Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 21 марта 2018 г. по делу N 33-4900/2018

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе

председательствующего Мугиновой Р.Х.

судей Габитовой А.М.

Милютина В.Н.

при секретаре Байчуриной А.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Шамсутдиновой Р.А. на решение Салаватского городского суда Республики Башкортостан от дата года, которым постановлено:

в удовлетворении иска Шамсутдиновой Раузы Азимовны к Шамсутдинову Файзрахману Абдрафиковичу, Абдуллину Александру Сергеевичу о признании договора купли-продажи 1/2 доли квартиры недействительным и государственной регистрации перехода права собственности на 1/2 доли квартиры отказать.

Отменить запрет, наложенный определением Салаватского городского суда Республики Башкортостан от дата на совершение сделок и на совершение регистрационных действий в отношении 1/2 доли адрес

Заслушав доклад судьи Мугиновой Р.Х, судебная коллегия

установила:

Шамсутдинова Р.А. обратилась с иском (с учетом уточнений) к Шамсутдинову Ф.А, Абдуллину А.С. о признании договора купли-продажи 1/2 доли квартиры, расположенной по адресу: адрес от дата года недействительным, осуществлении государственной регистрации перехода права собственности на 1/2 доли квартиры в соответствии с договором купли-продажи от дата года, взыскании расходов по оплате государственной пошлины в размере 11200 рублей по тем основаниям, что между нею и ответчиком Шамсутдиновым Ф.А. дата года был заключен договор купли-продажи 1/2 доли спорной квартиры, удостоверенный нотариусом. Был подписан договор акта приема-передачи. Истец неоднократно обращалась к Шамсутдинову Ф.А, однако последний регистрацию договора не осуществил. В июле 2017 года истцу стало известно, что Шамсутдинов Ф.А. дата года совершил повторную сделку купли-продажи 1/2 доли квартиры с Абдуллиным А.С, гарантировав в договоре, что указанная доля квартиры никому не продана, не подарена, не заложена, не обременена правами третьих лиц, в споре и под арестом (запрещением) не состоит.

На основании ст.167 Гражданского кодекса Российской Федерации полагает договор купли-продажи от 04 июля 2017 года недействительным.

Судом постановлено вышеприведенное решение.

В апелляционной жалобе, Шамсутдинова Р.А. просит отменить решение суда, принять по делу новое решение. В обоснование жалобы указывает, что суд первой инстанции не учел доказательства представленные истцом о владении ею спорной долей квартиры и об отсутствии перехода квартиры Абдуллину А.С. по договору от дата года. Абдуллин А.С, зная о наличии первого договора купли-продажи квартиры от дата года, неправомерно зарегистрировал свой договор купли-продажи от дата года в регистрационной палате. Суд неверно указал, что истец не оспаривал отказ от получения телеграммы, так как истец указывал на судебном заседании, что вручение телеграммы проводилось насильственно, путем требований расписаться в пустом бланке и отказе почтальона показать текст телеграммы. Таким образом, истец не отказывалась от получения от телеграммы, доказательства надлежащего вручения телеграммы в материалах дела не имеется. Судом не установлено недобросовестность Абдуллина А.С, несмотря на наличие в материалах гражданского дела договора купли продажи от дата года, который Абдуллин А.С. предоставил Шамсутдиновой Р.А. вечером дата года, придя к ней, домой и на копии которого Абдуллин А.С. написал свой контактный телефон для решения вопросов по квартире.

Лица, участвующие в деле и не явившиеся в суд апелляционной инстанции, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. Судебная коллегия, руководствуясь ст. ст. 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрела дело без участия указанных лиц.

Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав Шамсутдинову Р.А. и ее представителей Маврину О.С, Разина Р.А, представителя Шамсутдинова Ф.А, Абдуллина А.С. - Шайхутдинова В.В, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Согласно статье 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В силу ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают: из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В силу п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании пункта 1 статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

В силу п. 2 ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Судом первой инстанции установлено, что дата года между истцом (покупатель) и ответчиком Шамсутдиновым Ф.А. (продавец) был заключен говор купли-продажи, по условиям которого продавец продает, а покупатель покупает в собственность 1/2 доли в праве собственности на квартиру по адресу: адрес Стоимость 1/2 доли квартиры определена сторонами в сумме 350000 рублей при кадастровой стоимости указанной квартиры 2216143 рублей 40 копеек.

дата года между ответчиком Абдуллиным А.С. (покупатель) и ответчиком Шамсутдиновым Ф.А. (продавец) был заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец продал 1/2 доли в праве собственности на квартиру по адресу: адрес

Стоимость 1/2 доли квартиры определена сторонами в сумме 800000 рублей при кадастровой стоимости указанной квартиры 2216143 рублей 40 копеек, которые получены продавцом дата года, что подтверждается передаточным актом и распиской.

Право собственности Абдуллина А.С. на 1/2 доли квартиры зарегистрировано дата года в Едином государственном реестре недвижимости.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, оценив в совокупности представленные сторонами доказательства по правилам ст. ст. 12, 56, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, нормы права, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что оснований для признания договора купли-продажи 1/2 доли квартиры, расположенной по адресу: г. адрес от дата недействительным не имеется.

Судебная коллегия соглашается с принятым судом первой инстанции решением.

В силу п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента такой регистрации.

В соответствии со ст. 2 ФЗ от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав (абз. 3 п. 2 ст. 13 ФЗ от 21 июля 1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

В пункте 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 Гражданского кодекса Российской Федерации. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

По общему правилу п.5 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Судом первой инстанции не установлено, что Абдуллин АС является недобросовестным приобретателем.

Судом, верно, указано, что в отсутствие доказательств недобросовестности приобретателя Абдуллина А.С. истец вправе требовать от продавца Шамсутдинова Ф.А. возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи от дата года.

В силу п. 1 ст. 16 ФЗ РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация перехода прав на недвижимое имущество, указанное в договорах купли-продажи, должна производиться на основании заявления сторон договора или уполномоченного ими на то лица, при наличии у него надлежащим образом оформленной доверенности.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Право продавца на распоряжение данной долей в квартире подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности на долю.

По правилам ст. 250 Гражданского кодекса РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, порядок, предусмотренный ст.250 Гражданского кодекса Российской Федерации, был соблюден.

В адрес истца была направлена телеграмма о предстоящей продаже принадлежащей Шамсутдинову Ф.А. 1/2 доли квартиры за 800000 рублей с предложением в течение месяца воспользоваться преимущественным правом покупки, данная телеграмма истцом не получена в связи с отказом от получения телеграммы.

Исходя из действия принципов добросовестности и разумности, именно истица должна была обеспечить возможность получения ею почтовой и иной корреспонденции по месту ее проживания, что выполнено не было.

На основании договора купли-продажи от дата года указанные 1/2 доли квартиры были проданы Абдуллину АС по цене 800 000 рублей. В суд апелляционной инстанции по запросу суда представлена нотариусом, НО г. Салават Чулиной Е.А. N N... от дата г. заверенная копия телеграммы от дата, копия уведомления о вручении телеграммы. (л.д. ).

При таких обстоятельствах, судебная коллегия не усматривает правовых оснований для удовлетворения заявленных истицей требований.

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел в обоснованному выводу о том, что ответчик Шамсутдинов Ф.А. исполнил возложенную на него законодательством обязанность по извещению в письменной форме о намерении продать свою долю с указанием продажной цены в размере 800 000 руб.

Поскольку законодатель не возлагает на сособственника каких-либо дополнительных обязанностей, связанных с фактическим вручением уведомления о намерении продать долю в общем имуществе, то обстоятельство, что истец не получил уведомления о продаже доли не может ограничивать право собственника на распоряжение своим имуществом. Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат.

Суд пришел к правильному выводу, что правовой механизм для оспаривания сделки, установленный ст. 167 Гражданского кодекса РФ, как о том просит истец, не может быть применен при нарушении преимущественного права покупки, поскольку ч. 3 ст. 250 Гражданского кодекса РФ предусматривает иные последствия нарушения требований закона.

Фактически, истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права.

Кроме того, судебная коллегия считает необходимым указать на следующее.

Так, из разъяснений, данных в пункте 1.2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 N 4 "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом" при разрешении споров, возникающих в связи с осуществлением участником долевой собственности преимущественного права покупки доли имущества (статья 250 ГК РФ), необходимо учитывать, что при предъявлении такого иска истец обязан внести по аналогии с частью 1 статьи 96 Гражданского процессуального кодекса РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за дом сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов.

В силу статьи 56 Гражданского процессуального кодекса РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Между тем, истицей документального подтверждения внесения суммы, уплаченной Абдуллиным А.С. по договору купли-продажи в размере 800 000 руб, на депозит суда не представлено.

Дав анализ действующему законодательству, суд правильно применил нормы материального и процессуального права и оснований к отмене решения по доводам апелляционной жалобы не установлено.

Руководствуясь ст.ст. 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Салаватского городского суда Республики Башкортостан от 11 декабря 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Шамсутдиновой Р.А. - без удовлетворения.

Председательствующий Мугинова Р.Х.

Судьи Габитова А.М.

Милютин В.Н.