Апелляционное определение СК по гражданским делам Вологодского областного суда от 23 марта 2018 г. по делу N 33-1499/2018

Судебная коллегия по гражданским делам Вологодского областного суда в составе

председательствующего Балаевой Т.Н,

судей Вершининой О.Ю, Молоковой Л.К,

при секретаре Сердцевой В.О,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя Виноградова С.Б. по доверенности Соколова А.В. на решение Череповецкого городского суда Вологодской области от 10.01.2018, которым отказано в удовлетворении исковых требований Виноградова С.Б. к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Вологодской области о расторжении договора купли-продажи и взыскании денежных средств.

Заслушав доклад судьи Вологодского областного суда Балаевой Т.Н, объяснения Виноградова С.Б, его представителя Соколова А.В, представителя Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Вологодской области Хрипина О.А, судебная коллегия

установила:

вступившим в законную силу решением Череповецкого городского суда Вологодской области от 13.10.2014 по гражданскому делу N... обращено взыскание в пользу Козырева М.И. на предмет залога - объект незавершенного строительства - здание гостиничного комплекса с медицинским центром по адресу: "адрес", степенью готовности 19,3%, площадью застройки 2927,4 кв.м и земельный участок, площадью 10126 кв.м, категория земель - земли поселений, с кадастровым N... в части права требования передачи нежилых помещений: N... в соответствии с договором участия в долевом строительстве от "ДАТА", с определением способа реализации путем продажи с публичных торгов, с установлением начальной продажной стоимости предмета залога в размере 3 518 712 рублей 45 копеек.

На основании указанного судебного акта выдан исполнительный лист N.., "ДАТА" судебным приставом-исполнителем ОСП по г. Череповцу N2 УФССП России по Вологодской области возбуждено исполнительное производство N... в отношении должника Секретарева А.В, в пользу взыскателя Козырева М.И, предмет исполнения: обращение взыскания на заложенное имущество.

В рамках проведения исполнительных мероприятий арестованное имущество должника передано на торги, победителем торгов признан Виноградов С.Б.; в соответствии с протоколом о результатах торгов арестованного имущества от "ДАТА", подписанного между ООО "Биллинговый центр", действующего во исполнение поручения Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Вологодской области (далее также Управление Росимущества в Вологодской области) на основании государственного контракта N... (организатор торгов) и Виноградовым С.Б. (победитель торгов), организатор торгов обязуется передать в собственность победителю торгов, а победитель торгов оплатить и принять арестованное в рамках исполнительного производства имущество; общая стоимость имущества составляет 3 040 905 рублей 60 копеек.

По условиям договора купли-продажи от "ДАТА", заключенного между ООО "Биллинговый центр", действующего на основании государственного контракта N... от "ДАТА" и поручения Управление Росимущества в Вологодской области (продавец), и Виноградовым С.Б. (покупатель), продавец передает в собственность покупателю, а покупатель принимает арестованное в рамках исполнительного производства имущество, принадлежащее Секретареву А.В, Иващенко А.В, ООО "Мистерия": объект незавершенного строительства - здание гостиничного комплекса с медицинским центром по адресу: "адрес", степенью готовности 19,3%, площадью застройки 2927,4 кв.м и земельный участок, площадью 10126 кв.м, категория земель - земли поселений, с кадастровым N... в части права требования передачи нежилых помещений: N...

Дополнительным соглашением от "ДАТА" в договор купли-продажи внесены дополнения, указано, что арестованное в рамках исполнительного производства имущество принадлежит на праве общей долевой собственности Секретареву А.В. (доля в праве 1/4), Иващенко А.В. (доля в праве 1/4), ООО "Мистерия" (доля в праве 1/2); в отношении имущества вынесено постановление о запрете регистрационного действия.

Уведомлением Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области от "ДАТА" N... приостановлена государственная регистрация перехода права собственности на объекты недвижимости, указано на несоблюдение процедуры реализации имущества в рамках исполнительного производства, не представление соответствующих документов: решение суда, постановление судебного пристава-исполнителя о возбуждении исполнительного производства, о передаче имущества на реализацию организатору торгов, акт передачи имущества организатору торгов; договор купли-продажи от "ДАТА" не содержит сведений об имеющемся ограничении прав; из представленных на государственную регистрацию документов следует, что объекты недвижимого имущества передаются заявителю не полностью, а в части.

В связи с не устранением причин, послуживших основанием для приостановления государственной регистрации, уведомлением Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области от "ДАТА" N... Виноградову С.Б. в государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости отказано.

Ссылаясь на приведенные обстоятельства, полагая, что условия договора купли-продажи фактически продавцом не исполнены, недвижимое имущество в собственность покупателя не поступило, 17.08.2017 Виноградов С.Б. обратился в суд с исковым заявлением к Управлению Росимущества в Вологодской области о признании договора купли-продажи от "ДАТА", заключенного между ООО "Биллинговый центр", действующего на основании государственного контракта N... от "ДАТА" и поручения Управление Росимущества в Вологодской области (продавец), и Виноградовым С.Б. (покупатель), расторгнутым; взыскании с ответчика в пользу истца денежной суммы в размере 3 044 905 рублей 60 копеек, а также расходов по уплате государственной пошлины.

Определением Череповецкого городского суда Вологодской области от 31.10.2017, занесенным в протокол судебного заседания, к участию в деле в качестве третьего лица привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области.

В процессе рассмотрения дела истец Виноградов С.Б. изменил основание иска, ссылаясь на положения статьи 390 Гражданского кодекса Российской Федерации, указал, что фактически предметом оспариваемого договора являлись права требования на нежилые помещения, а не само недвижимое имущество, ввиду отсутствия такого, как объектов гражданских прав. Уступаемого (продаваемого) права на момент заключения сделки не существовало, в связи с чем предмет договора не передан, применению подлежат положения пункта 3 статьи 390 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Истец Виноградов С.Б. в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещался надлежащим образом.

Представитель истца Виноградова С.Б. по доверенности Соколов А.В. в судебном заседании исковые требования поддержал по изложенным основаниям, просил удовлетворить.

Представитель ответчика Управления Росимущества в Вологодской области по доверенности Хрипин О.А. в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований. Пояснил, что даже если предположить, что имеет место уступка прав требования, то предъявляемые требования к подобному договору также соблюдены. В настоящее время объект недвижимого имущества является объектом незавершенного строительства, обременение зарегистрировано за физическим лицом. Денежные средства от продажи объектов предназначались взыскателю, в пользу которого было вынесено решение суда. Кроме того, Виноградов С.Б, подавая заявку на участие в торгах, был ознакомлен с предметом торгов, формой договора купли-продажи имущества, постановлением судебного пристава-исполнителя о передаче имущества на реализацию, все условия принял. Акт приема-передачи подписан между сторонами в день заключения договора. Предмет договора был определен на основании исполнительных листов, выданных Череповецким городским судом Вологодской области. Обязательства продавца перед покупателем по договору выполнены в полном объеме. Отношения по государственной регистрации права выходят за рамки договора сторон и основанием для его расторжения не являются. Земельный участок и объект незавершенного строительства принадлежат на праве общей долевой собственности ООО "Мистерия" (доля в праве 1/2), Секретареву А.В. (доля в праве 1/4), Иващенко А.В. (доля в праве 1/4). Кроме того, зарегистрировано ограничение (обременение) права в виде ипотеки в пользу участников долевого строительства, в том числе Козырева М.И. Право собственности участников долевого строительства подлежало регистрации после передачи объекта долевого строительства.

Представители третьих лиц ООО "Биллинговый центр", УФССП России по Вологодской области, третье лицо Козырев М.И. в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещались надлежащим образом.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещалась надлежащим образом, просила о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Судом принято приведенное решение.

В апелляционной жалобе представитель Виноградова С.Б. по доверенности Соколов А.В. просит решение суда отменить с принятием по делу нового решения об удовлетворении исковых требований, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела. Указывает, что предметом договора купли-продажи является право требования к части объекта - помещениям 113, 149-154, которое, по своей сути, является обременением на объект недвижимости. Предмета, указанного в договоре купли-продажи, в действительности не существует. Апеллянт отмечает, что помещения 113, 149-154 на самостоятельный кадастровый учет не поставлены, как часть здания или доля в праве на объект недвижимости не зарегистрированы, предмет договора не сформирован, обременение в виде права требования к объекту существовать не может, взаимное встречное реальное исполнение обязательств по договору не представляется возможным. Автор жалобы полагает, что обязательства продавца по передаче товара покупателю не исполнены, ввиду чего покупатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора купли-продажи на основании абзаца 1 статьи 463 Гражданского кодекса Российской Федерации. Со стороны ответчика не предприняты меры по приведению права требования в состояние, позволяющее реализовать предмет продажи: постановке на кадастровый учет объектов недвижимости или долей в праве собственности, соответствующих объектам недвижимости, право требования к которым он продает. Акт приема-передачи, в отсутствие предмета договора, передачу права не подтверждает.

Судебная коллегия, проверив законность и обоснованность решения суда, в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, полагает его соответствующим фактическим обстоятельствам дела и требованиям действующего законодательства.

Разрешая спор, суд первой инстанции, руководствуясь статьями 420, 540, 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, установив фактические обстоятельства дела и дав им правовую оценку, исходил из того, что торги по реализации спорного имущества проведены с соблюдением законодательно установленных правил, недействительными не признаны, Виноградов С.Б, участвуя в торгах, подписывая протокол торгов и договор купли-продажи, с предметом договора был ознакомлен, приняв по внимание, что отказ в государственной регистрации перехода права собственности основанием для расторжения договора являться не может, пришел к выводу об отсутствии существенных нарушений со стороны ответчика при заключении договор купли-продажи с истцом, и отказал в удовлетворении исковых требований.

Судебная коллегия не усматривает оснований для отмены судебного акта по доводам апелляционной жалобы.

Согласно пункту 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со статьей 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

На основании пунктов 1, 2 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги. В качестве организатора торгов может выступать собственник вещи или обладатель иного имущественного права на нее. Организатором торгов также могут являться специализированная организация или иное лицо, которые действуют на основании договора с собственником вещи или обладателем иного имущественного права на нее и выступают от их имени или от своего имени, если иное не предусмотрено законом.

В силу пунктов 1, 2 статьи 56 Федерального закона от 16.07.1998 N102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом. Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации, поскольку настоящим Федеральным законом не установлены иные правила. Порядок продажи имущества, заложенного по договору об ипотеке, на аукционе определяется правилами статей 447 - 449 Гражданского кодекса Российской Федерации и настоящим Федеральным законом, а в том, что ими не предусмотрено, определяется соглашением об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке.

В соответствии с пунктом 1 статьи 87 Федерального закона от 02.10.2009 N229-ФЗ "Об исполнительном производстве" реализация имущества должника, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, осуществляется путем его продажи специализированными организациями, привлекаемыми в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

Согласно Положению о Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом, утвержденному постановлением Правительства Российской Федерации от 05.06.2008 N432 "О Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом", функции по реализации имущества, арестованного во исполнение судебных решений или актов органов, которым предоставлено право принимать решения об обращении взыскания на имущество, а также функции по реализации конфискованного имущества осуществляет Федеральное агентство по управлению государственным имуществом.

Как следует из пункта 5.5 Положения Федеральное агентство по управлению государственным имуществом организует в установленном порядке реализацию, в том числе выступает продавцом имущества (в том числе имущественных прав), арестованного во исполнение судебных решений или актов органов, которым предоставлено право принимать решения об обращении взыскания на имущество.

В силу пункта 5.6 указанного Положения Федеральное агентство по управлению государственным имуществом заключает в установленном порядке договоры купли-продажи федерального и иного имущества, а также обеспечивает передачу прав собственности на это имущество.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, "ДАТА" Виноградов С.Б, ознакомившись с извещением о проведении торгов N... по продаже арестованного заложенного имущества лота N1 - здание гостиничного комплекса с медицинским центром по адресу: "адрес", степенью готовности 19,3%, площадью застройки 2927,4 кв.м и земельный участок, площадью 10126 кв.м, категория земель - земли поселений, с кадастровым N... в части права требования передачи нежилых помещений: N.., а также изучив предмет торгов, просил принять заявку на участие в торгах.

Согласно тексту заявки на участие в торгах Виноградов С.Б. был осведомлен о продаже на торгах арестованного заложенного имущества; ознакомлен с формой договора купли-продажи имущества, постановлением судебного пристава-исполнителя о передаче имущества на реализацию; согласен с тем, что проданное на торгах имущество возврату не подлежит, организатор торгов не несет ответственности за качество проданного имущества; принял полностью все условия; внес сумму задатка.

"ДАТА" с публичных торгов, проведенных ООО "Биллинговый центр", истец приобрел вышеуказанное имущество. По результатам торгов был подписан двусторонний протокол о результатах торгов по продаже арестованного имущества по цене 3 040 905 рублей 60 копеек.

"ДАТА" между ООО "Биллинговый центр" (продавец) и Виноградовым С.Б. (покупатель) заключен договор купли-продажи; сторонами подписан акт приема-передачи, согласно которому продавец передал, а покупатель принял в собственность вышеуказанное недвижимое имущество, претензий по состоянию и качеству приобретенного имущества не имелось.

Данные договор купли-продажи и акт подписаны продавцом ООО "Биллинговый центр" в соответствии с государственным контрактом N... от "ДАТА" и поручением Управления Росимущества в Вологодской области на оказание услуг по реализации арестованного имущества.

Виноградов С.Б. полагает, что договор купли-продажи со стороны продавца не исполнен, помещения 113, 149-154 на самостоятельный кадастровый учет не поставлены, как часть здания или доля в праве на объект недвижимости не зарегистрированы, предмет договора не сформирован. На данные обстоятельства истец ссылался при разрешении спора по существу и приводит их в апелляционной жалобе.

Между тем, указанные доводы апелляционной жалобы не могут быть признаны состоятельными.

При заключении договора купли-продажи Виноградов С.Б, выступая в качестве покупателя по сделке купли-продажи, выразил свое согласие на заключение договора в отношении данного объекта, подтвердив свое намерение внесением денежных средств в счет цены договора, ему была предоставлена полная и достоверная информация о товаре, характеристики предмета договора подробно оговорены в самом договоре, документах по организации торгов, документах в рамках исполнительного производства, порядок проведения торгов по продаже имущества в установленном законом порядке не оспорен.

Приостановление государственной регистрации перехода права и последующий отказ не свидетельствуют о наличии оснований для расторжения договора купли-продажи и не являются безусловным доказательством отсутствия предмета договора.

Действительно, нежилые помещения: N... в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества в реестр не внесены, на кадастровый учет не поставлены, поскольку строительство здания, в котором они расположены, не завершено.

Вместе с тем, действующее законодательство не только не содержит запрета на оборот будущих прав, а, напротив, в ряде случаев прямо регламентирует сделки, имеющие предметом исполнения будущее право. Так, пунктом 6 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность залога требований, которые залогодатель приобретет в будущем. В силу пункта 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли-продажи может быть заключен в отношении товара, который продавец приобретет в будущем. При этом согласно пункту 4 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации положения о купле-продаже применяются к продаже имущественных прав, если иное не вытекает из содержания или характера этих прав.

Учитывая, что предметом договора купли-продажи являлся не объект недвижимости, а права требования, вытекающие из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", ссылка в апелляционной жалобе на обязанность ответчика и третьих лиц сформировать объект продажи, поставить его на кадастровый учет, не может быть признана состоятельной, поскольку действующее законодательство не предусматривает возможность реального выделения частей недостроенного объекта с последующей регистрацией прав собственности на самостоятельные объекты. Вещные права, включая право собственности на объекты недвижимости, возникают не с начала их строительства, а только после государственной регистрации соответствующих прав на эти объекты.

Вопреки доводам апелляционной жалобы об отсутствии встречного исполнения договора, сторонами подписан акт приема-передачи, согласно которому продавец передал, а покупатель принял вышеуказанное имущество, претензий по состоянию и качеству приобретенного имущества не имелось.

Иные доводы апелляционной жалобы сводятся к переоценке доказательств и иному толкованию законодательства.

Таким образом, судом первой инстанции всесторонне и объективно исследованы все фактические обстоятельства дела, им дана надлежащая правовая оценка, правильно применены нормы материального права, и принято законное решение.

Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Череповецкого городского суда Вологодской области от 10.01.2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя Виноградова С.Б. по доверенности Соколова А.В. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: