Решение Липецкого областного суда от 30 марта 2018 г. по делу N 3а-6/2018

Липецкий областной суд в составе:

председательствующего

Михалевой О.В.

при секретаре

Тиньковой И.Г.

рассмотрел в открытом судебном заседании в г. Липецке административное дело по административному исковому заявлению Смирнова Сергея Владиславовича к Управлению имущественных и земельных отношений Липецкой области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N равной рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Смирнов С.В. обратился в суд с административным иском к Управлению имущественных и земельных отношений Липецкой области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес" а равной рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником земельного участка с КН N площадью 38554 кв.м, кадастровая стоимость которого установлена в размере 91633605,04 руб. по состоянию на 15.01.2016г. Вместе с тем, согласно отчету N 521/11/17 от 08.12.2017г. об оценке рыночной стоимости ИП ФИО12 рыночная стоимость указанного земельного участка составляет 58904 000 руб. В связи с этим считает кадастровую стоимость завышенной и просит установить ее равной рыночной в соответствии с названным отчетом.

Определением суда от 28.12.2017г. в качестве заинтересованных лиц к участию в деле привлечены Долгова С.В, Ушаков Е.Э.

Представитель административного истца Смирнова С.В. и заинтересованных лиц Долговой С.В, Ушакова Е.Э. по доверенности Крысанова Н.А. в судебном заседании исковые требования поддержала, настаивала на установлении кадастровой стоимости в соответствии с заключением судебной экспертизы в размере 81618818 руб.

Представитель административного ответчика Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области Тетерев А.С. в судебном заседании также не возражал против установления рыночной стоимости земельного участка по состоянию на дату установления кадастровой стоимости в соответствии с заключением судебно-оценочной экспертизы ФБУ Воронежский региональный центр судебной экспертизы Минюста РФ.

Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Липецкой области, представитель заинтересованного лица ФГБУ "ФКП Росреестра", административный истец Смирнов С.В, заинтересованные лица Долгова С.В, Ушаков Е.Э. в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Выслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, руководствуясь положениями статей 82, 83, 84, 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N подлежит установлению равной рыночной.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости Смирнов С.В. (1/2 доли), Долгова С.В. (1/4 доли), Ушаков Е.Э. (1/4 доли) являются собственниками земельного участка с КН N, площадью 38554 кв.м, расположенного по адресу: "адрес". Вид разрешенного использования земельного участка: для производственной базы, категория земель: земли населенных пунктов (л.д.13-15).

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998г. N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно пункту 8 федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 г. N 508, кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Свои требования об установлении кадастровой стоимости равной рыночной административный истец обосновал отчетом об оценке рыночной стоимости земельного участка ИП ФИО11 N539/11/17 от 08.12.2017г, в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка с КН N площадью 38554 кв.м по состоянию на 15.01.2016г. составляет 58904000 руб.

Однако суд не считает возможным принять в качестве доказательств вышеуказанный отчет по следующим основаниям.

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее - отчет).

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В соответствии с п.5 Федерального стандарта оценки N3, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;

информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;

содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В нарушение приведенных положений ФСО, в отчете ИП ФИО13 не проведен анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены объектов-аналогов с приведением интервалов значений этих факторов, отсутствуют сведения о динамике рынка, спросе, предложениях, объемах продаж, емкости рынка, мотивации покупателей и продавцов. Отчет не содержит информацию по всем ценообразующим факторам, которые были использованы при определении стоимости оцениваемого участка, что является нарушением п.11 ФСО N7.

В нарушение п.5 ФСО N3 в отчете ИП ФИО14 не указана дата публикации объявлений объектов-аналогов, подобранных оценщиком, а также их ценообразующие факторы.

В отчете применена корректировка на торг 18.6 %.которая используется при неактивном рынке недвижимости, однако не приведено обоснования не активности рынка г.Липецка.

Применены корректировки на торг, площадь, местоположение, коммуникации на основании Справочника под ред. Л.А.Лейфера, Нижний Новгород,2016 г, в соответствии с которыми корректирующие коэффициенты не могли быть использованы при дате оценки ранее 1 мая 2016 года.

В отчете объекты-аналоги имеют иной диапазон площади, нежели площадь объекта оценки (Справочник оценщика недвижимости. Том 3 под ред. Л.А.Лейфера). Так объект оценки имеет площадь 3,8554 га и находится в диапазоне от 2,5 до 5 га. Объект аналог N1 имеет площадь 0,09 га (диапазон менее 1 га), объект аналог N2 имеет площадь 0,9 га и (диапазон менее 1 га); объект-аналог N3 имеет площадь 0,14 га (диапазон менее 1 га). Корректировка в части площадей объектов-аналогов оценщиком проведена неверно, в данном случае необходимо применять корректировку в размере 12%, однако оценщик произвел корректировку в размере 18%, что приводит к искажению результатов оценки.

Указанные обстоятельства позволяют сделать вывод о некорректности подобранных аналогов объекту оценки в целях определения его рыночной стоимости.

Таким образом, при составлении отчета об оценке ИП ФИО15 N521/11/17 от 08.12.2017г. не в полной мере соблюдены требования, предъявляемые к составлению отчета, допущены нарушения, которые влияют на определение итоговой величины рыночной стоимости, при этом информация, использованная оценщиком, не является достоверной, достаточной и проверяемой.

Учитывая наличие вышеуказанных противоречий, отчет ИП ФИО16 об оценке рыночной стоимости земельного участка не позволяет делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении и итоговой величины стоимости объекта оценки, и, как следствие, не может быть использован в качестве допустимого доказательства по делу.

На основании определения суда экспертом ФБУ "Воронежский региональный центр судебной экспертизы" ФИО17 проведена судебная экспертиза, по заключению которой рыночная стоимость земельного участка с КН N площадью 38554 кв.м, расположенного по адресу: "адрес" по состоянию на 15.01.2016 г. составляет 81618 818 рублей.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу.

Экспертиза рыночной стоимости земельного участка проведена на основании материалов дела, в связи с достаточностью информации, имеющейся в материалах дела, экспертный осмотр для осмотра земельного участка не проводился. В соответствии с пунктом 8 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке" (ФСО N3), утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007г. N254, экспертом составлено точное описание объекта оценки. Предоставлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого земельного участка, в частности его площади, вида разрешенного использования, количественных и качественных характеристиках элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки, информация о текущем использовании объекта оценки, другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость.

При определении рыночной стоимости земельных участков эксперт применил сравнительный подход с использованием метода сравнения продаж. В заключении изложено подробное обоснование отказа эксперта от использования доходного и затратного подходов к оценке.

В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки экспертом выявлены ценообразующие факторы (элементы сравнения): местоположение, дата предложения, подключение к инженерным коммуникациям, состав оцениваемых прав, площадь земельного участка.

Для сравнения эксперт выбрал 3 объекта-аналога, сопоставимые с объектом оценки.

Информация о характеристиках объектов-аналогов получена из открытых источников (периодическая печать, интернет-сайты). Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения.

Эксперт проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, произвел необходимые корректировки стоимости каждого объекта-аналога и привел подробное обоснование поправок и расчет их значений.

Суд, проанализировав заключение судебной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, считает, что экспертное заключение отвечает требованиям относимости, допустимости, не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. Содержание экспертного заключения свидетельствует о том, что итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной.

Пунктом 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015г. N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что суд на основании имеющих в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

При проведении исследования эксперт ФИО18, в частности, руководствовалась Федеральными законами от 31.05.2001г. N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральными стандартами оценки ФСО NN1,2,3,7, Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества РФ от 06.03.2002 N 568-р (ред. от 31.07.2002), Справочником оценщика недвижимости. Том 3. Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков. Под ред. Л.А. Лейфера, 2014г. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 ФСО N1). Отобранные для сравнения земельные участки расположены в г. Липецке, ввиду чего эксперт посчитал возможным использовать объекты из разных районов города в качестве аналогов, а различие по отдельным ценообразующим параметрам в некоторой степени исключить за счет внесения при необходимости соответствующих корректировок. При проведении экспертизы за объекты сравнения для определения вероятной стоимости земельного участка на требуемую дату принимались земельные участки, наиболее сопоставимые с исследуемым объектом по основным ценоообразующим факторам.

Эксперт имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.

Для получения более точного результата экспертом использована формула средневзвешенной величины. Основная идея оценки основана на методологии обработки результатов при небольшом числе измерений. В соответствии с этой идеей определяется значимость (вес) каждого из откорректированных значений для последующей оценки окончательного значения рыночной стоимости, которая определяется как средневзвешенное значение откорректированных стоимостей объектов-аналогов. Приведена таблица расчета весовых коэффициентов и итогового результата в рамках сравнительного подхода.

Экспертом приведено и обоснование согласования результатов, отмечено, что, коль скоро в данном заключении реализован только сравнительный подход, расчет весовых коэффициентов не производился. Расчет стоимости объекта недвижимости проводится с применением положений Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", ФСОN1, ФСО N2, ФСО N7. Экспертом приведена градация земельных участков по площади.

Выводы эксперта, имеющего необходимую квалификацию, предупрежденного об уголовной ответственности по ст.307 Уголовного кодекса РФ, проводившего исследование, используя материалы дела, какими-либо доказательствами не опровергнуты и не опорочены.

Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оценив экспертное заключение по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд соглашается с изложенными в нем выводами и полагает необходимым установить кадастровую стоимость земельного участка с КН N равной рыночной, определенной в названном экспертном заключении ФБУ "Воронежский региональный центр судебной экспертизы".

Согласно положениям абзаца пятого статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

Исходя из предмета заявленного спора и положений действующего законодательства, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области является не надлежащим ответчиком по делу, вследствие чего в удовлетворении требований к нему суд отказывает.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу "адрес", площадью 38 554 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, по состоянию на 15.01.2016 г. в размере равном его рыночной стоимости - 81618818 (восемьдесят один миллион шестьсот восемнадцать тысяч восемьсот восемнадцать) рублей.

Датой подачи Смирновым С.В. заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 15.12.2017 г.

Установленная решением суда кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N подлежит применению для целей, установленных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2017 г.

Решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N.

Взыскать с Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области в пользу Федерального бюджетного учреждения Воронежский региональный центр судебной экспертизы расходы по проведению судебной экспертизы в сумме 40774 (сорок тысяч семьсот семьдесят четыре) рубля.

В иске Смирнову С.В. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Липецкого областного суда в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий. О.В. Михалева

Решение в окончательной

форме принято 30.03.2018 г.

.

.

.

6