Апелляционное определение СК по гражданским делам Алтайского краевого суда от 16 января 2018 г. по делу N 33-481/2018

Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе

председательствующего Вишняковой С.Г,

судей Бусиной Н.В, Бредихиной С.Г,

при секретаре Сафронове Д. В,

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу представителя истца Абидаева М. О. - Закаблученко Ю. В. на решение Ленинского районного суда "адрес" Алтайского края от ДД.ММ.ГГ по делу по иску Абидаева М. О. к Седакову А. Ю. о признании права собственности на нежилое помещение отсутствующим, признании права собственности.

Заслушав доклад судьи Бусиной Н.В, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Абидаев М.О. является собственником "адрес", расположенной в многоквартирном жилом "адрес".

Собственником нежилого помещения - цокольный этаж общей площадью 678,8 кв.м, расположенного в этом же доме является Седаков А. Ю.

Абидаев М.О. обратился с иском к Седакову А.Ю. о признании отсутствующим права собственности ответчика на нежилое помещение - цокольный этаж общей площадью 678,8 кв.м. с кадастровым номером ***, расположенное в многоквартирном жилом доме по адресу: "адрес", отсутствующим; признании за Абидаевым М.О. права собственности на 824/67880 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение - цокольный этаж общей площадью 678,8 кв.м. с кадастровым номером ***, находящееся в многоквартирном жилом "адрес"Г по "адрес" в "адрес".

В обоснование иска истец указал, что в указанном нежилом помещении находятся инженерные коммуникации (выходы квартирных вентиляционных шахт, водопроводные сети, канализация, электрические сети, насосное оборудование и электрощитовая), которые обслуживают более одного жилого помещения в спорном доме и функционально предназначены для эксплуатационных возможностей всего жилого дома. В связи с чем цокольный этаж находится в общем пользовании собственников жилых помещений данного многоквартирного жилого дома и является общей долевой собственностью всех собственников многоквартирного дома.

ДД.ММ.ГГ на очередном собрании собственников помещений многоквартирного дома истцу стало известно, что цокольный этаж не является общим имуществом, ранее принадлежал на праве собственности АО "Профессионал Банк", а с ДД.ММ.ГГ собственником помещения стал ответчик Седаков А.Ю.

Вместе с тем данное нежилое помещение, построенное на денежные средства инвесторов-физических лиц, ставших впоследствии собственниками жилых помещений данного многоквартирного дома, не может принадлежать ответчику на праве собственности, так как общая долевая собственность не подлежит выделению и отчуждению. Таким образом, все произведенные сделки по отчуждению (в том числе и договор об ипотеке, заключенный ДД.ММ.ГГ между ООО "Тамерлан" и ЗАО "Профессионал Банк") нежилого помещения - цокольного этажа, являются ничтожными и недействительны с момента их совершения.

Решением Ленинского районного суда "адрес" Алтайского края от ДД.ММ.ГГ исковые требования оставлены без удовлетворения.

В апелляционной жалобе представитель истца Абидаева М.О. - Закаблученко Ю.В. просит решение суда отменить, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права, судом неправильно определены обстоятельства имеющие значение для дела.

В обоснование доводов жалобы указано, что суд неверно применил положения закона о сроке исковой давности, поскольку исходя из предмета заявленных требований, регулируемых положениями ст. 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, срок исковой давности не распространяется. Кроме того, судом не учтено, что о нарушенном праве истцу стало известно на собрании собственников жилого дома - ДД.ММ.ГГ. До указанной даты истец не знал о наличии самостоятельно зарегистрированного права собственности ответчика на цокольный этаж. Не принято во внимание суда и то, что право собственности ответчика Седакова А.Ю. было зарегистрировано только с ДД.ММ.ГГ.

Отказывая в удовлетворении иска, суд не учел, что изначально многоквартирный жилой дом являлся самовольной постройкой в виду отсутствия разрешения на строительство объекта, который возводился как спортивно-оздоровительный комплекс. В силу положений ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольная постройка подлежит сносу, в случае отсутствия разрешения на строительство. Таким образом право собственности изначального собственника цокольного этажа дома - Борисова М.В. могло возникнуть только на основании решения суда, между тем оно было зарегистрировано с существенным нарушением требований к регистрации. Из технических паспортов от ДД.ММ.ГГ и от ДД.ММ.ГГ не возможно достоверно установить границы и площадь спорного нежилого помещения - цокольного этажа, которое не выделено и площадь на 2008 год составляет 515,6 кв.м, вместо ранее указанных 678,8 кв.м.

Не соглашаясь с выводами суда о недоказанности истцом того факта, что цокольный этаж строился на денежные средства граждан-инвесторов строительства, поскольку свидетельскими показаниями подтверждается тот факт, что ООО "Тамерлан" начал привлекать денежные средства граждан для строительства в 2006 году, т.е. до регистрации права собственности на спорное нежилое помещение за Борисовым М.В. Имеющиеся в деле договоры датированы 2006 годом. Суд неверно пришел к выводу, что граждане инвестировали только строительство отдельных помещений, так как из договоров следует, что ООО "Тамерлан" обязался передать в единоличное пользование покупателей нежилые помещения с условными номерами квартир, а также помещения в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения оборудование.

Из представленных доказательств следует, что граждане-инвесторы вкладывали денежные средства в строительство именно многоквартирного жилого дома, из договоров не следует, что спорное нежилое помещение не будет передано в общую долевую собственность и у него есть иное назначение. Застройщик не имел право на распоряжение отдельными помещениями дома, однако неправомерно заключил договор ипотеки на спорное нежилое помещение с ЗАО "Профессионал Банк". При этом суд не принял указанные обстоятельства во внимание и не применил положения ФЗ-39 Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации. Учитывая, что собственники жилого дома согласия на заключение договора ипотеки не давали, следовательно указанный договор не мог быть заключен с ЗАО "Профессионал Банк".

Ссылаясь на положения ст. 166, 10, 209, 246 Гражданского кодекса Российской Федерации, ФЗ "Об ипотеке", податель жалобы указывает, что предмет ипотеки - цокольный этаж не был выделен в натуре; сделка по ипотеке земельного участка, на котором находился указанный объект недвижимости, заключенная между ООО "Тамерлан" и АО "Профессионал Банк" признана по решению суда ничтожной; на момент совершения сделки с банком у ООО "Тамерлан" имелись неисполненные обязательства перед инвесторами строительства всего комплекса, что свидетельствует о том, что незавершенные объекты инвестиционной деятельности являлись долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса, без согласия которых отдельное лицо не могло распоряжаться долевой собственностью. Объект незавершенного строительства был создан не собственными силами Борисова М.А, который впоследствии передал объект ООО "Тамерлан", а за счет средств -инвесторов.

С учетом особенностей строительства дома спорное нежилое помещение всегда использовалось собственниками жилого дома как общее имущество для целей обслуживания инженерных коммуникаций дома, часть площади сдавалась в аренду, за счет средств арендаторов производился ремонт. В материалах дела нет доказательств того, что цокольный этаж использовался помимо собственников дома и цель его использования не была связана с содержанием общедомовых коммуникаций и оборудования, расположенного в нем. Таким образом, учитывая, что многоквартирный жилой дом не имеет подвального помещения, а все общедомовые инженерные коммуникации (канализация, вентиляционные шахты, водопроводная сеть, эл.сеть, насосное оборудование) обслуживают более одного жилого помещения и распложены в цокольном этаже дома, следовательно цокольный этаж и является тем самым помещением, которое относится к общему имуществу и должно перейти в общее пользование. То обстоятельство, что на спорное помещение зарегистрировано самостоятельное право собственности не свидетельствует о том, что спорное помещение не относится к общему имуществу собственников многоквартирного жилого дома. На момент заключения договора займа с банком, договоров купли-продажи нежилых помещений с гражданами спорное помещение не было предназначено для самостоятельного использования. Право собственности на цокольный этаж возникло у собственников дома в силу закона. При заключении договоров с гражданами-инвесторами в 2006 году у застройщика уже возникли обязательства перед гражданами-инвесторами по передаче в общую долевую собственность помещений в которых расположено инженерное оборудование жилого дома.

