Апелляционное определение СК по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 21 марта 2018 г. по делу N 33-1958/2018

Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе:

председательствующего судьи Минаева Е.В,

судей краевого суда Калоевой З.А, Калединой Е.Г,

при секретаре судебного заседания Богдановой Т.А,

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу истца Мусаева В.А. на решение Левокумского районного суда Ставропольского края от 15 января 2018 г. по гражданскому делу по иску Мусаева В.А. к Магдиевой Г. о признании договора купли-продажи недвижимости притворной сделкой и оплату за проданную недвижимость.

Заслушав доклад судьи Калоевой З.А, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Мусаев В.А. обратился с иском к Магдиевой Г. о признании договора купли-продажи недвижимости притворной сделкой и оплату за проданную недвижимость, в обоснование которого указал следующее. 12.12.2014 в Росреестре был зарегистрирован договор купли-продажи от 01.12.2014, заключенный между ним и Магдиевой Г, жилого дома, расположенного по адресу: "... ", по цене договора 100000 рублей (инвентаризационная стоимость). Считает указанный договор притворной сделкой, так как заключен на меньшую сумму, с целью прикрыть сделку на крупную сумму, которую стороны действительно имели в виде в размере 450000 рублей, поскольку раннее он приобрел указанное имущество именно по цене 450000 рублей. Указанную в оспариваемом договоре цену 100000 рублей проданного имущества считает недействительной, так как она не соответствует действительной рыночной стоимости ранее купленного им дома, с учетом принадлежности к нему земельного участка, занижена сторонами в связи с уменьшением налогового бремени. До настоящего времени Магдиева Г. не исполнила свое обещание отдать ему оставшуюся сумму за дом в размере 400000 рублей. Просил суд признать вышеуказанный договор купли-продажи притворной сделкой, признать указанную сделку совершенную по цене проданной недвижимости в 450000 рублей, взыскать с Магдиевой Г. действительную предполагаемую сторонами оплату по договору за вышеуказанную недвижимость в остаточной сумме в размере 400000 рублей.

Обжалуемым решением Левокумского районного суда Ставропольского края от 15.01.2018 отказано в удовлетворении исковых требований Мусаева В.А. к Магдиевой Г. о признании договора купли-продажи недвижимости притворной сделкой и о требовании оплаты за проданную недвижимость.

В апелляционной жалобе истец Мусаев В.А. просит отменить вышеуказанное решение суда, принять по делу новое решение об удовлетворении заявленных им исковых требований в полном объеме. Считает решение суда незаконным, поскольку судом неправильно применены нормы материального и процессуального права, неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела. Приводит доводы, аналогичные изложенным в исковом заявлении. Ссылается на то, что представленные им доказательства о действительной рыночной стоимости спорного домовладения в размере 450000 рублей необоснованно не приняты судом первой инстанции.

Возражения на апелляционную жалобу не поступали.

Выслушав ответчика Магдиеву Г, представителя ответчика Магдиевой Г. по ордеру адвокат Терпогосову Е.А, не признавших доводы апелляционной жалобы и просивших вышеуказанное решение суда оставить без изменения, как законное и обоснованное. Обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу ст. 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Законом предусмотрено, что за исключением случаев, предусмотренных п. 2 ст. 153 Гражданского кодекса Российской Федерации или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 1 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно ч. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Исходя из ч. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу ч. 2 ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.

Как установлено материалами данного дела, Мусаев В.А. являлся собственником недвижимого имущества, состоящего из земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства из земель населенных пунктов, площадью 1600 кв.м. и жилого дома, общей площадью 71,4 кв.м, расположенных по адресу: "... ".

01.12.2014 между Мусаевым В.А. (продавец) и Магдиевой Г. (покупатель) был заключен договор купли-продажи, согласно которому продавец продал в собственность покупателя земельный участок с кадастровым номером "... " для ведения личного подсобного хозяйства из земель населенных пунктов площадью 1600 кв.м. и жилой дом, по адресу: "... " (л.д. 9-10).

Пунктом 4 указанного договора стороны определили цену договора в 100000 рублей, из которых: стоимость жилого дома - 80000 рублей, стоимость земельного участка - 20000 рублей, которые продавец получил с покупателя полностью до подписания настоящего договора (л.д. 9-10).

Согласно п. 11 указанного договора стороны подтверждают, что не лишены дееспособности, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить анны договор (л.д. 10).

Оспариваемый договор купли-продажи от 01.12.2014 прошел государственную регистрацию 12.12.2014 (л.д. 10).

Данная сделка была зарегистрирована Управлением Росреестра РФ по Ставропольскому краю (записи о регистрации NN "... ", "... " от 12.12.2014), после чего покупателю Магдиевой Г. выданы соответствующие свидетельства (л.д. 43, 44).

Постановлением УУП ОУУП и ДН ОМВД России по Левокумскому району лейтенантом полиции А. от 27.01.2015 отказано в возбуждении уголовного дела по заявлению Мусаева В.А. на основании п. 2 ч. 1 ст. 24 Уголовно-процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с отсутствием состава преступления, предусмотренного ст. "... " Уголовного кодекса Российской Федерации, в действиях А. и Магдиевой Г. (л.д. 49-50).

Установив указанные обстоятельства, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст.ст. 170, 218, 421, 432, 454, 549, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, на основании оценки представленных по делу доказательств, пояснений сторон, которые, в силу положений ст.ст. 55, 68 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, являются доказательствами по делу и подлежат оценке наряду с другими доказательствами, обоснованно пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований Мусаева В.А.

При этом суд первой инстанции исходил из того, доказательств того, что при заключении настоящего договора купли-продажи стороны договора не преследовали цели продажи недвижимости на тех условиях и за ту цену, которая указана в договоре, что волеизъявление сторон при заключении следки не совпадало с их внутренней волей, суду не представлено и не подтверждается представленной истцом копией вышеуказанного постановления УУП ОУУП и ДН ОМВД России по Левокумскому району от 27.01.2015 об отказе в возбуждении уголовного дела. В связи с чем, оснований, предусмотренных ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации, для признания спорной сделки ничтожной в силу её притворности, не имеется.

Истец Мусаев В.А, ссылаясь на свою осведомленность относительно цели совершения сделки купли-продажи недвижимости за 100000 рублей, а именно для снижения размера дохода ответчика от продажи жилого дома и земельного участка, при совершении оспариваемой сделки действовал недобросовестно, в связи с чем, не вправе заявлять о недействительности условий сделки.

Оценивая законность и обоснованность обжалуемого решения суда первой инстанции, судебная коллегия соглашается с выводами суда, поскольку они соответствуют обстоятельствам дела, которым дана надлежащая правовая оценка в соответствии с нормами материального и процессуального правам.

Согласно п. 2 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Как следует из разъяснений, изложенных в п. 87 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", в связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно. К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (п. 2 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях. Например, при установлении того факта, что стороны с целью прикрыть сделку на крупную сумму совершили сделку на меньшую сумму, суд признает заключенную между сторонами сделку как совершенную на крупную сумму, то есть применяет относящиеся к прикрываемой сделке правила. Прикрываемая сделка может быть также признана недействительной по основаниям, установленным Гражданским кодексом Российской Федерации или специальными законами.

Из вышеизложенного следует, что в случае заключения притворной сделки действительная воля стороны не соответствует ее волеизъявлению. В связи с этим для установления истиной воли сторон имеет значение выяснение фактических отношений между сторонами, а также намерений каждой стороны.

Вместе с тем передача спорного недвижимого имущества по вышеуказанному договору купли-продажи от 01.12.2014 и государственная регистрация права собственности ответчика Магдиевой Г. на него свидетельствуют о том, что правовые последствия, соответствующие сделке купли-продажи от 01.12.2014, были достигнуты.

Согласно ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в п. 1 ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Судом первой инстанции обоснованно указано, что истцом Мусаевым В.А. не представлено достоверных доказательств притворности договора купли-продажи недвижимости от 01.12.2014, более того, доводы истца о недействительности сделки опровергаются содержанием указанного договора и последующими действиями сторон.

Согласно п. 4 договора купли-продажи, указанная недвижимость продана за 100000 рублей, которые продавец получил с покупателя полностью до подписания договора. Достоверных доказательств того, что денежные средства по договору не передавались, не представлено.

Судом первой инстанции обоснованно указано, что не могут служить основанием для удовлетворения иска доводы истца о заниженной стоимости квартиры, поскольку данное обстоятельство не влечет за собой недействительности договора, стороны свободны в заключении договора.

В соответствии со ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора в требуемой в подлежащих случаях форме. Применительно к договору купли-продажи недвижимого имущества в качестве существенных определены условия о цене (ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации) и предмете купли-продажи (ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из толкования п. 1 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, цена недвижимого имущества является существенным условием договора продажи недвижимости, при отсутствии которого договор считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, не применяются.

Подписание сторонами текста договора купли-продажи без каких-либо замечаний в данном случае, по смыслу положений ст.ст. 154, 431 Гражданского кодекса Российской Федерации свидетельствует о юридически значимом выражении воли на полное и безоговорочное подтверждение обстоятельств, изложенных в тексте данного документа.

Сторонами по вышеуказанному договору было достигнуто соглашение по всем существенным условиям, в том числе и о цене, что в свою очередь подтверждает, что данная сделка соответствует требованиям закона.

Более того, из постановления УУП ОУУП и ДН ОМВД России по Левокумскому району от 27.01.2015 следует, что опрошенный в ходе проверки А, сын Магдиевой Г, пояснил, что в октябре 2014 г. он передал за домовладение Мусаеву В.А. 100000 рублей. После чего он с Магдиевой Г. и Мусаевым В.А. обратились к нотариусу с. Левокумского для переоформления домовладения, принадлежащего Мусаеву В.А. на Магдиеву Г... Он с Мусаевым В.А. договорился, что Мусаев В.А. продает домовладение за 100000 рублей, после оформления домовладения Мусаев В.А. к нему за деньгами не обращался (л.д. 29-оборот).

Учитывая вышеизложенное, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

Довод апелляционной жалобы о том, что спорная недвижимость была продана за цену значительно меньше её рыночной стоимости, о неисполнении ответчиком договорных обязательств по передаче ему денежные средств в размере 450 000 рублей, не может служить основанием для отмены обжалуемого решения суда, поскольку стороны при заключении договора купли-продажи оговорили сумму сделки, как следует пункта 4 указанного договора купли-продажи стороны определили цену договора в 100000 рублей, которые продавец получил с покупателя полностью до подписания договора.

Соглашение сторон о продаже имущества по цене, отличающейся от рыночной цены, соответствует п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Доводы апелляционной жалобы по существу повторяют позицию, выраженную истцами в суде первой инстанции, и не содержат фактов, которые влияли бы на обоснованность и законность судебного решения. Судебная коллегия находит, что выводы суда первой инстанции мотивированы, сделаны при правильном определении юридически значимых обстоятельств, надлежащей оценке представленных доказательств и основаны на нормах материального права. Процессуальные действия судьи в части движения дела, сбора доказательств и их оценки основаны на законе и не могут быть признаны как необъективный подход к рассмотрению дела.

В соответствии с пунктом 1 ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения апелляционной жалобы суд апелляционной инстанции вправе: оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Исходя из изложенного, постановленное по делу решение отвечает требованиям ст. 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации о законности и обоснованности судебного решения, а доводы апелляционной жалобы не содержат, предусмотренных ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, правовых оснований для отмены решения суда в апелляционном порядке.

Руководствуясь ст.ст. 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Левокумского районного суда Ставропольского края от 15 января 2018 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: