Апелляционное определение СК по административным делам Ставропольского краевого суда от 17 января 2018 г. по делу N 33aа-194/2018

Судебная коллегия по административным делам Ставропольского краевого суда в составе

председательствующего судьи Строчкиной Е.А,

судей Луневой С.П, Болотовой Л.А,

при секретаре Мазикиной А.Б,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе представителя заинтересованного лица Администрации города Невинномысска Марченко К.С.

на решение Ставропольского краевого суда от 17 ноября 2017 года по административному делу по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Гостиница "Зеленая" к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

заслушав доклад судьи Луневой С.П,

УСТАНОВИЛА:

ООО "Гостиница "Зеленая" обратилось с административным иском в обоснование которого указало, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, площадью 2847 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование земельного участка - для общественно-деловых целей, расположенного по адресу: "адрес".

Кадастровая стоимость названного земельного участка по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 01 января 2015 года определена в размере 7057229 рублей 1 копейка.

Административный истец ООО "Гостиница Зеленая", полагая оспариваемую кадастровую стоимость земельного участка значительно превышающей его рыночную стоимость, что нарушает права и законные интересы арендатора, поскольку влечет увеличение размера арендной платы за использование земельного участка, исчисляемой исходя из его кадастровой стоимости, просил установить кадастровую стоимость этого объекта недвижимости, равной его рыночной по состоянию на 01 января 2015 года, в размере 2088269 рублей, определенной оценщиком Торгово-промышленной палаты Ставропольского края отчета об оценке рыночной стоимости указанного земельного участка N 144/01/16 от 7 июля 2016 года.

30 ноября 2016 года ООО "Гостиница Зеленая" обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости и установлении кадастровой стоимости вышеназванного объекта недвижимости, равной его рыночной по состоянию на 01 января 2015 года, определенной оценщиком Торгово-промышленной палаты Ставропольского края отчета об оценке рыночной стоимости указанного земельного участка N 144/01/16 от 7 июля 2016 года в размере 2088 269 рублей.

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 22 декабря 2016 года указанное заявление отклонено.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости объекта недвижимости, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, судом по ходатайству стороны административного истца проведена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы N 61/07/17Э от 29 сентября 2017 года, выполненной экспертом Научно-образовательный центр судебной экспертизы и экспертных исследований ФГАОУ ВО "Северо-Кавказский федеральный университет", рыночная стоимость земельного участка с кадастровым N составляет в размере его рыночной стоимости

4045 000 рублей.

С учетом выводов судебного экспертного заключения, уточнив исковые требования, представитель истца просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2015 года в размере 4045000 рублей.

Обжалуемым решением Ставропольского краевого суда от 17 ноября 2017 года административный иск удовлетворен. Установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 2847 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование земельного участка - для общественно-деловых целей, расположенного по адресу: "адрес", равной его рыночной стоимости по состоянию 01 января 2015 года в размере 4045 000 рублей.

В апелляционной жалобе представитель Администрации города Невинномысска по доверенности Марченко К.С. просит обжалуемое решение отменить, указывая, что сравнительный анализ объекта определения рыночной стоимости объекта недвижимости, предполагает наличие максимально идентичных характеристик аналогов-объектов.

В заключении судебной оценочной экспертизы N 61/07/17Э от 29 сентября 2017 года объекты-аналоги N 3 и N 4 значительно отличаются по площади от исследуемого земельного участка; экспертом не установлено точное месторасположение объектов- аналогов, так как в объявлениях нет точного адреса. Следовательно, экспертом не применены необходимые корректировки на месторасположение объектов-аналогов. В принятых в качестве источников информации объявлениях не содержится идентифицирующих сведений о предлагаемых земельных участках, позволяющих проверить их точное местоположение, физические характеристики (рельеф, конфигурации), транспортную доступность и инфраструктуру (наличие или близость инженерных сетей и условий подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры), что не позволяет гарантировать их абсолютную точность.

Таким образом, объекты аналоги не соответствуют объекту оценки, а использованная информация о них, не отвечает критериям достоверности, достаточности, доступности, что противоречит законодательству об оценочной деятельности.

Кроме того, экспертом сделан необоснованный вывод, о том, что исследуемый объект по своему локальному месторасположению имеет более низкие экономические характеристики, чем объекты - аналоги.

Не корректный подбор объектов - аналогов при сравнительном подходе привел к неверной и необоснованной рыночной стоимости объекта оценки в размере 7 057 229,01 рублей, что значительно отличается от кадастровой стоимости 4 045 000 руб.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав лиц участвующих в деле, допросив эксперта Клищ С.С, оценив проведенную судом апелляционной инстанции повторную судебную оценочную экспертизу, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, постановлением главы города Невинномысска от 5 декабря 2003 года N 2463 ООО "Гостиница "Зеленая" передан в аренду на 5 лет земельный участок, расположенный по улице "адрес" площадью 2847 кв.м, относящийся к категории "земли поселений" - для общественно-деловых целей (том 1 л.д. 17-18).

15 марта 2004 года на основании указанного постановления главы города Невинномысска между комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска и ООО "Гостиница "Зеленая" заключен договор аренды N 85 от 15 марта 2004 года земельного участка с кадастровым номером N. Срок аренды установлен с 5 декабря 2003 года по 4 декабря 2008 года. 4 марта 2005 года, 23 ноября 2006 года, 17 июля 2008 года к указанному договору заключены дополнительные соглашения, зарегистрированные в установленном законом порядке. Расчет суммы годовой арендной платы производится из удельного показателя кадастровой стоимости земли (том 1 л.д. 19-30, 32-34).

Постановлением администрации города Невинномысска от 19 августа 2013 года N 2528 внесены изменения в постановление главы города Невинномысска от 5 декабря 2003 года N 2463 в части срока аренды, земельный участок предоставлен в аренду до 4 декабря 2052 года ( том 1 л.д. 31).

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2015 года N 1380 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае" утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, оценка которых производилась по состоянию на 1 января 2015 года.

Согласно данным кадастровой справки от 24 марта 2017 года, выданной филиалом ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ставропольскому краю, кадастровая стоимость указанного земельного участка установлена в размере - 7057229 рублей 1 копейка по состоянию на 1 января 2015 года (том 1 л.д. 251).

Оспаривая установленную кадастровую стоимость земельного участка, указанного в иске, ООО "Гостиница "Зеленая" представило отчет N 144/01/16 от 7 июля 2016 года об оценке рыночной стоимости указанного земельного участка, составленного Торгово-промышленной палатой Ставропольского края, из которого следует, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 2847 кв.м, категория земель : земли населенных пунктов, разрешенное использование земельного участка - для общественно-деловых целей, расположенного по адресу : "адрес", составляет - 2088 269 рублей на дату оценки - 1 января 2015 года (том 1 л.д. 38-195).

На данный отчет получено положительное экспертное заключение Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" Экспертный совет N 2592/2016 от 18 августа 2016 года о соответствии данного отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (том 1 л.д. 196 -213).

Административный истец в порядке досудебного урегулирования спора 30 ноября 2016 года обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 22 декабря 2016 года заявление ООО "Гостиница "Зеленая" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, находящегося в аренде у административного истца отклонено.

В соответствии с частями 1 и 4 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 3 части 11 названной статьи является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Разрешая спор и удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что кадастровая стоимость земельного участка должна быть установлена в размере его рыночной стоимости на основании заключения судебной оценочной экспертизы Федерального государственного автономного образовательного учреждения высшего образования "Северо-Кавказский федеральный университет" (СКФУ) юридического института научно-образовательного центра судебной экспертизы и экспертных исследований (НОЦСЭЭИ) N 61/07/17Э от 29 сентября 2017 года, согласно которому рыночная стоимость оцениваемого земельного участка составила - 4045 000 рублей.

В суде апелляционной инстанции представитель Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г. Невинномысска Ставропольского края по доверенности Марченко К.С. заявила ходатайство о назначении повторной судебной оценочной экспертизы, производство которой просила поручить ООО "Аудит-Консалтинг", оплату гарантировала.

Учитывая, что определение недостоверности кадастровой стоимости и установление рыночной стоимости является юридически значимыми обстоятельствами, подлежащими обязательному разрешению по указанной категории споров, а их разрешение возможно исключительно путем экспертного исследования, то его проведение признается обязательным.

Учитывая установленные в судебном заседании суда апелляционной инстанции сомнения в обоснованности заключения судебной экспертизы, проведенной в рамках рассмотрения спора по существу, судебная коллегия пришла к выводу о необходимости назначения по делу повторной судебной экспертизы, проведение которой поручила эксперту-оценщику ООО "ПРОФЭКСПЕРТ" ФИО10.

Оплата за проведение экспертизы возложена на комитет по управлению муниципальным имуществом администрации г. Невинномысска Ставропольского края.

Согласно заключения эксперта ООО "ПРОФЭКСПЕРТ" ФИО10 N 017/18 -Э от 27.02.2018 рыночная стоимость спорного земельного участка составила 5625000 рублей.

Судебная коллегия в соответствии с положениями статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, оценив представленные доказательства в их совокупности, при объективном и непосредственном исследовании, приходит к выводу, что заключение повторной оценочной судебной экспертизы эксперта ООО "ПРОФЭКСПЕРТ" Клищ С.С. N 017/18-Э от 27.02.2018 соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", Федерального стандарта оценки"Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденных приказами Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. N 297, N 298, и Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611.

Приведенные в заключении повторной оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости основано экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного подхода, отказ от использования затратного и доходного подходов к оценке земельного участка экспертом обоснован и сомнений не вызывает.

Оценивая приведенные выводы оценочной повторной судебной экспертизы всесторонне, в совокупности с предоставленными суду доказательствами, судебная коллегия считает правильным, обоснованным и объективным заключение оценочной судебной повторной экспертизы, поскольку выводы эксперта основываются на положениях, обоснованность и достоверность которых можно проверить, выводы эксперта сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, достаточно полно мотивированы.

На момент проведения оценки было выбрано пять аналогов с соответствующим местоположением и сопоставимых по своим основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки.

Эксперт проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, произвел необходимые корректировки и привел подробное обоснование и расчет их значений. Подробное объяснение применения конкретных корректировок дано в заключении. Все корректировки, применяемые в расчетах, приведенные в заключении сведения дают надлежащее представление о рынке объекта и обо всех ценообразующих факторах, влияющих на рыночную стоимость, экспертом произведен качественный анализ подобранных объектов-аналогов в целях их сопоставления.

По своему содержанию повторная оценочная судебная экспертиза соответствует статьи 82 Кодекса административного судопроизводства РФ.

На основании изложенного судебная коллегия считает возможным принять повторную оценочную судебную экспертизу эксперта ООО "ПРОФЭКСПЕРТ" ФИО10 N 017/18-Э от 27.02.2018 в качестве надлежащего доказательства, и положить в основу судебного акта по настоящему административному делу выводы указанной повторной оценочной судебной экспертизы.

Поскольку иные обстоятельства, имеющие значение для дела, судом определены правильно, выводы суда соответствуют изложенным в решении обстоятельствам, нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права не установлено, в остальной части решение суда следует признать законным и обоснованным.

В силу части 1 статьи 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

Согласно пункту 1 статьи 106 КАС к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся суммы, подлежащие выплате экспертам.

Вместе с заключением повторной судебной оценочной экспертизой поступило заявление о взыскании расходов на проведение экспертизы в размере 32695,60 рублей.

По ходатайству представителя Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г. Невинномысска Ставропольского края по доверенности Марченко К.С. судом апелляционной инстанции была назначена повторная судебная оценочная экспертиза.

Оплату за проведение экспертизы возложена на комитет по управлению муниципальным имуществом администрации г. Невинномысска Ставропольского края.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу о взыскании понесенных расходов с Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г. Невинномысска.

Руководствуясь ст.ст. 307 - 311 КАС РФ, судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Ставропольского краевого суда от 17 ноября 2017 года изменить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 2847 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование земельного участка - для общественно-деловых целей, расположенного по адресу: "адрес" размере его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2015 года в размере 5625 000 рублей.

В остальной части это же решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Взыскать с Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г. Невинномысска в пользу ООО "ПРОФЭКСПЕРТ" расходы за проведение повторной судебной оценочной экспертизы в сумме 32695 рублей 60 копеек.

Председательствующий:

Судьи: