Апелляционное определение СК по гражданским делам Омского областного суда от 14 марта 2018 г. по делу N 33-1594/2018

Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе

председательствующего Осадчей Е.А,

судей Крицкой О.В, Дьякова А.Н.

при секретаре Речута Я.С,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Омарова Е.Ж. на решение Ленинского районного суда г. Омска от 19 декабря 2017 года, которым постановлено:

"Исковые требования ИП Гнедовой И. Н. к Омарову Е. Ж. о взыскании задолженности по договору аренды и неустойки удовлетворить частично.

Взыскать с Омарова Е. Ж, "... " г.р, урож. "... ", в пользу индивидуального предпринимателя Гнедовой И. Н. задолженность по арендной плате по договору аренды N "... " от "... " в размере 59 485 (пятьдесят девять тысяч четыреста восемьдесят пять) рублей 00 копеек, пеню в размере 15 000 (пятнадцати тысяч) рублей 00 копеек.

Взыскать с Омарова Е. Ж, "... " г.р, урож. "... ", в пользу индивидуального предпринимателя Гнедовой И. Н. государственную пошлину в размере 2 000 (две тысячи) рублей 00 копеек.

Взыскать с Омарова Е. Ж, "... " г.р, урож. "... ", в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 434 (четыреста тридцать четыре) рубля 55 копеек.

В удовлетворении остальной части иска отказать".

Заслушав доклад судьи Осадчей Е.А, судебная коллегия

У с т а н о в и л а:

ИП Гнедова И.Н. обратилась в суд с иском к Омарову Е.Ж. о взыскании задолженности по договору аренды. В обоснование указала, что по договору аренды от 18.08.2016 г. она предоставила во владение и пользование ответчика принадлежащие ей складские помещения площадью 85,0 кв.м, расположенные по адресу: г. Омск, "... ". Договор аренды был заключен на срок с 18.08.2016 г. по 31.08.2017 г. Арендная плата по договору была установлена в размере 10 200 руб. в месяц. Однако в нарушение условий договора ответчик арендную плату вносил несвоевременно и не в полном объеме. За период с 18.08.2016 г. по 31.08.2017 г. ответчик уплатил истцу денежные средства в общей сумме 67 522 руб, и у него осталась задолженность в размере 59 485 руб. Также ответчик должен уплатить предусмотренную договором неустойку за просрочку внесения арендной платы.

На основании изложенного с учетом уточнения исковых требований просила взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в размере 59 485 руб. и неустойку за просрочку исполнения обязательств по договору аренды в размере 48 180 руб. 83 коп.

В судебное заседание истец ИП Гнедова И.Н. не явилась, о времени и месте его проведения была извещена надлежащим образом.

Представитель истца Гнедов Н.В. поддержал уточненные исковые требования в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Пояснил, что уточненная сумма, предъявленная к взысканию, складывается из неуплаченных арендных платежей и неустойки.

Ответчик Омаров Е.Ж. в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения был извещен, просил рассмотреть дело в его отсутствие. В отзыве на апелляционную жалобу указывал, что договор аренды был заключен на срок более 1 года, в связи с чем подлежал государственной регистрации. Поскольку государственная регистрация данного договора произведена не была, он является незаключённым и не может влечь никаких правовых последствий. Кроме того, он фактически не пользовался арендованным помещением, а сразу же с согласия арендодателя перевел свои права и обязанности на иное лицо - "... " При этом истец заверила его в том, что договор аренды был переоформлен. В случае удовлетворения исковых требований просил уменьшить неустойку. Полагал, что неустойка может начисляться только с момента получения им претензии истца и что для ее исчисления должна применяться ключевая ставка, установленная ЦБ РФ. Указывал, что рассчитанная таким образом неустойка составляет 720 руб.

Представитель ответчика Мукушев Т.А. пояснил, что Омаров Е.Ж. пользовался арендованным помещением только с "... " по "... " В дальнейшем у него начались проблемы со здоровьем, и никакую деятельность в данном помещении он не осуществлял. При этом он думал, что договор был расторгнут, поскольку помещением продолжил пользоваться его знакомый "... " который и производил оплату по договору аренды.

Судом постановлено изложенное выше решение.

В апелляционной жалобе Омаров Е.Ж. выражает несогласие с постановленным по делу решением, просит его отменить. Полагает, что в соответствии с действующими нормами гражданского законодательства договор аренды может считаться заключенным только после его государственной регистрации, которая в настоящем случае произведена не была. Указывает, что арендованным имуществом он не пользовался и на протяжении длительного времени полагал, что его обязательства были переведены на иное лицо. Также просит снизить размер неустойки до 2 000 руб.

В возражениях на апелляционную жалобу ИП Гнедова И.Н. просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу ответчика - без удовлетворения.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей истца Половкину В.Г. и Дмитриеву М.В, просивших оставить решение суда без изменения, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения решения суда.

Как следует из материалов дела, 18.08.2016 г. между истцом и ответчиком был заключен договор аренды, по условиям которого ИП Гнедова И.Н. (арендодатель) обязалась предоставить Омарову Е.Ж. (арендатору) во временное владение и пользование складское отапливаемое помещение площадью 85 кв.м. по адресу г. Омск, "... ", принадлежащее ей на праве собственности.

В соответствии с п. 3.1. договора Омаров Е.Ж. за пользование данным помещением должен был вносить арендную плату в размере 10 200 руб. в месяц не позднее 25 числа месяца, предшествующего расчётному.

Согласно п. 5.1.1. договор заключен на срок с 18.08.2016 г. по 31.08.2017 г.

18.08.2016 г. сторонами был также подписан акт приёма-передачи указанного жилого помещения, согласно которому помещение передано арендатору в нормальном техническом состоянии. В акте отмечено, что Омаров Е.Ж. данное помещение в пользование принял.

Из договора аренды следует, что Омаров Е.Ж. заключил его как физическое лицо. При этом согласно сведениям, представленным межрайонной ИФНС России N 12 по Омской области, Омаров Е.Ж. в качестве индивидуального предпринимателя не зарегистрирован.

Обращаясь в суд с настоящими исковыми требованиями о взыскании с ответчика задолженности по арендным платежам, истец указала, что арендную плату за период действия договора аренды, который соответствовал изначально установленному договором сроку, ответчик вносил несвоевременно и не в полном объеме.

Истец представила в материалы дела копии квитанций к приходным кассовым ордерам, в которых указаны суммы и даты поступления от Омарова Е.Ж. денежных средств в счет арендной платы.

В расчете задолженности, содержащемся в исковом заявлении, истец поступившие от арендатора платежи, соответствующие данным квитанциям, учитывала.

Из представленных в материалы дела квитанций следует, что оплату за август 2016 г. (с 18.08.2016 г. по 31.08.2016 г.) ответчик произвел без просрочек, в связи с чем расчет задолженности истец начала производить с 25.08.2016 г. - даты, не позднее которой арендатор должен был внести арендную плату за сентябрь.

Согласно имеющимся в материалах дела данным Омаров Е.Ж. уплатил ИП Гнедовой И.Н. следующие арендные платежи: 01.09.2016 г. - 4 000 руб, 09.09.2016 г. - 3 000 руб, 14.09.2017 г. - 3 200 руб.; 20.10.2016 г. - 4 000 руб, 24.10.2016 г. - 6 200 руб, 14.11.2016 г. - 2 000 руб, 25.11.2016 г. - 5 000 руб, 09.12.2016 г. - 3 000 руб, 20.12.2016 г. - 200 руб. и 315 руб, 29.12.2016 г. - 5 000 руб, 25.01.2017 г. - 4 885 руб. и 115 руб, 09.02.2017 г. - 8 000 руб, 12.04.2017 г. - 2085 руб. и 915 руб, 15.05.2017 г. - 3 000 руб, 16.05.2017 г. - 2 000 руб, 23.05.2017 г. - 1 000 руб, 25.05.2017 г. - 1 000 руб, 30.05.2017 г. - 1 000 руб, 12.07.2017 г. - 1 000 руб, 10.08.2017 г. - 285 руб. и 1715 руб.

Таким образом, общий размер оплаты, произведенной Омаровым Е.Ж. по договору аренды, составил 62 915 руб. (вместе с платежом за август - 67 522 руб.)

В то же время по условиям договора аренды за период с 01.09.2016 г. по 31.08.2016 г. Омаров Е.Ж. должен был внести арендную плату в размере 122 400 руб. (10200 руб.*12 месяцев).

Соответственно, истец просила взыскать с Омарова Е.Ж. разницу между указанными суммами, составляющую его задолженность по арендным платежам, в размере 59 485 руб.

Первоначально истец указывала, что арендатор также должен выплатить ей задолженность по оплате услуг электроснабжения, которые должны были оплачиваться им отдельно, однако впоследствии в судебном заседании ее представитель указал, что оплата коммунальных услуг была включена в структуру арендной платы, в связи с чем данное требование фактически не поддержал.

Несогласия с размером задолженности по арендным платежам ответчик Омаров Е.Ж. в ходе рассмотрения спора не выражал. В приложении к протоколу судебного заседания его представитель Мукушев Т.А. в письменной форме подтвердил, что расчет арендных платежей они не оспаривают.

Кроме того, истец просила взыскать с Омарова Е.Ж. предусмотренную договором неустойку за просрочку внесения арендных платежей в размере 0,5 % от просроченной суммы за каждый день просрочки (п. 4.1.2. договора аренды).

Неустойку истец, как видно из расчёта, начисляла на суммы задолженности, остающиеся после каждого поступления от арендатора денежных средств. При этом поступающие суммы истец, в первую очередь, засчитывала в счет погашения предшествующих непогашенных платежей.

Поступавшие от ответчика платежи арендодателем засчитывались исключительно в счет основного долга по арендной плате, неустойка за счёт них не погашалась.

Таким образом, общий размер начисленной ответчику неустойки за период с 25.08.2016 г. по 25.07.2017 г. составил 48 180 руб. 83 коп.

По результатам рассмотрения исковых требований ИП Гнедовой И.Н. суд первой инстанции пришёл к выводу о том, что между истцом и ответчиком в период с 18.08.2016 г. по 31.08.2017 г. существовали правоотношения, вытекающие из договора аренды, и что ответчик Омаров Е.Ж. свои обязательства по данному договору исполнил не в полном объёме и не уплатил арендодателю часть предусмотренных договором арендных платежей. В связи с этим суд пришёл к выводу о наличии оснований для взыскания с ответчика задолженности по арендной плате в размере 59 485 руб. и неустойки, сниженной до 15 000 руб.

При этом судом были правильно отклонены возражения ответчика, на которые он ссылается также и в апелляционной жалобе, о том, что подписанный им договор аренды нежилого помещения не прошёл процедуру государственной регистрации и в связи с этим не может считаться заключенным и создавать правовые последствия.

Согласно п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

По смыслу данной нормы она подлежит применению также к договорам аренды, заключенным в отношении нежилых помещений.

В силу п. 1 ст. 164 Гражданского кодекса РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

В то же время в п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса РФ (в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ) содержится положение о том, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

С учетом приведенных норм коллегия отмечает, что совершенный в надлежащей форме договор аренды, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации.

Так, данный договор не сможет в дальнейшем повлечь никаких правовых последствий для третьих лиц.

Вместе с тем такой договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними.

В настоящем случае истец не отрицал, что арендованное имущество ему первоначально передавалось и что соглашение по всем существенным условиям договора между ним и арендодателем было достигнуто. При этом материалами дела подтверждается, что обязательства по уплате арендных платежей ответчиком частично исполнялись.

В связи с этим оснований ссылаться на отсутствие государственной регистрации договора аренды при рассмотрении данного спора у Омарова Е.Ж. не имелось. Данное обстоятельство не могло освободить его от обязанности выплатить истцу имеющуюся задолженность по арендным платежам.

Возражая против удовлетворения предъявленного к нему иска, Омаров Е.Ж. также ссылался на то, что арендованным помещением он практически не пользовался, а практически сразу же после заключения данного договора с согласия арендодателя передал свои права и обязанности по нему иному лицу - "... "

Однако данные доводы основанием для отказа в удовлетворении предъявленного к нему иска являться не могли, поскольку никакими доказательствами подтверждены не были.

Ответчик не отрицал, что письменные документы о замене стороны арендатора в договоре аренды не составлялись.

В свою очередь, истец отрицала то обстоятельство, что в указанный период времени предоставленным ею в аренду жилым помещением пользовалось указанное Омаровым Е.Ж. лицо и настаивала на том, что именно ответчик, в правоотношениях с которым она состояла и в пользование которому передала свое имущество, должен исполнить перед ней обязательство по уплате арендных платежей.

Коллегия обращает внимание на то, что в материалах дела имеется ксерокопия заявления Омарова Е.Ж. от 01.09.2017 г, направленного им ИП Гнедовой И.Н, в котором он просил расторгнуть заключенный с ним договор аренды от 18.08.2016 г. с 01.09.2017 г.

Таким образом, только после окончания срока, на который данный договор аренды заключался, ответчик направил в адрес истца письмо о его расторжении.

В такой ситуации доводы ответчика о том, что его правоотношения с истцом были прекращены задолго до истечения срока договора аренды, не могли быть признаны состоятельными. Доказательств того, что он ранее обращался к истцу с требованиями о расторжении договора аренды или о замене стороны арендатора в данном договоре Омаров Е.Ж. не представил.

Омаров Е.Ж. также не представил суду никаких доказательств, подтверждающих, что арендованным им имуществом пользовалось иное лицо и что именно это лицо вносило ИП Гнедовой И.Н. плату по договору аренды.

При этом само по себе мнение арендатора о том, что заключенный с ним договор аренды прекратил свое действие, поскольку интерес в пользовании имуществом он утратил, правового значения при рассмотрении настоящего дела иметь не может.

Коллегия отмечает, что согласно п. 1 ст. 310 Гражданского кодекса РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Доказательств же того, что он ранее истечения срока действия договора аренды пришёл к совместному с арендодателю соглашению о прекращении обязательств по данному договору ответчик в материалы дела не представил.

В апелляционной жалобе Омаров Е.Ж. также выражает несогласие с размером взысканной с него неустойки, полагает, что суду следовало уменьшить ее до 2 000 руб.

Между тем, данные доводы основанием для изменения решения суда не являются.

Коллегия обращает внимание на то, что суд по ходатайству ответчика применил положения ст. 333 Гражданского кодекса и существенно снизил предъявленную к взысканию неустойку с 48 180 руб. 83 коп. до 15 000 руб.

Оснований для дальнейшего снижения неустойки коллегия не усматривает.

Доводы автора жалобы о несоразмерности данной неустойки последствиям нарушения им своих обязательств не могут быть признаны состоятельными, поскольку в период действия договора аренды Омаров Е.Ж. постоянно допускал просрочки внесения арендной платы, у него осталась существенная задолженность. В такой ситуации снижение неустойки до 2 000 руб. означало бы фактическое освобождение ответчика от ответственности за неисполнение обязательств по договору.

То обстоятельство, что арендодатель имеет статус индивидуального предпринимателя, основанием для удовлетворения апелляционной жалобы в данной части также не является, поскольку не означает, что в этой ситуации ответчик не должен выплачивать неустойку.

Изложенные Омаровым Е.Ж. в суде первой инстанции доводы о том, что неустойка может исчисляться только с 16.09.2017 г, то есть с момента получения им претензии истца, также являлись несостоятельными, поскольку неустойка должна начисляться с момента фактического нарушения обязательства, а не с момента предъявления требования о погашении просроченных сумм.

Иных доводы, которые могли бы повлечь отмену или изменение постановленного по делу решения, апелляционная жалоба не содержит.

При таких обстоятельствах, поскольку нарушений норм материального и процессуального права, повлекших вынесение незаконного судебного акта, допущено не было, решение суда следует признать законным, оснований к его отмене по доводам апелляционной жалобы не имеется.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

О п р е д е л и л а:

решение Ленинского районного суда г. Омска от 19 декабря 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Омарова Е.Ж. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Председательствующий: Курсевич А.И. N 33-1594/2018

Стр.отч. N "... " г

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

(резолютивная часть)

г. Омск 14 марта 2018 года

Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе

председательствующего Осадчей Е.А,

судей Крицкой О.В, Дьякова А.Н.

при секретаре Речута Я.С,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Омарова Е.Ж. на решение Ленинского районного суда г. Омска от 19 декабря 2017 года, которым постановлено:

"Исковые требования ИП Гнедовой И. Н. к Омарову Е. Ж. о взыскании задолженности по договору аренды и неустойки удовлетворить частично.

Взыскать с Омарова Е. Ж, "... " г.р, урож. "... ", в пользу индивидуального предпринимателя Гнедовой И. Н. задолженность по арендной плате по договору аренды N "... " от "... " в размере 59 485 (пятьдесят девять тысяч четыреста восемьдесят пять) рублей 00 копеек, пеню в размере 15 000 (пятнадцати тысяч) рублей 00 копеек.

Взыскать с Омарова Е. Ж, "... " г.р, урож. "... ", в пользу индивидуального предпринимателя Гнедовой И. Н. государственную пошлину в размере 2 000 (две тысячи) рублей 00 копеек.

Взыскать с Омарова Е. Ж, "... " г.р, урож. "... ", в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 434 (четыреста тридцать четыре) рубля 55 копеек.

В удовлетворении остальной части иска отказать".

Заслушав доклад судьи Осадчей Е.А, руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда

О п р е д е л и л а:

решение Ленинского районного суда г. Омска от 19 декабря 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Омарова Е.Ж. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи