Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Бурятия от 28 февраля 2018 г. по делу N 33-656/2018

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Бурятия в составе: председательствующего судьи Холонгуевой О.Р.,

судей коллегии Гимадеевой О.Л, Круглова В.Г,

при секретаре Зарбаевой В.А,

рассмотрела в открытом судебном заседании посредством видеоконференцсвязи гражданское дело по иску Елизаровой Л.Г. к ИП Фроловой Е.В. о взыскании задолженности по арендной плате, пени, судебных расходов,

по апелляционной жалобе

ответчика ИП Фроловой Е.В.

на заочное решение

Северобайкальского городского суда Республики Бурятия от 07 ноября 2017 г, которым постановлено: Исковые требования Елизаровой Л.Г. удовлетворить частично.

Взыскать с ИП Фроловой Е.В. в пользу Елизаровой Л.Г. задолженность по оплате, пени в сумме 175000 руб, судебные расходы по оплате госпошлины в сумме 8268 руб. 50 коп.

В удовлетворении остальной части исковых требований - отказать.

Заслушав доклад судьи Круглова В.Г, пояснения представителя истца Руселевич В.Ф, ознакомившись с апелляционной жалобой и материалами дела, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Елизарова Л.Г. в лице представителя по доверенности Руселевич В.Ф. обратилась в суд с указанным иском к ИП Фроловой Е.В.

Заявленные требования мотивированы тем, что 01 января 2017 года между истцом и ответчиком заключены договоры аренды на использование торговых площадей, расположенных по адресу п. "... ", с оплатой 15000 руб. в месяц и п. "... ", с оплатой 10000 руб. в месяц для осуществления ответчиком розничной торговли.

Договор на исиспользование торговой площади по адресу п. "... " действовал до 31 марта 2017 года, однако соглашений о расторжении между арендатором и арендодателем не подписывалось, арендные платежи не вносились, на 07 сентября 2017 года сумма основного долга по указанному договору составила 30000 рублей.

Договор на использование торговой площади по адресу ул. "... " прекратил свое действие 01 сентября 2017 г, арендные платежи не вносились, на 07 сентября 2017 г. сумма основного долга по договору составляет 120000 рублей.

В соответствии с п.3.4 Договоров в случае несвоевременного взноса платежа Арендатор уплачивает штраф по 1,5% от просроченной суммы за каждый день просрочки платежа. Пунктом 6.1 Договоров сроки их окончания определены 31 декабря 2017 г, уведомление о прекращении договора и обязанности погасить задолженность ответчик получил 08 сентября 2017 г, однако отказался его подписывать. Истец просила суд расторгнуть договоры нежилых помещений от 01 января 2017 г, заключенные между Елизаровой Л.Г. и ИП Фроловой Е.В, взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в сумме 150000 руб, пени за просрочку платежа по договорам аренды, согласно приведенному расчету в размере 356850 руб.

В судебное заседании истец Елизарова Л.Г. не явилась, извещена надлежащим образом, ее представитель Руселевич В.Ф. пояснил, что истица выехала за пределы Северо-Байкальского района.

Ответчик Фролова Е.В. в судебное заседание не явилась, заказное письмо на имя ответчика, направленное по месту ее жительства, было возвращено в суд в связи с истечением срока хранения.

Суд пришел к выводу о рассмотрении дела в порядке заочного производства.

Представитель истца по доверенности Руселевич В.Ф. просил оставить без рассмотрения заявленные исковые требования о расторжении договоров аренды, так как не могли быть представлены доказательства соблюдения досудебного порядка урегулирования данного спора. Исковые требования в части взыскания задолженности по арендной плате и пени за просрочку платежей поддержал в полном объеме, подчеркнул, что в качестве документов, подтверждающих право собственности на торговые павильоны, имеются технические паспорта БТИ.

Определением суда от 07 ноября 2017 г. исковые требования Елизаровой Л.Г. к ИП Фроловой Е.В. в части требований о расторжении договоров аренды нежилых помещений от 01 января 2017 г. оставлены без рассмотрения.

Решением городского суда исковые требования удовлетворены частично.

С ИП Фроловой Е.В. взыскано в пользу Елизаровой Л.Г. задолженность по оплате, пени в сумме 175000 руб, судебные расходы по оплате госпошлины в сумме 8268,50 руб.

В апелляционной жалобе ответчик Фролова Е.В, выражая несогласие с принятым решением суда, просит его отменить, считая его незаконным и необоснованным. Указывает, что не была уведомлена судом о дне и времени судебного заседания, в связи с чем, была лишена возможности подготовить свои возражения относительно исковых требований. Кроме этого, ответчик подчеркивает, что Елизарова Л.Г. не имеет полномочий на владение и распоряжение недвижимым имуществом, ссылка на то, что право собственности истицы подтверждается техническими паспортами БТИ, является необоснованной. В нарушение требований ст.655 ГК РФ передача помещений арендатору Фроловой Е.В. не была произведена, так как отсутствует передаточный акт либо иной документ о передаче.

На заседание судебной коллегии истец не явилась, извещена надлежаще. Судебная коллегия полагает возможным рассмотрение дела в ее отсутствие.

Ответчик в судебное заседание судебной коллегии не явилась, извещена надлежаще, просила о рассмотрении дела в ее отсутствие. Судебная коллегия полагает возможным рассмотрение дела в отсутствие ответчика.

Судебное заседание судебной коллегии проводится посредством видеоконференцсвязи.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене в связи с несоответствием вывода суда обстоятельствам дела.

Согласно ст.195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным. Суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

Как разъяснено в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении", решение должно быть законным и обоснованным (ч. 1 ст. 195 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст. 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов (п.3 данного постановления Пленума).

В соответствии со ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды имущественного найма арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании ч.1 ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) в соответствии с порядком, установленном в договоре. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу ст. 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.

При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.

Как следует из материалов дела между сторонами 01 января 2017 г. заключены два договора аренды, по условиям которых Фролова Е.В. получила в аренду во временное пользование по первому договору помещение по адресу п. "... ", с установлением стоимости аренды в сумме 10000 руб. в месяц, по второму договору помещение по адресу п. "... " с установлением стоимости арендной платы в размере 15000 руб.

Пунктом 3.2 Договоров установлено, что арендная плата вносится ежемесячно по 01 число начало месяца.

В соответствии с п.3.4. Договоров установлено, что в случае несвоевременного взноса платежа Арендатор уплачивает штраф по 1,5% от просроченной суммы за каждый день просрочки платежа.

Пунктом 1 ст.131, пунктом 2 ст.8.1, пунктом 2 ст.223 ГК РФ установлено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре недвижимости и возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр.

Разрешая заявленные исковые требования, суд, исходил из того, что ответчик, являясь арендатором по договору аренды, не выполнял обязанности по своевременному внесению платы за пользование имуществом (арендная плата), учел компенсационный характер неустойки в гражданско-правовых отношениях, применил ст.333 ГК РФ, снизил заявленный истцом размер пени по договорам аренды, в связи с чем, пришел к выводу о частичном удовлетворении исковых требований.

Однако, следует согласиться с доводом апелляционной жалобы, о том, что государственная регистрация - единственное доказательство существования зарегистрированного права.

В силу статьи 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно пункту 1 ст.2, пункту 1 ст.16 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (здесь и далее в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица.

Государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав (абзац третий пункта 2 статьи 13 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ).

В материалах дела не содержится документов, подтверждающих наличие государственной регистрации права собственности истца на недвижимое имущество, передаваемое в аренду ответчику. Наличие технического паспорта БТИ не является основанием, подтверждающим право собственности Елизаровой Л.Г. на объекты недвижимости.

Кроме этого, следует принять во внимание довод апелляционной жалобы о том, что доказательств передачи в аренду имущества истцом не представлено.

Согласно ст.655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.

Суд, обосновывая удовлетворение исковых требований, сослался на Постановление Пленума ВАС от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" о применении положений ст.608 ГК РФ, указав, что поскольку на момент рассмотрения дела договоры аренды не исполняются, предмет судебной проверки законности заключения сделок отсутствует, в связи с чем суд пришел к выводу, что могут оспариваться только последствия заключения данных сделок, нарушающие право заинтересованного лица.

Судебная коллегия находит данный вывод суда ошибочным, поскольку стороной истца не представлено доказательств заключения договоров аренды. Наличие указанных договоров в материалах дела не может служить доказательством их заключения, так как в соответствии со ст.655 ГК РФ арендодатель обязан передать объекты недвижимости арендатору во владение или пользование, что должно быть подтверждено подписанием сторонами соответствующего документа о передаче.

Документов, подтверждающих передачу арендуемых помещений от арендодателя арендатору стороной истца не представлено, кроме того не имеется в материалах дела доказательств, подтверждающих право собственности арендодателя на сдаваемые в аренду объекты недвижимости.

Согласно п.2.2.7 Договоров арендатор обязан ежемесячно вносить плату за электроэнергию.

Как пояснил суду апелляционной инстанции представитель истца Руселевич В.Ф, оплату коммунальных услуг истец производила сама.

При таких обстоятельствах не представляется возможным сделать вывод о том, являются ли положения указанных договоров аренды для сторон обязательными.

Таким образом, разрешая заявленный спор, суд, неправильно определилобстоятельства, имеющие значение для дела, неверно оценил представленные доказательства, в результате постановилрешение, которое не может быть признано законным и обоснованным, а следовательно подлежит отмене.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328,329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Бурятия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Заочное решение Северобайкальского городского суда Республики Бурятия от 07 ноября 2017 г. отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований Елизаровой Л.Г. о взыскании с Фроловой Е.В. задолженности по арендной плате в размере 150000 рублей, пени за просрочку платежей по договорам аренды в размере 356850 рублей, судебных расходов.

Председательствующий:

Судьи: