Апелляционное определение СК по гражданским делам Алтайского краевого суда от 06 марта 2018 г. по делу N 33-2213/2018

Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе:

председательствующего Лобовой О.А,

судей Ромашовой Т.А, Бусиной Н.В,

при секретаре Сафронове Д.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ответчика Министерства имущественных отношений Алтайского края на решение Индустриального районного суда города Барнаула Алтайского края от 13 декабря 2017 года по делу

по иску Кутулуцкого А. С. к Министерству имущественных отношений Алтайского края о возложении обязанности оформить договор аренды земельного участка.

Заслушав доклад судьи Ромашовой Т.А, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Кутулуцкий А.С. обратился в суд с иском к Министерству имущественных отношений Алтайского края, указав, что 07 июля 2014 года между ним и Главным управлением имущественных отношений Алтайского края (после переименования - Министерство имущественных отношений Алтайского края) заключен договор аренды N 149-а земельного участка с кадастровым номером 22:63:030317:1212, площадью 4927 кв.м, находящегося по "адрес", государственная собственность на который не разграничена. По условиям договора участок предоставлен для строительства мойки легковых автомобилей до 2 постов, установлен срок аренды - 5 лет. Договором предусмотрено, что он обязан получить разрешение на строительство и завершить строительство объекта до окончания срока действия договора, а после окончания строительства и государственной регистрации права собственности на завершенный строительством объект обязан оформить новый правоустанавливающий документ на пользование участком, то есть должен заключить с арендодателем новый договор на пользование участком для эксплуатации построенной мойки легковых автомобилей.

В 2016 году он завершил строительство мойки легковых автомобилей, 02 декабря 2016 года за ним зарегистрировано право собственности на объект недвижимости - мойка легковых автомобилей до 2 постов, общей площадью 497,7 кв.м, расположенный по "адрес".

Во исполнение обязанности, установленной договором аренды, 20 июня 2017 года он подал ответчику заявки на расторжение договора аренды *** от 07.07.2014 и на предоставление в аренду без торгов сроком на 49 лет этого же земельного участка для эксплуатации мойки легковых автомобилей. В удовлетворении заявок Министерством имущественных отношений Алтайского края отказано в виду отсутствия оснований для предоставления земельного участка в аренду и преждевременности расторжения договора аренды от 07.07.2014. Таким образом, ответчик по надуманным причинам фактически отказался от исполнения договора в части оформления нового правоустанавливающего документа на пользование участком.

Ссылаясь на данные обстоятельства, Кутулуцкий А.С. просил обязать ответчика в течение десяти рабочих дней с момента вступления решения суда в законную силу оформить и выдать ему правоустанавливающий документ - договор аренды на пользование земельным участком с кадастровым ***, площадью 4927 кв.м, расположенным по адресу: г. Барнаул, ул. Балтийская, 86, для эксплуатации мойки легковых автомобилей до 2 постов в соответствии с заявкой N 1713 от 20.06.2017; оформить и выдать соглашение о расторжении договора аренды N 149-а земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, от 07.07.2014 с 17 июля 2017 года.

Решением Индустриального районного суда города Барнаула от 13.12.2017 исковые требования удовлетворены.

На Министерство имущественных отношений Алтайского края возложены обязанности в течение 10 рабочих дней с даты вступления решения суда в законную силу:

- оформить и выдать Кутулуцкому А.С. договор аренды на пользование земельным участком с кадастровым ***, площадью 4927 кв.м, по "адрес" для эксплуатации мойки легковых автомобилей до 2-х постов в соответствии с заявкой *** от 20.06.2017;

- оформить и выдать Кутулуцкому А.С. соглашение о расторжении договора аренды *** от 07.07.2014 земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, с 17 июля 2017 года.

С Министерства имущественных отношений Алтайского края в пользу Кутулуцкого А.С. взысканы расходы по оплате государственной пошлины в размере 600 рублей.

В апелляционной жалобе ответчик просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении иска в полном объеме.

В обоснование жалобы, ссылаясь на п.п. 1, 2 ст. 11.9, пп. 9 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, Правила землепользования и застройки городского округа - города Барнаула, утвержденные решением Барнаульской городской Думы от 09.10.2012 N 834, ответчик указывает, что площадь застройки территории спорного земельного участка составляет 5,1% от его общей площади и не достигает минимально установленного значения в 20%. Следовательно, на участке имеется значительная свободная территория, которая не используется для эксплуатации здания мойки и на которой возможно разместить иные объекты. Документов, подтверждающих необходимость использования всей площади земельного участка для заявленной цели, истцом не представлено. При этом спорный участок по заявлению истца сформирован именно для целей строительства мойки. Предоставление ранее в аренду для этих целей земельного участка площадью 4927 кв.м не свидетельствует об обязанности предоставить в аренду для целей эксплуатации мойки земельного участка именно в таком размере. Предоставление истцу спорного участка в аренду для эксплуатации объекта недвижимости значительно меньшей площадью по сравнению с общей площадью земельного участка приведет к дисбалансу частных и публичных интересов в сфере земельных правоотношений, нарушению принципов платности и фактического использования земли. В подтверждение указанных доводов ответчик ссылается также на практику арбитражных судов Российской Федерации.

Кроме того, ответчик указывает, что истец имеет статус индивидуального предпринимателя, требования о взыскании задолженности по арендной плате, вытекающие из спорного договора аренды, ранее являлись предметом рассмотрения Арбитражного суда Алтайского края, следовательно, настоящий спор также подлежит рассмотрению указанным судом.

Более того, поскольку п. 5 ст. 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации установлен 30-дневный срок для рассмотрения заявления о предоставлении земельного участка в аренду, установление судом 10-дневного срока для исполнения решения суда является неправомерным.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика Сапронова О.В. просила об отмене решения суда по доводам апелляционной жалобы, представитель истца Бурулёв А.Ю. просил оставить решение суда без изменения.

Иные участвующие в деле лица в суд апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили, об отложении рассмотрения дела ходатайств не заявляли. В соответствии с ч. 3 ст. 167 и ч. 1 ст. 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело при указанной явке.

Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы и возражений, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с положениями ст. 432 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (п. 1).

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой (п. 4).

Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями, применимыми к отношениям сторон (п. 5).

В силу ст.ст. 309. 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно п. 3 ч. 1 ст. 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются, в том числе на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

Положениями ст. 39.6 ЗК РФ закреплены случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов.

Образование земельного участка для продажи или аренды путем проведения аукциона осуществляется в порядке ч. 3 ст. 39.11 ЗК РФ.

В соответствии с п. 3 ст. 35 ЗК РФ собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ).

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 22 января 2013 года комитет по строительству, архитектуре и развитию города Барнаула согласовывал функциональное назначение земельного участка по "адрес" и его разрешенное использование - для строительства мойки легковых автомобилей до 2 постов.

30 сентября 2013 года распоряжением комитета по земельным ресурсам и землеустройству города Барнаула утверждена схема расположения земельного участка из земель населенных пунктов на кадастровом плане территории в кадастровом квартале 22:63:030317, ориентировочной площадью 0,4927 га, по "адрес" (цель использования - для строительства мойки легковых автомобилей до 2 постов).

14 ноября 2013 года земельный участок площадью 4927 кв.м по указанному адресу поставлен на кадастровый учет. При этом сведения о земельном участке носят временный характер, дата истечения срока действия временного характера сведений - 15.11.2018.

07 июля 2014 года на основании протокола заседания комиссии об определении победителя торгов от 03.07.2014 между Главным управлением имущественных отношений Алтайского края и Кутулуцким А.С. заключен договор аренды *** земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, с кадастровым номером 22:63:030317:1212, площадью 4927 кв.м, местоположение: "адрес". Срок аренды по договору определен в 5 лет.

По условиям договора аренды участок предоставлен для строительства мойки легковых автомобилей до 2 постов, разрешенное использование участка - мойка легковых автомобилей до 2 постов (п. 1.3); годовая арендная плата за пользование участком составляет 2 094 132 рубля (п. 3.1); на арендатора возложена обязанность получить разрешение на строительство и завершить строительство объекта до окончания срока действия договора (п.4.4.14).

Договор аренды 19 августа 2014 года зарегистрирован в Управлениии Росреестра по Алтайскому краю.

01 июля 2015 года комитетом по строительству, архитектуре и развитию города Барнаула выдано разрешение на строительство ***, которым Кутулуцкому А.С. на указанном земельном участке разрешено строительство объекта капитального строительства - мойки легковых автомобилей до 2 постов, общей площадью 555,5 кв.м, количество этажей - 2, площадь застройки - 345,0 кв.м.

29 апреля 2016 года срок строительства продлен до 01 июля 2017 года.

11 ноября 2016 года на построенный объект - мойка легковых автомобилей до 2 постов, расположенный по "адрес", Государственной инспекцией Алтайского края выдано заключение *** о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов, иных нормативных правовых актов и проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборам учета используемых энергетических ресурсов.

23 ноября 2016 года Кутулуцкому А.С. выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию ***, которым было разрешено ввести в эксплуатацию объект капитального строительства - мойку легковых автомобилей до 2 постов, построенный на земельном участке по "адрес".

На основании указанного разрешения за Кутулуцким А.С. зарегистрировано право собственности на объект недвижимости - мойку легковых автомобилей до 2 постов, общей площадью 497,7 кв.м, расположенный по "адрес", что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, выданной Управлением Росреестра по Алтайскому краю.

В соответствии с договором аренды от 07.07.2014 после окончания строительства и государственной регистрации права собственности на завершенный строительством объект арендатор обязан оформить новый правоустанавливающий документ на пользование участком и передать участок арендодателю по передаточному акту в недельный срок после окончания срока аренды, либо после прекращения действия договора в случае его досрочного расторжения (п. 4.4.15, п. 4.4.16 договора).

20 июня 2017 года Кутулуцкий А.С. во исполнение условий договора обратился в Министерство имущественных отношений Алтайского края с двумя заявками: *** - на расторжение договора аренды *** от 07.07.2014 в связи с окончанием строительства, *** - на предоставление в аренду без торгов сроком на 49 лет этого же земельного участка для эксплуатации мойки легковых автомобилей до 2 постов.

Согласно ответу Министерства имущественных отношений Алтайского края от 17.07.2017 *** оснований для предоставления в аренду земельного участка с кадастровым номером 22:63:030317:1212 площадью 4927 кв.м для заявленной Кутулуцким А.С. цели в испрашиваемом размере не имеется, в связи с чем и расторжение договора аренды *** от 07.07.2014 является преждевременным. При этом ответчик ссылался на то, что в соответствии с Правилами землепользования и застройки городского округа - города Барнаула Алтайского края, утвержденными решением Барнаульской городской Думы от 09.10.2012 N 834, земельный участок расположен в территориальной зоне коммунальных объектов (П6), и подпунктом 4 пункта 2.4. статьи 75 установлен минимальный для соответствующего вида разрешенного использования процент застройки в границах участка - 20%, максимальный - 50%, тогда как на испрашиваемом участке площадью 4927 кв.м расположено двухэтажное здание общей площадью 497,7 кв.м, площадь застройки территории составляет примерно 248,9 кв.м, что составляет 5,1% от общей площади участка и не достигает минимально установленного значения; на участке имеется свободная территория, которая не используется для эксплуатации здания мойки и на которой возможно разместить иные объекты; документы, подтверждающие необходимость использования всей площади испрашиваемого земельного участка для заявленной цели, арендатором не представлены.

После повторного обращения истца 22 сентября 2017 года с аналогичными заявками с приложением дополнительных документов, ответчик направил истцу ответ N 24/16275, содержание которого аналогично первому.

Факты заключения договора аренды на вышеуказанных условиях, завершения истцом строительства спорного объекта недвижимости (мойки) в соответствии с договором аренды, градостроительным планом земельного участка, а также регистрации за истцом права собственности на построенный объект стороной ответчика не оспариваются.

Разрешая спор при указанных обстоятельствах и удовлетворяя иск в полном объеме, суд первой инстанции, руководствуясь вышеназванными нормами права, проанализировав условия договора аренды в совокупности с иными собранными по делу доказательствами, исходил из того, что предметом договора аренды являлся конкретный земельный участок с определенными границами, площадью и кадастровым номером, предоставленный истцу с целью строительства мойки легковых автомобилей до 2 постов; указанный объект на основании соответствующего разрешения истцом был построен в соответствии с условиями договора аренды и градостроительным планом, право собственности на объект зарегистрировано в установленном порядке; на момент заключения договора аренды и получения разрешения на строительство минимальный процент застройки в границах земельного участка не регламентировался, решение Барнаульской городской Думы от 28.10.2016 N 702 о введении таких процентов застройки вступило в силу лишь 04 ноября 2016 года, при этом договором аренды минимальный процент застройки установлен не был, подобные изменения в договор не вносились; в свою очередь, ответчик в нарушение условий договора отказал истцу в заключении нового договора аренды на использование земельного участка, занятого принадлежащим истцу объектом недвижимости.

Судебная коллегия, исходя из доводов жалобы, соглашается с выводами суда, которые в решении мотивированы, соответствуют содержанию исследованных судом доказательств и нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения.

Учитывая содержание условий договора аренды земельного участка в совокупности с установленным законом принципом свободы договора, исполнение в полном объеме своих обязательств со стороны истца и отказ в нарушение условий договора и добровольно принятых на себя обязательств ответчика в заключении нового договора аренды на пользование земельным участком, суд обоснованно удовлетворил заявленные истцом требования.

В апелляционной жалобе ответчик ссылается на то, что площадь застройки территории участка составляет 5,1 % от общей площади предоставленного в аренду земельного участка и не достигает минимального значения в 20%, установленного Правилами землепользования и застройки городского округа - города Барнаула, утвержденными решением Барнаульской городской Думы от 09.10.2012 N 834, вследствие чего на участке имеется значительная свободная территория, которая не используется для эксплуатации мойки и на которой возможно разместить иные объекты.

Отклоняя аналогичный довод возражений на иск, суд первой инстанции исходил их того, что решение Барнаульской городской Думы от 28.10.2016 N 702 "О внесении изменений и дополнений в решение городской Думы от 09.10.2012 N 834 "Об утверждении Правил землепользования и застройки городского округа - города Барнаула Алтайского края", которым установлены максимальный (50%) и минимальный (20%) проценты застройки в границах земельного участка, вступило в силу 04 ноября 2016 года, в то время как договор аренды заключен 07 июля 2014 года, разрешение на строительство выдано 01 июля 2015 года, то есть до вступления в силу указанного решения. Соответственно, к спорным правоотношениям положения Правил о максимальном и минимальном проценте застройки не применяются. Судебная коллегия в полной мере соглашается с таким выводом суда.

Ссылка ответчика на непредставление истцом документов, подтверждающих необходимость использования всей площади земельного участка для эксплуатации мойки, также подлежит отклонению, поскольку по условиям договора в аренду истцу предоставлен конкретный земельный участок определенной площадью с целью строительства на нем конкретного объекта недвижимости, после завершения строительства и регистрации права собственности на указанный объект стороны обязаны заключить новый договор аренды того же земельного участка с целью использования построенного объекта. Таким образом, обязанность по доказыванию необходимости использования всей площади земельного участка для эксплуатации построенного в соответствии с условиями договора и градостроительным планом объекта недвижимости на истца возложена быть не может.

Не влияет на законность вынесенного решения и ссылка в жалобе на иную судебную практику по данному вопросу, поскольку судебный прецедент не является источником права в Российской Федерации.

Учитывая, что обязанность по заключению нового договора аренды земельного участка для использования мойки автомобилей в соответствии с условиями договора ответчик должен был исполнить после окончания строительства и государственной регистрации права собственности на завершенный строительством объект, довод жалобы о неправомерности установления судом 10-дневного срока для исполнения решения со ссылкой на п. 5 ст. 39.17 ЗК РФ признается необоснованным, достаточных оснований для увеличения этого срока судебная коллегия не усматривает.

Вопреки доводам жалобы само по себе наличие у истца статуса индивидуального предпринимателя в рассматриваемом случае не является доказательством возникновения между сторонами спора экономического характера и, следовательно, не является достаточным основанием для вывода о неподведомственности настоящего спора суду общей юрисдикции. Как следует из материалов дела, договор аренды заключен между Главным управлением имущественных отношений Алтайского края и Кутулуцким А.С. как физическим лицом. Сведений о том, что он вступает в арендные правоотношения как индивидуальный предприниматель, из содержания договора прямо не усматривается. При этом ссылка на то, что ранее Арбитражным судом Алтайского края рассматривались требования о взыскании с истца задолженности по арендной плате, вытекающей из спорного договора аренды земельного участка, во внимание не принимается, поскольку в данном случае предметом проверки суда апелляционной инстанции является решение суда по настоящему делу, законность вынесения иных судебных актов по иным делам в данном случае не проверяется.

Приведенные в апелляционной жалобе доводы по существу сводятся к несогласию с выводами суда первой инстанции и не содержат ссылок на обстоятельства, которые влияли бы на обоснованность и законность судебного постановления, либо опровергали выводы суда первой инстанции, основаны на неправильном толковании норм материального права, а потому основаниями для отмены решения суда не являются.

Таким образом, проверенное по доводам жалобы решение суда является законным и обоснованным, оснований для удовлетворения жалобы не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Индустриального районного суда города Барнаула Алтайского края от 13 декабря 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика Министерства имущественных отношений Алтайского края - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи:

.

.

.

.

.

.

.

.

.

.

.

.

.

.

.