Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 21 марта 2018 г. по делу N 33-3423/2018

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе:

председательствующего Мугиновой Р.Х.

судей Габитовой А.М.

Милютина В.Н.

при секретаре Байчуриной А.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса РФ, гражданское дело по иску Арслангулова Урала Юрисовича к администрации городского округа г. Уфа о признании права собственности

Заслушав доклад судьи Мугиновой Р.Х, Судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Арслангулов У.Ю. обратился в суд с иском к Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан о признании права собственности на строение - объект незавершенного строительства площадью 430,4 кв.м, расположенный по улице Кузнецовский затон, квартал А, участок 21, в Кировском районе г. Уфы Республики Башкортостан по тем основаниям, что в 2004 году на собственные средства на земельном участке с кадастровым номером дата, предоставленном ему по договору аренды N N... от дата. для строительства и обслуживания индивидуального жилого дома был возведен объект незавершенного строительства (Литера А) местоположение: адрес. Согласно технического паспорта инв. номер N... от дата года площадь здания (литера А) составляет 430,4 кв.м.

Решением Кировского районного суда города Уфы Республики Башкортостан от дата года исковые требования Арслангулова Урала Юрисовича к администрации городского округа г. Уфа о признании права собственности удовлетворены.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от дата года ООО "Стан Д арт" восстановлен срок для подачи апелляционной жалобы.

В апелляционной жалобе представитель ООО "Стан Д арт" Павлюкович Е.А. просит решение суда отменить, ссылаясь на его незаконность и необоснованность.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от дата года постановлено перейти к рассмотрению гражданского дела по иску Арслангулова Урала Юрисовича к администрации городского округа г. Уфа о признании права собственности по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса РФ, привлечь к участию в деле в качестве третьих лиц ООО "Стан Д арт", Камалову М.С.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от дата года к участию в деле в качестве третьего лица привлечен Шафиков У.Х.

Истец Арслангулов У.Ю. в судебное заседание не явился, его представитель по доверенности Арслангулов Ю.Б. подтвердил извещение истца о дне рассмотрения дела, равно как и представитель истца в порядке передоверия Зайдуллина А.У.

Представитель истца Арслангулова У.Ю. - Зайдуллина А.У. в судебном заседании пояснила, что исковые требования поддерживает. Арслангулов У.Ю. получил земельный участок для индивидуального жилищного строительства по договору аренды. На земельном участке имеется фундамент. Какой процент готовности сказать не могу.

Представитель Администрации ГО г. Уфа РБ - Махмутова Л.Р. в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований, считает, что законных оснований для признания права собственности не имеется. Земельный участок находится в муниципальной собственности. Объект находится на нескольких земельных участках. Было три земельных участка. Лица были арендаторами, второй участок тоже находится в муниципальной собственности.

В судебное заседание Камалова М.С. не явилась, извещена надлежащим образом.

В судебное заседание третье лицо Шафиков У.Х. не явился, извещен надлежащим образом.

Лица, участвующие в деле, извещены о времени и месте проведения судебного заседания судебной коллегии заблаговременно и надлежащим образом. На основании ст. ст. 167, 327 Гражданского процессуального кодекса РФ судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, выслушав представителя истца Арслангулова У.Ю. - Зайдуллину А.У, представителя Администрации ГО г. Уфа РБ - Махмутову Л.Р, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

В соответствии со статьей 194 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решением является постановление суда первой инстанции, которым дело разрешается по существу.

Решение должно быть законным и обоснованным (часть 1 статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Указанным требованиям решение суда не отвечает.

В соответствии с ч.ч.1, 3 ст.51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее - требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

В силу ст.222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящей статьи.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Установлено, что на основании решения Кировского районного суда города Уфы Республики Башкортостан от дата года за истцом было зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства площадью 430,4 кв.м, расположенный по улице адрес. Впоследствии данный объект был продан Арслангуловым У.Ю. Камаловой М.С. по договору купли-продажи от дата года. В настоящее время собственником объекта незавершенного строительства является Шафиков У.Х. на основании договора купли-продажи от дата года, заключенного с Камаловой М.С.

Из материалов дела следует, что спорный объект незавершенного строительства имеет площадь 430,4 кв.м, расположен по адресу: г адрес

Согласно техническому паспорту, выданному Территориальным участком г. Уфы ГУП БТИ Республики Башкортостан по состоянию на 05 сентября 2013 года, объект незавершенного строительства представляет собой фундамент бетонный ленточный с кирпичным цоколем, возведен без получения разрешения на строительство.

Из градостроительного заключения N N... от дата года следует, что данный объект частично находится за границей земельного участка с кадастровым номером N... площадью 601 кв.м.

Земельный участок с почтовым адресом ориентира адрес поставлен на кадастровый учет под номером N... отнесен к категории земель: земли населенных пунктов, имеет вид разрешенного использования: для строительства индивидуального жилого дома, располагается в территориальной зоне Ж-1.

Ранее по договору аренды N N... от дата. указанный земельный участок был предоставлен в аренду Арслангулову У.Ю. для строительства и обслуживания индивидуального жилого дома на срок до дата. Как следует из выписки из ЕГРН от дата года, срок аренды был продлен до дата года.

Между тем, в соответствии с п. 3.3 договора аренды земельного участка от дата. продление настоящего Договора на неопределенный срок по истечении срока его действия исключается при любых обстоятельствах.

Согласно п.3.5 вышеуказанного договора по истечении срока действия настоящего договора преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок исключается в случае недобросовестного исполнения арендатором условий настоящего договора.

В соответствии со ст. 8.1. Гражданского кодекса РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Статьей 219 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пунктах 58, 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" от 29 апреля 2010 года, лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о государственной регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Кодекса.

В силу п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ объектом капитального строительства признается здание, строение, сооружение, а также объект, строительство которого не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

Моментом возникновения объекта незавершенного строительства следует считать момент приобретения этим объектом свойств недвижимой вещи.

Для признания недвижимым имущества, как объекта гражданских прав, необходимо подтверждение того, что данный объект был создан именно как недвижимость в установленном законом и иными правовыми актами порядке с получением необходимой разрешительной документации и с соблюдением градостроительных норм и правил.

Таким образом, необходимо подтверждение того, что такой объект гражданских прав создан именно как недвижимость в установленном законом и иными правовыми актами порядке.

Пунктом 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что по смыслу ст. 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (п. 1 ст. 130 ГК РФ). При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (п. 1 ст. 133 ГК РФ).

Согласно техническому паспорту, выданному Территориальным участком г. Уфы ГУП БТИ Республики Башкортостан по состоянию на дата года, на указанном земельном участке имеется объект незавершенного строительства, представляет собой бетонный ленточный фундамент с кирпичным цоколем, назначение которого не определено (л.д.14-21).

Из указанного технического паспорта следует, что по своим техническим признакам и характеристикам объект незавершенного строительства не отвечает требованиям Градостроительного кодекса РФ, выходит за пределы земельного участка с кадастровым номером N.., следовательно, вести речь о признании права собственности на незавершенный объект недвижимости является преждевременным.

Согласно п. 1 ст. 25 Закона о государственной регистрации право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен этот объект недвижимого имущества, а также разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, если в соответствии с законодательством Российской Федерации требуется получение такого разрешения.

Согласно п. 4 ст. 25 Закона о государственной регистрации в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство с учетом положений пункта 3 настоящей статьи.

Поскольку истцом не представлено разрешение на строительство жилого дома, договор аренды прекращен, других правоустанавливающих документов на земельный участок истцом не представлен, то судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований о признании права собственности на объект незавершенного строительства.

Довод о том, что возведение спорного объекта незавершенного строительства было произведено истцом на законных основаниях, не может служить основанием для признания за истцом права собственности на спорный объект.

В суде установлено, что у Арслангулова У.Ю. на момент предъявления указанного иска, правоустанавливающих документов на земельный участок не имеется, также нет разрешения на строительство.

Доводы о том, что незавершенный строительством объект - фундамент не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, не может быть принят во внимание судебной коллегии, поскольку правового значения для разрешения данного спора не имеет.

Таким образом, оснований для признания права собственности на спорный объект незавершенного строительства, возведенный без получения разрешения на строительство, в порядке ст.222 Гражданского кодекса РФ не имеется, поскольку степень готовности объекта (фундамент) не позволяет суду оценить наличие необходимых условий, предусмотренных ст.222 Гражданского кодекса РФ для сохранения самовольной постройки, таких как соответствие параметров и характера постройки правилам землепользования и застройки, разрешенному виду использования земельного участка, соблюдение градостроительных и других обязательных норм и правил.

В соответствии с Правилами землепользования и застройки городского округа город Уфа Республики Башкортостан" (решение Совета городского округа г. Уфа РБ от дата N N... (ред. от дата) зона Ж-1 предназначена для усадебной застройки индивидуальными жилыми домами с приусадебными земельными участками от 1500 до 2500 кв. м и ведения крестьянского и личного подсобного хозяйства с участками от 2000 до 4000 кв. м, не требующими организации санитарно-защитных зон; для коттеджной застройки отдельно стоящими жилыми домами коттеджного типа на одну семью в 1 - 3 этажа с придомовыми участками от 600 до 1500 кв. м.; для блокированной секционной застройки блокированными жилыми домами с блок-квартирами на одну семью до 3-х этажей с придомовыми участками до 400 кв. м;

Правилами установлены предельные размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства: максимальная плотность застройки, равная 40%, минимальные отступы от границ земельного участка 3 метра, максимальное количество этажей - 3.

Как указано выше, возведенный фундамент имеет площадь 430,4 кв.м, расположен на земельном участке площадью 600 кв. м и частично выступает за его границы, то есть не отвечает действующим правилам землепользования и застройки.

ООО "Стан Д арт" привел доводы о том, что на момент подачи иска о признании права собственности на объект незавершенного строительства у третьего лица было зарегистрировано право собственности на иной незавершенный строительством объект, находящийся на том же земельном участке.

Приведенные доводы заслуживают внимания.

Судебной коллегией установлено, что по договору аренды N N... от дата земельный участок с почтовым адресом ориентира: г. адрес с кадастровым номером N... был предоставлен в аренду Арслангулову У.Ю. для строительства и обслуживания индивидуального жилого дома на срок до дата года.

Решением Комитета по управлению собственности администрации городского округа город Уфа N N... дз от дата года срок действия договора аренды земельного участка N N... от дата г. продлен до дата года. С Арслангуловым У.Ю. заключено дополнительное соглашение дата.

Как следует из выписки из ЕГРН от дата года, ограничение права в виде аренды на основании договора аренды N N... от дата года в пользу Арслангулова У.Ю. установлено на срок с дата г. до дата г. Сведений о продлении указанного договора аренды материалы дела не содержат не представлено таковых и в суд апелляционной инстанции.

Из материалов дела правоустанавливающих документов на объект недвижимости следует, что на этом же земельном участке, площадью 601 кв.м, по адресу: г. Уфа, мкр. Кузнецовский затон, квартал А, участок 21, был возведен объект незавершенного строительства, площадью 75,1 кв, право собственности, на который было зарегистрировано за Арслангуловым У.Ю. дата года.

По договору купли-продажи дата года данный объект был отчужден Арслангуловым У.Ю. в собственность ООО "Стан Д арт". Право собственности зарегистрировано дата года.

Постановлением Пленума ВАС РФ от дата N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", разъяснено в пунктах 13, 14 о том, что согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса РФ, пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

При рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса РФ и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее. Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Таким образом, на момент подачи иска о признании права собственности на самовольно возведенный объект незавершенного строительства площадью 430, 4 кв.м, дата года, истец Арслангулов У.Ю. право пользования земельным участком не подтвердил. Договор аренды N N... от дата года с ним после истечения срока дата г. более не продлялся. Также право собственности на объект недвижимости, находящийся на земельном участке, было отчуждено другому лицу.

При таких обстоятельствах оснований, предусмотренных ст.222 Гражданского кодекса РФ для признания за Арслангуловым У.Ю. права собственности на объект незавершенного строительства, площадью 430,4 кв.м, расположенный по улице адрес, не имелось.

Учитывая изложенное, решение Кировского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от дата года подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении иска Арслангулова Урала Юрисовича к администрации городского округа г. Уфа о признании права собственности на объект незавершенного строительства.

Руководствуясь ст.329-330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Кировского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от дата года отменить, вынести новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Арслангулова Урала Юрисовича к администрации городского округа г. Уфа о признании права собственности на объект незавершенного строительства, площадью адрес отказать.

Председательствующий Мугинова Р.Х.

Судьи Габитова А.М.

Милютин В.Н.