Апелляционное определение СК по административным делам Липецкого областного суда от 02 апреля 2018 г. по делу N 33а-1168/2018

судебная коллегия по административным делам Липецкого областного суда в составе:

председательствующего Захарова Н.И,

судей Поддымова А.В. и Жуковой Н.Н,

при секретаре Бобылевой К.В,

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Липецке путем использования систем видеоконференц-связи административное дело по апелляционной жалобе административного истца общества с ограниченной ответственностью "Тандем Плюс" на решение Липецкого областного суда от 1 февраля 2018 года, которым постановлено:

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N площадью 5780 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование - для автосервиса с АЗС, принадлежащего на праве собственности ООО "Тандем Плюс", расположенного по адресу: "адрес", по состоянию на 15 января 2016 года равной рыночной стоимости в размере 19955 796 руб. 80 коп..

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N площадью 5 000 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование - для комплекса автосервиса с АЗС, принадлежащего на праве собственности ООО "Тандем Плюс", расположенного по адресу: "адрес", по состоянию на 15 января 2016 года равной рыночной стоимости в размере 9285 600 руб..

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков считать 29 сентября 2017 года.

Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих изменений о кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами N и N.

Заслушав доклад судьи Поддымова А.В, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Общество с ограниченной ответственностью "Тандем Плюс" (далее - ООО "Тандем Плюс") обратилось в суд с иском к Управлению Росреестра по Липецкой области, Управлению имущественных и земельных отношений Липецкой области с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами N, расположенного по адресу: "адрес", и N, расположенного по адресу: "адрес", равной рыночной стоимости.

Свои требования административный истец обосновывает тем, что ему принадлежат на праве собственности вышеуказанные земельные участки. По состоянию на 15 января 2016 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N установлена в размере 22378657 руб. 20 коп, земельного участка с кадастровым номером N - 10619350 руб... Однако согласно отчету от 29 августа 2017 года N 411Р-08.2017 об оценке рыночной стоимости, выполненному обществом с ограниченной ответственностью " "данные изъяты"", рыночная стоимость указанных земельных участков составляет 13178 400 руб. и 2515000 руб. соответственно. Административный истец считает кадастровую стоимость завышенной, просит установить ее равной рыночной в соответствии с отчетом общества с ограниченной ответственностью " "данные изъяты"".

В судебном заседании представитель административного истца ООО "Тандем Плюс" административные исковые требования поддержала.

Представитель административного ответчика Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области возражал против установления кадастровой стоимости земельных участков в размерах, указанных в отчете общества с ограниченной ответственностью " "данные изъяты"" от 29 августа 2017 года N 411Р-08.2017. Считал, что кадастровая стоимость земельных участков подлежит установлению в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы "данные изъяты".

Представители административного ответчика Управления Росреестра по Липецкой области, заинтересованных лиц ФГБУ "ФКП Росреестра" и администрации Липецкой области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещались своевременно и надлежащим образом.

Суд постановилрешение, резолютивная часть которого приведена выше.

В апелляционной жалобе ООО "Тандем Плюс" просит отменить решение суда, считая его незаконным и необоснованным, назначить по делу повторную судебную экспертизу. Считает, что судебный эксперт некомпетентен проводить подобные экспертизы, заинтересован в исходе дела. Указывает на то, что заключение выполнено с нарушениями требований законодательства об оценочной деятельности. Полагает, что необходимости в проведении судебной экспертизы не имелось, поскольку представленный административным истцом отчет отвечает требованиям, предъявляемым к такому рода исследованиям.

Выслушав с использованием систем видеоконференц-связи представителя административного истца ООО "Тандем Плюс" Тужилкину К.В, представителя Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области Тетерева А.С, допросив судебного эксперта "данные изъяты" проверив материалы административного дела, изучив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены либо изменения решения суда, удовлетворения ходатайства о назначении по делу повторной судебной экспертизы.

Согласно ч.1 ст.245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) и ст.24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений. Обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).

В силу ч.5 ст.247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных ст.64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в ст.248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

В соответствии с п.2 ч.1 ст.248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно п.1 ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п.2 ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

В силу пункта 3 названной статьи Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно абз. 1 ст.12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии со ст.3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

С учетом положений ст.59 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ и федеральных стандартов оценки.

Согласно ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Судом установлено и из материалов дела следует, что ООО "Тандем Плюс" является собственником земельного участка с кадастровым номером N площадью 5000 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для комплекса автосервиса с АЗС (свидетельство о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ), а также земельного участка с кадастровым номером N площадью 5 780 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для автосервиса с АЗС (выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ, свидетельство о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ).

Из кадастровых справок о кадастровой стоимости объектов недвижимости следует, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 15 января 2016 года составляет 22378657 руб. 20 коп, а земельного участка с кадастровым номером N - 10619350 руб..

Решениями комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Липецкой области от 17 октября 2017 года NN 24, 25 заявления ООО "Тандем Плюс" от 29 сентября 2017 года об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровым номером N и с кадастровым номером N равной их рыночной стоимости согласно отчету об оценке ООО " "данные изъяты"" N 411Р-08.2017 от 29 августа 2017 года отклонены в связи с несоответствием данного отчета законодательству об оценочной деятельности и ФСО.

Свои административные исковые требования административный истец обосновывает тем, что согласно отчету общества с ограниченной ответственностью " "данные изъяты"" от 29 августа 2017 года об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N и земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 15 января 2016 года рыночная стоимость земельных участков составляет 13178 400 руб. и 2515000 руб. соответственно.

Возражая против определения рыночной стоимости земельных участков на основании отчета об оценке общества с ограниченной ответственностью " "данные изъяты"", административный ответчик Управление имущественных и земельных отношений Липецкой области полагало, что отчет об оценке является ненадлежащим и недостоверным доказательством, поскольку он не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N28 разъяснено, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 79, 80 ГПК РФ, статьи 77, 78 КАС РФ). С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной деятельности).

Суд первой инстанции верно признал отчет об оценке общества с ограниченной ответственностью " "данные изъяты"" N 411Р-08.2017 от 29 августа 2017 года не соответствующим требованиям п. 11д ФСО N 7, п. 5 ФСО N 3, п.п. 11, 5 ФСО N 3, поскольку при оценке земельных участков, расположенных в Липецкой области, в нем необоснованно был применен справочник по Сибирскому федеральному округу, оценщиком допущены ошибки в применении корректировок по справочнику Лейфера. Кроме того подобранные объекты-аналоги не отвечают принципу объективности исходя из их места расположения.

Учитывая обоснованные сомнения в достоверности представленного административным истцом отчета об оценке, судом первой инстанции правильно была назначена судебная экспертиза.

В соответствии с ч.8 ст.82 КАС РФ заключение эксперта (комиссии экспертов) не является для суда обязательным и оценивается судом по правилам, установленным статьей 84 настоящего Кодекса. Несогласие суда с заключением эксперта (комиссии экспертов) должно быть мотивировано в решении или определении суда.

Проанализировав заключение судебного эксперта "данные изъяты" от 12 января 2018 года N12076/9-4, суд правомерно пришел к выводу о том, что данное заключение соответствует требованиям, предъявляемым законодательством об оценочной деятельности и ФСО, является относимым, допустимым и достоверным, и обоснованно установилкадастровую стоимость земельных участков в размере равной их рыночной стоимости по состоянию на 15 января 2016 года на основании экспертного заключения N12076/9-4 от 12 января 2018 года, согласно которому рыночная стоимость земельных участков с кадастровым номером N составляет 13178 400 руб, с кадастровым номером N - 2515000 руб..

Принимая экспертное заключение "данные изъяты" в качестве достоверного и допустимого доказательства, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, имеющим специальное высшее образование, необходимый стаж экспертной работы, а также содержит все необходимые сведения, подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

При проведении исследования судебный эксперт руководствовался Федеральными законами "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" и "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Методическими рекомендациями по производству судебных экспертиз в государственных судебно-экспертных учреждениях системы Министерства юстиции Российской Федерации (приказ Минюста Российской Федерации от 20 декабря 2002 года N 346), Федеральными стандартами оценки, Справочником оценщика недвижимости под ред. Л.А. Лейфера, 2014 г... Кроме того, использовались Публичная карта Росреестра, сведения из периодической печати, интернет-сайтов.

В ходе анализа рынка с учетом нормативно-методической базы судебным экспертом выявлены все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объектов оценки. Приведена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости земельных участков, с приведением ссылок на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток, корректировки приведены по всем значимым элементам сравнения, экспертом приведены не только расчеты, но и даны пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов эксперта.

Судебный эксперт применил сравнительный подход с использованием метода сравнения продаж, как наиболее полно учитывающий цели оценки, сложившуюся на рынке земли ситуацию и имеющуюся информацию об объектах. В заключении изложено подробное обоснование отказа эксперта от использования доходного и затратного подходов к оценке.

Экспертом проанализированы 19 предложений о продажах за период с декабря 2014 г. по декабрь 2015 г, в таблице приведены конкретные даты предложений, сведения о коммуникациях, площади, стоимости, контактные телефоны, сайты, печатные издания.

Для анализа экспертом выбраны 4 объекта-аналога, которые по своим характеристикам наиболее приближены к объектам оценки, в таблицах учтены время продажи, категория земель, вид разрешенного использования, площадь земельных участков, транспортная доступность, наличие инженерных коммуникаций, цена, указаны источник информации, контактные телефоны продавцов (посредников).

У судебной коллегии отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов судебной экспертизы. Выводы эксперта ФИО10 основаны на подробном исследовании, мотивированы и ясны, не содержат противоречий, соответствуют требованиям законодательства, позволяют с достоверностью установить рыночную стоимость объектов недвижимости.

Доводы апелляционной жалобы о том, что эксперт не является оценщиком и не имеет полномочий на осуществление оценки объектов недвижимости, не могут повлечь отмену либо изменение решения суда. Эксперт ФИО10 имеет высшее техническое образование, степень магистра техники и технологии по направлению "Строительство", экспертную квалификацию по специальностям 16.1 "Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, в том числе с целью проведения их оценки", 27.1 - "Исследование объектов землеустройства, в том числе с определением их границ на местности", образование по программе "Оценка стоимости предприятия ("бизнеса"), стаж экспертной работы с 2007 года. Учитывая изложенное, оснований сомневаться в компетенции судебного эксперта не имеется.

Довод апелляционной жалобы о том, что эксперт, являясь работником федерального бюджетного учреждения, заинтересован в исходе дела, является несостоятельным. Учредителем "данные изъяты" является Российская Федерация. Функции и полномочия учредителя и собственника Центра осуществляются "данные изъяты". В своей деятельности "данные изъяты" руководствуется процессуальным законодательством Российской Федерации, Федеральным законом от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Уставом и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, ведомственными положениями, приказами и инструкциями. Основной целью деятельности "данные изъяты" является защита интересов государства, прав и свобод гражданина, прав юридического лица посредством проведения объективных научно обоснованных судебных экспертиз и экспертных исследований. Указанным учреждением подобного рода экспертизы проводятся как и иными лицами за плату. Эксперты "данные изъяты" государственными служащими не являются. Финансирование "данные изъяты" непосредственно за счет средств, поступающих в счет уплаты земельного налога, не осуществляется. В связи с изложенным, оснований сомневаться в объективности эксперта не имеется.

Оснований считать, что в результате проведения экспертизы экспертом "данные изъяты" был нарушен принцип равноправия сторон административного дела, не имеется. При рассмотрении дела судом первой инстанции были созданы условия и приняты меры для всестороннего и полного установления всех юридически значимых обстоятельств по административному делу. Проведение судебной экспертизы "данные изъяты" о нарушении указанного принципа не свидетельствует.

Довод представителя ООО "Тандем Плюс" о необоснованности повышающей корректировки в размере 30 процентов (1,31) для аналогов 2 и 4 в заключении судебного эксперта, является несостоятельным. Из заключения эксперта ФИО10 и его показаний в суде апелляционной инстанции следует, что при проведении исследования установлено, что на территории объектов - аналогов 2 и 4 по сравнению с объектами оценки отсутствовали коммуникации, в связи с чем судебная коллегия приходит к выводу о том, что судебный эксперт обоснованно применил указанные корректировки.

Довод апелляционной жалобы о том, что судебным экспертом были выбраны наиболее дорогие аналоги, является несостоятельным, опровергается заключением эксперта и его показаниями в суде апелляционной инстанции, из которых следует, что при проведении исследования для сравнения отбирались объекты из средней ценовой категории.

Учитывая изложенное, судебная коллегия по административным делам не находит оснований для удовлетворения ходатайства ООО "Тандем Плюс" для назначения по делу повторной экспертизы.

Судебная коллегия считает, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным. Выводы суда соответствуют установленным по делу обстоятельствам и нормам права. Апелляционная жалоба не содержит доводов, которые могли бы повлечь отмену либо изменение обжалуемого судебного решения.

Руководствуясь статьями 308 и 309 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Липецкого областного суда от 1 февраля 2018 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Тандем Плюс" - без удовлетворения.

Председательствующий подпись

Судьи подписи

Верно:

Судья

Секретарь