Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского областного суда от 19 февраля 2018 г. по делу N 33-5579/2018

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

судьи-председательствующего Байдаевой Л.В,

судей Мирошкина В.В. и Козлова В.А,

при секретаре Аркатовой Л.Н,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ответчика Дёминой Т.А. на решение Щёлковского городского суда Московской области от 19 июля 2017 года по гражданскому делу по иску Комитета по управлению имуществом администрации Пушкинского муниципального района Московской области к Дёминой Татьяне Алексеевне о взыскании задолженности по арендной плате и пени,

заслушав доклад судьи Московского областного суда Мирошкина В.В,

объяснения представителя Дёминой Т.А. по доверенности - Ефремчиковой О.П,

установила:

истец - Комитет по управлению имуществом администрации Пушкинского муниципального района Московской области (далее - Комитет) обратился в суд с иском к Дёминой Т.А. о взыскании с ответчика арендной платы по договору аренды земельного участка от "данные изъяты" "данные изъяты" за период с "данные изъяты" по 4 квартал 2016 года в размере 532 035 рублей 22 коп. и пени за нарушение сроков внесения арендной платы в размере 39 440 рублей 94 коп.

В обоснование заявленных требований истец указал на то, что "данные изъяты" между Комитетом и ОАО "АБ "Пушкино" был заключён договор аренды земельного участка "данные изъяты", по условиям которого последнему сроком на 49 лет был предоставлен в аренду земельный участок площадью 1 353,05 кв. м, расположенный по адресу: "данные изъяты", при находящемся в собственности встроено-пристроенном здании Банка. "данные изъяты" от ОАО "АБ "Пушкино" к Дёминой Т.А. перешло право собственности на часть встроено-пристроенного здания к жилому дому общей площадью 780,60 кв. м и подвал под зданием Банка общей площадью 463,10 кв. м, расположенные на вышеуказанном земельном участке. Следовательно, с "данные изъяты" к Дёминой Т.А. перешли все права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка, в том числе и по своевременному внесению арендной платы. Однако данное обязательство последней не исполняется. Направленная в адрес ответчика претензия с предложением оплатить образовавшийся долг оставлена без удовлетворения.

В суд первой инстанции истец - Комитет, надлежащим образом извещённый о дате, времени и месте разбирательства дела, своего представителя не направил. В материалы дела представил заявление, в котором иск поддержал и просил о рассмотрении дела в отсутствие его представителя.

В суд первой инстанции ответчик Демина Т.А. не явилась, была извещена надлежащим образом. Её полномочный представитель в судебном заседании иск не признал, пояснив, что принадлежащее Дёминой Т.А. на праве собственности имущество является частью встроено-пристроенного помещения к 9-ти этажному многоквартирному жилому дому, земельный участок под указанным домом по состоянию на "данные изъяты" не был сформирован в установленном законом порядке. Поскольку на земельном участке по договору аренды земельного участка от "данные изъяты" "данные изъяты" расположен многоквартирный жилой дом, то в силу положений ст. 36 ЖК РФ и ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" указанный земельный участок без каких-либо дополнительных актов органов государственной власти перешёл бесплатно в общую долевую собственность всех собственников помещений в многоквартирном дома в силу прямого указания закона, а потому договор аренды земельного участка считается прекратившимся на основании ст. 413 ГК РФ. В этой связи считает, что взыскание с Дёминой Т.А, являющейся одним из собственников земельного участка, арендной платы за пользование указанным земельным участком является незаконным, так как противоречит нормам действующего законодательства. Исходя из изложенных выше обстоятельств, начисление арендной платы за пользование земельным участком за период с "данные изъяты" по 4 квартал 2016 года является безосновательным.

Решением Щёлковского городского суда Московской области от 19 июля 2017 года в исковые требования Комитета по управлению имуществом администрации Пушкинского района Московской области удовлетворены полностью.

Постановляя данное решение, суд первой инстанции установилна то, что "данные изъяты" между ОАО "АБ "Пушкино" (продавец) и Дёминой Т.А. (покупатель) заключён договор "данные изъяты" купли-продажи объектов недвижимого имущества и основных средств, по условиям которого продавец передаёт в собственность, а покупатель принимает, в том числе, часть встроено-пристроенного здания к жилому дому общей площадью 780,60 кв. м (кадастровый номер "данные изъяты") и подвал под зданием Банка общей площадью 463,10 кв. м (кадастровый номер "данные изъяты"), расположенные по адресу: "данные изъяты". Договор зарегистрирован в установленном законом порядке "данные изъяты".

В связи с переходом права собственности на указанные объекты недвижимого имущества и неисполнением обязанности по своевременному внесению арендной платы Комитетом в адрес Дёминой Т.А. направлена претензия с требованием оплатить в течение 5-ти дней с момента получения настоящей претензии задолженность по договору аренды земельного участка за период с "данные изъяты" по "данные изъяты" в размере 532 035 рублей 22 коп. и пени по состоянию на "данные изъяты" в размере 39 440 рублей 94 коп.

Указанная претензия получена представителем Дёминой Т.А. - Ефремчиковой О.П. "данные изъяты" и до настоящего времени не исполнена.

В силу п. 2 ст. 214 ГК РФ земля и другие природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, являются государственной собственностью.

Земельные участки, не подпадающие под критерии разграничения, предусмотренные непосредственно Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", если они не были разграничены изданными до вступления в силу Закона N 137-ФЗ актами Правительства Российской Федерации, остались в не разграниченной государственной собственности.

Из разъяснений, изложенных в п. 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", следует, что в соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Согласно уведомлению Управления Росреестра по Московской области от "данные изъяты" в Едином государственном реестре недвижимости отсутствует информация о зарегистрированных правах на земельный участок площадью 1353,05 кв. м, расположенный по адресу: "данные изъяты".

Таким образом, указанный земельный участок относятся к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена.

Федеральным законом от 23.06.2014 N171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" введена и вступила в силу с 01.03.2015 ст. 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", согласно которой распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа, за исключением случаев, предусмотренных настоящих пунктом.

В соответствии со ст. 29 ЗК РФ предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 настоящего Кодекса.

В силу ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Возражая против заявленных требований Комитета, сторона ответчика со ссылкой на положения ст. 36 ЖК РФ, ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ исходила из того, что жилой дом по адресу: "данные изъяты" является многоквартирным, а земельный участок, являющийся объектом аренды по договору, перешёл в общую долевую собственность собственников помещений данного многоквартирного жилого дома, следовательно, истец утратил полномочия собственника на спорный участок и не может выступать в качестве арендодателя.

При этом сторона ответчика ссылается на то, что обязательства, возникшие из заключённого до "данные изъяты" договора аренды земельного участка под многоквартирным домом, прекращаются на основании ст. 413 ГК РФ.

Оценивая доводы ответчика, суд первой инстанции пришёл к следующему.

Согласно п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности, в том числе, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В соответствии с чч. 2, 3 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 189-ФЗ) земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведён государственный кадастровый учёт, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

В силу ч. 4 ст. 16 Закона N 189-ФЗ формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.

Согласно ч. 5 ст. 16 Закона N 189-ФЗ с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учёта земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, право на общее имущество в многоквартирном доме, включая земельный участок, возникает в силу прямого указания закона вне зависимости от государственной регистрации права долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме при условии формирования земельного участка именно для использования многоквартирного дома и проведения его государственного кадастрового учёта.

В соответствии с п. 2 ст. 35 ЗК РФ площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 указанного Кодекса.

Пунктом 3 ст. 33 ЗК РФ предусмотрено, что предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утверждёнными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

В пункте 66 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведён государственный кадастровый учёт, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (ч. 2 ст. 16 Вводного закона). Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учёт, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учёта (ч. 5 ст. 16 Вводного закона).

Пунктом 67 названного совместного Постановления Пленума в части разъяснения применения статьи 16 Федерального закона N 189-ФЗ предусмотрено что, если земельный участок не сформирован и в отношении его не проведён государственный кадастровый учёт, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования.

Исходя из смысла чч. 3 и 4 ст. 16 Федерального закона N 189-ФЗ, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным участком необходимо руководствоваться ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.

Конституционный Суд Российской Федерации в своём постановлении от 28.05.2010 N 2-П признал не противоречащими Конституции Российской Федерации положения чч. 2 и 5 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ во взаимосвязи с чч.1 и 2 ст. 36 ЖК РФ, п. 3 ст. 3 и п. 5 ст. 36 ЗК РФ как предусматривающие переход в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме сформированного и поставленного на кадастровый учёт земельного участка под данным домом без принятия органами государственной власти или органами местного самоуправления решения о предоставлении им этого земельного участка в собственность и без государственной регистрации перехода права собственности на него.

При этом в данном Постановлении указано на то, что в силу принципа платности землепользования (п. 7 ч. 1 ст. 1 ЗК РФ) переход земельного участка под многоквартирным домом в собственность собственников помещений в этом доме означает возникновение у них обязанности по уплате земельного налога, который относится к местным налогам и плательщиками которого признаются организации и физические лица, обладающие на праве собственности земельными участками, расположенными в пределах муниципального образования, на территории которого введён налог (ст.ст. 15, 387 и 388 НК РФ). Тем самым достигается соблюдение вытекающего из статьи 17 Конституции Российской Федерации требования обеспечения баланса прав и интересов участников соответствующих правоотношений, а именно собственников помещений в многоквартирном доме и публичного образования, из земель которого передаётся в их общую долевую собственность земельный участок под этим домом.

В этой связи значимым обстоятельством для рассмотрения настоящего спора является формирование земельного участка под многоквартирным жилым домом и его кадастровый учёт, поскольку именно с этим фактом законодатель связывает переход права собственности от соответствующего публично-правового образования к собственникам помещений в многоквартирном доме.

Между тем судом было установлено, и это не отрицалось стороной ответчика, что земельный участок по адресу: "данные изъяты" не сформирован и не поставлен на кадастровый учёт для целей эксплуатации многоквартирного жилого дома.

При таких обстоятельствах, установив, что спорный земельный участок до настоящего времени не сформирован и не поставлен на государственный кадастровый учёт для целей эксплуатации многоквартирного жилого дома, суд пришёл к выводу о том, что последний не перешёл в собственность собственников помещений в многоквартирном доме, в связи с чем доводы ответчика об утрате Комитетом права распоряжаться названным участком и требовать арендные платежи признаны несостоятельными.

Статьей 421 ГК РФ закреплён принцип свободы договора.

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Пунктом 1 ст. 614 ГК РФ и ст. 42 ЗК РФ предусмотрена обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом, включая платежи за землю.

В соответствии с п. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Арендные платежи за землю вносились ранее правопредшественником ответчика - ОАО "АБ "Пушкино" на основании соответствующего договора "данные изъяты" от "данные изъяты", который являлся действующим, споров между сторонами по данному договору не возникало.

В настоящее время оплата арендных платежей новым арендатором - Дёминой Т.А. во исполнение договора не производится, на какие-либо препятствия в реализации предусмотренных законом прав на обращение в установленном порядке в уполномоченный орган в целях формирования земельного участка под многоквартирный жилой дом она не ссылалась. В спорный промежуток времени земельный налог Дёмина Т.А. не оплачивала.

По смыслу абзаца 2 п. 3 ст. 552 ГК РФ при приобретении недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу, покупатель приобретает право пользования соответствующим участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В силу п. 1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Учитывая условия платности землепользования, суд пришел к выводу о том, что Комитет по управлению имуществом администрации Пушкинского муниципального района Московской области как орган, наделённый полномочиями по взиманию арендной платы и распоряжению земельными участками, имеет законные основания получать от ответчика арендную плату.

Согласно расчёту истца задолженность за период "данные изъяты" по "данные изъяты" года за аренду земельного участка площадью 1 353,05 кв. м составила 532 035 рублей 22 коп. и пеня за нарушение сроков внесения арендной платы в размере 39 440 рублей 94 коп. (л.д. 19).

Данный расчёт стороной ответчика надлежащими средставми доказывания не оспорила.

В соответствии с ч. 1 ст. 88, ч. 1 ст. 98 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесённые по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

В силу ст. 103 ГПК РФ издержки, понесённые судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

Поскольку истец был освобожден от уплаты госпошлины и учитывая удовлетворение судом исковых требований на общую сумму 571 476,16 руб, с ответчика в доход местного бюджета судом взыскана государственная пошлина в размере 8 914 рублей 76 коп.

Не согласившись с вышеприведённым решением суда первой инстанции, ответчик Дёмина Т.А. подала апелляционную жалобу на предмет его отмены, указывая в жалобе на то, что земельный участок не был сформирован в установленном законом порядке. Вместе с тем, по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона, собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. Кроме того, нежилые помещения в многоквартирном доме используются ответчиком для сдачи в аренду торговой сети ООО "Агроторг" - Пятерочка для организации торговой деятельности. Следовательно, расчёт произведённый истцом изготовлен с нарушением примененных коэффициентов, на основании договора "данные изъяты" аренды нежилого помещения от "данные изъяты".

В судебном заседании суда апелляционной инстанции полномочный представитель ответчика Дёмина Т.А. доводы апелляционной жалобы поддержала.

Обсудив доводы апелляционной жалобы и проверив материалы дела в пределах этих доводов, заслушав объяснения представителя ответчика, судебная коллегия не находит оснований к отмене обжалуемого решения, как постановленного в соответствии с действующими нормами материального и процессуального права.

В силу ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях относительно жалобы.

В случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.

По мнению судебной коллегии, судом первой инстанции, по существу, правильно определены правоотношения, возникшие между сторонами по настоящему делу, а также закон, подлежащий применению, правильно определены и в полном объёме установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, правильно распределено между сторонами бремя доказывания указанных обстоятельств. Доводам сторон и представленным ими доказательствам дана надлежащая правовая оценка в их совокупности, а также в совокупности с установленными фактическими обстоятельствами.

Выводы суда основаны на материалах дела.

Доводы апелляционной жалобы не могут быть приняты во внимание судебной коллегией в качестве оснований к отмене обжалуемого решения, как не опровергающие правильность выводов суда первой инстанции.

Согласно же ч. 6 ст. 330 ГПК РФ правильное по существу решение суда первой инстанции не может быть отменено по одним только формальным соображениям.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Щёлковского городского суда Московской области от 19 июля 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Дёминой Т.А. - без удовлетворения.

Судья-председательствующий:

Судьи: