Решение Ставропольского краевого суда от 07 марта 2018 г. по делу N 3а-56/2018

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Задорневой Н.П.,

при секретаре судебного заседания Гапоновой В.А,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Лысенко Николая Сергеевича к ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии" в лице филиала по Ставропольскому краю, Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

установил:

Лысенко Н.С. обратился в Ставропольский краевой суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N в размере равном его рыночной стоимости - 561 000 рублей.

В обоснование заявленных исковых требований административный истец указал, что ему на праве аренды принадлежит земельный участок площадью 1441 кв.м, расположенный по адресу : "адрес" с кадастровым номером N Права административного истца на данный земельный участок подтверждаются выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 10 июля 2017 года.

В соответствии с заключенным договором аренды земельного участка от 11 мая 2017 года N 19-17/3 с кадастровым номером N его стоимость определена в размере 1888747, 52 рубля, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 29 августа 2017 года N 26/ИСХ-623906, содержащая сведения о кадастровой стоимости земельного участка.

Считая установленную кадастровую стоимость земельного участка завышенной, административный истец обратился к независимому оценщику для определения рыночной стоимости земельного участка. Согласно отчета об оценке N КС 006/1/2017 от 31 августа 2017 года, подготовленного независимым оценщиком ООО "БизнесПрофиль", рыночная стоимость оцениваемого земельного участка определена в размере - 561 000 рублей по состоянию на 20 января 2015 года.

Административный истец полагает, что оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, что нарушает его права и законные интересы как арендатора, поскольку влечет увеличение размера арендной платы за использование земельного участка, исчисляемой исходя из их кадастровой стоимости объекта оценки.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации физические и юридические лица вправе обратиться в суд с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Определением Ставропольского краевого суда от 27 октября 2017 года при подготовке данного административного дела к судебному разбирательству к участию в деле в качестве соответчика привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю.

Определением суда от 17 ноября 2017 года в предварительном судебном заседании к участию в данном административном деле в качестве заинтересованного лица привлечена администрация города Буденновска Ставропольского края (том 1 л.д. 147-151).

В судебное заседание не явились : административный истец Лысенко Н.С, представитель административного истца - Гончарова А.А, представители административных ответчиков - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Министерства имущественных отношений Ставропольского края, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ставропольскому краю, представитель заинтересованного лица - администрации города Буденновска, извещенные надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания.

От административного истца Лысенко Н.С. и его представителя Гончаровой А.А. поступили ходатайства о рассмотрении настоящего административного дела в их отсутствие.

От представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю поступило ходатайства о рассмотрении данного административного дела в отсутствие представителя Управления.

От главы администрации города Буденновска Шевченко В.В. поступило ходатайство об отложении рассмотрения заявленного административного иска, со ссылкой на участие представителя администрации в судебном заседании Буденновского городского суда.

Обсудив указанное ходатайство главы администрации города Буденновска, суд приходит к выводу о том, что оно удовлетворению не подлежит по основаниям, установленным в пункте 6 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в соответствии с которой суд вправе отложить судебное разбирательство по административному делу в случае неявки в судебное заседание по уважительной причине лица, участвующего в деле и предоставившего доказательства уважительности причин неявки.

Поскольку уважительных причин неявки в судебное заседание и доказательств этому заинтересованное лицо не представило, ходатайство об отложении разбирательства по данному административному иску удовлетворению не подлежит.

При таких обстоятельствах суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие надлежащим образом извещенных и не явившихся в судебное заседание лиц, в порядке части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Исследовав письменные доказательства по данному административному делу, суд находит заявленные в иске требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В силу статьи 65 Земельного Кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункт 5).

В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного Кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельного участка проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В целях упорядочения организации работ по государственной кадастровой оценке земель на территории Российской Федерации постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года N 316 утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель.

В соответствии с подпунктами 2, 4, 10 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения, государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования, а ее результаты по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости (пункт 5 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель).

По смыслу приведенных положений действующего законодательства, кадастровая стоимость, по своей природе, является рыночной стоимостью. Однако особенности ее определения при проведении государственной кадастровой оценки с помощью метода массовой оценки не обеспечивают ее точное соответствие реальной рыночной стоимости.

В связи с этим, пунктом 3 статьи 66 Земельного Кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Пунктом 1 статьи 66 Земельного Кодекса Российской Федерации предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Положениями статьи 24.18 Федерального Закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрена возможность оспаривания правообладателем или иными заинтересованными лицами результатов кадастровой оценки соответствующего земельного участка. Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Основанием для подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости могут быть недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

В настоящее время определение кадастровой стоимости земельных участков земель населенных пунктов осуществляется в соответствии с Методическими указаниями по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденными приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 12 февраля 2007 года N 39 (в редакции Приказа Минэкономразвития РФ от 11 января 2011 года N 3).

Пункт 3 статьи 66 Земельного Кодекса Российской Федерации, как в прежней, так и в действующей редакции допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Из материалов данного административного дела следует, что результаты определения кадастровой стоимости указанного земельного участка затрагивают права и обязанности административного истца, поскольку за находящийся у него в аренде земельный участок арендные платежи рассчитываются, исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Суд находит, что обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением в полной мере согласуется с вышеприведенными положениями статьи 24.18 ФЗ N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Судом установлено и следует из материалов административного дела, что 11 мая 2017 года между администрацией города Буденновска и Лысенко Н.С. заключен договор аренды N 19-17/3 земельного участка с кадастровым номером N общей площадью 1441+/-13,29 кв.м, категория земель : земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - под размещение объектов здравоохранения (поликлиника), расположенного по адресу : "адрес" Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 22 мая 2017 года, номер регистрации: 26:21:020322:89 26/003/2017-5. Срок действия договора с 1 мая 2017 года по 30 апреля 2020 года. В приложении N 1 к договору аренды N 19-17/3 установлено, что арендная плата исчисляется из кадастровой стоимости земельного участка (том 1 л.д. 24-29).

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2015 года N 1380 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае" утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, оценка которых производилась по состоянию на 1 января 2015 года.

На основании акта об утверждении кадастровой стоимости от 8 февраля 2016 года N б/н кадастровая стоимость вышеуказанного объекта недвижимости определена в размере 1888747 рублей 52 копейки, дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость - 20 января 2015 года, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 29 августа 2017 года N 26/ИСХ/17-623906 (том 1 л.д. 23).

Согласно отчета об оценке N КС 006/1/2017 от 31 августа 2017 года, подготовленного ООО "БизнесПрофиль"", рыночная стоимость оцениваемого земельного участка определена в размере - 561 000 рублей по состоянию на 20 января 2015 года (том 1 л.д. 30-117).

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статья 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости.

В связи с изложенным, а также в целях установления юридически значимых обстоятельств по делу по ходатайству административного истца определением Ставропольского краевого суда от 17 ноября 2017 года назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО "КонсалтИнвестГрупп" (том 1 л.д. 153-156).

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы N 09-11/17Э от 16 февраля 2018 года 2018 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N составила - 950000 рублей по состоянию на 20 января 2015 года "данные изъяты"

Согласно части 13 статьи 49 Кодекса административного судопроизводства РФ на основании проведенных исследований и с учетом их результатов эксперт дает заключение в письменной форме и подписывает его, если иное не установлено настоящим Кодексом. Заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

В соответствии с частью 1 и частью 3 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Заключение эксперта оценивается судом в совокупности с другими доказательствами по делу (п. 8 ст. 82 Кодекса административного судопроизводства РФ).

Из материалов дела следует, что заключение оценочной экспертизы подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного участка, и соответствует требованиям указанного Федерального Закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем, ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.

Проанализировав данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величину рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N.

Из экспертного заключения следует, что объектом экспертизы являлся земельный участок с кадастровым номером N, расположенный в городе "адрес", категория земель : земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - под размещение объектов здравоохранения (поликлиника) на участке имеются коммуникации, объект оценки находится в неоживленной части города, транспортная доступность к участку хорошая, есть возможность подъезда легкового и грузового транспорта, обеспеченность общественным транспортом плохая. В ближайшей доступности нет остановки общественного транспорта. Основной тип застройки - смешанная, состояние прилегающей территории - удовлетворительная.

Экспертом произведено натурное обследование оцениваемого земельного участка с кадастровым номером N, с составлением акта и выполнением фоторабот, отражающих состояние исследуемого объекта.

Экспертом в заключении проанализирован рынок объекта экспертизы, внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту экспертизы, но влияющих на его стоимость, проанализированы основные тенденции социально-экономического развития Российской Федерации в 2014 году, дан анализ рынка земельных участков, определен сегмент рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект - "земельные участки офисно - торговой застройки", определена активность рынка, описан выбор и применение подходов и методов оценки.

Экспертом произведен расчет рыночной стоимости указанного земельного участка в рамках сравнительного подхода, методом сравнения продаж. В качестве объектов-аналогов для оценки выбраны 3 объекта-аналога сопоставимые с объектом оценки, находящиеся в собственности, с целевым использованием - под офисно-торговую и индустриальную застройку.

При расчете рыночной стоимости объекта недвижимости экспертом описаны примененные корректировки. Корректировки значений единиц сравнения для объектов-аналогов произведены экспертом на торг, местоположение, локальное местоположение, площадь, назначение участка, расположение относительно красной линии. Применение корректировок, как и отказ от применения корректировок, экспертом подробно мотивированы в заключении. Экспертом подробно изложен в заключении расчет стоимости объекта оценки методом относительного сравнительного анализа, стоимость 1 кв.м. выведена в размере - 659 рублей. Впоследствии экспертом произведено согласование результатов итоговой величины стоимости оцениваемого объекта.

Проанализировав данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка, с учетом его местоположения, целевого использования.

Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствуют, оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы не имеется. Выводы, содержащиеся в отчете ООО "БизнесПрофиль" N 006/1/2017 от 31 августа 2017 года опровергаются заключением судебной оценочной экспертизы.

Содержание заключения эксперта свидетельствует о том, что вывод эксперта о рыночной стоимости данного земельного участка не является произвольным; при оценке объекта эксперт в полной мере придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами; заключение эксперта базируется на достоверных сведениях об объекте оценки; описание технических характеристик объекта оценки выполнено на основании материалов административного дела, публичной кадастровой карты, публичных данных ФГБУ "Федеральная кадастровая палата федеральной службы государственной регистрации и картографии" по Ставропольскому краю, произведенные на основе сравнительного подхода, объективно отражают рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на 20 января 2015 года; оценка произведена на основе анализа рынка земельных участков, с учетом ценообразующих факторов с применением корректировок по всем значимым группам элементов сравнения.

Иных доказательств, свидетельствующих о том, что рыночная стоимость спорного земельного участка является иной, чем отражено в заключении судебной оценочной экспертизы, сторонами, заинтересованными лицами по делу суду не представлено.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что административный истец представил надлежащие доказательства в обоснование своих исковых требований.

С учетом изложенного, подлежат удовлетворению требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:21:020322:89 в размере его рыночной стоимости, установленной в заключении судебной оценочной экспертизы.

Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административные исковые требования Лысенко Николая Сергеевича к ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии" в лице филиала по Ставропольскому краю, Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N общей площадью 1441 кв.м, категория земель : земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - под размещение объектов здравоохранения (поликлиника), расположенного по адресу : "адрес", в размере равном его рыночной стоимости - 950 000 рублей по состоянию на 20 января 2015 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N

Административное исковое заявление Лысенко Н.С. поступило в Ставропольский краевой суд - 07 октября 2017 года.

Установленная судом кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N применяется с 1 января 2017 года до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня принятия его в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы в судебную коллегию по административным делам Ставропольского краевого суда.

Судья краевого суда Задорнева Н.П.