Решение Московского городского суда от 09 ноября 2017 г. по делу N 3а-1510/2017

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Полыги В.А,

при секретаре Давтян М.А,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ИП Мекшуна Александра Николаевича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

ИП Мекшун А.Н. обратился в Московский городской суд с административным исковым заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером ***.

В административном исковом заявлении ИП Мекшун А.Н. просит установить кадастровую стоимость нежилого помещения в размере, равном его рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке, подготовленном ООО "***", по состоянию на 1 января 2016 года, а именно в размере 52 658 392 рубля.

В обоснование заявленных требований административный истец указал на то, что является собственником нежилого помещения с кадастровым номером ***, кадастровая стоимость которого по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 1 января 2016 года определена в размере 138 147 780 рублей 21 копейки. Поскольку ИП Мекшун А.Н. является собственником нежилого помещения, несоответствие внесённой в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости нежилого помещения его рыночной стоимости нарушает права административного истца как плательщика налога, размер которого исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Административный истец ИП Мекшун А.Н. в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом.

Представитель ИП Мекшуна А.Н. по доверенности Концедалов Д.С. в судебном заседании поддержал изначально заявленные требования. Полагал, что заключение судебной оценочной экспертизы является недопустимым доказательством по делу и подлежит исключению из числа доказательств. От ранее заявленного ходатайства о назначении по делу повторной экспертизы отказался.

Представитель Правительства Москвы, Департамента городского имущества города Москвы по доверенностям Агатов А.А. в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в приобщенных к материалам дела письменных пояснениях.

Представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, Филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Москве, будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об отложении рассмотрения дела не просили.

Выслушав объяснения представителя административного истца, представителя Правительства Москвы и Департамента городского имущества г. Москвы, заслушав пояснения эксперта ФИО, исследовав материалы дела и представленные в них доказательства, суд приходит к следующему выводу.

Судом установлено, что административному истцу на праве собственности принадлежит нежилое помещение с кадастровым номером ***, расположенное по адресу: ***, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (т. 1, л.д. 13).

В отношении названного помещения определена кадастровая стоимость по состоянию на 1 января 2016 года в размере 138 147 780 рублей 21 копейка, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости (т. 1, л.д. 14).

Административный истец ИП Мекшун А.Н. в соответствии с положениями ст. ст. 399, 400, 401 НК РФ является плательщиком налога на имущество физических лиц, и в отношении спорного объекта недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из его кадастровой стоимости.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названного нежилого помещения влияют на права и обязанности ИП Мекшуна А.Н. как плательщика налога.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Пользуясь предоставленным статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости нежилого помещения, административный истец 9 августа 2017 года обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

В обоснование своих требований ИП Мекшун А.Н. представил в суд отчет об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, подготовленный ООО "***", в котором рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером *** по состоянию на 1 января 2016 года определена в размере 52 295 840 рублей (т. 1, л.д. 15-78).

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки ( статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В связи с возникшим спором о величине рыночной стоимости спорного объекта недвижимости и в целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета судом по ходатайству представителя административного истца была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено ООО "***".

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы отчет об оценке рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером ***, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. Рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером *** по состоянию на 1 января 2016 года по результатам судебной экспертизы составляет 99 835 000 рублей.

Оценивая заключение судебной экспертизы, а также представленный заявителем отчет об оценке рыночной стоимости спорного объекта, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчета, подготовленного ООО "***", и достоверности определенной в нем рыночной стоимости объекта оценки.

Так, статьями 12, 15 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (часть 1 статьи 12).

В свою очередь выводы эксперта позволяют утверждать, что допущенные оценщиком ошибки существенным образом влияют на итоговое определение рыночной стоимости нежилого помещения.

Так, эксперт указал, что в нарушение пункта 5 ФСО N 3 содержание отчета вводит пользователя в заблуждение, поскольку оценщиком не представлен скриншот объекта-аналога N 2 (в рамках сравнительного подхода), который содержит сведения об аналоге, приведенные в отчете. Представленный скриншот содержит иные характеристики объекта оценки.

Экспертом также указано, что, вводя корректировку на состояние зданий, оценщик не привел обоснования того, почему объекты-аналоги NN 2 и 3были отнесены им к удовлетворительному состоянию, а объект-аналог N 1 к хорошему состоянию.

Также в нарушение норм пункта 5 ФСО N 3 оценщиком в качестве арендопригодной площади учтена площадь первого этажа объекта оценки, в то время как названный объект дополнительное подвальное помещение.

Также в рамках доходного подхода оценщиком неверно определены значения корректировки на удаленность от метро.

Подробный анализ допущенных нарушений приведен на стр. 6-12 экспертного заключения.

П редставителем административного истца выражено несогласие с заключением эксперта как в части выводов о недостоверности представленного в материалы дела отчета, так и в части расчета рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимого имущества.

В связи с возникшими у административного истца дополнительными вопросами относительно изложенных в экспертном заключении выводов, судом был вызван и опрошен эксперт ООО "***" - ФИО.

В судебном заседании эксперт подтвердил все выводы судебной экспертизы, а также дал ответы на дополнительно поставленные перед ним вопросы.

Так, эксперт указал на необоснованность доводов административного истца о необходимости учета того фактора, что здание, в котором расположено спорное помещение, является памятником регионального значения, что существенно удешевляет его стоимость. Эксперт пояснил, что статус здания не влияет на стоимость находящегося в нем помещения, поскольку указанный фактор не является ценообразующим. Более того, объекты-аналоги для определения рыночной стоимости помещения были подобраны экспертом в полном соответствии с требованиями ФСО, исходя из совпадающих фактического и наиболее эффективного вида использования помещения - для размещения объектов общественного питания. При этом все возможные ограничения по владению, пользованию и распоряжению помещением (такие как меры по обеспечению сохранности объекта культурного наследия, запрет на использование объекта под склад и производство взрывчатых и огнеопасных материалов, необходимость поддержания территории объекта в благоприятном состоянии и иное), находящимся в здании, являющемся памятником регионального значения, не влияют на выбор объектов-аналогов, так как не налагают ограничений на использование помещения в качестве объекта общественного питания.

В свою очередь административным истцом не приведено доказательств необходимости введения понижающей корректировки на статус здания, подтвержденных научными и аналитическими данными.

Эксперт также пояснил, что им в рамках доходного подхода при определении дохода от сдачи спорного помещения в аренду обоснованно принята в качестве арендопригодной площади помещения вся его площадь, а не только площадь первого этажа, так как, исходя из фактического использования помещения (для размещения объекта общественного питания), указанное помещение сдается в аренду полностью, включая вспомогательные помещения, необходимые для размещения кухни, обслуживающего персонала, холл и лестницы, необходимые для прохода гостей и работников предприятия.

Экспертом обосновано применение корректировки на местоположение земельного участка на основании аналитических сведений об обзоре рынка, подготовленных компанией "Maxyline". Экспертом приведены сведения об источнике получения указанной информации, что в полной мере соответствует действующим стандартам оценки. В свою очередь административным истцом не приведено законодательных положений, запрещающих эксперту использовать соответствующие аналитические сведения и обязывающих его использовать сведения, полученные из иных источников.

Не могут быть приняты во внимание доводы административного истца об ошибочном подборе объектов-аналогов, со ссылкой на то обстоятельство, что по сведениям административного истца на момент рассмотрения спора предложение о продаже объекта-аналога N 3 представляет собой продажу действующего бизнеса а не отдельного объекта капитального строительства, что повышает его стоимость.

Как видно из экспертного заключения и следует из пояснений эксперта, им при подборе объектов-аналогов были использованы сведения из платной базы данных Realto, которая содержит сведения о характеристиках объектов-аналогов на дату проведения оценки. Сведения об указанных характеристиках в соответствии с нормами ФСО приведены в заключении эксперта. То обстоятельство, что на момент рассмотрения спора (спустя более чем 1,5 года с даты оценки) характеристики объекта изменились, о недостоверности выводов эксперта не свидетельствует.

Равным образом не могут быть приняты во внимание доводы административного истца о техническом состоянии здания, описанном в заключении по обследованию здания, в котором находится спорное помещение, полученные после даты оценки.

Довод о том, что экспертом допущены нарушения аналогичные тем, которые он выявил в отчете об оценке, подлежат отклонению. Так, в силу п. 25 ФСО N 7 оценщик вправе самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

При этом, как было указано выше, оценщик, вводя корректировку на состояние зданий, что само по себе соответствует нормам действующего законодательства, не указал по каким именно критериям он пришел к выводу о различии подобранных объектов-аналогов и объекта оценки, что нарушает требования ФСО. В то же время эксперт подобную корректировку не вводил, соответственно не обязан был описывать сведения о различии подобранных объектов-аналогов по указанному критерию.

Экспертом даны ответы и на иные поставленные перед ним вопросы, письменные пояснения эксперта представлены в материалы дела.

Не являются состоятельными доводы административного истца о необходимости исключения экспертного заключения из числа доказательств по делу.

Согласно ч. 3 ст. 59 КАС РФ д оказательства, полученные с нарушением федерального закона, не имеют юридической силы и не могут быть положены в основу решения суда.

Однако экспертное заключение было получено в полном соответствии с требованиями КАС РФ. Так, экспертиза по делу была назначена определением суда по ходатайству самого административного истца. Экспертиза была проведена экспертом, обладающим соответствующими познаниями в области экспертной деятельности, являющимся членом саморегулируемой организации оценщиков, что подтверждается документами, представленными в экспертном заключении. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ.

Оценивая экспертное заключение по правилам ст. 168 КАС РФ, суд также отмечает, что определенная в нем итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; корректировки в заключении эксперта приведены по всем значимым группам элементов сравнения; расчёты, проведённые в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на 1 января 2016 года.

Таким образом, ставить указанное экспертное заключение под сомнение у суда оснований не имеется. В названной ситуации, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого нежилого помещения сделано экспертом на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Судом отклоняются изложенные в письменных пояснениях (т. 1, л.д. 100-103) доводы представителя Правительства Москвы и Департамента городского имущества г. Москвы о том, что ИП Мекшун А.Н. не вправе обращаться с требованиями об оспаривании кадастровой стоимости со ссылкой на то обстоятельство, что такое обращение имеет своей целью уменьшение императивно установленного налогового платежа. Такое право предоставлено административному истцу Федеральным законом от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Кроме того, целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

С учетом изложенного и исходя из вышеприведенных положений Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером *** должна быть установлена в размере, определенном в заключении эксперта по состоянию на 1 января 2016 года, а именно в размере 99 835 000 рублей.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости. С учетом того, что административный истец обратился с административным иском в суд 9 августа 2017 года, принимая во внимание положения ст. 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 1 января 2017 года.

Решая вопрос о распределении расходов по оплате судебной оценочной экспертизы, суд исходит из следующего.

Учитывая, что в результате судебной оценочной экспертизы подтвердились доводы административного ответчика о недостоверности определенной в отчете об оценке рыночной стоимости объекта, а административный истец настаивал на удовлетворении первоначально заявленных требований, решение суда (в части установления кадастровой стоимости по результатам независимой оценки, проведенной ООО "***") нельзя признать постановленным в пользу ИП Мекшуна А.Н.; принимая во внимание, что у суда не имеется оснований говорить о допущенных в ходе кадастрового учета ошибках, суд приходит к выводу о необходимости взыскания расходов по оплате судебной оценочной экспертизы в сумме 100 000 рублей (т. 2, л.д. 133) с административного истца.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером *** равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2016 года, в размере 99 835 000 рублей.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости считать 9 августа 2017 года. Установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2017 года до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Взыскать с ИП Мекшуна Александра Николаевича в пользу ООО "***" расходы по проведению судебной экспертизы в сумме 100 000 рублей.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Московского городского суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Судья

Московского городского суда подпись В.А. Полыга