Апелляционное определение СК по гражданским делам Калининградского областного суда от 14 марта 2018 г. по делу N 33-416/2018

Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:

председательствующего Ольховского В.Н,

судей Алферовой Г.П, Ганцевича С.В.

при секретаре Зининой Е.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе администрации МО "Зеленоградский городской округ" на решение Зеленоградского районного суда Калининградской области от 27 октября 2017 г, которым исковые требования Каменной Т.Г, Кулаковой О.О, Бутенко В.В. и Вотчель М.О. удовлетворены: признаны недействительными аукцион по продаже права аренды земельного участка с кадастровым номером N площадью "данные изъяты" кв. м, расположенного по "адрес", и договор N аренды данного земельного участка, заключенный администрацией МО "Зеленоградский городской округ" с Афанасьевым К.Е. Применены последствия недействительности данной сделки - земельный участок возвращен в пользование МО "Зеленоградский городской округ"; на администрацию МО "Зеленоградский городской округ" возложена обязанность вернуть Афанасьеву К.Е. денежные средства, полученные по договору аренды.

В данном решении также указано, что оно является основанием для исключения из ГКН и ЕГРП сведений о праве аренды Афанасьева К.Е. в отношении земельного участка с кадастровым номером N.

Заслушав доклад судьи Ольховского В.Н, объяснения ответчика Афанасьева К.Е, истцов Каменной Т.Г, Кулаковой О.О, ее, а также Бутенко В.В. и Вотчель М.О. представителя Молчановой В.М, временного управляющего ООО "Николаев и К" Балданова Р.И, считавших решение суда правильным и возражавших против доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Каменная Т.Г. обратилась в суд с иском, указав, что 26 апреля 2017 г. на официальном сайте www.torgi.gov.ru было размещено извещение о проведении торгов, предметом которых являлся земельный участок с кадастровым номером N площадью "данные изъяты" кв. м из земель населенных пунктов, расположенный по "адрес", предназначенный под объекты общественно-делового назначения. Основанием для проведения аукциона являлось постановление главы администрации МО "Зеленоградский городской округ" от 14 марта 2017 г. Согласно протоколу приема заявок от 22 мая 2017 г, единственным участником аукциона являлся Афанасьев К.Е, с которым, в связи с признанием аукциона несостоявшимся, был заключен договор аренды вышеуказанного земельного участка по начальной цене 2566932 руб. 2 июня 2017 г. администрация МО "Зеленоградский городской округ" заключила с Афанасьевым К.Е. договор аренды данного земельного участка. Проведением вышеуказанного аукциона были нарушены ее права, поскольку на земельном участке с кадастровым номером N, расположен частично возведенный гостевой дом, в строительство которого вложены ее денежные средства в размере 1356691 руб. по договору долевого участия в строительстве. 22 февраля 2017 г. она обращалась в администрацию с заявлением, в котором просила при продаже права аренды предусмотреть обременения в виде ее договора, однако аукцион проведен без указания на какие-либо обременения. Кроме того при назначении аукциона администрацией были нарушены требования земельного законодательства, поскольку вид разрешенного использования земельного участка не соответствует виду земельного участка указанного в извещении, неправильно указана территориальная зона, установленная Генпланом поселения, нарушена форма аукциона - он в противоречие с пунктом 1 статьи 39.13 Земельного кодекса РФ проведен не в электронной форме.

