Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Бурятия в составе председательствующего судьи Васильевой С.Д., судей коллегии Кушнаревой И.К., Вольной Е.Ю., при секретаре Федоровой Ю.Ю., рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Надлуева А.А. к ООО "Бест Плюс", Гомбоевой И.И. о признании договора недействительным, по апелляционной жалобе истца Надлуева А.А. на решение Советского районного суда г. Улан-Удэ от 10 ноября 2017 года, которым исковые требования оставлены без удовлетворения.
Заслушав доклад судьи Вольной Е.Ю, представителя истца Эдильгирееву М.Н, представителя ТСЖ "Коммунальщик" Юрченко В.В, представителя третьего лица Ханхараева И.О. - Барданову Л.В, представителя Управления Росреестра по РБ Лубсанову О.Д, ознакомившись с материалами дела, доводами апелляционной жалобы, судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Надлуев А.А. обратился с иском к ООО "Бест Плюс", Гомбоевой И.И. с требованием о признании недействительным договора о долевом участии в строительстве нежилого помещения N6-1/п от... заключенного между ООО "Бест Плюс" и Гомбоевой И.И.
Исковые требования мотивировав тем, что истец является собственником квартиры в многоквартирном доме по адресу "... ". Спорное нежилое помещение является техническим подвалом и не может использоваться самостоятельно, т.к. предназначено для обслуживания более одного помещения, технический паспорт, изготовленный 19 января 2010 г, содержит вымышленную информацию. Ни застройщик ООО "Бест Плюс", ни орган исполнительной власти не имели право отчуждать общее имущество собственников МКД, принадлежащее им на праве общедолевой собственности.
Определением суда к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ТСЖ "Коммунальщик", Ханхараев И.О.
В суд первой инстанции истец Надлуев А.А. не явился, был надлежащим образом извещен, просил дело рассмотреть в его отсутствие.
Представители истца Эдильгиреева М.Н, Юрченко В.В, представляющая также интересы ТСЖ "Коммунальщик", исковые требования поддержали в полном объеме, пояснив, что спорное нежилое помещение предназначено для обслуживания более одного помещения многоквартирного жилого дома, технический паспорт подвала от 2010 года содержит недостоверную информацию. Общедомовое имущество не могло быть отчуждено в пользу частных лиц без согласия всех собственников квартир дома.
Представитель ООО "Бест Плюс" не явился, был надлежащим образом извещен, ранее представитель Гармаев А.П. суду пояснил, что у застройщика не имеется сведений об отчуждении подвала в пользу частных лиц, данный подвал предназначен для обслуживания МКД и не подлежал отчуждению.
Ответчик Гомбоева И.И, третье лицо Ханхараев И.О. в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.
Представители Ханхараева И.О. - Бардамова Л.В, Спирина Е.М. просили в удовлетворении иска отказать, пояснив, что истцом в обоснование своей позиции не представлено доказательств. Спорное нежилое помещение в течение длительного времени находится в пользовании ТСЖ "Коммунальщик" без установленных законом оснований, и используется как самостоятельное помещение для размещения офиса. В настоящее время имеется спор между Ханхараевым И.О. и ТСЖ об истребовании имущества из чужого незаконного владения.
Районным судом постановлено указанное выше решение.
В апелляционной жалобе истец Надлуев А.А. просит решение отменить, указывая, что оспариваемый договор при подписании не был зарегистрирован в Управлении Росреестра по РБ, технический паспорт от января 2010 г. не соответствует техническому паспорту МКД, оспариваемое помещение является техническим подвалом, которое застройщик не имел права отчуждать.
В суд апелляционной инстанции истец Надлуев А.А. не явился, извещен надлежащим образом, просил о рассмотрении жалобы в его отсутствие.
Представитель истца Эдильгиреева М.Н, представитель ТСЖ "Коммунальщик" Юрченко В.В. доводы апелляционной жалобы поддержали.
Ответчик Гомбоева И.И, представитель ООО "Бест Плюс", третье лицо Ханхараев И.О, его представитель Спирина Е.М. не явились, были надлежащим образом извещены. Гомбоева И.И. извещалась по всем известным адресам, согласно имеющихся сведений, Гомбоева с 2014 г. на постоянной основе проживает в Испании, в Республике Бурятия более не проживает.
Представитель Ханхараева И.О. - Барданова Л.В. с доводами апелляционной жалобы не согласилась, пояснила, что в аналогичных подвальных помещениях, расположенных в соседних домах, находятся кафе, поэтому и данное нежилое помещение может использоваться для этих целей. Кроме того, заявила о пропуске срока исковой давности.
Представитель Управления Росреестра по РБ Лубсанова О.Д. пояснила, что на основании Федерального закона от 30.12.2004 г. N214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" первичная регистрация договора долевого участия в строительстве не производилась, была произведена регистрация права собственности.
На основании ст.ст. 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия полагает возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц.
В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, - суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Проверив материалы дела, изучив апелляционную жалобу, заслушав мнение явившихся лиц, судебная коллегия приходит к следующему выводу.
Разрешая исковые требвоания суд первой инстанции исходил из того, что оспариваемый договор содержит весь необходимы объем соглашений, предусмотренный ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. N214-ФЗ, наличие обстоятельств, свидетельствующих о несоответствии условий сделки закону или правовому акту, не установлено.
Судебная коллегия не может согласиться с выводами суда в связи со следующим.
Как установлено судом и следует из материалов дела, Надлуев А.А. является собственником "... " многоквартирного жилого дома по адресу: "... ".
Третье лицо Ханхараев И.О. является собственником спорного нежилого помещения общей площадью 165,1 кв.м. по адресу: "... ", номера на поэтажном плане XVI: 1, 2, 5, 5А, 5Б, 7, 8.
Право собственности Ханхараева И.О. возникло на основании договора купли-продажи от.., заключенного между Гомбоевым Р.И. и Ханхараевым И.О. и зарегистрировано Управлением Росреестра по РБ 19.10.2016 г.
Изначально право собственности на нежилое помещение общей площадью 165,1 кв.м. по адресу: "... ", кадастровый... было зарегистрировано за Гомбоевой И.И, на основании договора N6-1/П о долевом участии в строительстве нежилого помещения от... заключенным с ООО "Бест Плюс". В последующем на основании соответствующих договоров собственниками данного нежилого помещения являлись Гомбоев И.А. (договор купли-продажи от... Гомбоев Р.И. (договор дарения от... ), и в настоящем Ханхараев И.О. (договор купли-продажи от... ), указанные сделки зарегистрированы на основании представленных на государственную регистрацию документов.
Разрешая требования истца о признании недействительным договора о долевом участии в строительстве нежилого помещения N6-1/п от... судебная коллегия считает, что к данным правоотношениям сторон по сделке между ООО "Бест Плюс" и Гомбоевой И.И. применимы положения закона в редакции, действовавшей на момент заключения договора о долевом участии в строительстве нежилого помещения.
Согласно ч. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе.
По правилам ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
В силу положений ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно п. 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. N214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
В пункте 73 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 г. N25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", разъяснено, что договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.
В соответствии со ст. 2 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" от 30.12.2004 г. N214-ФЗ под объектом долевого строительства понимается жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.
Фактически договор о долевом участии в строительстве между Гомбоевой И.И. и ООО "Бест Плюс" N6-1/П от... г. был зарегистрирован после окончания строительства и после введения дома в
эксплуатацию.
... между обществом и Гомбоевой И.И. заключен договор о долевом участии в строительстве нежилого помещения, предметом которого являлось участие в строительстве одного нежилого помещения в подвальном этаже, общей площадью 165,1 кв.м.
Согласно пункту 3.1.4 договора застройщик планировал ввести дом в эксплуатацию в январе 2009 года, при этом расчет по договору должен был быть произведен до 10.02.2010 г. Договор же зарегистрирован в Управлении Росреестра по РБ 26.02.2010 г. Акт приема-передачи объекта составлен 27.01.2010 г.
В силу статьи 8 Закона N214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (часть 1). Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (часть 2).
Как указано в части 3 статьи 8 Закона N214-ФЗ, после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.
Таким образом, по смыслу статьи 8 Закона N214-ФЗ, именно получение разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию определяет начало течения срока передачи объекта участнику долевого строительства, нарушение которого влечет за собой ответственность, предусмотренную Закона N214-ФЗ.
При таких обстоятельствах, учитывая, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию получено 23.09.2009 г, а нежилое помещение передано Гомбоевой И.И. 27.01.2009 г, договор о долевом участии в строительстве нежилого помещения... /П от... является недействительным как не соответствующий закону.
В соответствии со статьей 289 и частью 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, в том числе подвалы и технические этажи, обслуживающие более одной квартиры.
В силу пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) общее имущество в многоквартирном доме, предназначенное для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.
Согласно п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N491, в состав общего имущества включены нежилые помещения, которые предназначены для обслуживания более одного помещения в доме. В частности, технические этажи и подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование, ограждающие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое оборудование, находятся в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в данном