Ссылка суда на решение от ДД.ММ.ГГ которым признано право собственности на квартиры и здание спортивно-оздоровительного комплекса сохранено в реконструированном виде необоснована, поскольку в данном деле требования истцов о праве на цокольный этаж не заявлялись, исследовался вопрос о технических характеристиках здания в целом, а не конкретного спорного помещения, где имеются противоречия в его площади.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель ответчика Седакова А.Ю. - Черных В.А. просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца на доводах апелляционной жалобы настаивала.

Представители ответчика, поддерживая доводы, изложенные в представленных возражениях, просили решение суда оставить без изменения.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения гражданского дела извещены надлежаще, об уважительности причин неявки судебную коллегию не уведомили, что в силу ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации является основанием рассмотрения гражданского дела в их отсутствие.

Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность принятого решения в пределах доводов апелляционной жалобы и представления согласно ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения жалобы.

Согласно п. 1 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Состав общего имущества в многоквартирном доме определен в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГ *** (далее - Правила).

Согласно пп. "а" п. 2 названных Правил в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

В силу ч. 4 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

В соответствии с ч. 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

На основании ст. 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Судом установлено, что Абидаев М.О. является собственником квартиры общей площадью 30,1 кв.м, на 5 этаже дома по адресу: "адрес", что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГ. Указанную квартиру, а также 308/32944 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, общей площадью 2380 кв.м. истец приобрел по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГ у Калинина Д.П.

Из материалов дела также следует, что в период с 2006 по 2008 год ООО "Тамерлан" в лице директора Борисова М.В. заключало предварительные договоры купли-продажи нежилых помещений, расположенных в незавершенном строительством здании спортивно-оздоровительного комплекса по адресу: "адрес". ООО "Тамерлан" приобрело объект незавершенного строительства у Борисова М.В. ДД.ММ.ГГ по договору купли-продажи.

Разрешение на строительство спортивно-оздоровительного комплекса по указанному адресу выдавалось Борисову М.В.

Впоследствии ООО "Тамерлан", став собственником незавершенного строительством объекта недвижимости ДД.ММ.ГГ заключил кредитный договор с ЗАО "Профессионал Банк" сроком до ДД.ММ.ГГ, а также ДД.ММ.ГГ договор ипотеки, предоставив в качестве предмета ипотеки банку в том числе - нежилое помещение Н1 (цокольный этаж) в здании незавершенного строительством спортивно-оздоровительного комплекса с крышной газовой котельной в литере АА1, площадью 678,8 кв.м, расположенное по адресу: "адрес".

Решением Арбитражного суда Алтайского края от ДД.ММ.ГГ за ООО "Тамерлан" признано право собственности на указанное нежилое помещение Н1(цокольный этаж) в здании незавершенного строительством спортивно-оздоровительного комплекса с крышной газовой котельной в литере ***, по адресу: "адрес".

Решением Арбитражного суда Алтайского края от ДД.ММ.ГГ по иску банка на предмет ипотеки - нежилое помещение Н1 (цокольный этаж) обращено взыскание. В ходе исполнительных действий заложенное имущество передано ЗАО "Профессионал Банк", который в свою очередь в процессе процедуры банкротства по решению ликвидатора по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГ передал указанный объект недвижимости акционеру банка - Седакову А.Ю, ставшему собственником и зарегистрировавшем свое право ДД.ММ.ГГ.

Решением Ленинского районного суда "адрес" Алтайского края от ДД.ММ.ГГ объект недвижимого имущества - здание спортивно-оздоровительного комплекса с крышной газовой котельной в литере АА1 по адресу: "адрес" признано многоквартирным жилым домом со встроенными нежилыми помещениями со следующими техническими характеристиками: общая площадь "адрес",3 кв.м, в том числе: мезонин-крышная газовая котельная площадью 45,7 кв.м, технический этаж - площадью 240,4 кв.м, первый этаж - котельная в литере А1 площадью 20,3 кв.м.; на первом этаже в Н2 нежилое помещение общей площадью 59,8 кв.м.; цокольный этаж - нежилое помещение Н1 общей площадью 515,6 кв.м, с первого по пятые этажи - 68 квартир. Кроме того, суд признал право собственности каждого владеющего долей в праве общей долевой собственности, на квартиру в указанном доме, прекратив право общей долевой собственности на незавершенный объект строительства.

Обращаясь в суд с указанным иском, истец указывает, что цокольный этаж Н1 многоквартирного жилого дома относится к общему имуществу всех собственников дома в связи с чем, не может являться самостоятельным объектом гражданских прав, помимо воли собственников.

Отказывая в удовлетворении исковых требований истцу, суд первой инстанции, руководствуясь вышеприведенными нормами права, пришел к выводу, что как изначально, так и в последующем спорное нежилое помещение использовалось не в целях обслуживания жилого дома, а в качестве самостоятельного объекта недвижимости. С момента возведения цокольного этажа, последний уже являлся самостоятельным объектом недвижимости, а с момента постройки всего здания помещения цокольного этажа уже имели функциональное назначение, не связанное с техническим обслуживанием дома, что исключало его из категории нежилой площади общего пользования.

Судебная коллегия считает, что суд первой инстанции с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам, выводы суда не противоречат материалам дела, юридически значимые обстоятельства по делу судом установлены правильно, нормы материального права судом применены верно.

В апелляционной жалобе, выражая несогласие с решением суда, в обоснование своих доводов о том, что спорное нежилое помещение Н1 цокольного этажа дома является общим имуществом собственников жилых помещений многоквартирного дома по адресу: "адрес" представитель истца ссылался на техническую документацию в отношении указанного помещения, а также указала на нахождение в помещении инженерных коммуникаций, предназначенных для обслуживания жилого дома.

Между тем, в ходе рассмотрения дела судом установлено, что на момент приобретения ответчиком права собственности на помещение Н1 в доме по адресу: "адрес", указанное помещение использовалось как самостоятельный объект недвижимости, имеющий самостоятельный кадастровый номер. Из представленных в материалы дела предварительных договоров купли-продажи также следует, что все нежилые помещения (в последующем часть из них признана жилыми помещениями) в спортивно-оздоровительном комплексе изначально строились, как самостоятельные объекты недвижимости, в связи с чем распоряжение цокольным этажом после его строительства при заключении различных сделок (залог, купля-продажа, аренда и т.д.) собственником указанного имущества является законным.

То обстоятельство, что в цокольном этаже имеются инженерные коммуникации жилого дома, не может свидетельствовать о том, что данное нежилое помещение - Н1, как таковое, не являлось самостоятельным объектом правоотношений и могло быть отнесено к имуществу, принадлежащему на праве общей долевой собственности собственникам квартир в многоквартирном доме в порядке ч.1 ст.290 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Само по себе наличие коммуникаций в том или ином помещении не свидетельствует об его отнесении к общему имуществу жилого дома, так как они расположены в каждом подвале и квартире (транзитные трубы горячего, холодного водоснабжения, канализационный стояк и т.д.), и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.

Доказательств того, что спорное помещение когда-либо после ввода дома в эксплуатацию использовалось для общих нужд дома, его технического обслуживания, а в последующем в результате противоправных действий ответчика выбыло из обладания собственников дома по делу не представлено. При этом относительно указанных обстоятельств существует иной способ защиты нарушенного права.

Таким образом, вопреки доводам апелляционной жалобы, изложенные обстоятельства позволяют судебной коллегии прийти к выводу, что спорное помещение на момент ввода дома в эксплуатацию было запроектировано и построено как самостоятельное помещение, не предназначенное для обслуживания помещений собственников многоквартирного дома, в связи с чем, не может быть отнесено к общему имуществу собственников помещений данного дома.

Вывод суда относительно самостоятельности объекта недвижимости - помещения Н1 сделан на основе представленных в материалы дела доказательств, в связи с чем доводы апелляционной жалобы об обратном являются не обоснованными и не влекущими отмену решения суда.

Проверяя доводы жалобы о заключении в период с 2006 по 2008 физическими лицами договоров инвестирования, судебная коллегия исходит из следующего.

Согласно п. 2 ст. 2 Федерального закона от ДД.ММ.ГГ N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" настоящий Федеральный закон не распространяется на отношения, которые связаны с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и регулируются Федеральным законом от ДД.ММ.ГГ N214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Следовательно, законодательство разграничивает сферы действия законодательных актов об инвестиционной деятельности и о долевом строительстве.

Поскольку в рамках настоящего спора физические лица, о которых указывает истец, ни с кем договоры об инвестиционной деятельности не заключали, инвесторами не являются, ответчик по делу также ни с кем не заключал договоров об инвестиционной деятельности, заключали, каждый из них, договор купли-продажи нежилого помещения с условием предварительной оплаты и строительства, целью которого являлось в итоге участие в строительстве квартиры для личного использования. Указанные физические лица не вкладывали денежные средства в объект предпринимательской деятельности для получения прибыли, спорный объект - впоследствии жилой дом, не является объектом инвестиционной деятельности, в связи с чем, доводы стороны истца относительно участия физических лиц в объекте инвестиционной деятельности несостоятелен.

Таким образом, при заключении договоров впоследствии у собственников жилых помещений не возникло право собственности на цокольный этаж.

Доводы жалобы, выражающие несогласие с выводами суда о пропуске истцом срока исковой давности, являются необоснованными по следующим основаниям.

Как обоснованно указано судом, обращаясь с настоящим иском, истец оспаривается право собственности Седакова А.Ю. на цокольный этаж.

Согласно разъяснений, содержащихся в п. 57 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГ ***, течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП. При этом сама по себе запись в ЕГРП о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня ее внесения в ЕГРП лицо знало или должно было знать о нарушении права. Поскольку законом не установлено иное, к искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, применяется общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 ГК РФ, т.е. три года.

Статья 200 Гражданского кодекса Российской Федерации начало течения общего трехлетнего срока исковой давности, предусмотренного п. 1 ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации, связывает с моментом, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Как утверждал истец, о нарушении своих прав он узнал ДД.ММ.ГГ, когда состоялось общее собрание собственников жилого дома. Между тем, судебная коллегия соглашается с выводом суда о том, что истец должен был знать о нарушенном праве с момента, когда он стал собственником квартиры, с государственной регистрации своего права - ДД.ММ.ГГ, в связи с чем, срок исковой давности последним при обращении в суд пропущен.

Довод апелляционной жалобы, что срок исковой давности следовало исчислять с момента государственной регистрации права собственности за ответчиком Седаковым А.Ю. в 20017 году, является неправомерным, поскольку исковое требование, связанное с оспариванием права собственности на имущество по сути в данном случае направлено к неопределенному кругу лиц и не связано с регистрацией права за Седаковым А.Ю. и правового значения для исчисления срока давности не имеет.

Вместе с тем, ввиду недоказанности истцом принадлежности спорного имущества к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома, основания для удовлетворения иска также отсутствовали.

То обстоятельство, что в технических документах на цокольный этаж имеются различия в указании его площади, правового значения для настоящего спора не имеет и не может являться основанием для отмены решения суда, поскольку затрагивает только правовой интерес собственника указанного нежилого помещения, которым истец не является.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции правильно определилюридически значимые обстоятельства дела, применил закон, подлежащий применению, дал надлежащую правовую оценку собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам и постановилрешение, отвечающее нормам материального права при соблюдении требований гражданского процессуального законодательства.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

апелляционную жалобу представителя истца Абидаева М. О. - Закаблученко Ю. В. на решение Ленинского районного суда "адрес" Алтайского края от ДД.ММ.ГГ оставить без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: