Решение Верховного Суда Республики Северной Осетия - Алания от 02 марта 2018 г. по делу N 3а-48/2018

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ СЕВЕРНАЯ ОСЕТИЯ-АЛАНИЯ

Административное дело N3а-48/18

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г.Владикавказ 02 марта 2018 года

Верховный Суд Республики Северная Осетия - Алания в составе: судьи Верховного Суда Республики Северная Осетия-Алания Бесолова В.Г. при секретаре Санакоевой Э.А. с участием представителя административного истца Чибирова К.П. по доверенности Мильдзихова О.О, представителя административного ответчика Правительства РСО- Алания - Сабановой Л.А,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Чибирова К.П. к Правительству Республики Северная Осетия-Алания, ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по РСО-Алания об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью... кв.м с кадастровым номером.., расположенного по адресу: РСО-Алания г.... равной его рыночной стоимости на 17 февраля 2015 года в размере... рублей,

установил:

Чибиров К.П. обратился в Верховный Суд Республики Северная Осетия-Алания с административным исковым заявлением к Правительству Республики Северная Осетия- Алания, ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по РСО-Алания об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью... кв.м с кадастровым номером.., расположенного по адресу: РСО-Алания г.... равной его рыночной стоимости на 17 февраля 2015 года в размере... рублей.

В обоснование заявленных требований Чибиров К.П. указал, что является арендатором земельного участка площадью... кв.м с кадастровым номером.., расположенного по адресу: РСО-Алания г.... на основании договора аренды N... от 26.12.2014 года, заключенного с АМС г.Владикавказ РСО-Алания. На земельном участке возведено нежилое строение (объект торговли), которое зарегистрировано 07.12.2017 года на праве собственности за Чибировым К.П. в ЕГРН. Размер арендной платы за пользование земельным участком исчисляется исходя из его кадастровой стоимости. Чибиров К.П. в силу ст.39.20 Земельного кодекса Российской Федерации имеет исключительное право на выкуп земельного участка по цене, исчисляемой из его кадастровой стоимости. Согласно выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости земельного участка от 07.12.2017 года его (участка) кадастровая стоимость определена на 17.02.2015 года и составляет... руб, а согласно отчёту N... от 13.12.2017 года оценщика ИП Мамаева С.П. рыночная стоимость земельного участка равна... рубля. Высокий размер кадастровой стоимости затрагивает права Чибирова К.П. как арендатора земельного участка и лица, имеющего исключительное право на выкуп земельного участка, поскольку и арендная плата, и выкупная цена земельного участка исчисляются из его кадастровой стоимости. Согласно п.З ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. При этом, согласно ст.24.18 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" N135-Ф3 от 29.07.1998 года, в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

В судебном заседании представитель Чибирова К.П. - Мильдзихов О.О. - уточнил требования административного истца и просил установить кадастровую стоимость земельного участка площадью... кв.м с кадастровым номером.., расположенного по адресу: РСО-Алания г.... равной его рыночной стоимости на 17 февраля 2015 года в размере... рублей. Он пояснил, что Чибиров К.П. арендует указанный земельный участок и имеет на праве собственности строение, расположенное на участке. Следовательно имеет исключительное право на выкуп этого земельного участка. Права Чибирова К.П. нарушены необоснованно завышенной кадастровой стоимостью арендуемого участка. Чибиров К.П. вправе просить в судебном порядке установить кадастровую стоимость указанного земельного участка равной его рыночной стоимости, которая согласно результатам проведённой судебной оценочной экспертизы составляет... рублей, что много меньше указанной в государственном кадастре недвижимости кадастровой стоимости его земельного участка (... руб.).

Представитель административного ответчика Правительства РСО-Алания - Сабанова Л.A. - требования административного истца не признала, просила отказать в их удовлетворении, пояснив, что не согласна с величиной рыночной стоимости земельного участка, определенной как в отчёте оценщика ИП Мамаева С.П, так и установленной заключением судебной оценочной экспертизы об оценке рыночной стоимости земельного участка. Рыночную стоимость, указанную в отчёте оценщика и заключении эксперта, представитель ответчика считал заниженной. При этом пояснил, что не имеет специальных познаний в области оценки рыночной стоимости недвижимости.

Административный истец Чибиров К.П, представитель административного ответчика ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по РСО-Алания, представитель заинтересованного лица Управления Росреестра по РСО-Алания, представитель заинтересованного лица АМС г.Владикавказ РСО-Алания надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, о причинах неявки суд не уведомили, об отложении слушания дела не просили.

В соответствии с ч.2 ст. 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, а также их представители, в случаях, если представители извещены судом и (или) ведение гражданами административного дела с участием представителя является обязательным, обязаны до начала судебного заседания известить суд о невозможности явки в судебное заседание и причинах неявки. Если указанные лица не сообщили суду о причинах своей неявки в судебное заседание в установленный срок, такие причины считаются неуважительными и не могут служить основанием для вывода о нарушении процессуальных прав этих лиц.

Суд, руководствуясь указанным процессуальным положением, считает возможным проведение судебного разбирательства в отсутствие неявившихся лиц и их представителей.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителей процессуальных сторон, суд находит уточнённые требования Чибирова К.П. подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что административный истец Чибиров К.П. является арендатором земельного участка площадью... кв.м с кадастровым номером.., расположенного по адресу: РСО-Алания г.... на основании договора аренды N6081 от 26.12.2014 года, заключенного с АМС г.Владикавказ РСО-Алания. На земельном участке возведено нежилое строение (объект торговли), которое зарегистрировано 07.12.2017 года на праве собственности за Чибировым К.П. в ЕГРН.

Постановлением Правительства РСО-Алания от 28 ноября 2014 года N412 "Об утверждении результатов актуализации государственной кадастровой оценки земель населённых пунктов Республики Северная Осетия-Алания" утверждены результаты актуализации государственной кадастровой оценки земель населённых пунктов РСО- Алания по состоянию на 1 января 2015 года; утверждены средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земель по кадастровым кварталам населённых пунктов РСО-Алания по состоянию на 1 января 2015 года; утверждены средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земель населённых пунктов по муниципальным районам и городским округам РСО-Алания по состоянию на 1 января 2015 года.

Как видно из выписки из ЕГРП об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 07.12.2017 года, выписки из ЕГРП о кадастровой стоимости земельного участка от 07.12.2017 года, кадастровая стоимость арендуемого Чибировым К.П. земельного участка определена на 17 февраля 2015 года и составляет на указанную дату... рубля (л.д.23-25, 29).

Согласно статье 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. В свою очередь пунктом 3 приведенной нормы установлено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135- ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Результаты определения кадастровой стоимости названного земельного участка влияют на права и обязанности Чибирова К.П. как арендатора земельного участка (размер арендной платы). Кроме того Чибиров К.П. как собственник строения, распложенного на арендуемом им земельном участке имеет исключительное право на выкуп земельного участка (ст.39.20 ЗК РФ). Следовательно Чибиров К.П. вправе требовать установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Обращение Чибирова К.П. в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости согласуется с приведёнными выше положениями закона, в силу которых законодатель, вводя для целей налогообложения государственную кадастровую оценку земель, одновременно не исключает установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости. При этом основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости федеральный законодатель указывает установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

В силу статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика, а также экспертное заключение.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии с частью 1 статьи 3 и статьей 4 Закона об оценочной деятельности под оценочной деятельностью понимается деятельность оценщиков - юридических и физических лиц (индивидуальных предпринимателей), - направленная на установление в отношении объектов оценки их рыночной или иной стоимости и выполняемая для потребителей этих услуг (заказчиков).

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное. Рыночная стоимость, определенная в отчете, является рекомендуемой для целей совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Административным истцом в обоснование заявленных требований об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, был представлен отчет N... от 13 декабря 2017 года, подготовленный по заданию заявителя независимым оценщиком ИП Мамаевым С.П.

Проверяя представленный административным истцом отчет на соответствие законодательству об оценочной деятельности, суд исходит из того, что, согласно требованиям ФСО N 1,2, 3, 7, отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи оценки, последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Указанный отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов.

Вместе с тем, как усматривается из приложенных к отчёту объявлений, у оценщика не было достаточной и объективной информации об объектах-аналогах. Каким образом оценщик определял параметры объектов-аналогов, влияющих на их рыночную стоимость (транспортная доступность, развитость инфраструктуры, наличие инженерных коммуникаций), судом не установлено.

Таким образом, у сторон возникли сомнения в объективности отчета и результатов величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.

По ходатайству представителя административного истца Чибирова К.П. - Томаевой Д.Ш. - судом назначена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка на 17 февраля 2015 года.

Судебная экспертиза проведена, и по её результатам экспертом ИП Тагаевым Д.А. составлено заключение N... от 06 февраля 2018 года, в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка площадью... кв.м с кадастровым номером... расположенного по адресу: РСО-Алания г.... категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: для строительства объекта торговли по состоянию на 17 февраля 2015 года равна... рублей.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст.307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения, у него имеется специальное высшее образование, стаж экспертной работы.

Само заключение экспертизы содержит подробное описание проведенного исследования, приведены выводы, и на основании этого исследования даны ответы на поставленные вопросы.

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями действующего законодательства, предъявляемыми к отчету об оценке объекта недвижимости. Экспертиза рыночной стоимости земельного участка проведена на основании материалов дела с выездом на осмотр объекта исследования.

При определении рыночной стоимости земельного участка эксперт применил сравнительный подход, обосновал отказ от использования доходного подхода и применения затратного подхода. В ходе применения сравнительного подхода экспертом был проведен анализ рынка предложений по продаже незастроенных земельных участков для коммерческого использования для размещения объектов производственно складского назначения, и путем сопоставления характеристик объекта исследования и выбранных объектов для расчета экспертом были отобраны только те участки, которые в наибольшей степени приближены по элементам сравнения к оцениваемому имуществу. Информация об объектах-аналогах, выбранных за период с февраля 2014 года по август 2014 года, проанализирована экспертом и приведена в таблице.

Определение итоговой величины рыночной стоимости земельного участка произведено путем обобщения скорректированных цен аналогов.

Несогласие представителя Правительства РСО-Алания с величиной рыночной стоимости земельного участка, определенной в заключении судебной оценочной экспертизы без указания на конкретные нарушения, повлиявшие на её результаты, не может быть принято во внимание судом.

При этом суд отмечает, что в случае несогласия административного ответчика, на котором в силу действующего законодательства лежит обязанность по опровержению представленного суду отчета, с доводами административного истца вопрос о проверке отчета либо экспертного заключения по оценке рыночной стоимости земельного участка на предмет соответствия положениям федеральных стандартов оценки требует специальных познаний в области оценочной деятельности; однако суду не представлено сведений о наличии таких познаний у представителя административного ответчика - Правительства РСО-Алания.

Доказательств того, что рыночная стоимость земельного участка является иной, чем отражено в судебном экспертном заключении, суду не представлено, участвующие в деле лица о назначении и проведении повторной судебной оценочной экспертизы не просили.

Оценив экспертное заключение по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд соглашается с изложенными в нем выводами и полагает, что рыночная стоимость земельного участка площадью... кв.м с кадастровым номером.., расположенного по адресу: РСО-Алания г.... категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: для строительства объекта торговли по состоянию на 17 февраля 2015 года равна... рублей.

Следовательно административное исковое заявление Чибирова К.П, с учётом уточнённых представителем истца Мильдзиховым О.О. требований, подлежит удовлетворению.

Решение суда об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости является основанием для внесения соответствующих изменений в государственный кадастр недвижимости, так как настоящее решение может породить правовые последствия, связанные с определением налогооблагаемой базы по земельному налогу, либо размера арендной платы только с момента вступления его в законную силу и внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений о новой кадастровой стоимости земельного участка.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Верховный Суд Республики Северная Осетия-Алания

решил:

административное исковое заявление Чибирова К.П. удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью... кв.м с кадастровым номером... расположенного по адресу: РСО-Алания г.... категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: для строительства объекта торговли, равной его рыночной стоимости на 17 февраля 2015 года в размере... рублей.

Датой подачи Чибировым К.П. заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости считать 15 декабря 2017 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером.., расположенного по адресу: РСО-Алания г.... ".

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Верховного Суда Республики Северная Осетия-Алания в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Бесолов В.Г.