Решение Ставропольского краевого суда от 29 марта 2018 г. по делу N 3а-134/2018

СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

29 марта 2018 года г. Ставрополь

Ставропольский краевой суд в составе: председательствующего судьи Луневой С.П,

при секретаре судебного заседания Габриеляне М.Г,

с участием представителя административного истца Пейсахова Виталия Давидовича по доверенности Локтионова А.С,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Пейсахова Виталия Давидовича к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Пейсахов Виталий Давидович обратился в Ставропольский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 4385 кв.м, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: магазины, развлечения, спорт, гостиничное обслуживание, бытовое обслуживание (объекты торгового назначения, объекты культурно - развлекательного, спортивного назначения, гостиницы, объекты обслуживания), адрес: "адрес".

В обоснование исковых требований указал, что является арендатором вышеназванного земельного участка на основании договора о передаче прав и обязанностей от 01.09.2015 по договору аренды земельного участка от N, зарегистрированного в установленном законом порядке.

Актом об утверждении кадастровой стоимости от 06.04.2017 Nб/н утверждена кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 06.04.2017 в размере 24028396,80 рублей.

Считая установленную кадастровую стоимость земельного участка завышенной, что нарушает права Пейсахова Виталия Давидовича как арендатора земельного участка, административный истец обратился к ИП ФИО10 для определения реальной рыночной стоимости земельного участка.

Согласно отчета N 3-26, выполненному оценщиком ФИО10 рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 06.04.2017 составляет 8002 000 рублей.

В результате независимой оценки было выявлено значительное отличие рыночной стоимости земельного участка от его кадастровой стоимости. Данный факт свидетельствует о несоответствии действительности сведений, содержащихся в едином государственном реестре недвижимости.

Просит суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 4385 кв.м, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: магазины, развлечения, спорт, гостиничное обслуживание, бытовое обслуживание (объекты торгового назначения, объекты культурно - развлекательного, спортивного назначения, гостиницы, объекты обслуживания), по адресу: "адрес" по состоянию на 06.04.2017 в размере 8002 000 рублей.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности Локтионов А.С, на административном исковом заявлении настаивал, уточнил исковые требования, просил установить кадастровую стоимость объекта недвижимости на основании проведенной судебной оценочной экспертизы в размере 7533000 рублей.

Остальные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, в судебное заседание не явились, о причинах неявки не уведомили, ходатайств об отложении судебного заседания не заявляли.

На основании части 2 статьи 150, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ) суд, с учетом мнения явившихся лиц, участвующих в деле, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав объяснения представителя административного истца, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

Использование земли в Российской Федерации является платным, и одной из форм платы за использование земли является земельный налог (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

В целях упорядочения организации работ по государственной кадастровой оценке земель на территории Российской Федерации постановлением Правительства Российской Федерации от 08 апреля 2000 года N 316 утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель.

В соответствии с пунктами 2, 4, 10 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения, государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования, а ее результаты по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости (пункт 5 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель).

В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности") под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

По смыслу приведенных положений действующего законодательства, кадастровая стоимость, по своей природе, является рыночной стоимостью. Однако особенности ее определения при проведении государственной кадастровой оценки с помощью метода массовой оценки не обеспечивают ее точное соответствие реальной рыночной стоимости.

В связи с этим, пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Статья 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности" в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.

Пунктом 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Как следует из материалов дела и установлено судом,

Пейсахов Виталий Давидович является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 4385 кв.м, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: магазины, развлечения, спорт, гостиничное обслуживание, бытовое обслуживание (объекты торгового назначения, объекты культурно - развлекательного, спортивного назначения, гостиницы, объекты обслуживания), по адресу: "адрес" на основании договора аренды земельного участка в границах земель муниципального образования г. Ставрополь от N, дата регистрации 23.04.2015, номер регистрации: 26-26/001-26/001/202/2015-2102/1; договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 01.09.2015, дата регистрации: 31.12.2015, номер регистрации: 26-26/001-26/001/207/2015-1221/2; дополнительного соглашения об изменении вида разрешенного использования земельного участка к договору аренды земельного участка в границах земель муниципального образования г. Ставрополь от N в редакции договора о передаче прав и обязанностей о договору аренды земельного участка от N, дата регистрации: 24.04.2017, номер регистрации: 26:12:011605:271-26/001/2017-1

Кадастровая стоимость земельного участка, определена в государственном кадастре недвижимости в размере 24028396 рублей 80 копеек по состоянию на 06 апреля 2017 года.

Согласно отчета об оценке земельного участка N 3-26 от 12.12.2017, составленного ИП N по заказу административного истца, рыночная стоимость земельного участка составила 8002000 рублей по состоянию на 06 апреля 2017 года.

В соответствии с положениями статьей 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В процессе рассмотрения дела, в целях подтверждения достоверности заявленной величины рыночной стоимости земельного участка, по ходатайству представителя административного истца определением Ставропольского краевого суда от 15.01.2018 года по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту

ФИО12 ГУП СК "Бюро экспертиз".

В соответствии с заключением эксперта N 300-Г/18 от 15.03.2018 ФИО12 рыночная стоимость земельного участка земли населенных пунктов, разрешенное использование: магазины, развлечения, спорт, гостиничное обслуживание, бытовое обслуживание (объекты торгового назначения, объекты культурно - развлекательного, спортивного назначения, гостиницы, объекты обслуживания),по адресу: "адрес", принадлежащего на праве аренды, исходя из стоимости объектов недвижимости имеющих аналогичное местоположение, целевое использование, объем передаваемых имущественных прав, физические характеристики по состоянию на 06 апреля 2017 составляет 7533000 рублей.

Допрошенный судом в ходе судебного разбирательства эксперт

ФИО12 выводы, изложенные в заключении эксперта поддержала, дала пояснения аналогичные выводам судебной экспертизы. Правильность суждений эксперта подтверждается установленными в ходе экспертного исследования фактическими обстоятельствами и ничем не опровергнута.

Оценив данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами по правилам статьи 84 КАС РФ, суд находит его достоверным, оснований не доверять выводам эксперта не имеется.

При этом суд исходит из того, что заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, имеющим достаточный профессиональный стаж и квалификацию для данной деятельности, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости оцениваемых объектов и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

Представленное заключение эксперта составлено в соответствии с требованиями Федерального закона от 31.05.2011 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", противоречий которому не установлено.

Заключение содержит исчерпывающие ответы на все поставленные вопросы, в том числе описание объектов оценки, объектов-аналогов, методику их отбора, сопоставления, аргументацию применения необходимых корректировок.

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 КАС РФ экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

В соответствии с Федеральным законом от 31.05.2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" судебная экспертиза - это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9).

Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7).

Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

При этом в силу статьи 25 того же Закона в заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К нему должны быть приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Профессиональное суждение эксперта ФИО12 относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости основано экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного и доходного подходов, отказ от использования затратного подхода к оценке земельного участка экспертом обоснован и сомнений не вызывает.

Исследование проводилось с применением сравнительного подхода, с учетом результатов анализа соответствующего сегмента рынка.

Обследование объекта экспертом не проводилась, так как определение рыночной стоимости объекта исследования проводится на ретроспективную дату. Экспертиза проводилась по материалам дела. Эксперт сопоставил описание объектов исследования из материалов административного дела с данными из альтернативных источников информации публичная кадастровая карта, публичная спутниковая карта, публичные данные ФГБУ "Федеральная кадастровая палата федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", информационный справочник.

Объектом-аналогом для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО N 1).

Доказательств, ставящих под сомнение правильность заключения судебной оценочной экспертизы сторонами, заинтересованными лицами суду представлено не было, в заключении эксперт ответил на поставленные вопросы.

Суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных; существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего опытом и знаниями в данной области, суд не находит.

Из заключения по результатам судебной оценочной экспертизы следует, что в распоряжении эксперта был предоставлен весь объем необходимой информации обо всех существенных для расчета рыночной стоимости факторах и параметрах объекта оценки, оснований полагать, что экспертом были неверно определены сегмент рынка, искажены ценообразующие характеристики, не имеется.

Аналоги с нетипичными условиями продажи экспертом не использованы, факторы, свидетельствующие о существенном изменении цен за период между датами сделки (предложения) и оценки (условия рынка) не выявлены.

При этом суд учитывает, что выбор аналогов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.

В заключении проведено обоснование соответствия корректировок, введенных на основании экспертного мнения, рыночным условиям, обоснование в соответствии с федеральными стандартами оценки и принципами в рамках выбранных подходов (принцип существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности)

. Подробное объяснение применения конкретных корректировок дано в заключении. Все корректировки, применяемые в расчетах, обоснованы в применении, расчеты не содержат математических, методологических и арифметических ошибок, являются правильными, приведенные в заключении сведения дают надлежащее представление о рынке объекта на дату оценки и обо всех ценообразующих факторах, влияющих на рыночную стоимость, экспертом произведен качественный анализ подобранных объектов-аналогов в целях их сопоставления.

Пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года N 28 разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Представленный административным истцом отчет об оценке, суд не может признать надлежащим доказательством, достоверно подтверждающим указанную в них итоговую величину рыночной стоимости объекта недвижимости, поскольку отчет вызывает сомнения в правильности выводов оценщика, а кроме того согласно выводам заключения судебной экспертизы N300-Г/18 от 15.03.2018 эксперта ФИО12. отчет об оценке не соответствует требованиям ФСО, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки. В рамках данного отчета объект-аналог N4 некорректно подобран. Факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости определены верно, иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины стоимости не выявлены. Информация, использованная оценщиком при осуществлении расчетов является достоверной, недостаточна, а в отношении объекта-аналога N4 не подтверждена. Оценщик, подписавший отчет об оценке соответствует квалификационным требованиям законодательства в области оценочной деятельности. В целом, стоимость определенная в отчете находится в диапазоне стоимости характерных для земельных участков, принадлежащих к сегменту рынка "земельные участки под коммерческую застройку" по состоянию на апрель 2017 в г. Ставрополе.

В связи с вышеизложенным данное доказательство не может быть положено в основу решения, поскольку опровергаются заключением эксперта N300-Г/18 от 15.03.2018.

Ходатайств о назначении по делу повторной или дополнительной экспертизы представитель административного истца, административные ответчики, заинтересованные лица суду не заявили.

Таким образом, оснований сомневаться в правильности выводов и объяснений эксперта не имеется, поскольку они мотивированы, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 3 июля 2014 года N 1555-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки земельного участка с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.

В таких обстоятельствах, само по себе отличие от кадастровой стоимости земельного участка величины рыночной стоимости, определенной по результатам судебной экспертизы, не может свидетельствовать о недостоверности последней.

На основании изложенного, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований и установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной согласно заключению эксперта ФИО12. N300-Г/18 от 15.03.2018.

При этом, согласно абзацу 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, пункту 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 28 от 30.06.2015 года, стоимость объектов недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость, то есть, на 06.04.2017 года.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, датой подачи соответствующего заявления следует считать дату обращения правообладателя в комиссию (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Согласно пункту 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами, случаях.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (статья 248, часть 3 статьи 249 КАС РФ).

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления - 18.12.2017.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление Пейсахова Виталия Давидовича к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 4385 кв.м, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: магазины, развлечения, спорт, гостиничное обслуживание, бытовое обслуживание (объекты торгового назначения, объекты культурно - развлекательного, спортивного назначения, гостиницы, объекты обслуживания), по адресу:

"адрес" в размере его рыночной стоимости по состоянию на 06 апреля 2017 года в сумме 7533 000 рублей.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N считать дату обращения Пейсахова Виталия Давидовича в суд - 18 декабря 2017 года.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме в апелляционную инстанцию Ставропольского краевого суда.

Мотивированное решение изготовлено судом 29 марта 2018 года.

Судья С.П. Лунева