Помимо Каменной Т.Г. в суд с самостоятельным иском обратились Кулакова О.О, Бутенко В.В. и Вотчель М.О, которые также указали, что они являются инвесторами по договорам долевого участия в строительстве гостевого дома на 35 мест с апартаментами квартирного типа, расположенного в г. Зеленоградске по "адрес", для строительства которого у застройщиков ООО "Николаев и К" и Егорова О.В. имелся заключенный договор аренды земельного участка со сроком действия до 1 августа 2015 г. и разрешительные документы на строительство. Гостевой дом до настоящего времени не достроен и в эксплуатацию не сдан, однако судебное решение о признании его самовольной постройкой не выносилось. В настоящее время данный объект незавершенного строительства поставлен на кадастровый учет с процентом готовности 80 %, площадью застройки "данные изъяты" кв. м и кадастровым номером N как гостевой дом на 35 мест с апартаментами квартирного типа, расположенный на земельном участке с кадастровым номером N, собственником которого является администрация, а арендатором - ЖСК " Г.". Истцы являются членами данного ЖСК, созданного в целях сохранения объекта и для завершения его строительства. Председатель правления ЖСК неоднократно обращался в администрацию с заявлением о продлении срока действия договора аренды или заключении нового на три года для завершения строительства объекта, однако ему в этом было отказано. Постановление о проведении аукциона по продаже права аренды данного земельного участка было издано главой администрации муниципального образования без учета прав членов ЖСК. Проведенные 26 мая 2017 г. торги, по результатам которых администрацией был заключен с Афанасьевым К.И. договор аренды земельного участка, основаны на недостоверных существенных условиях.

Ссылаясь на то, что при проведении аукциона были нарушены требования закона, истцы просили суд признать недействительными торги по продаже права аренды земельного участка с кадастровым номером N, площадью "данные изъяты" кв.м, расположенного по "адрес".

Впоследствии истцы дополнили свои требования и просили применить последствия недействительности вышеуказанной сделки, а также признать недействительным договор аренды от 2 июня 2017 г. и прекратить имеющееся у Афанасьева К.И. право аренды земельного участка.

Указанные иски с согласия сторон объединены судом в одно производство.

Рассмотрев дело, суд вынес изложенное выше решение.

Администрацией МО "Зеленоградский городской округ" подана апелляционная жалоба, в которой ставится вопрос об отмене данного решения со ссылкой на то, что истцам было известно о наличии на спорном земельном участке объекта незавершенного строительства и о проведении аукциона, однако никто из них не принял участия в нем. Чем конкретно нарушены их права проведением аукциона, суд в решении не указал. Администрация считает, что решение по настоящему делу противоречит ранее вынесенному Ленинградским районным судом г. Калининграда и вступившему в законную силу решению по административному делу по иску Каменной Т.Г, в котором она ссылалась на те же обстоятельства, имеющему преюдициальное значение для настоящего дела. Администрация МО "Зеленоградский городской округ" не согласна также с выводом суда о наличии в проектной документации противоречий относительно вида разрешенного использования спорного земельного участка.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции с учетом доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия находит решение подлежащим оставлению без изменения.

Согласно пункту 1 статьи 39.1 Земельного кодекса РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату; договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду; договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

Порядок предоставления земельных участков на основании договора аренды регламентирован пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ (в редакции, действующей с 1 марта 2015 г.), которым предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 указанной статьи.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.11 ЗК РФ решение о проведении аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности принимается уполномоченным органом, в том числе по заявлениям граждан или юридических лиц.

При этом подготовка к проведению аукциона по инициативе органа местного самоуправления предусматривает обеспечение этим органом выполнения в отношении земельного участка, работ в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости", в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета сведения о таком земельном участке.

В соответствии с подпунктами 1 и 8 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, в частности, если границы данного участка подлежат уточнению в соответствии с требованиями Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и если на земельном участке расположен объект незавершенного строительства, принадлежащий гражданину или юридическому лицу.

Установлено, что 14 марта 2017 г. администрацией МО "Зеленоградский городской округ" было вынесено постановление N о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером N площадью "данные изъяты" кв. м из земель населенных пунктов с разрешенным использованием - для объектов общественно-делового назначения, расположенного по адресу: "адрес".

На участие в данных торгах поступила только одна заявка от Афанасьева К.Е, в связи с чем торги были признаны несостоявшимися и 2 июля 2017 г. администрация МО "Зеленоградский городской округ" заключила с Афанасьевым К.Е. договор аренды вышеуказанного земельного участка на срок три года.

Вместе с тем из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером N был образован и поставлен на кадастровый учет в 2005 г. При этом его границы не были установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства, являлись декларативными и подлежали дальнейшему уточнению. Однако при выставлении данного земельного участка на торги его границы в противоречие с требованиями вышеуказанных норм права не были уточнены, что следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристик указанного земельного участка от 21 сентября 2017 г. (л.д. 82, дело N). Доказательства проведения работ по уточнению границ данного участка суду не представлено.

Кроме того на земельном участке с кадастровым номером N расположен объект незавершенного строительства - семиэтажное здание площадью застройки "данные изъяты" кв. м - гостевой дом на 35 мест с апартаментами квартирного типа, со степенью готовности 80 процентов. 20 июля 2016 г. указанный объект незавершенного строительства с приведенными характеристиками был поставлен на кадастровый учет с присвоением номера N и с указанием на то, что он расположен в границах земельного участка с кадастровым номером N.

Согласно сведениям об основных характеристиках объекта недвижимости, представленным по состоянию на 22 февраля 2017 г, земельный участок с кадастровым номером N площадью "данные изъяты" кв. м с разрешенным использованием - под строительство гостевого дома на 35 мест с апартаментами квартирного типа со статусом "ранее учтенный" поставлен на кадастровый учет 24 мая 2005 г, является собственностью МО "Зеленоградский район", был предоставлен в аренду ЖСК "Гостевой дом в г. Зеленоградске, ул. Ц, N" по договору от 31 мая 2005 г. и дополнительным соглашениям к нему со сроком действия до 1 августа 2015 г.

В пункте 9.6 заключенного администрацией МО "Зеленоградский городской округ" с Афанасьевым К.Е. договора аренды земельного участка от 2 июля 2017 г. в качестве особого условия в указано на то, что на данном участке расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером N, правопритязания на который отсутствуют.

Как установлено судом застройщиком указанного здания выступало ООО "Николаев и К". 12 марта 2007 г. Каменная Т.Г. заключила с данной организацией договор долевого участия в строительстве гостевого дома с апартаментами квартирного типа, по условиям которого передала денежные средства в сумме 1356691 руб. застройщику, а он брал на себя обязательства по завершению строительства предоставить ей в собственность апартаменты квартирного типа N общей площадью "данные изъяты" кв. м, состоящие из двух комнат, на 2 этаже здания по "адрес". Такие же договоры долевого участия были заключены и с иными инвесторами, в том числе с К, которая 19 декабря 2014 г. переуступила свои права истице Кулаковой О.О, с Е, которая 25 декабря 2014 г. переуступила свои права истице Бутенко В.В, и с Н, которая 26 декабря 2014 г. переуступила свои права истице Вотчель М.О.

Установлено также, что застройщик ООО "Николаев и К" не смог завершить строительство вышеуказанного гостевого дома в срок, предусмотренный договором аренды земельного участка, 17 октября 2017 г. в отношении него арбитражным судом введена процедура банкротства - наблюдение до 21 февраля 2018 г, с назначением временного управляющего Балданова Р.И.

Вместе с тем дольщиками для достройки дома был создан жилищно-строительный кооператив " Г.", строительство объекта доведено ими до 80 процентов строительного объема, объект поставлен на кадастровый учет, подключен к электроснабжению, газифицирован, охраняется, что подтверждается пояснениями истцов в судебных заседаниях и ответчиками не опровергнуто.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 г. или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 г. в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14-39.17 ЗК РФ.

ЖСК " Г." неоднократно обращался в администрацию МО "Зеленоградский городской округ" с заявлениями о предоставлении спорного участка для завершения строительства дома, в чем ему было отказано.

При этом требования о признании указанного объекта незавершенного строительства самовольной постройкой кем-либо в установленном законом порядке не заявлялись, решение о его сносе судом не выносилось.

Таким образом указание в заключенном администрацией МО "Зеленоградский городской округ" с Афанасьевым К.Е. договоре аренды земельного участка от 2 июля 2017 г. на отсутствие правопритязаний на данный участок не соответствует действительности.

В то же время содержащиеся в договоре аренды условия, касающиеся спорного объекта незавершенного строительства, не были указаны в качестве условий в извещении о проведении аукциона.

Из пояснений временного управляющего ООО "Николаев и К" Балданова Р.И. суду апелляционной инстанции следует, что имеющееся в арбитражном суде дело в отношении указанной организации рассматривается по правилам, установленным законом для банкротства застройщика, что также предполагает возможность разрешения вопроса о судьбе вышеуказанного объекта незавершенного строительства в рамках данного дела.

Кроме того приказом Минэкономразвития РФ от N 540 от 1 сентября 2014 г, изданным на основании пункта 2 статьи 7 ЗК РФ, утвержден Классификатор видов разрешенного использования земельных участков, которым установлено, что в соответствии с данным Классификатором определяются виды разрешенного использования земельных участков, устанавливаемые после вступления названного приказа в силу.

Как следует из извещения о проведении торгов, размещенного на сайте www.torgi.gov.ru, разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером N указано как деловое управление. В постановлении о назначении аукциона разрешенное использование земельного участка указано как для объектов общественно-делового назначения, при том, что сам земельный участок, как указывалось выше, имеет вид разрешенного использования - под строительство гостевого дома на 35 мест с апартаментами квартирного типа.

Согласно вышеуказанному Классификатору "деловое управление" предусматривает размещение объектов капитального строительства, а именно объектов управленческой деятельности, не связанной с государственным или муниципальным управлением и оказанием услуг, а также с целью обеспечения совершения сделок, не требующих передачи товара в момент их совершения между организациями, в том числе биржевая деятельность (за исключением банковской и страховой деятельности).

Размещение гостиниц и иных зданий, используемых для извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них, к которым относятся гостевые дома, по Классификатору относится к "гостиничному обслуживанию".

Таким образом, указанный в извещении о проведении торгов вид разрешенного использования земельного участка не соответствует виду разрешенного использования земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости.

В соответствии с подпунктом 5 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ земельный участок не может быть предметом аукциона, если разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования земельного участка, указанным в заявлении о проведении аукциона.

На основании пункта 1 статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица, если при их проведении были допущены нарушения правил, установленных законом.

Пунктом 2 статьи 449 ГК РФ установлено, что признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 данного Кодекса.

При изложенных выше обстоятельствах проведенный администрацией МО "Зеленоградский городской округ" аукцион по продаже права аренды земельного участка с кадастровым номером N площадью "данные изъяты" кв. м, расположенного по "адрес", и заключенный по его результатам администрацией МО "Зеленоградский городской округ" с Афанасьевым К.Е. договор аренды земельного участка, нельзя признать соответствующими требованиям закона, в связи с чем они в силу вышеуказанной статьи, а также пункта 2 статьи 168 ГК РФ, являются недействительными как ничтожные сделки, поскольку посягают на публичные интересы, а также права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

Арендатором спорного земельного участка Афанасьевым К.Е. решение суда не обжалуется. Давая пояснения в суде апелляционной инстанции, он указал, что согласен с данным решением.

С учетом того указанного выше обстоятельства, что в строительство расположенного на земельном участке с кадастровым номером N объекта были вложены денежные средства истцов, а также того, что истцы, являясь участниками ЖСК " Г." безусловно заинтересованы в сохранении земельного участка и в том, чтобы права на него не передавались иным лицам, изложенный администрацией МО "Зеленоградский городской округ" в апелляционной жалобе довод о том, что проведение оспариваемого аукциона не нарушает прав истцов, нельзя признать обоснованным.

Ссылка администрации МО "Зеленоградский городской округ" в апелляционной жалобе на то, что решение по настоящему делу противоречит ранее вынесенному Ленинградским районным судом г. Калининграда решению по административному делу по иску Каменной Т.Г, также несостоятельна.

С учетом того, что истцы Кулакова О.О, Бутенко В.В. и Вотчель М.О. не участвовали в рассмотрении указанного дела, оно не может иметь преюдициального значения для настоящего дела.

Другие указанные администрацией МО "Зеленоградский городской округ" в апелляционной жалобе обстоятельства не имеют существенного значения для дела, в связи с чем не могут свидетельствовать о незаконности решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328-329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Зеленоградского районного суда Калининградской области от 27 октября 2017 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: