Определение Московского городского суда от 06 марта 2018 г. по делу N 4г-3009/2018

Судья Московского городского суда Аванесова Г.А., рассмотрев кассационную жалобу Пашаева А.И., поступившую 14 февраля 2018 года, на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 06 декабря 2017 года по делу по иску Пашаева А.И. к Пашаевой О.А., Федоровичу О.Ю., Департаменту городского имущества города Москвы о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, применении последствий недействительности сделки, выселении, нечинении препятствий в пользовании имуществом, обязании выдать ключи, и по встречному иску Федоровича О.Ю. к Пашаеву А.И. о признании прекратившим право пользования, снятии с регистрационного учета,

установил:

Пашаев А.И. обратился в суд с иском к Пашаевой О.А, Федоровичу О.Ю. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ***, заключенного 25 декабря 2015 года между ответчиками. В обоснование заявленных требований истец указывал, что данный договор нарушает его права, поскольку истец зарегистрирован в указанной квартире и приобрёл право пожизненного пользования ей. Обязательство по снятию с регистрационного учета он не давал. В пункте 6 договора указано, что продаваемая квартира свободна от проживания и иных прав и притязаний 3-х лиц, что не соответствует действительности. В пункте 8 договора указано, что продавец обязуется сняться сам и снять истца с регистрационного учета в течение 12 дней с момента перехода права на квартиру, что также не соответствует действительности. В период приватизации квартиры 24 апреля 2009 года Пашаев А.И. был зарегистрирован в квартире, написал письменный отказ от приватизации в пользу дочери Пашаевой О.А, поэтому является полноправным пользователем. Он дееспособен, Пашаева О.А. его опекуном не является, в связи с чем не могла взять на себя обязанность по снятию его с регистрационного учета без его ведома и согласия. Согласно статье 558 Гражданского кодекса РФ в договоре при отчуждении жилого помещения должно быть указано право лица, которое в нём проживает, на пользование данным жилым помещением. В ином случае договор не может быть заключен, поскольку не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. При этом право пользования носит бессрочный характер.

Уточнив исковые требования, Пашаев А.И. просил выселить Федоровича О.Ю. из спорной квартиры, в которую ответчик заселился в результате совершения оспариваемой сделки, поменял замки в квартире и не впускает его. Также истец просил признать договор передачи квартиры в собственность недействительной сделкой, применить последствия недействительности сделки, признать отказ от участия в приватизации недействительным, возвратить квартиру в муниципальную собственность.

Истец указывал, что, будучи юридически неграмотным, в 2009 году при оформлении приватизации квартиры он подписал отказ от приватизации в пользу дочери при условии, что данная квартира при его жизни никогда продаваться не будет. Решение об отказе от приватизации было им принято под влиянием заблуждения, квартира была продана без его ведома и согласия.

Кроме того, Пашаев А.И. предъявил исковые требования к Федоровичу О.Ю. об устранении препятствий в пользовании квартирой, обязании передать ключи от квартиры, обеспечении свободного доступа, поскольку в спорной квартире проживают неизвестные ему лица, установлены новые дверные замки, в предоставлении ключей ему было отказано.

Федорович О.Ю. обратился с исковыми требованиями к Пашаеву А.И. о признании его прекратившим право пользования спорной квартирой и снятии с регистрационного учета. Федорович О.Ю. указал, что на основании договора купли-продажи он является собственником спорной квартиры, в связи с переходом права собственности на спорное жилое помещение право пользования зарегистрированного в квартире Пашаева А.И. прекратилось.

На основании определения Люблинского районного суда города Москвы указанные гражданские дела объединены в одно производство.

Определением Люблинского районного суда города Москвы от 20 января 2017 года производство по делу в части исковых требований Пашаева А.И. о признании договора передачи квартиры недействительным, применении последствий недействительности сделки, признании отказа от участия в приватизации недействительным, возвращении жилого помещения в муниципальную собственность, восстановлении доли в праве собственности на квартиру - прекращено в связи с отказом истца от указанных требований.

Решением Люблинского районного суда города Москвы от 20 января 2017 года постановлено:

Исковые требования Пашаева А.И. к Пашаевой О.А, Федоровичу О.Ю, Департаменту городского имущества города Москвы о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, применении последствий недействительности сделки, выселении, нечинении препятствий в пользовании имуществом, обязании выдать ключи - удовлетворить частично.

Признать договор купли-продажи квартиры, заключенный 25 декабря 2015 года между Федоровичем О.Ю. и Пашаевой О.А, недействительным.

Применить последствия недействительности сделки: аннулировать запись N 777-77/003-77/003/105\2015-275/2 о переходе права собственности на квартиру по адресу: ***, на Федоровича О.Ю.

Возвратить право собственности Пашаевой О.А. на квартиру по адресу: ***.

Взыскать с Пашаевой О.А. в пользу Федоровича О.Ю. стоимость квартиры в размере 5 100 000 руб.

Выселить Федоровича О.Ю. из квартиры по адресу: ***.

