Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Кабардино-Балкарской Республики от 15 марта 2018 г. по делу N 33-364/2018

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Кабардино-Балкарской Республики в составе:

Председательствующего Шомахова Р.Х.

Судей Жернового Е.И. и Мисхожева М.Б.

при секретаре Жантуеве К.Р.

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Мисхожева М.Б. гражданское дело по исковому заявлению Федерального государственного казенного учреждения "Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих" и по заявлению третьего лица, заявляющего самостоятельные требования - Акционерного общества "Агентство ипотечного жилищного кредитования" к Татарову А.М. о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество,

по апелляционной жалобе Татарова А.М. на решение Нальчикского городского суда КБР от 27 ноября 2017 года,

установила:

Федеральное государственное казенное учреждение "Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих" (далее по тексту ФГКУ "Росвоенипотека") обратилось в суд с иском к Татарову А.М. о взыскании денежных средств в размере 1931611, 12 руб, из которых 1734396 руб. - сумма основного долга, 176972, 17 руб. - проценты за пользование целевым жилищным займом за период с 6 июля 2016 года по 28 июня 2017 года, 20242, 95 руб. - пени.

Также истцом заявлено о взыскании с ответчика процентов за пользование целевым жилищным займом с 29 июня 2017 года по день окончательного возврата займа по ставке 10.5% годовых, и обращении взыскания путем продажи с публичных торгов на заложенное имущество, квартиру, расположенную по адресу: "адрес", с установлением начальной продажной цены, определенной по результатам проведенной судебно-оценочной экспертизы.

Заявленные требования истец мотивировал тем, что 17 июня 2011 года между ФГКУ "Росвоенипотека" и ответчиком заключен договор целевого жилищного займа N, предоставленного Татарову А.М, как участнику накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих. Целевой жилищный заем выдан ответчику на погашение первоначального взноса при получении ипотечного кредита по договору от 17 июня 2011 года N, предоставленного ОАО АКБ "Русский земельный банк" для приобретения им в собственность жилого помещения, расположенного по адресу: "адрес", общей площадью жилого помещения 73 кв.м, состоящего из трех комнат, расположенного на 5 этаже многоквартирного жилого дома, за счет накоплений для жилищного обеспечения, учтенных на именном накопительном счете ответчика, в размере 548 910 руб, а также на погашение обязательств по ипотечному кредиту за счет накоплений для жилищного обеспечения, учтенных на именном накопительном счете Татарова А.М..

Поскольку данная квартира приобреталась с использованием целевого жилищного займа и ипотечного кредита, следовательно, спорное недвижимое имущество находится одновременно в залоге у истца и банка с даты государственной регистрации права собственности на жилое помещение.

Истец также указывал, что в настоящее время, законным владельцем закладной, удостоверяющей права по кредитному договору от 17 июня 2011 года N, является АО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" (далее - АО "АИЖК").

Ипотека в пользу Российской Федерации должным образом зарегистрирована Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КБР 8 августа 2011 года под N. Право собственности ответчика на спорную квартиру подтверждается свидетельством о государственной регистрации серии N N.

На основании сведений, полученных ФГКУ "Росвоенипотека" из Департамента жилищного обеспечения Минобороны России (регистрирующий орган), именной накопительный счет Татарова А.М. закрыт 29 сентября 2016 года (без права на использование накоплений) ввиду досрочного его увольнения с военной службы 6 июля 2016 года.

По причине увольнения ответчика и отсутствия у него права на использование накоплений, учтенных на его именном накопительном счете, 17 октября 2016 года ответчику направлен график возврата задолженности, с получением которого ответчик обязан осуществлять погашение задолженности на указанный лицевой счет.

31 января 2017 года истцом в адрес Татарова А.М. направлено требование о погашении образовавшейся задолженности, которое последним оставлено без удовлетворения.

В ходе разбирательства по настоящему гражданскому делу, а именно 20 октября 2017 года в суд поступило заявление АО "АИЖК" о вступлении в дело в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования.

АО "АИЖК" просило взыскать с Татарова А.М. задолженность по кредитному договору N от 17 июня 2011 года в размере 1989793, 55 руб, из которых 1851893, 79 руб. - сумма основного долга, 137899, 76 руб. - проценты за пользование кредитом.

Также АО "АИЖК" просило обратить взыскание на заложенное имущество путем продажи с публичных торгов: квартиру, расположенную по адресу: "адрес", с установлением начальной продажной цены в размере 80% от рыночной стоимости имущества, определенной отчетом оценщика.

Заявленные требования АО "АИЖК" мотивировало тем, что 17 июня 2011 года между ОАО АКБ "Русский Земельный Банк" и Татаровым А.М. заключен кредитный договор N, в соответствии с которым ответчику предоставлен кредит в размере 2 000000 рублей для приобретения квартиры, расположенной по адресу: "адрес", общей площадью 73 кв.м.

В свою очередь ответчик обязался погасить кредит и выплачивать проценты за пользование кредитом в сроки и на условиях договора.

Исполнение обязательств Татарова А.М. обеспечены ипотекой указанной квартиры. Права залогодержателя удостоверены закладной. В настоящее время законным владельцем закладной и залогодержателем является АО "АИЖК".

Свои обязательства, определенные кредитным договором, ответчик не исполняет, в связи с чем по состоянию на 30 мая 2017 года у него образовалась задолженность в размере 1989793, 55 руб.

Решением Нальчикского городского суда КБР от 27 ноября 2017 года требования ФГКУ "Росвоенипотека" и АО "АИЖК" о взыскании с ответчика задолженности по договорам удовлетворены частично.

Также постановлено об обращении взыскания на заложенное имущество - квартиру, расположенную по адресу: "адрес", путем ее реализации с публичных торгов с установлением начальной продажной цены в размере 2492000 рублей.

Не согласившись с решением суда в части установленной судом начальной продажной цены заложенного жилого помещения, с которой должны начаться публичные торги, Татаровым А.М. подана апелляционная жалоба.

В обоснование жалобы Татаров А.М. указал, что в обжалуемом судебном акте указано, что ему направлялись уведомления с графиком возврата задолженности, что не соответствует действительности.

Неполучение указанных документов лишило его возможности урегулировать спор до обращения истца в суд.

Кроме того, разбирательство по настоящему делу было проведено в его отсутствие. При этом, судебных извещений о назначенном разбирательстве по делу он не получал, и был лишен возможности реализовать свои права, установленные законом.

В ходе разбирательства по настоящему делу судом была назначена судебная экспертиза, определившая рыночную стоимость принадлежащей ему квартиры в размере 3115000 рублей.

Указанное экспертное исследование было проведено с нарушением законодательства об оценочной деятельности, в связи с чем полагал, что начальная продажная цена квартиры должна быть определена в размере 2600000 рублей в соответствии с условиями договора целевого жилищного займа.

Заслушав доклад судьи Мисхожева М.Б, изучив материалы дела, обсудив апелляционную жалобу, Судебная коллегия приходит к следующему.

В силу части 2 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.

В настоящем случае истцом постановленное судом решение обжалуется лишь в части установленной судом начальной продажной цены, с которой должны начаться публичные торги по реализации заложенного недвижимого имущества.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что 17 июня 2011 года между ОАО АКБ "Русский Земельный Банк" и Татаровым А.М. был заключен кредитный договор N, в соответствии с условиями которого Татарову А.М. был предоставлен кредит в размере 2000000 рублей сроком на 140 месяцев, на приобретение жилого помещения, расположенного по адресу: "адрес".

Заемщик обязался возвратить кредит и уплатить проценты за пользование кредитными средствами в сроки и на условиях договора.

Материалами дела также подтверждается, что Татаровым А.М. была приобретена указанная квартира, и право собственности на это недвижимое имущество в установленном законом порядке было зарегистрировано в ЕГРП с внесением 8 августа 2011года записи о правах ответчика за N, обремененных ипотекой в силу закона.

Права ОАО АКБ "Русский Земельный банк", как залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой, удостоверены закладной от 28 июля 2011 года.

В настоящее время залогодержателем является АО "АИЖК", что подтверждается отметкой, произведенной 27 сентября 2011 года в закладной предыдущим ее владельцем.

Материалами дела также подтверждается, что 17 июня 2011 года между ФГКУ "Росвоенипотека" и Татаровым А.М. был заключен договор целевого жилищного займа, предоставленного ему, как участнику накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих для погашения первоначального взноса в размере 548910 рублей при получении ипотечного кредита на приобретение вышеуказанной квартиры и погашения обязательств по ипотечному кредиту.

Пунктом 4 названного договора установлено, что приобретаемое жилое помещение считается находящимся одновременно в залоге у кредитора, которым выступает ОАО АКБ "Русский Земельный банк" и у ФГКУ "Росвоенипотека".

Судом установлено и сторонами не оспаривалось, что в связи с досрочным увольнением Татарова А.М, 29 сентября 2016 года был закрыт его именной накопительный счет.

Из дела также усматривается, что свои обязательства по кредитному договору, Татаровым А.М. не исполнялись надлежащим образом, в связи с чем у заемщика образовалась задолженность в размере 1989793, 55 руб.

Установив указанные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения требования как ФГКУ "Росвоенипотека", так и АО "АИЖК" о взыскании с Татарова А.М. задолженности по договорам целевого жилищного займа и по кредитному договору.

Кроме того, судом принято решение об обращении взыскания на заложенное имущество - квартиру, расположенную по адресу: "адрес", путем ее реализации с публичных торгов с установлением начальной продажной цены в размере 2492000 рублей, с которой должны начинаться торги.

Отклоняя доводы ответчика, и не усматривая оснований для отмены обжалуемого решения, коллегия исходит из следующего.

В силу пункта 1 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Пунктом 1 статьи 349 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

Реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном данным кодексом и процессуальным законодательством.

Согласно пункту 1 статьи 56 Федерального закона от 16 июля 1998 года N102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с данным федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных названным федеральным законом.

Вопросы, разрешаемые судом при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество, определены статьей 54 Закона об ипотеке.

Так, подпунктом 4 пункта 2 данной статьи предусмотрено, что, принимая решение об обращении взыскания на заложенное по договору об ипотеке имущество, суд должен определить и указать в нем в том числе начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной 80% рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Таким образом, обязанность суда при обращении взыскания на заложенное по договору об ипотеке имущество указать его начальную продажную стоимость прямо предусмотрена действующим законодательством.

Принимая решение об обращении взыскания на заложенное имущество с установлением начальной продажной цены, с которой должны начинаться торги, суд принял во внимание выводы, содержащиеся в экспертном заключении N от 23 октября 2017 года, согласно которым рыночная стоимость квартиры, расположенной по адресу: "адрес" составляет 3115000 рублей.

При этом, коллегия учитывает, что ответчик, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, назначенного на 27 ноября 2017 года, в судебное заседание не явился и не сообщил об уважительности причин своей неявки.

Кроме того, ответчик Татаров А.М. вопреки требованиям статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не направлял в адрес суда доказательства, свидетельствующие об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, подлежащего реализации с публичных торгов с целью удовлетворения требований ФГКУ "Росвоенипотека", и АО "АИЖК".

Таких доказательств, каковым мог явиться отчет оценщика, Татаровым А.М. не было представлено и в суде апелляционной инстанции.

Суд первой инстанции правомерно принял указанный отчет в качестве допустимого доказательства по делу, поскольку оценщик обладает всеми необходимыми знаниями и квалификацией для проведения данной оценки, отчет соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", который ответчиком фактически не оспорен, и ходатайств о назначении судебной экспертизы по оценке имущества не заявлял.

При таких обстоятельствах установление судом начальной продажной цены, с которой должны начаться публичные торги по реализации спорной квартиры в размере 2492000 рублей, что соответствует 80% от фактической ее рыночной стоимости, коллегия признает основанным на законе и на фактических обстоятельствах дела.

Исходя из изложенного, коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены либо изменения обжалуемого решения суда.

Руководствуясь ст.328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

определила:

Решение Нальчикского городского суда КБР от 27 ноября 2017 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу Татарова А.М. - без удовлетворения.

Председательствующий Р.Х.Шомахов

Судьи Е.И.Жерновой

М.Б.Мисхожев