Решение Ставропольского краевого суда от 14 марта 2018 г. по делу N 3а-42/2018

ФИО2 СУД

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ

Ставропольский ФИО2 суд в составе:

председательствующего судьи Брянского В.Ю,

при секретаре судебного заседания ФИО3,

с участием: представителя административного истца ФИО4,

представителя администрации "адрес" края и комитета по управлению муниципальным имуществом администрации "адрес" края ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Альпсервис" к Министерству имущественных отношений "адрес", Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по "адрес" об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО "Альпсервис" обратилось в Ставропольский ФИО2 суд с административным исковым заявлением к Министерству имущественных отношений "адрес", Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по "адрес" об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований указано, что кадастровая стоимость арендуемого ООО "Альпсервис" земельного участка с кадастровым номером.., площадью 4055 кв.м, с категорией: земли населенных пунктов, с разрешенным использованием: для производственной деятельности, расположенного по адресу:.., определена в государственном кадастре недвижимости в размере 5301 507 рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости ООО "Альпсервис" обратилось в Ставропольский ФИО2 суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером... в размере его рыночной стоимости 2 640000 рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Заявленные требования основаны на результатах отчета об определении рыночной стоимости земельного участка N от ДД.ММ.ГГГГ, составленного ИП С.Л.В. по заказу административного истца.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО4 просила установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости 4197 249 рублей согласно заключению судебной экспертизы ООО "Таис" N-Э от ДД.ММ.ГГГГ.

Представитель администрации "адрес" края и комитета по управлению муниципальным имуществом администрации "адрес" края ФИО5 возражала против удовлетворения административного иска.

Представители Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по "адрес", Министерства имущественных отношений "адрес", Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по "адрес", будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте судебного заседания, в суд не явились.

От специалиста-эксперта Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по "адрес" ФИО6 поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя Управления.

При таких обстоятельствах, суд считает возможным, а присутствующие лица не возражали против рассмотрения дела в отсутствие надлежащим образом извещенных и не явившихся в судебное заседание лиц в порядке ч. 4 ст. 247 КАС РФ.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующему.

Использование земли в Российской Федерации является платным, и одной из форм платы за использование земли является земельный налог (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

В целях упорядочения организации работ по государственной кадастровой оценке земель на территории Российской Федерации постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель.

В соответствии с пунктами 2, 4, 10 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения, государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования, а ее результаты по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости (пункт 5 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель).

В силу статьи 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности") под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

По смыслу приведенных положений действующего законодательства, кадастровая стоимость, по своей природе, является рыночной стоимостью. Однако особенности ее определения при проведении государственной кадастровой оценки с помощью метода массовой оценки не обеспечивают ее точное соответствие реальной рыночной стоимости.

В связи с этим, пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Статья 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности" в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.

Пунктом 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Как следует из материалов дела, ООО "Альпсервис" арендует земельный участок с кадастровым номером.., площадью 4055 кв.м, с категорией: земли населенных пунктов, с разрешенным использованием: для производственной деятельности, расположенного по адресу:...

Приказом Министерства имущественных отношений "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ N "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в "адрес"" утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в "адрес", оценка которых проводилась по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером... определена в государственном кадастре недвижимости в размере 5301 507 рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно отчету об оценке рыночной стоимости земельного участка N от ДД.ММ.ГГГГ, составленному ИП С.Л.В. по заказу административного истца, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером... составила 2 640000 рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ N поступившее в комиссию ДД.ММ.ГГГГ от ООО "Альпсервис" заявление отклонено в виду того, что отличие рыночной стоимости объектов недвижимости от их кадастровой стоимости составляет более чем 30 %, а именно 50,2 %. Кроме того, оформление и содержание отчета не соответствует положениям Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральным стандартам оценки.

При принятии решения суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.

Согласно части 1 статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

В силу части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.

В пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 77, 78 КАС РФ).

По ходатайству стороны административного истца на основании определения Ставропольского ФИО2 суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу назначена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению эксперта ООО "Профэксперт" N-Э от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила 3090000 рублей.

В связи с существенным отличием определенной на основании заключения судебной экспертизы рыночной стоимости земельного участка с определенной рыночной стоимостью на основании отчета об оценке, а также от установленной в государственном кадастре недвижимости кадастровой стоимости земельного участка, и наличия сомнений в правильности использованных аналогов, примененных корректировок и неприменения корректировок по другим показателям, на основании определения Ставропольского ФИО2 суда от ДД.ММ.ГГГГ по ходатайству представителя администрации "адрес" края и комитета по управлению муниципальным имуществом администрации "адрес" края по делу назначена повторная судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению эксперта ООО "Таис" С.С.И. N-Э от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила 4197 249 рублей.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что административный истец предоставил надлежащие доказательства в обоснование своих требований.

Судом предоставлялась возможность административным ответчикам и заинтересованным лицам предоставить доказательства в обоснование обстоятельств, на которых основаны их возражения, в числе которых указывалось на возможность предоставления экспертного заключения по спорному вопросу.

Вместе с тем, административные ответчики и заинтересованные лица не воспользовались своим правом, не заявляли суду соответствующих ходатайств и не предоставили относимых и допустимых доказательств в обоснование своих возражений.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в связи с расхождением рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке и заключениях судебной экспертизы, при определении размера рыночной стоимости объекта недвижимости суд считает необходимым исходить из выводов заключения эксперта ООО "Таис" С.С.И. N-Э от ДД.ММ.ГГГГ, принимая его в качестве доказательства, подтверждающего действительную рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.

Допрошенный в ходе судебного разбирательства ФИО7И. выводы, изложенные в заключении эксперта поддержала, дала пояснения, аналогичные выводам судебной экспертизы. Правильность суждений эксперта подтверждается установленными в ходе экспертного исследования фактическими обстоятельствами и ничем не опровергнута.

ФИО7И. суду пояснила, что все замечания к заключению основаны на заблуждении представителя административного истца относительно классификации недвижимости.

Коммерческая недвижимость включает в себя следующие виды назначения: офисные, торговые, производственно - промышленные, складские, гостиницы, рестораны, спортивные, развлекательные, оздоровительные и прочие. Таким образом, речь идет о недвижимости, участвующей в предпринимательской деятельности. Описание классификации представлено на странице 14, 16 заключения эксперта.

При отборе объектов - аналогов проводится уточнение разрешенного и возможного вида использования. После чего проводится классификация объектов согласно таблице соответствия классов земельных участков категориям и видам разрешенного использования по Справочнику оценщика недвижимости ФИО8 2014 года, Том 3. Исходя из этого объекты - аналоги N,3,4 причислены к категории "под индустриальную застройку". Кроме того, объекты придорожного сервиса выведены отдельным классом земельных участков только в Справочнике оценщика недвижимости ФИО8 за 2016 год.

Корректировка на различие вида разрешенного использования в данном случае не применима, поскольку земельные участки под автостоянки, автосервисы и АЗС не входят в категорию "под офисно - торговую застройку" (таблица на стр. 15-16 заключения эксперта). При этом, по тексту заключения классификация объектов обоснована в полном объеме. В связи с чем, принцип обоснованности, предусмотренный пунктом 4 ФСО N, не нарушен.

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 КАС РФ экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" и Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Оснований сомневаться в правильности и обоснованности суждений и выводов эксперта ООО "Таис" С.С.И. N-Э от ДД.ММ.ГГГГ у суда не имеется, поскольку они ничем не опровергнуты.

Доказательств недостоверности размера рыночной стоимости объекта недвижимости, определенного заключением судебной экспертизы ООО "Таис" N-Э от ДД.ММ.ГГГГ, не представлено.

Экспертиза проведена судебно-экспертным учреждением по поручению суда, эксперт является дипломированным специалистом, имеет свидетельства на право производства судебных экспертиз и право осуществлять оценочную деятельность, обладает достаточным опытом работы, его оценочная деятельность застрахована, он предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Заключение эксперта содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости оцениваемого объекта и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

Представленное заключение эксперта составлено в соответствии с требованиями Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", противоречий которому не установлено.

Заключение содержит исчерпывающий ответ на поставленный вопрос, в том числе описание объекта оценки, объектов-аналогов, методику их отбора, сопоставления, аргументацию применения необходимых корректировок.

В рамках данной экспертизы определение рыночной стоимости исследуемого земельного участка произведено сравнительным подходом, в котором реализуется метод сравнительного анализа продаж. Экспертом обоснован отказ от применения иных методов оценки.

Для расчета рыночной стоимости собрана и проанализирована информация о земельных участках, предлагаемых к продаже, отобраны аналоги, наиболее сходных по своим характеристикам с оцениваемыми объектами.

Осмотр исследуемого объекта не проводился в связи с отсутствием необходимости, поскольку земельные участки не подвержены износу. Эксперт проводил визуальный осмотр четырех соседних с оцениваемым объектом участков, информация по объекту исследования, имеющаяся в материалах дела, полностью совпадает с данными из открытых источников и личного осмотра окружающей застройки. Исследование проведено в допущении, что рассматриваемый объект на дату исследования находился в том же состоянии, как и на дату проведения экспертизы.

Идентификация объекта оценки проведена на основе: личного визуального осмотра окружающих объектов, по материалам административного дела, а также по информации из открытых источников.

При идентификации объекта исследования экспертом получена необходимая информация для проведения исследования, соответствующая принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

Информация, идентифицирующая объекты - аналоги, получена из текста объявления. Там, где по тексту не хватает информации по ценообразующим факторам, сделаны телефонные звонки с целью уточнения.

Экспертом собраны объявления о продаже наиболее схожих по основным параметрам объектов с объектом исследования. Описание объектов - аналогов приведено в таблице.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки.

Заключение эксперта ООО "Таис" С.С.И. N-Э от ДД.ММ.ГГГГ, полностью соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных; существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами.

Доказательств того, что экспертом применены неправильные корректировки, использованы некорректные объекты-аналоги либо не применены подлежащие применению корректировки, в материалах дела не содержится.

Представленные административным истцом отчет об оценке, заключение эксперта ООО "Профэксперт" N-Э от ДД.ММ.ГГГГ суд не может признать надлежащим доказательством, достоверно подтверждающими указанную в них итоговую величину рыночной стоимости объекта недвижимости, поскольку они противоречат заключению эксперта ООО "Таис" С.С.И. N-Э от ДД.ММ.ГГГГ. Кроме того, отчет не соответствует положениям Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральным стандартам оценки.

На несоответствие отчета об оценке требованиям законодательства в области оценочной деятельности также указывает и решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ N.

В связи с вышеизложенным данные доказательства не могу быть положены в основу решения, поскольку опровергаются заключением эксперта ООО "Таис" С.С.И. N-Э от ДД.ММ.ГГГГ, свидетельствующим о наличии в них недостатков, ставящих под сомнение достоверность выводов.

Пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Доказательств, опровергающих изложенные в заключении эксперта ООО "Таис" С.С.И. N-Э от ДД.ММ.ГГГГ а выводы, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости объекта недвижимости, административными ответчиками, заинтересованными лицами не представлено.

Дополнительная экспертиза может быть назначена, если заключение эксперта будет признано судом неполным или неясным, а в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу (части 1 и 2 статьи 83 КАС РФ).

Комиссионная экспертиза проводится не менее чем двумя экспертами, обладающими специальными познаниями в одной и той же области знания. Комиссионный характер экспертизы определяется судом (часть 1 статьи 80 КАС РФ).

С учетом фактических обстоятельств дела, предусмотренных законодательством обстоятельств, влекущих назначение дополнительной или повторной экспертизы, в том числе, комиссионной, суд по настоящему делу не усматривает.

При таких обстоятельствах, административные исковые требования подлежат удовлетворению на основании выводов заключения эксперта ООО "Таис" С.С.И. N-Э от ДД.ММ.ГГГГ.

Поскольку сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 175-180 КАС Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Альпсервис" к Министерству имущественных отношений "адрес", Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по "адрес" об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером.., площадью 4055 кв.м, с категорией: земли населенных пунктов, с разрешенным использованием: для производственной деятельности, расположенного по адресу:.., в размере его рыночной стоимости 4197 249 рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Датой подачи заявления считать ДД.ММ.ГГГГ.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ставропольского ФИО2 суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено судом ДД.ММ.ГГГГ.

Судья В.Ю. Брянский