Апелляционное определение СК по административным делам Ставропольского краевого суда от 20 марта 2018 г. по делу N 33aа-391/2018

Судебная коллегия по административным делам Ставропольского краевого суда в составе:

председательствующего судьи Фомина М.В,

судей Брянского В.Ю, Болотовой Л.А,

при секретаре судебного заседания Мазикиной А.Б,

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по апелляционной жалобе комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя на решение Ставропольского краевого суда от 14 декабря 2017 года по административному делу по административному исковому заявлению ООО "Группа компаний "СБСВ-Ключавто" к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Заслушав доклад судьи Брянского В.Ю, выслушав выступление участника процесса, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ООО "Группа компаний "СБСВ-КЛЮЧАВТО" обратилось в суд с административным исковым заявлением к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Росреестра по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером.., равной его рыночной стоимости, 11057958 рублей по состоянию на 01 января 2015 года.

В обоснование административного иска административный истец указал, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером.., площадью 9882 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под нежилым зданием (литер "А" - автосалон и центр технического обслуживания автомобилей), расположенного по адресу:...

С учетом утвержденных результатов государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельного участка составила 55373885,82 рублей.

Согласно отчету об оценке ООО "Аркон" N 55/05-17 от 05 мая 2017 года рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2015 года составляет 11057958 рублей.

Экспертным заключением саморегулируемой организации оценщиков Ассоциация "Межрегиональный союз оценщиков" N 508/06-17 от 30 июня 2017 года, составленным по результатам экспертизы отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, подтверждено его соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Административный истец с учетом уточнения административных исковых требований просил суд: установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером.., равной его рыночной стоимости, 28118 000 рублей, по состоянию на 01 января 2015 года согласно заключению эксперта Д.А.В. N 90/17-Э от 23 ноября 2017 года.

Решением Ставропольского краевого суда от 14 декабря 2017 года административное исковое заявление удовлетворено.

Установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером.., в размере его рыночной стоимости 28118000 рублей по состоянию на 01 января 2015 года.

Не согласившись с постановленным по делу решением, руководитель комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя Кравченко Д.С. подал на него апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении заявленных требований отказать.

Указывает, что удовлетворение административного иска, осуществляемое посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка, нарушает интересы муниципального образования города Ставрополя.

Установление кадастровой стоимости земельного участка приведет к финансовым потерям муниципального бюджета, пополняемого за счет арендных платежей, размер которых исчисляется из установленной кадастровой стоимости.

Комитет считает, что оспариваемое решение подлежит отмене, поскольку основывается на доказательствах - результатах судебной экспертизы, не отвечающих требованиям обоснованности и достоверности, в связи, с чем оно неприменимо при рассмотрении заявления о пересмотре спорной кадастровой стоимости земельного участка.

Эксперт произвел анализ рынка земельных участков города Ставрополя с использованием только сравнительного подхода с применением метода сравнения продаж.

Экспертом, при расчете рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером... подобраны объекты - аналоги с видом разрешенного использования под автосервис. Однако объект оценки имеет смешанный вид разрешенного использования - "под нежилым зданием (литер "А" - автосалон и центр технического обслуживания автомобилей). Комитет считает, что данные объекты-аналоги не могут быть применены при расчете рыночной стоимости данного земельного участка.

В заключении эксперта не указаны точные адреса объектов - аналогов, в связи с чем, невозможно идентифицировать точное местоположение объектов аналогов.

Также в заключении эксперта указано, что общая площадь объекта - аналога N 1 (1 830 кв.м), объекта - аналога N 2 (3 000 кв.м), объекта - аналога N 3 (3 500 кв.м), что существенно отличается от площади объекта оценки, которая составляет 9 882 кв.м.

Применена корректировка на условия продажи (уторговывание), в размере 14%, близком к максимальной границе диапазона. Такая высокая поправка на торг применима в условиях пассивного рынка, однако Ставропольский край, и город Ставрополь, таковым не является. При этом, комитет считает, что применение понижающей корректировки на уторговывание к объектам-аналогам, у которых в скриншотах объявлений указан торг, является нецелесообразным, поскольку цена в объявлении уже снижена. Также при расчете рыночной стоимости экспертом не применяется корректировка на дату предложения.

Данные допущения в экспертизе могли привести к получению недостоверного результата о цене объекта исследования.

Следовательно, допущено нарушение в применении сравнительного подхода, не представлена достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов (пункт 22 Федерального стандарта оценки N 1 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки").

Таким образом, информация, используемая экспертом при определении рыночной стоимости земельного участка сравнительным методом, не соответствует требованиям Федеральных стандартов оценки. Следовательно, определенная в заключение эксперта рыночная стоимость земельного участка не может быть признана достоверной.

Запрашиваемая рыночная стоимость земельного участка несопоставима с реальными рыночными ценами на территории города Ставрополя для земельных участков с аналогичным видом использования.

Вместе с тем комитет не считает оспариваемую кадастровую стоимость участка завышенной, учитывая расположение земельного участка, его функциональное использование.

Возражений на апелляционную жалобу не поступило.

Представители ООО "Группа компаний "СБСВ-Ключавто", Министерства имущественных отношений Ставропольского края, Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ставропольскому краю, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, администрации города Ставрополя, надлежащим образом уведомленные о дате, времени и месте заседания судебной коллегии, в судебное заседание не явились. От специалиста - эксперта отдела правового обеспечения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю Масленцевой И.С, представителя административного истца Веприцкой Е.А. поступили ходатайства о рассмотрении апелляционной жалобы в их отсутствие.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие надлежащим образом извещенных и не явившихся в судебное заседание лиц в соответствии со ст.ст. 150, 307 КАС РФ.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя Подсвирову Е.А, подержавшую апелляционную жалобу, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 59 КАС РФ доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

Каждая сторона в силу части 1 статьи 62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.

В соответствии с частями 1 и 3 статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

В силу статьи 65 Земельного Кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, федеральными законами. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного Кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельного участка проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В целях упорядочения организации работ по государственной кадастровой оценке земель на территории Российской Федерации постановлением Правительства Российской Федерации от 08 апреля 2000 года N 316 утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель.

В соответствии с п.п. 2, 4, 10 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения, государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования, а ее результаты по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости (пункт 5 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель).

По смыслу приведенных положений действующего законодательства, кадастровая стоимость, по своей природе, является рыночной стоимостью. Однако особенности ее определения при проведении государственной кадастровой оценки с помощью метода массовой оценки не обеспечивают ее точное соответствие реальной рыночной стоимости.

Пунктом 3 статьи 66 Земельного Кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Пунктом 1 статьи 66 Земельного Кодекса Российской Федерации предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Положениями статьи 24.18 Федерального Закона от 29 июля 1998 года N 135-Ф3 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрена возможность оспаривания правообладателем или иными заинтересованными лицами результатов кадастровой оценки соответствующего земельного участка. Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Основанием для подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости могут быть недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

В настоящее время определение кадастровой стоимости образуемых земельных участков осуществляется в соответствии с Методическими указаниями по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденными приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 12 августа 2006 года N 222.

Пункт 3 статьи 66 Земельного Кодекса Российской Федерации допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, исходя из его рыночной стоимости.

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, административный истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером.., площадью 9882 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под нежилым зданием (литер "А" - автосалон и центр технического обслуживания автомобилей), расположенного по адресу:.., на основании договора о передаче прав и обязанностей от 28 июня 2016 года по договору аренды земельного участка в границах земель муниципального образования города Ставрополя от 05 февраля 2010 N 8011, зарегистрированного 28 июля 2016 года, номер регистрации... ; акта приема-передачи объектов недвижимости от 31 октября 2016 года; договора аренды земельного участка в границах земель муниципального образования города Ставрополь N 8011 от 05 февраля 2010 года; договора купли-продажи недвижимого имущества от 31 октября 2016 года, договора уступки прав (цессии) N 1 от 08 февраля 2011 года, зарегистрированных в установленном законом порядке.

Государственная кадастровая стоимости земельного участка составляет 55 373 885,82 рублей, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 27.03.2017, N26/ИСХ/17-193525.

Согласно отчету об оценке ООО "Аркон" N 55/05-17 от 05 мая 2017 года рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2015 года составляет 11057958 рублей.

Экспертным заключением саморегулируемой организации оценщиков Ассоциация "Межрегиональный союз оценщиков" N 508/06-17 от 30 июня 2017 года, составленным по результатам экспертизы отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, подтверждено его соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю N 1785 от 08 июня 2017 года отклонено поступившее в комиссию 17 мая 2017 года заявление ООО "Группа компаний "СБСВ-КЛЮЧАВТО" о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером.., поскольку установлено отличие рыночной стоимости объекта недвижимости от его кадастровой стоимости, указанной в отчете и утвержденной приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2015 года N1380, более чем на 30 %. А именно на 80%. Кроме того, оформление и содержание отчета об оценке не соответствуют требованиям действующего законодательства, положениям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135 - ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральным стандартам оценки.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости земельных участков, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, судом по ходатайству стороны административного истца на основании определения краевого суда от 12 октября 2017 года по делу проведена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением эксперта ООО "Профэксперт" Д.А.В. N 90/17-Э от 23 ноября 2017 года рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 01 января 2015 года составила 28118000 рублей.

Экспертное заключение ООО "Профэксперт" N 90/17-Э от 23 ноября 2017 года подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого земельного участка не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки.

В заключении эксперта определены качественные и количественные характеристики местоположения объекта исследования и окружающей его среды, произведен анализ рынка недвижимости, определен сегмент, к которому относятся объекты оценки.

Экспертом обоснованно отвергнуты затратный и доходный метод исследования, мотивированно применен метод прямого сравнения продаж.

В заключении имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие сделать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Кроме того, экспертом приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов.

Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями Федерального закона от 31 мая 2011 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", в том числе Федерального закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки. Оснований не доверять представленному заключению экспертизы не имеется.

Приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Заключение экспертизы содержит подробное описание проведенного исследования, приведен анализ сегмента рынка, к которому принадлежит объект исследования, фактических данных о ценах предложений к продаже земельных участков, приведены выводы, и на основании этого исследования даны ответы на поставленный вопрос.

Каждый сопоставимый аналог сравнивался с исследуемыми объектами, и в цену сопоставимой продажи вносились поправки, отражающие существенные различия между ними.

Эксперт проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, произвел необходимые корректировки и привел подробное обоснование поправок и расчет их значений.

Доказательств, ставящих под сомнение правильность заключения судебной оценочной экспертизы ООО "Профэксперт" Д.А.В. N90/17-Э от 23 ноября 2017 года сторонами, заинтересованными лицами суду не представлено.

Допрошенный судом первой инстанции в ходе судебного разбирательства эксперт Д.А.В. выводы, изложенные в заключении эксперта поддержал, дал пояснения аналогичные выводам судебной экспертизы.

Поскольку противоречия в выводах эксперта отсутствуют, оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы не имеется.

Выводы, содержащиеся в отчете об оценке оцениваемого земельного участка, указанные в административном иске, опровергаются заключением судебной оценочной экспертизы.

Предусмотренных законодательством обстоятельств, влекущих назначение дополнительной или повторной экспертизы, в том числе, комиссионной, не имеется.

Доказательств, опровергающих изложенные в заключении эксперта выводы, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости объекта недвижимости, административными ответчиками, заинтересованными лицами не представлено, ходатайств о назначении по делу повторной, дополнительной оценочной экспертизы не заявлено.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к верному выводу об удовлетворении административных исковых требований согласно заключению ООО "Профэксперт" N 90/17-Э от 23 ноября 2017 года.

Судебная коллегия полагает, что судом правильно определены имеющие значение для дела обстоятельства и применены нормы материального и процессуального права, подлежащие применению к спорному правоотношению, в связи с чем решение суда является законным и обоснованным.

Доводы апелляционной жалобы не содержат новых обстоятельств, которые не были бы предметом обсуждения судом первой инстанции и не могут быть признаны состоятельными, поскольку сводятся по существу к иной оценке установленных по делу обстоятельств, представленных доказательств, и направлены на иное толкование норм материального права, что не отнесено ст. 310 КАС Российской Федерации к числу оснований для отмены решения суда в апелляционном порядке.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 308 - 311 КАС РФ, судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Ставропольского краевого суда от 14 декабря 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: