Решение Ставропольского краевого суда от 21 марта 2018 г. по делу N 3а-89/2018

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Задорневой Н.П.,

при секретаре судебного заседания Гапоновой В.А,

с участием представителей :

административного истца - Смыковой С.В, действующей в суде по доверенности,

заинтересованного лица - комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя - Подсвировой Е.А, действующей в суде по доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Епринцевой Анджелины Алексеевны к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Министерству имущественных отношений Ставропольского края об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, об обязании внесения соответствующих изменений в государственный кадастр недвижимости в установленном порядке,

установил:

Епринцева А.А. обратилась в Ставропольский краевой суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, площадью 1275 кв.м, расположенного по адресу : Ставропольский край, город Ставрополь, проспект Кулакова, 10б, в размере его рыночной стоимости - 3634000 рублей.

В обоснование заявленных исковых требований административный истец указала, что является арендатором указанного земельного участка на основании договора аренды N 8901 от 17 марта 2011 года, заключенного между комитетом по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя и Епринцевой А.А. Право подтверждается заверенной копией выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 31 марта 2017 года.

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2015 года N 1380 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае" утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, оценка которых производилась по состоянию на 1 января 2015 года.

По результатам государственной кадастровой оценки земель кадастровая стоимость указанного земельного участка с кадастровым номером N установлена в размере - 7243 746 рублей 75 копеек, что подтверждается кадастровой выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 21 ноября 2017 года.

Считая установленную кадастровую стоимость земельного участка завышенной, административный истец обратился к независимому оценщику для определения рыночной стоимости земельного участка. Согласно отчета об оценке N 000072Ю/2017 от 7 апреля 2017 года, подготовленным оценщиком ООО "МУП по оценке имущества и кадастру недвижимости Капитал-Сервис", рыночная стоимость оцениваемого земельного участка определена в размере - 3634 000 рублей по состоянию на 1 января 2015 года.

На отчет об оценке полужено положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков - Ассоциация "Межрегиональный союз оценщиков" N 217/04-17 от 11 апреля 2017 года, согласно которому отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, указанного в административном иске, соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Административный истец полагает, что оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, что нарушает его права и законные интересы как арендатора, поскольку влечет увеличение размера арендной платы за использование земельного участка, исчисляемой исходя из их кадастровой стоимости объекта оценки.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации физические и юридические лица вправе обратиться в суд с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Определением Ставропольского краевого суда от 1 декабря 2017 года при подготовке дела к судебному разбирательству к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены : ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ставропольскому краю, комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (том 1 л.д. 3-6).

В судебном заседании представитель административного истца Епринцевой А.А. - Смыкова С.В. поддержала заявленные требования административного искового заявления, уточнила их и просила установить кадастровую стоимость земельного участка в размере равном его рыночной стоимости, установленной в заключении судебной оценочной экспертизы.

Представитель заинтересованного лица - комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Ставрополя - Подсвирова Е.А. в удовлетворении заявленных требований административного иска возражала, просила в иске отказать в полном объеме, поскольку изменение кадастровой стоимости земельного участка повлечет снижение поступлений арендных платежей в муниципальную казну.

В судебное заседание не явились : административный истец Епринцева А.А, представители административных ответчиков - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Министерства имущественных отношений Ставропольского края, заинтересованных лиц : ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ставропольскому краю, администрации города Ставрополя, извещенные надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания.

От представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю поступило ходатайства о рассмотрении данного административного дела в отсутствие их представителей.

При таких обстоятельствах суд, с учетом мнения участвующего в деле лица, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие надлежащим образом извещенных и не явившихся в судебное заседание лиц, в порядке части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства по данному административному делу, суд находит заявленные в иске требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В силу статьи 65 Земельного Кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункт 5).

В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного Кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельного участка проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В целях упорядочения организации работ по государственной кадастровой оценке земель на территории Российской Федерации постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года N 316 утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель.

В соответствии с подпунктами 2, 4, 10 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения, государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования, а ее результаты по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости (пункт 5 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель).

По смыслу приведенных положений действующего законодательства, кадастровая стоимость, по своей природе, является рыночной стоимостью. Однако особенности ее определения при проведении государственной кадастровой оценки с помощью метода массовой оценки не обеспечивают ее точное соответствие реальной рыночной стоимости.

В связи с этим, пунктом 3 статьи 66 Земельного Кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Пунктом 1 статьи 66 Земельного Кодекса Российской Федерации предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Положениями статьи 24.18 Федерального Закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрена возможность оспаривания правообладателем или иными заинтересованными лицами результатов кадастровой оценки соответствующего земельного участка. Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Основанием для подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости могут быть недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

В настоящее время определение кадастровой стоимости земельных участков земель населенных пунктов осуществляется в соответствии с Методическими указаниями по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденными приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 12 февраля 2007 года N 39 (в редакции Приказа Минэкономразвития РФ от 11 января 2011 года N 3).

Пункт 3 статьи 66 Земельного Кодекса Российской Федерации, как в прежней, так и в действующей редакции допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Из материалов данного административного дела следует, что результаты определения кадастровой стоимости указанного земельного участка затрагивают права и обязанности административного истца, поскольку за находящийся у него в аренде земельный участок арендные платежи рассчитываются, исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Суд находит, что обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением в полной мере согласуется с вышеприведенными положениями статьи 24.18 ФЗ N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Судом установлено и следует из материалов административного дела, что на основании постановления администрации города Ставрополя от 28 декабря 2010 года N 4148 между комитетом по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя и Епринцевой А.А. 17 марта 2011 года заключен договор аренды N 8901 земельного участка с кадастровым номером N площадью 1275 кв.м, категория земель : земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - под производственно-торговыми помещениями, расположенный по адресу : "адрес" Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 11 мая 2011 года, срок действия договора с 28 декабря 2010 года по 27 декабря 2020 года (том 1 л.д. 18-24).

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2015 года N 1380 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае" утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, оценка которых производилась по состоянию на 1 января 2015 года.

По результатам государственной кадастровой оценки земель кадастровая стоимость указанного земельного участка с кадастровым номером N установлена в размере - 7243746 рублей 75 копеек, что подтверждается кадастровой выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 21 ноября 2017 года (том 1 л.д. 14).

Согласно отчета об оценке N 000072Ю/2017 от 7 апреля 2017 года, подготовленного ООО "МУП по оценке имущества и кадастру недвижимости Капитал-Сервис", рыночная стоимость оцениваемого земельного участка определена в размере - 3634 000 рублей по состоянию на 1 января 2015 года (том 1 л.д. 25-77).

На отчет об оценке полужено положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков Ассоциация "Межрегиональный союз оценщиков" N 217/04-17 от 11 апреля 2017 года, согласно которому отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, указанного в административном иске, соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки (том 1 л.д. 144-164).

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости.

В связи с изложенным, а также в целях установления юридически значимых обстоятельств по делу по ходатайству представителя административного истца определением Ставропольского краевого суда от 18 декабря 2017 года назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту Лукьянову И.Н. ООО Межрегиональный центр оценки "Бизнес Партнер" (том 1 л.д. 172-174).

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы N 064/2018 от 27 февраля 2018 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N составила - 4811 000 рублей по состоянию на 1 января 2015 года (том 2 л.д. 1-59).

Согласно части 13 статьи 49 Кодекса административного судопроизводства РФ на основании проведенных исследований и с учетом их результатов эксперт дает заключение в письменной форме и подписывает его, если иное не установлено настоящим Кодексом. Заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

В соответствии с частью 1 и частью 3 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Заключение эксперта оценивается судом в совокупности с другими доказательствами по делу (п. 8 ст. 82 Кодекса административного судопроизводства РФ).

Из материалов дела следует, что заключение оценочной экспертизы подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного участка, и соответствует требованиям указанного Федерального Закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем, ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.

Проанализировав данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величину рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N

Из экспертного заключения следует, что экспертом произведено натурное обследование оцениваемого земельного участка с кадастровым номером N, расположенного в городе "адрес" с составлением акта и выполнением фоторабот, отражающих состояние исследуемого объекта. Оцениваемый земельный участок расположен в городе Ставрополе, вид разрешенного использования земельного участка совпадает с его текущим использованием. На земельном участке расположен объект недвижимости - нежилое здание (торговое). Участок расположен на первой линии проспекта Кулакова. Плотность застройки высокая. Рельеф участка ровный. Транспортная доступность удовлетворительная, ближайшая остановка в районе 15 м. Участок благоустроен. На участке имеются инженерные коммуникации.

Экспертом в заключении проанализирован рынок недвижимости на 2014 год, произведен анализ рынка объекта оценки, определен сегмент рынка, к которому принадлежит оспариваемый объект - "земли коммерческого назначения", проведен анализ рынка недвижимости, анализ фактических данных о ценах предложений к продаже земельных участков, определена активность рынка, описан выбор и применение подходов и методов оценки.

Экспертом произведен расчет рыночной стоимости указанного земельного участка в рамках сравнительного подхода, методом сравнения продаж. В качестве объектов-аналогов для оценки выбраны 3 объекта-аналога сопоставимые с объектом оценки, находящиеся в собственности, с целевым использованием - коммерческое назначение. При расчете рыночной стоимости объекта недвижимости экспертом описаны примененные корректировки. Корректировки значений единиц сравнения для объектов-аналогов произведены экспертом на условия рынка. Применение корректировок как и отказ от применения корректировок экспертом подробно мотивированы в заключении. Экспертом подробно изложен в заключении расчет стоимости объекта оценки методом относительного сравнительного анализа, стоимость 1 кв.м. выведена в размере - 3 773 рубля. Впоследствии экспертом произведено согласование результатов итоговой величины стоимости оцениваемого объекта.

Проанализировав данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка, с учетом его местоположения, целевого использования.

Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствуют, оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы не имеется. Выводы, содержащиеся в отчете об оценке N 000072Ю/2017 от 7 апреля 2017 года опровергается заключением судебной оценочной экспертизы.

Содержание заключения эксперта свидетельствует о том, что вывод эксперта о рыночной стоимости данного земельного участка не является произвольным; при оценке объекта эксперт в полной мере придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами; заключение эксперта базируется на достоверных сведениях об объекте оценки; описание технических характеристик объекта оценки выполнено на основании материалов административного дела, публичной кадастровой карты, публичных данных ФГБУ "Федеральная кадастровая палата федеральной службы государственной регистрации и картографии" по Ставропольскому краю, произведенные на основе сравнительного подхода, объективно отражают рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на 1 января 2015 года; оценка произведена на основе анализа рынка земельных участков, с учетом ценообразующих факторов с применением корректировок по всем значимым группам элементов сравнения.

Иных доказательств, свидетельствующих о том, что рыночная стоимость спорного земельного участка является иной, чем отражено в заключении судебной оценочной экспертизы, сторонами, заинтересованными лицами по делу суду не представлено.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что административный истец представил надлежащие доказательства в обоснование своих исковых требований.

С учетом изложенного, подлежат удовлетворению требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости, установленной в заключении судебной оценочной экспертизы.

Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Вместе с тем, по мнению суда, заявленные административным истцом требования об обязании внесения соответствующих изменений в государственный кадастр недвижимости в установленном порядке заявлены излишне, поскольку решение суда является самостоятельным основанием к внесению изменений в Единый государственный реестр недвижимости, что установлено статьей 8 Закона о регистрации. Поэтому в удовлетворении заявленных требований в этой части надлежит отказать.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административные исковые требования Епринцевой Анджелины Алексеевны к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Министерству имущественных отношений Ставропольского края об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, об обязании внесения соответствующих изменений в государственный кадастр недвижимости в установленном порядке - удовлетворить в части.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 1275 кв.м, категория земель : земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - под производственно-торговыми помещениями, расположенного по адресу : "адрес", в размере равном его рыночной стоимости - 4811 000 рублей по состоянию на 1 января 2015 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N

Административный иск Епринцевой А.А. о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка поступил в суд 29 ноября 2017 года.

Установленная судом кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N применяется с 1 января 2017 года до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

В удовлетворении требований Епринцевой А.А. об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю внести соответствующие изменения в государственный кадастр недвижимости в установленном порядке - отказать.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня принятия его в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы в судебную коллегию по административным делам Ставропольского краевого суда.

Судья краевого суда Задорнева Н.П.