В удовлетворении остальной части исковых требований - отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований Федоровича О.Ю. к Пашаеву А.И. о признании прекратившим право пользования, снятии с регистрационного учета - отказать.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 30 мая 2017 года постановлено:

Решение Люблинского районного суда города Москвы от 20 января 2017 года -отменить в части удовлетворения исковых требований Пашаева А.И. к Пашаевой О.А, Федоровичу О.Ю. о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки, обязании устранить препятствия в пользовании путём передачи ключей и обеспечении свободного доступа в квартиру, выселении, снятии с регистрационного учета, обязании аннулировать запись в ЕГРП и внесении записи об обременении.

В удовлетворении указанных исковых требований Пашаева А.И. - отказано. В остальной части решение оставлено без изменения.

Постановлением Президиума Московского городского суда от 26 сентября 2017 года апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 30 мая 2017 года - отменено, дело направлено на новое апелляционное рассмотрение.

Апелляционным определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 06 декабря 2017 года постановлено:

Решение Люблинского районного суда города Москвы от 20 января 2017 года в части удовлетворения исковых требований Пашаева А.И. к Пашаевой О.А, Федоровичу О.Ю. о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности, выселении, а также в части отказа в удовлетворении исковых требований Пашаева А.И. об устранении препятствий в пользовании квартирой, обязании передать ключи - отменить. Постановить в указанной части новое решение.

В удовлетворении исковых требований Пашаева А.И. к Пашаевой О.А, Федоровичу О.Ю. о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки, выселении - отказать.

Исковые требования Пашаева А.И. об устранении препятствий в пользовании квартирой, обязании выдать ключи от квартиры - удовлетворить.

Обязать Федоровича О.Ю. не чинить препятствий Пашаеву А.И. в пользовании квартирой по адресу: ***.

Обязать Федоровича О.Ю. передать Пашаеву А.И. ключи от квартиры по адресу: ***.

В остальной части решение Люблинского районного суда города Москвы от 20 января 2017 года оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Пашаев А.И. просит отменить апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 06 декабря 2017 года и оставить в силе решение Люблинского районного суда города Москвы от 20 января 2017 года.

В соответствии с частью 2 статьи 381 Гражданского процессуального кодекса РФ по результатам изучения кассационных жалобы, представления судья выносит определение:

1) об отказе в передаче кассационных жалобы, представления для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции, если отсутствуют основания для пересмотра судебных постановлений в кассационном порядке,

2) о передаче кассационных жалобы, представления с делом для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции.

Основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Как усматривается из определения судебной коллегии, оно сомнений в законности не вызывает, а доводы жалобы в соответствии со статьёй 387 Гражданского процессуального Кодекса РФ не могут повлечь его отмену или изменение в кассационном порядке, в связи с чем оснований для передачи кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции не имеется.

В соответствии со статьёй 168 Гражданского кодекса РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 558 Гражданского кодекса РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

В ходе судебного разбирательства установлено, что на основании договора передачи квартиры в собственность от 24 апреля 2009 года Пашаевой О.А. принадлежала квартира, расположенная по адресу: ***. Помимо Пашаевой О.А, в квартире зарегистрирован её отец - истец Пашаев А.И.

25 декабря 2015 года между Пашаевой О.А. (продавец) и Федоровичем О.Ю. (покупатель) заключен договор купли-продажи спорной квартиры.

Согласно пункту 8 договора купли-продажи, на день подписания настоящего договора в квартире зарегистрированы продавец Пашаева О.А. и Пашаев А.И. Продавец обязуется сняться сам и снять Пашаева А.И. с регистрационного учета по адресу данной квартиры в течение 12 календарных дней, считая с даты государственной регистрации перехода права в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве. Третьих лиц, имеющих право пользования квартирой в соответствии с действующим законодательством, нет.

Также Пашаевой О.А. было составлено нотариально заверенное заявление, согласно которому она, являясь продавцом квартиры, не возражает о снятии с регистрационного учета по адресу указанной квартиры своего отца Пашаева А.И, обязуется не препятствовать снятию его с регистрационного учета.

19 января 2016 года Пашаевой О.А. была получена обусловленная договором стоимость квартиры в размере 5 100 000 руб, что подтверждается соответствующей распиской.

20 января 2016 года квартира передана ответчику Федоровичу О.Ю. по акту приёма-передачи.

Федорович О.Ю. зарегистрировал своё право собственности на спорную квартиру, о чем 19 января 2016 года в ЕГРП была сделана запись N 77-77/003-77/003/105/2015-275/2.

Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что в нарушение пункта 1 статьи 558 Гражданского кодекса РФ в договоре купли-продажи квартиры не было указано о праве пользования Пашаева П.И. спорным жилым помещением, в связи с чем признал недействительным данный договор купли-продажи между Пашаевой О.А. и Федоровичем О.Ю, применил последствия недействительности сделки, возвратил квартиру в собственность Пашаевой О.А, аннулировал в ЕГРП запись о регистрации права собственности Федоровича О.Ю, взыскал с Пашаевой О.А. в пользу Федоровича О.Ю. денежные средства в размере 5 100 000 руб, а также выселил Федоровича О.Ю. из спорной квартиры.

С выводом суда первой инстанции не согласилась судебная коллегия.

В силу положений статьи 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателю квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно статье 550 Гражданского кодекса РФ договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В соответствии со статьёй 551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии со статьёй 555 Гражданского кодекса РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о её продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

В соответствии со статьёй 556 Гражданского кодекса РФ передача недвижимости продавцом и принятие её покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

При рассмотрении дела в апелляционном порядке судебная коллегия исходила из того, что предмет оспариваемого договора купли-продажи от 25 декабря 2015 года сторонами сделки был определён, цена согласована, форма договора соблюдена. Договор купли-продажи фактически исполнен, денежные средства по договору переданы в полном объёме, квартира по акту приёма-передачи передана ответчику Федоровичу О.Ю, который пользуется данной квартирой.

В соответствии со статьёй 2 Закона РФ от 04 июля 1991 года N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РФ" граждане РФ, занимающие жилые помещения на условиях договора социального найма в государственном и муниципальном фонде, вправе с согласия всех совместно проживающих несовершеннолетних членов семьи приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных названным законом, иными правовыми актами РФ и субъектов РФ.

В соответствии со статьёй 19 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" действие положений части 4 статьи 31 Жилищного кодекса РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом иди договором.

Пашаев А.И. отказался от своего права на участие в приватизации спорной квартиры, дал согласие на передачу квартиры в собственность дочери Пашаевой О.А.

Судебная коллегия сделала правомерный вывод о том, что право бессрочного пользования квартирой при переходе права собственности к иному лицу сохраняется за истцом независимо от достижения соглашения об этом между продавцом и покупателем жилого помещения. Как до заключения договора купли-продажи, так и после его заключения Пашаев А.И. обладал и продолжает обладать правом бессрочного пользования квартирой, однако не обладает правомочиями собственника. Объём прав истца в отношении спорного жилого помещения после заключения оспариваемого договора купли-продажи не изменился, данной сделкой права истца нарушены не были.

Оснований для удовлетворения исковых требований о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, применении последствий недействительности сделки, выселении из квартиры Федоровича О.Ю, обязании аннулировать запись в ЕГРП, у суда первой инстанции не имелось, в связи с чем решение в данной части отменено судебной коллегией и в удовлетворении данных требований истцу отказано.

Поскольку за Пашаевым А.И. сохраняется право пользования спорной квартирой в связи с отказом от приватизации в пользу дочери Пашаевой О.А, суд пришел к обоснованному выводу об отказе Федоровичу О.Ю. в удовлетворении исковых требований о признании Пашаева А.И. прекратившим право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета.

Между тем, суд первой инстанции отказал Пашаеву А.И. в удовлетворении исковых требований в части нечинения Федоровичем О.Ю. препятствий в пользовании жилым помещением, обязании выдать ключи, сославшись на недействительность оспариваемой сделки и применении последствий её недействительности. В данной части решение суда отменено судебной коллегией.

Как установлено в ходе разбирательства дела, Федорович О.Ю. занимает спорную квартиру, сменил замки, ключи истцу не передал.

Судебная коллегия пришла к выводу, что, поскольку за Пашаевым А.И. сохраняется право пользования спорным жилым помещением, ответчик Федорович О.Ю. не вправе чинить ему препятствия в пользовании и проживании, обязан передать ключи. В данной части исковые требования судебной коллегией удовлетворены.

Выводы судебной коллегии являются правильными, мотивированными и в жалобе по существу не опровергнуты.

Доводы кассационной жалобы основаны на неверном толковании норм права, иной оценке непосредственно исследованных в судебном заседании доказательств, и основанием к отмене постановленного по делу апелляционного определения служить не могут.

Положениями статей 378, 386, 387 Гражданского процессуального кодекса РФ определено, что судом кассационной инстанции не производится переоценка имеющихся в деле доказательств и установление обстоятельств, которые не были установлены судами первой и второй инстанции или были ими опровергнуты.

При вынесении определения судебной коллегии существенных нарушений норм материального и норм процессуального права допущено не было.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 381, 383 Гражданского процессуального кодекса РФ,

определил:

в передаче кассационной жалобы Пашаева А.И. на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 06 декабря 2017 года по делу по иску Пашаева А.И. к Пашаевой О.А, Федоровичу О.Ю, Департаменту городского имущества города Москвы о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, применении последствий недействительности сделки, выселении, нечинении препятствий в пользовании имуществом, обязании выдать ключи, и по встречному иску Федоровича О.Ю. к Пашаеву А.И. о признании прекратившим право пользования, снятии с регистрационного учета, для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции - отказать.

Судья

Московского городского суда Г.А. Аванесова