые документы для оформления права владения истца спорным зданием. О существовании договора купли - продажи спорного имущества СПК ГХ "Тебердинский" стало известно в суде. Договор купли - продажи в архиве СПК ГХ "Тебердинский" отсутствует. Центральная контора СПК ГХ "Тебердинский" в период банкротства в 2006-2009г.г. неоднократно передавалась от председателя СПК ГХ "Тебердинский" Чомаева У.О. конкурсному управляющему "ФИО", и от конкурсного управляющего к избранному председателю Магулаеву У.А. Бывший председатель СПК ГХ "Тебердинский" Чомаев У.О. при разрешении вопроса о банкротстве являлся материально-ответственным лицом и не заявил, что здание центральной конторы СПК ГХ "Тебердинский"" им передана Айсандыровой Р.Б. в счет долга СПК ГХ "Тебердинский". Считает, что договор купли - продажи здания центральной конторы - недействительным, поскольку: в договоре отсутствуют реквизиты -дата его составления и адрес здания, которое подлежит передаче; отсутствует договор займа денежных средств от "дата", на который имеется ссылка в договоре купли - продажи; в договоре купли - продажи не указывается сумма, за которую было приобретено здание и сведения о передаче и получении денег СПК ГХ "Тебердинский"; данный договор не зарегистрирован в регистрационной службе. Денежные средства Айсандыровой Р.Б. при приобретении здания центральной конторы не передавались, то и последствия, предусмотренные ч.2 ст. 167 ГК РФ в части возврата каких-либо денежных средств по несуществующему договору займа от "дата" Айсандыровой Р.Б. не подлежат применению. Просил суд:

- признать недействительным договор купли - продажи (дата отсутствует), заключённый между председателем СПК ГХ "Тебердинский" Чомаевым У.О. и Айсандыровой Р.Б. о передаче Айсандыровой Р.Б. здания центральной конторы согласно договора займа от "дата";

- обязать Айсандырову Р.Б. не чинить препятствий во владении и пользовании СПК ГХ "Тебердинский" принадлежащим ему зданием центральной конторы.

Истец (ответчик по встречному иску) Айсандырова Р.Б. в судебное заседание суда первой инстанции не явилась, о времени и месте судебного заседания была извещена надлежащим образом, просила рассмотреть дело в ее отсутствие. В письменных возражениях на встречное исковое заявление просила отказать в удовлетворении встречного иска за истечением срока исковой давности и удовлетворить ее исковые требования.

Представитель истца (ответчика по встречному иску) - адвокат Капушева Э.Б. в судебном заседании исковые требования Айсандыровой Р.Б. поддержала, просила их удовлетворить, а встречные исковые требования СПК ГХ "Тебердинский" не признала, просила суд отказать в их удовлетворении.

Представитель ответчика (истца по встречному иску) - председатель СПК ГХ "Тебердинский" Магулаев У.А. в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом. В ранее поданных письменных возражениях просил отказать в удовлетворении исковых требований Айсандыровой Р.Б, а встречные требования СПК полностью удовлетворить.

Представитель СПК ГХ "Тебердинский" Магулаева У.А. и представитель ответчика (истца по встречному иску) Лепшоков А.Х. в судебном заседании исковые требования Айсандыровой Р.Б. не признали, встречные исковые требования полностью поддержали, просили их удовлетворить.

Третье лицо - Чомаев У.О. и Чомаева А.Р. в судебном заседании исковые требования Айсандыровой Р.Б. признали, и возражали против удовлетворения встречных исковых требований СПК ГХ "Тебердинский".

Представитель третьего лица - администрации Карачаевского муниципального района КЧР в судебное заседание не явился, о времени и месте проведения судебного заседания извещен надлежащим образом, в письменном заявлении просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Представитель третьего лица Министерства имущества и земельных отношений КЧР в судебное заседание не явился, о времени и месте проведения судебного заседания извещен надлежащим образом, в письменном отзыве на исковое заявление просил рассмотреть дело без участия представителя Министерства имущественных и земельных отношений КЧР, вопрос об удовлетворении иска оставил на усмотрение суда, указав, что спорный объект недвижимого имущества не является объектом государственной собственности КЧР и в Реестре государственной собственности КЧР не значится.

Третье лицо Чомаев З.У. в судебное заседание не явился, о времени и месте проведения судебного заседания, извещен надлежащим образом, об уважительности причины неявки суду не сообщил.

В соответствии с ч.3 ст. 167 ГПК РФ суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания.

Решением Карачаевского районного суда КЧР от 30 ноября 2017 года в удовлетворении исковых требований Айсандыровой Р.Б. к Сельскохозяйственному кооперативу Генофондное хозяйство "Тебердинский" о признании права собственности на недвижимое имущество - административное здание центральной конторы СПК ГХ "Тебердинский", расположенное в "адрес", КЧР отказано.

Встречное исковое заявление СПК ГХ "Тебердинский" к Айсандыровой Р.Б. о признании недействительным договора купли-продажи без номера здания центральной конторы СПК ГХ "Тебердинский", расположенное "адрес", КЧР, заключенного между Айсандыровой Р.Б. и СПК ГХ "Тебердинский" и обязании Айсандырову Р.Б. не чинить препятствий во владении и пользовании СПК ГХ "Тебердинский" принадлежащим зданием центральной конторы - удовлетворено.

Суд признал недействительным договор купли - продажи без даты (он же от "дата") административного здания центральной конторы СПК ГХ Тебердинский", расположенного в "адрес" КЧР, заключенный между Айсандыровой Р.Б. и СПК ГХ "Тебердинский".

Обязал Айсандырову Р.Б. не чинить препятствий во владении и пользовании СПК ГХ "Тебердинский" принадлежащим ему административным зданием центральной конторы, расположенным в "адрес", КЧР.

Также с Айсандыровой Р.Б. в доход государства взыскана государственная пошлина в сумме 6000 рублей.

На данное решение суда Айсандыровой Р.Б. подана апелляционная жалоба, в которой она считает решение суда незаконным и необоснованным, принятым с нарушением норм материального и процессуального права, выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, просит его отменить и принять по делу новое решение, которым ее исковые требования удовлетворить, а в удовлетворении встречных исковых требований СПК ГХ "Тебердинский" - отказать. Указывает что факт получения денежных средств в займ СПК ГХ "Тебердинский" от нее подтвержден имеющимися в деле доказательствами - договором займа, квитанцией к приходному кассовому ордеру. Суд не дал надлежащей оценки указанным доказательствам и по формальным основаниям признал недопустимыми указанные доказательства (отсутствует дата их составления, на собрании членов СПК ГХ не было кворума, отсутствует расшифровка подписи главного бухгалтера).

В поданной апелляционной жалобе представитель Айсандыровой Р.Б. - Капушева Э.Б. также ставится вопрос об отмене решения суда, поскольку оно незаконно и необоснованно, и принятии по делу нового судебного акта, которым будут удовлетворены исковые требования Айсандыровой Р.Б, а в удовлетворении встречных исковых требований СПК ГХ "Тебердинский" - отказать. Полагает, что суд не дал оценки тому обстоятельству, что были предоставлены нотариально заверенные с оригиналов копии договора купли-продажи, протокола общего собрания членов СПК ГХ "Тебердинский", приказа о передаче здания центральной конторы, квитанции к приходному кассовому ордеру. Кроме того, при конкурсном управлении СПК ГХ "Тебердинский" конкурсный управляющий "ФИО" указал стоимость спорного имущества в инвентаризационной описи без учета амортизационной стоимости, не исключил данное имущество из конкурсной массы, поскольку оно принадлежит физическому лицу. Бывший председатель СПК Чомаев У.О. не обеспечил надлежащую передачу документации конкурсному управляющему по спорному зданию.

В своих возражениях представители ответчика (истца по встречному иску) СПК ГХ "Тебердинский" - Магулаев У.А. и Лепшоков А.Х. просили решение суда оставить без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.

В суде апелляционной инстанции представитель СПК ГХ "Тебердинский" Лепшоков А.Х. просил решение суда оставить без изменения, а апелляционные жалобы Айсандыровой Р.Б. - без удовлетворения.

В суд апелляционной инстанции не явились истец (ответчик по встречному иску) Айсандырова Р.Б, представитель ответчика (истца по встречному иску) председатель СПК ГХ "Тебердинский" Магулаев У.А, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора - Чомаев У.О, Чомаева А.Р, Чомаев З.У, представитель администрации Карачаевского муниципального района КЧР, представитель Министерства имущества и земельных отношений КЧР, о времени и месте проведения судебного заседания извещенные надлежащим образом, об уважительности причин своей неявки суду не сообщили, каких-либо ходатайств не заявляли.

В соответствии с положениями ч.3 ст.167 ГПК РФ и ч.1 ст.327 ГПК РФ, представляющие возможность рассмотрения дела в отсутствие кого-либо из лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте судебного заседания, судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда КЧР считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

В силу п.1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, возражений на них, заслушав объяснение явившегося лица, судебная коллегия по гражданским делам пришла к следующим выводам.

Согласно ч. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (ч.2 ст. 209 ГК РФ).

На основании ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу пункта 2 статьи 8.1 ГК РФ права на недвижимое имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр.

В пункте 1 статьи 551 ГК РФ указано, что переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества по договору подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Применительно к п. 1 ст. 61 Гражданского кодекса Российской Федерации, ликвидация юридического лица влечет его прекращение без перехода прав и обязанностей в порядке правопреемства к другим лицам, за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" на основании статей 58, 1110 и 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации), к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности.

Как следует из п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" действующего на период спорных правоотношений (утратил силу с 1 января 2017 года. - Федеральный закон от 03.07.2016 N 361-ФЗ), государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Статьей 12 ГК РФ предусмотрена возможность защиты нарушенного права путем предъявления требования о признании права.

В соответствии с п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (данный пункт статьи 8 утратил силу с января 2013 года) (пункт 59 Постановления N 10/22).

Управомоченное лицо вправе использовать для защиты гражданских прав как один, так и несколько способов защиты права. Вместе с тем истец не вправе выбрать любой из них по своему усмотрению.

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Разрешая исковые требования Айсандыровой Р.Б, суд первой инстанции правильно руководствовался указанными нормами права, и пришел к выводу, что оснований для признания права собственности за истцом на административное здание центральной конторы, расположенной по адресу: КЧР, "адрес" отсутствуют, поскольку истец по первоначальному иску не представил надлежащих доказательств возникновения у нее права собственности на указанное недвижимое имущество.

Данные выводы суда являются правильными, и подтверждаются материалами дела.

Судом установлено и следует из материалов дела, что спорное недвижимое имущество - административное здание центральной конторы СПК ГХ "Тебердинский", 1978 года ввода в эксплуатации, расположено по адресу: КЧР, "адрес", это подтверждается копией кадастрового паспорта, имеющейся в материалах дела.

Согласно имеющегося в деле свидетельства о праве собственности на землю N... от "дата", выданной главой администрации Верхне-Тебердинского сельского поселения Карачаевского муниципального района, КЧР следует, что постановлением главы Верхне-Тебердинского СМО от "дата" N... для строительства и эксплуатации административного здания племовцесовхоза "Тебердинский" предоставлен в бессрочное пользование земельный участок площадью "данные изъяты" га.

Как следует из п.1.1 устава СПК ГХ "Тебердинский" последний является преемником племенного хозяйства "Тебердинский" образованного от реорганизованного совхоза "Тебердинский".

Согласно межевого плана от "дата" земельный участок расположен по адресу: КЧР, "адрес", то есть на данном участке расположено спорное здание центральной конторы СПК ГХ "Тебердинский". Вышеуказанные обстоятельства сторонами по делу не оспаривались.

Айсандырова Р.Б. обратилась в суд с иском к СПК ГХ "Тебердинский" о признании права собственности на административное здание центральной конторы, расположенной по адресу: КЧР, "адрес".

При этом, основанием для обращения в суд с настоящим иском являлся договор купли-продажи (б/н и даты) заключенный между Айсандыровой Р.Б. и СПК ГХ "Тебердинский" в лице его председателя Чомаева О.У. Согласно данного договора Айсандыровой Р.Б. было передано спорное здание на основании договора займа от "дата". Кроме того, истцом были приложены в обоснование своих доводов - копия приказа председателя СПХ ГХ "Тебердинский" (б/н и даты) о передаче спорного здания Айсандыровой Р.Б. в связи с невозможностью вернуть ей денежные средства, которые заняты под залог имущества "дата"; копия протокола общего собрания СПК ГХ "Тебердинский" "О передаче во владение и пользование центральной конторы находящегося в залоге, за взятые взаймы и под проценты денежные средства у Айсандыровой Р.Б. "дата" под 6% ежемесячно до "дата" и невыплаченных до "дата" в размере "данные изъяты" рублей, а также копия квитанции (б/н и числа) из которой следует, что от Айсандыровой Р.Б. принято "данные изъяты" рублей под залог имущества.

Сам договор займа суду не был предоставлен, залог имущества (если он имелся) также не был оформлен и зарегистрирован в установленном законом порядке.

В ходе рассмотрения дела представителем ответчика (истца по встречному иску) СПК ГХ "Тебердинский" заявлялось о подложности вышеперечисленных доказательств, представленных истцом по первоначальному иску в обоснование заявленного требования, поскольку в ходе судебного разбирательства по делу представителем Айсандыровой Р.Б. были представлены нотариально заверенные перечисленные доказательства по делу, однако с указанием даты принятия этих документов и номерами (т.2 л.д.56-59)

Истец по первоначальному иску Айсандырова Ф.Б. подлинник договора купли-продажи спорного здания суду предоставить не смогла, поскольку как следует из показаний ее представителя, подлинники вышеперечисленных документов ею были утеряны.

При этом наличие заверенной копии договора купли-продажи от "дата" спорного здания значения не имеет, поскольку изначально истцом был представлен другой договор купли-продажи здания - без даты составления.

Коме того, согласно заключению экспертов N... от "дата" проведенных в ФБУ Южный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции РФ ( "адрес") представленные Айсандыровой Р.Б. копии договора купли-продажи здания центральной конторы от "дата" (нотариально заверенная) и копия договора купли-продажи здания центральной конторы, в котором отсутствует дата его составления (приложенного к исковому заявлению) имеют различия: в дате "дата" в копии договора купли-продажи от "дата" и отсутствия даты в копии договора купли-продажи (т.1 л.д.18). Копия договора купли-продажи (т.1 л.д.18) и копия договора купли-продажи от "дата".(т.2 л.д.57) выполнены либо с одного оригинала, либо с его промежуточных копий до внесения в какой-либо договор (оригинал, либо копию) изменений (различий) с одного документа и имеют различия по дате их составления. Установить конкретно с одного ли источника (оригинала или какой-нибудь промежуточной копии) выполнены вышеуказанные документы не представляется возможным.

Тоже самое, указано и в отношении остальных доказательств, представленных истцом по первоначальному иску (протокола общего собрания, квитанции к приходному кассовому ордеру).

В связи с чем, установить подлинное содержание данного договора купли-продажи спорного здания, в том числе и дату его составления, на который ссылается сторона истца по первоначальному иску (ответчика по встречному) в обоснование своих заявленных требований не возможно, поскольку подлинник данного договора ни суду первой, ни суду апелляционной инстанции не был представлен.

Таким образом, судом правильно установлено, что Айсандыровой Р.Б. не представлено допустимых доказательств в подтверждение заключения договора купли-продажи между Айсандыровой Р.Б. и СПК ГХ "Тебердинский" спорного объекта недвижимости. Какими-либо иными доказательствами данное обстоятельство не подтверждается.

Что касается встречных исковых требований СПК ГХ "Тебердинский" к Айсандыровой Р.Б. о признании недействительным договора купли-продажи, заключенного между председателем СПК ГХ "Тебердинский" Чомаевым У.О. и Айсандыровой Р.Б. о передаче Айсандыровой Р.Б. здания центральной конторы СПК согласно договора займа от "дата", то судебная коллегия пришла к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с ч. 1 ст. 549 ГПК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно ч. 1 ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В соответствии с п. п. 1, 3 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки.

Несоблюдение простой письменной формы сделки в силу приведенных норм права является основанием для признания такой сделки недействительной.

Согласно п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью и недействительна с момента совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

Поскольку в силу прямого указания закона на то, что несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его ничтожность, требования СПК ГХ "Тебердинский" правомерно подлежали удовлетворению по основаниям, указанным в исковом заявлении СПК ГХ.

Материалы дела не содержат никаких данных, свидетельствующих с бесспорностью о том, что между Айсандыровой Р.Б. и СПК ГХ "Тебердинский" были согласованы все существенные условия договора купли-продажи (заключенного с целью погашения долга перед Айсандыровой Р.Б. по договору займа, который также не был суду предоставлен) в требуемой законом форме и что такой договор в конечном итоге был заключен.

Судом было также правомерно отказано в удовлетворении ходатайства Айсандыровой Р.Б. о применении срока исковой давности к исковым требованиям СПК, поскольку об оспариваемом договоре ответчик (истец по встречному иску) узнал только в 2016 году, при подаче иска Айсандыровой Р.Б. в суд с иском о признании права собственности на спорное административное здание. Доказательств иного стороной истца (ответчика по встречному иску) не представлено.

При таких обстоятельствах судебная коллегия считает, что установленный ч. 2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности для предъявления в суд требований об оспаривании договора купли-продажи начинает свое течение не ранее "дата" и на момент подачи встречного иска СПК - "дата" не истек, ввиду чего, оснований для отказа истцу по встречному иску в удовлетворении иска по мотивам пропуска срока исковой давности на основании ст. 199 ГК РФ у суда первой инстанции не имелось.

Что касается требований СПК ГХ "Тебердинский" об обязании Айсандыровой Р.Б. не чинить препятствий во владении и пользовании СПК ГХ "Тебердинский" принадлежащим им спорным зданием, то судебная коллегия полагает, что решение суда в данной части подлежит отмене, с принятием нового решения об отказе в удовлетворении данного требования.

В соответствии с ч. 4 ст. 198 ГПК РФ в мотивировочной части решения суда должны быть указаны обстоятельства дела, установленные судом; доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах; доводы, по которым суд отвергает те или иные доказательства; законы, которыми руководствовался суд.

Поскольку вышеупомянутый вывод суда основан только на предположениях, доказательства в подтверждение такого вывода судом не приведены и в материалах дела отсутствуют, с таким выводом судебная коллегия согласиться не может.

В силу п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении" решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 1 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ).

Согласно п. 3 Постановления, решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст. ст. 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Постановленное судебное решение в указанной части названным требованиям закона и руководящим разъяснениям Пленума Верховного Суда РФ не соответствует.

В соответствии со статьей 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Статья 305 ГК РФ предусматривает, что права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", применяя статью 304 ГК РФ, в силу которой собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, судам необходимо учитывать следующее. В силу статей 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение. Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика.

Из смысла приведенных норм следует, что правом на негаторный иск обладает собственник, который владеет вещью, но лишен возможности пользоваться или распоряжаться ею, а ответчиком является лицо, которое своим противоправным поведением создает препятствия, мешающие нормальному осуществлению права собственности. Негаторный иск может быть удовлетворен при доказанности совокупности следующих юридических фактов: наличия права собственности у истца и нахождения имущества у него на момент подачи иска; противоправного создания ответчиком препятствий в осуществлении права собственности; обстоятельств, свидетельствующих о том, что именно ответчиком чинятся препятствия в использовании собственником имущества, не соединенные с лишением владения.

Истец по встречному иску СПК ГХ "Тебердинский", лишенный владения спорным зданием центральной конторы, об устранении нарушения права пользования которыми заявлен иск, обратился с негаторным иском к Айсандыровой Р.Б, которая по устной договоренности предоставила право владения и пользования спорным зданием Чомаевым.

Кроме того, как следует из материалов дела и из показаний представителя СПК ГХ - Лепшокова А.Х. спорным зданием владеют и пользуются третьи лица - Чомаев У.О, Чомаева А.Р.и Чомаев З.У. со своими несовершеннолетними детьми, которые проживают на 1-м этаже здания. В связи с чем, данные требования об устранении препятствий в пользовании спорным зданием были заявлены к ненадлежащем ответчику -Айсандыровой Р.Б.

Поскольку, предъявляя исковые требования об обязании Айсандыровой Р.Б. не чинить препятствий во владении и пользовании принадлежащим зданием центральной конторы, СПК СГ "Тебердинский" вопреки положениям ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, не представил бесспорных доказательств того, что именно Айсандырова Р.Б. нарушает права истцов по встречному иску на осуществление прав предусмотренных ст. 218 ГК РФ, то суд первой инстанции пришел к неправильному выводу об удовлетворении заявленных исковых требований. Учитывая вышеизложенное, также не подлежит рассмотрению и заявленное в суде первой инстанции ходатайство Айсандыровой Р.Б. о применении срока исковой давности к данному требованию, поскольку оно заявлено ненадлежащим ответчиком.

Доводы апелляционных жалоб о невыполнении судом первой инстанции требований ч. 4 ст. 198 ГПК РФ, а именно в мотивировочной части решения при рассмотрении первоначального иска Айсандыровой Р.Б. о признании права собственности на спорное здание не указаны доказательства, на которых суд основывал свои доводы, доводы по которым судом отвергнуто то или иное доказательство, не может быть принят во внимание, поскольку решение соответствует требованиям, предъявляемым к судебным решениям, предусмотренным положениями ч. 4 ст. 198 ГПК РФ, основано на установленных судом фактических обстоятельствах дела, не противоречит имеющимся по делу доказательствам, которым дана надлежащая правовая оценка в их совокупности, и соответствует требованиям действующего законодательства, регулирующего правоотношения сторон.

Рруководствуясь ст.ст. 328, 329, 330 ГПК РФ судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Карачаевского районного суда КЧР от 30 ноября 2017 года в части удовлетворения исковых требований СПК ГХ "Тебердинский" к Айсандыровой Рите Р.Б. об обязании Айсандыровой Р.Б. не чинить препятствий во владении и пользовании принадлежащим СПК ГХ "Тебердинский" административным зданием центральной конторы - отменить, и принять в указанной части по делу новое решение.

В удовлетворении исковых требований СПК ГХ "Тебердинский" об обязании Айсандыровой Р.Б. не чинить препятствий во владении и пользовании принадлежащим СПК ГХ "Тебердинский" административным зданием центральной конторы, расположенным в "адрес", - отказать.

В остальной части решение суда оставить без изменения, а апелляционные жалобы Айсандыровой Р.Б. и ее представителя Капушевой Э.Б. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи: