Определение СК по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики - Чувашии от 19 февраля 2018 г. по делу N 33-523/2018

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики в составе председательствующего Ярадаева А.В., судей Арслановой Е.А., Иванова П.Д., при секретаре судебного заседания Шипееве А.Д. рассмотрела в открытом судебном заседании в помещении Верховного Суда Чувашской Республики гражданское дело по иску администрации г. Шумерля Чувашской Республики к Пронину Л.Н. о расторжении договора аренды земельного участка и возложении обязанности освободить земельный участок от металлического забора, поступившее по апелляционной жалобе администрации г.Шумерля Чувашской Республики на решение Шумерлинского районного суда Чувашской Республики от 14 ноября 2017 года, которым в удовлетворении иска отказано.

Заслушав доклад председательствующего, судебная коллегия

установила:

Администрация г. Шумерля Чувашской Республики обратилась в суд с иском к Пронину Л.Н. о расторжении заключенного между ними договора аренды от 4 марта 2016 года N8 земельного участка площадью... кв.м с кадастровым номером.., расположенного по адресу: Чувашская Республика, г. Шумерля, ул..., д..., возложении обязанности освободить земельный участок площадью... кв.м. с кадастровым номером.., расположенный по адресу: Чувашская Республика, г. Шумерля, ул..., д..., от металлического забора, возведенного по его периметру.

В обоснование иска указаны следующие обстоятельства.

4 марта 2016 года между администрацией г. Шумерля Чувашской Республики и Прониным Л.Н. заключен договор аренды N8 земельного участка площадью... кв.м с кадастровым номером.., расположенного по адресу: Чувашская Республика, г.Шумерля, ул..., д..., предназначенного для многоэтажной жилой застройки (далее также - договор аренды). Пунктом 4.1.2 указанного договора предусмотрено, что неосвоение или неиспользование земельного участка в течение одного года или иных сроков, установленных градостроительной документацией, является основанием для досрочного его расторжения. Поскольку Пронин Л.Н. не освоил земельный участок в течение года после заключения договора аренды, администрацией г. Шумерля Чувашской Республики в соответствии с пунктом 6.2 договора аренды в адрес Пронина Л.Н было направлено письмо от 4 апреля 2017 года N 2157 с уведомлением о досрочном расторжении договора аренды земельного участка, к которому был приложен проекты соглашения о расторжении договора аренды и акта приема-передачи земельного участка. Однако предложение о расторжении договора аренды Прониным Л.Н. было проигнорировано. Кроме того, Пронин Л.Н. в нарушение условий договора аренды без получения необходимых разрешений на арендуемом земельном участке вырубил зеленые насаждения, провел земляные работы, а также демонтировал участок теплотрассы.

В судебном заседании представитель истца - администрации г. Шумерля Чувашской Республики - Васин А.В. иск поддержал.

Ответчик Пронин Л.Н. и его представитель Якушев В.В. иск не признали.

Представитель третьего лица - МУП "Теплоэнерго" - Скворцов О.Б. оставил разрешение вопроса об удовлетворении иска на усмотрение суда.

Судом по делу постановлено приведенное выше решение.

Администрацией г.Шумерля Чувашской Республики в апелляционной жалобе ставится вопрос об отмене решения суда как незаконного и необоснованного и принятии по делу нового решения об удовлетворении иска.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции были извещены.

Представитель третьего лица - МУП "Теплоэнерго" в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явился.

Согласно ч.3 ст.167, ч.1 ст.327 ГПК РФ судебная коллегия признала возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившегося лица.

Изучив материалы дела, заслушав объяснения представитель истца - администрации г. Шумерля Чувашской Республики - Марковой Е.В, поддержавшей апелляционную жалобу, ответчика Пронина Л.Н. и его представителя Якушева В.В, возражавших против удовлетворения апелляционной жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (п.1 ст.615 ГК РФ).

Как установлено п.1 ст.46 ЗК РФ, аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно п.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со ст.619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст.450 названного Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В силу ст.622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно ч.1 ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Из материалов дела следует, что 4 марта 2016 года между администрацией г. Шумерля Чувашской Республики (арендодателем) и Прониным Л.Н. (арендатором) заключен договор аренды земельного участка N 8, согласно п.1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью... кв.м из земель населенных пунктов с кадастровым номером.., расположенный по адресу: Чувашская Республика, г. Шумерля, ул..., д..., для использования в целях многоэтажной жилой застройки.

29 марта 2016 года договор аренды зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республики.

Пунктом 2.1 договора аренды установлен срок аренды земельного участка с 1 марта 2016 года по 28 февраля 2021 года.

В соответствии с п.2.1 и п. 8.2 договора аренды арендатор обязуется осуществить строительство и ввод в эксплуатацию объекта в течение срока аренды.

Согласно п. 4.4.1 и п. 4.4.2 договора аренды арендатор обязан выполнять в полном объеме все условия договора, использовать участок в соответствии с целями и условиями его предоставления.

В силу п. 4.1.2. договора аренды арендодатель имеет право расторгнуть договор досрочно, в установленном законодательством порядке, в случае нарушения арендатором условий договора, в том числе в случае неосвоения или неиспользование участка в течение одного года или иных сроков, установленных градостроительной документацией.

Пунктами 4.4.1,4.4.5 договора аренды установлено, что арендатор обязан в полном объеме выполнять все условия договора; не осуществлять на участке работы без разрешения соответствующих компетентных органов (архитектурно-градостроительных, пожарных, санитарных, природоохранных и других), для проведения которых требуется соответствующее разрешение.

Кроме того, из п.6.2 договора аренды следует, что договор аренды может быть расторгнут арендодателем в одностороннем порядке в случаях, указанных в п.4.1.2 договора.

На случай расторжения договора, п.6.3.6 договора аренды предусмотрено, что арендованный земельный участок должен быть передан арендодателю в том же состоянии, в котором он был передан арендатору вместе со всеми произведенными на участке неотделимыми улучшениями, которые отражаются

Прониным Л.Н. в материалы дела представлены заключенные между ним и ООО "... " договор от 1 июня 2016 года на оказание услуг по подготовке площадки для строительства многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Шумерля, ул..., д..., техническое задание к нему и акт выполненных работ, согласно которым ООО "... " выполнены демонтаж кирпичного фундамента ленточного типа с вывозом -... куб.м, вырубка кустарников диаметром до 50 мм. -... кв.м, спил бесценных пород древесины до 600 мм (американский клен) с выкорчевкой корневой системы и последующим вывозом -... куб.м, установка временного металлического ограждения на деревянный каркас -... п.м, планировка местности -... кв.м, а также исполненный по заказу Пронина Л.Н. эскизный проект благоустройства территории от 18 ноября 2016 года.

Согласно справкам Управления градостроительства и городского хозяйства администрации г. Шумерля Чувашской Республики от 21 июля 2017 года N421, N55 разрешение на спил деревьев и кустарников по адресу: Чувашская Республика, ул..., д..., Пронину Л.Н. не выдавалось; по вопросу выдачи разрешения на строительство и ордера на производство земляных работ на земельном участке, расположенном по адресу: Чувашская Республика, ул..., д..., Пронин Л.Н. не обращался.

Из письма МУП "Теплоэнерго" от 6 октября 2016 года N779 на имя директора ООО "... " Пронина Л.Н. следует, что в ходе обхода выявлен демонтаж находящегося в хозяйственном ведении участка наружной теплотрассы, пролегающей от д.... до д.... по ул.... г. Шумерля Чувашской Республики, в связи с чем его представитель приглашен для выяснения обстоятельств.

4 апреля 2017 года администрацией г. Шумерля Чувашской Республики на имя Пронина Л.Н. были направлены уведомление о расторжении договора аренды на основании его п.6.3.2. в связи с отсутствием в ЕГРН сведений об объекте капитального строительства по адресу: Чувашская Республика, г. Шумерля, ул..., д..., проекты соглашения о расторжении договора аренды и акта приема-передачи земельного участка, которое Прониным Л.Н. получено не было, поскольку направлялось по адресу, который не соответствует его адресу, указанному в договоре аренды.

Принимая решение по делу, суд руководствовался положениями ст.ст. 606, 619, 450 ГК РФ, п.3 ст.3, п.2 ст.7, п.2 ст. 22, ЗК РФ и исходил из того, что истец не представил доказательств существенного нарушения условий договора аренды со стороны ответчика, указав, что по заказу ответчика были проведены действия по подготовке земельного участка к строительству и разработан проект благоустройства территории, свидетельствующие о начале освоения ответчиком земельного участка и его использования в соответствии с договором аренды, и что задолженности по арендной плате ответчик не имеет.

Кроме того, суд отметил, что сроки и этапы строительства в договоре аренды не закреплены, и отсутствие доказательств начала строительства в какой-либо срок не положено сторонами договора аренды в основу для его досрочного расторжения

Согласно ч.1 ст.195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Как разъяснено в пунктах 2, 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данным правоотношениям. Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании, а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Судебная коллегия полагает, что постановленное по делу решение суда указанным требованиям не соответствует и подлежит отмене с принятием по делу нового решения об отказе в удовлетворении иска по следующим основаниям.

Действующее законодательство разделяет понятия "освоение земельного участка" и "использование земельного участка". Исходя из положений ст.ст. 4, 42, 45, 46 ЗК РФ, под "освоением земельного участка" понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования земельного участка по его целевому назначению. По смыслу ст.ст. 45, 46 ЗК РФ, ст. 51 ГрК РФ освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство. Под "использованием земельного участка" понимается непосредственное использование земельного участка в соответствии с договором, исходя из категории земельного участка и вида его разрешенного использования.

Из дела видно, что в течение года после заключения договора аренды ответчиком соответствующее разрешение на строительство получено не было, при этом доказательств, удовлетворяющих требованиям закона об относимости и допустимости (ст.ст.59,60 ГПК РФ), которые могли бы подтверждать уважительность причин, по которым разрешение на строительство не было получено в указанный срок, ответчиком суду не представлено.

Учитывая, что разрешение на строительство ответчиком не получено, его действия по подготовке земельного участка к строительству и разработке проекта благоустройства территории, свидетельствующие о начале освоения ответчиком земельного участка, не дают основание для вывода об окончании ответчиком освоения земельного участка в течение года после заключения договора аренды.

Ответчик не завершил освоение земельного участка и не приступил к его использованию в соответствии с целевым назначением также и ко дню обращения истца в суд.

При таких обстоятельствах истцом на основании положений п.4.1.2 договора аренды правомерно заявлено требование о его расторжении в связи с неосвоением ответчиком земельного участка в течение года после заключения договора в нарушение п.1 ст.615 ГК РФ и п.4.4.1 договора аренды.

В период возникновения спорных правоотношений п. 6.15 Правил благоустройства территории города Шумерля, утвержденных решением Собрания депутатов г. Шумерля Чувашской Республики от 31 мая 2012 года N205 (далее - Правила благоустройства территории города Шумерля), в редакции, действовавшей до внесения изменений решением Собрания депутатов г. Шумерля Чувашской Республики от 30 марта 2017 года N 257, было установлено, что вырубка зеленых насаждений осуществляется с обязательным оформлением ордера-разрешения ведущего специалиста-эксперта отдела жилищно-коммунального хозяйства и энергетики администрации города Шумерля и акта о сносе деревьев с указанием их количества, древесного вида, диаметра, состояния. Ордер-разрешение выдается только после оплаты восстановительной стоимости вырубаемых насаждений (приложение N 2).

Пунктом 6.6 Правил благоустройства территории города Шумерля, также было установлено, что запрещена самовольная вырубка деревьев и кустарников.

Пунктом 9.1 Правил благоустройства территории города Шумерля было предусмотрено, что работы, связанные с разрытием грунта или вскрытием дорожных покрытий (прокладка, реконструкция или ремонт подземных коммуникаций, забивка свай и шпунта, планировка грунта, буровые работы) должны производится только при наличии письменного разрешения (ордера на проведение земляных работ), выданного администрацией города Шумерля.

Согласно п.1.4 Положения о порядке сноса зеленых насаждений и оплате восстановительной стоимости зеленых насаждений на территории города Шумерля ( далее - Положение о порядке сноса зеленых насаждений и оплате восстановительной стоимости зеленых насаждений на территории города Шумерля), утвержденного постановлением администрации г.Шумерля Чувашской Республики от 16 июля 2012 года N 511, зеленые насаждения - древесно-кустарниковая и травянистая растительность естественного и искусственного происхождения (деревья, кустарники, газоны и цветники), расположенная в пределах территории города Шумерля; снос зеленых насаждений - правомерное прекращение существования зеленых насаждений, выполняемое с целью их замены либо на основании необходимости ведения ремонтных или строительных работ на объектах городского хозяйства, произведенное на основании выданного ордера-разрешения установленного образца.

В силу п.2.2 Положения о порядке сноса зеленых насаждений и оплате восстановительной стоимости зеленых насаждений на территории города Шумерля снос зеленых насаждений производится при наличии ордера - разрешения, составленного комиссией в составе, утвержденным настоящим постановлением (приложение N 2).

В период возникновения спорных правоотношений согласно Перечню муниципальных услуг, предоставляемых органами местного самоуправления города Шумерли, утвержденному решением Собрания депутатов города Шумерля Чувашской Республики от 30 апреля 2015 года N 632, выдача ордера-разрешения на производство земляных работ являлась одной из муниципальных услуг.

Следовательно, ответчик был обязан получить необходимые разрешения до сноса зеленых насаждений и проведения земельных работ на арендуемом земельном участке, однако им этого сделано не было, чем были нарушены требования п.1 ст.615 ГК РФ и пп.4.4.1,4.4.5 договора аренды.

Кроме того, материалы дела свидетельствуют о том, что при проведении земельных работ на арендуемом земельном участке был демонтирован участок теплотрассы, принадлежащий третьему лицу - МУП "Теплоэнерго".

Изложенное указывает на то, что ответчик пользуется арендуемым земельным участком с существенным нарушением условий договора аренды.

По смыслу п.7 ч.2 ст.131, абз.7 ст.132, абз.2 ст.222 ГПК РФ в судебной практике досудебный порядок урегулирования спора рассматривается в качестве способа, направленного на его оперативное разрешение и служит дополнительной гарантией защиты прав.

Между тем из дела не усматривается, что ответчик имел намерение добровольно и оперативно урегулировать возникший с истцом спор во внесудебном порядке, а в ходе рассмотрения дела в возражение против иска приводил доводы по существу спора, об оставлении искового заявления без рассмотрения в связи с несоблюдением установленного федеральным законом досудебного порядка урегулирования спора не просил.

Доказательств, соответствующих требованиям закона об относимости и допустимости (ст.ст.59,60 ГПК РФ), дающих оснований для вывода о том, что ответчик после обращения истца в суд в разумный срок предпринял меры для устранения последствий допущенных нарушений условий договора аренды, суду не представлено.

Поскольку ответчик пользуется арендуемым земельным участком с существенным нарушением условий договора аренды, в соответствии с положениями ст.ст.450, 619 ГК РФ требование истца о расторжении договора аренды подлежало удовлетворению.

Ввиду того, что срок договора аренды не превышает пяти лет, оснований для применения к правоотношениям сторон положений п.9 ст.22 ЗК РФ не имелось.

В связи с расторжением договора аренды на основании положений ст.622 ГК РФ подлежало удовлетворению также и требование истца о возложении на ответчика обязанности освободить земельный участок от металлического забора, возведенного по его периметру.

Таким образом, по делу имеет место неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального и процессуального права (п.п.1-4 ч.1 ст.330 ГПК РФ), что влечет отмену решения суда в апелляционном порядке и принятие по делу нового решения об удовлетворении исковых требований.

Руководствуясь изложенным и ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

1. Отменить решение Шумерлинского районного суда Чувашской Республики от 14 ноября 2017 года и принять по делу новое решение.

2.Расторгнуть заключенный между администрацией г.Шумерля Чувашской Республики и Прониным Л.Н. договор аренды от 4 марта 2016 года N 8 земельного участка площадью... кв.м с кадастровым номером.., расположенного по адресу: Чувашская Республика, г. Шумерля, ул..., д....

3.Возложить на Пронина Л.Н. обязанность освободить земельный участок площадью... кв.м. с кадастровым номером.., расположенный по адресу: Чувашская Республика, г. Шумерля, ул..., д..., от металлического забора, возведенного по его периметру.

Председательствующий

Судьи: