Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 14 марта 2018 г. по делу N 33-5284/2018

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан

в составе председательствующего: Вахитовой Г.Д.

судей: Габитовой А.М.

Милютина В.Н.

при секретаре Хасанове Р.М.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционным жалобам Межрегиональной общественной организации защиты прав потребителей "Финансовый Совет", ООО "Крона" на решение Демского районного суда г.Уфы Республики Башкортостан от 12 декабря 2017 г.

Заслушав доклад судьи Габитовой А.М, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Региональная общественная организация защиты прав потребителей "Финансовый Совет" Республики Башкортостан в интересах Шабриной Л.И. обратилась в суд с иском к ООО "Крона" о взыскании с ООО "Крона" в пользу Шабриной Л.И. суммы по договору долевого участия в размере 1 642 600 рублей, процентов в размере 1 185 048.70 руб, штрафа в размере 50% от присужденной суммы, обращении взыскания в пользу Шабриной Л.И. на предмет залога: право аренды на земельный участок с кадастровым номером... площадью... кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для многоэтажной застройки, определив способ реализации путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной стоимости предмета залога в размере 10 640 000 рублей, об обращении взыскания в пользу Шабриной Л.И. на предмет залога: объект незавершенного строительства с кадастровым номером... в виде... квартиры со строительным номером.., расположенной на... этаже.

Иск мотивировала тем, что 05.11.2013 года между Шабриной Л.И и ООО "Крона" был заключен договор N... долевого участия в строительстве. Согласно данному договору ООО "Крона" взяла на себя обязательство простроить многоквартирный дом по адресу.., и передать квартиру со строительным номера... расположенным на... этаже. За квартиру уплачена сумма в размере 1 642 600 руб, срок передачи квартиры п.п.3.3 договора не позднее 28.02.2016 года. До настоящего времени дом не построен, в эксплуатацию не введен.

14.08.2018 в адрес ООО "Крона" было направлено досудебное требование о возврате уплаченной суммы 1 642 600 рублей в связи с отказом от договора в одностороннем порядке. ООО "Крона" получили данное письмо 23.08.2017, до настоящего времени деньге не перечислили.

Решением Демского районного суда г.Уфы Республики Башкортостан от 12 декабря 2017 г. постановлено:

исковые требования Региональной общественной организации защиты прав потребителей "Финансовый Совет" Республики Башкортостан в интересах Шабриной Л.И. к ООО "Крона" о взыскании денежных средств по договору, процентов, обращении взыскания на предмет залога удовлетворить частично.

Взыскать с ООО "Крона" в пользу Шабриной Л.И. денежные средства, уплаченные по договору N... участия в долевом строительстве в размере 1 642 600 рублей, проценты за пользование денежными средствами в размере 500 000 рублей, штраф в размере 535 650 рублей.

Взыскать с ООО "Крона" в пользу Региональной общественной организации защиты прав потребителей "Финансовый Совет" Республики Башкортостан штраф в размере 535 650 рублей.

Взыскать с ООО "Крона" в доход местного бюджета госпошлину в размере 18 913 рублей.

В удовлетворении исковых требований Региональной общественной организации защиты прав потребителей "Финансовый Совет" Республики Башкортостан в интересах Шабриной Л.И. к ООО "Крона" об обращении взыскания в пользу Шабриной Л.И. на предмет залога: право аренды на земельный участок с кадастровым номером... площадью... кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для многоэтажной застройки, определив способ реализации путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной стоимости предмета залога в размере 10 640 000 рублей; об обращении взыскания в пользу Шабриной Л.И. на предмет залога: объект незавершенного строительства с кадастровым номером... в виде однокомнатной квартиры со строительным номером.., расположенной на... этаже многоквартирного жилого дома N... проектной площадью... кв.м, жилой... кв.м, расположенной по адресу:.., определив способ реализации путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной стоимости предмета залога в размере 1 100 000 рублей, а также в удовлетворении исковых требований о взыскании процентов в размере 685 048.70 руб. отказать.

Не согласившись с решением суда, в апелляционной жалобе Региональная общественная организация защиты прав потребителей "Финансовый Совет" Республики Башкортостан в интересах Шабриной Л.И. просила отменить решение, ссылаясь на его незаконность и необоснованность в части отказа об обращении взыскания на право аренды и на право требования стоимости квартиры. Указывала, что в соответствии с действующим законодательством предметом залога являются недостроенный объект и право аренды, следовательно, истица вправе обратить взыскание на указанное имущество.

В апелляционной жалобе ООО "Крона" ставится вопрос также об отмене в части взыскания штрафа, ссылаясь на то, что суд первой инстанции взыскал чрезмерно высокий размер штрафа, предъявленного ответчику в рамках требований Закона "О защите прав потребителей". Ответчиком заявлялось ходатайство о снижении штрафа с учетом положений ст. 333 Гражданского кодекса РФ, указывалось на необходимость и на основания для применения ст. 333 Гражданского кодекса в обоснование доводов представлен список исполнительных производств в отношении ООО "Крона". Не учтены обстоятельства препятствующие завершению строительных работ по вине Администрации.., УЗИО... и судебного пристава-исполнителя.

Лица, участвующие в деле, извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы надлежащим образом, об отложении дела слушанием не просили. Информация о дате и времени рассмотрения дела заблаговременно размещена на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет. Учитывая изложенное, судебная коллегия на основании ст. ст. 118, 167, 327 ГПК РФ признает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя Региональная общественная организация защиты прав потребителей "Финансовый Совет" Республики Башкортостан в интересах Шабриной Л.И. - Сергеева М.В, представителя ООО "Крона" Ахметову А.В, судебная коллегия находит, что решение суда подлежит оставлению без изменения по следующим основаниям.

На основании ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Как следует из материалов дела и правильно установлено судом, 05 ноября 2013 года между Шабриной Л.И и ООО "Крона" заключен договор N... долевого участия в строительстве. Согласно данному договору ООО "Крона" взяла на себя обязательство простроить многоквартирный дом по адресу.., и передать квартиру со строительным номера... расположенным на... этаже. За квартиру уплачена сумма в размере 1 642 600 руб, срок передачи квартиры п.п.3.3 договора не позднее 28 февраля 2016 года. До настоящего времени дом не построен, в эксплуатацию не введен.

Региональная общественная организация защиты прав потребителей "Финансовый Совет" Республики Башкортостан обращаясь в суд с требованиями об обращении на предмет залога, ссылалась на положения ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".

Суд обоснованно отказал в обращении на предмет злога- на право арены земельного участка.

Согласно п. 3 ст. 334 ГК РФ залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

Статьей 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрена возможность возникновения ипотеки в силу закона.

Согласно пункту 1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (далее Закон о долевом участии в строительстве) в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Согласно пункту 1 статьи 12.1 Закона об участии в долевом строительстве залогом в порядке, установленном статьями 13 - 15 данного Закона, должно обеспечиваться исполнение обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Таким образом, залог земельного участка возникает в силу положений Закона об участии в долевом строительстве, и его обеспечительная функция направлена на достижение надлежащего исполнения застройщиком в период строительства принятых на себя обязательств по возведению многоквартирного жилого дома и передаче объектов лицам, заключившим с ним договоры, а также по исполнению предусмотренных этим Законом обязанностей, направленных на оплату денежных средств в случае нарушения сроков строительства (статья 6), при нарушении условий о качестве (статья 7), при расторжении договора (статья 9) и т.д.

Предметом ипотеки по настоящему делу является право собственности на земельный участок застройщика - общества ООО "Крона, которое возникло в силу положений специального закона - Закона о долевом участии в строительстве.

Согласно пункту 9 статьи 13 Закона о долевом участии в строительстве к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании настоящего Федерального закона, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом.

Согласно пункту 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" после расторжения договора, из которого возникли обязательства, обеспеченные залогом, залог продолжает обеспечивать те из них, которые не были исполнены и не прекращаются при расторжении такого договора.

Следовательно, залог возникает в силу положений Закона N 214-ФЗ и его обеспечительная функция направлена на достижение надлежащего исполнения застройщиком в период строительства принятых на себя обязательств по возведению и передаче объектов лицам, заключившим с ним договоры, а также по исполнению предусмотренных этим Законом обязанностей, направленных на оплату денежных средств, в том числе в случае нарушения сроков строительства (статья 6), при расторжении договора (статья 9).

Между тем, суд отказал обоснованно об обращении на право аренды земельного участка, поскольку верно исходил из того, что степень готовности жилого дома составляет 13%, объект незавершенного строительства в виде однокомнатной квартиры со строительным номером.., расположенной на... этаже многоквартирного жилого дома N... на момент рассмотрения дела не построен, что также исключает возможность обращения взыскания на указанную квартиру.

Является верным и вывод суда о том, что принятие решения об обращении взыскания на право аренды не будет способствовать обеспечению баланса интересов заинтересованных лиц.

Региональная общественная организация защиты прав потребителей "Финансовый Совет" Республики Башкортостан обращаясь в суд с требованиями об обращении на предмет залога, представила отчет, согласно которому рыночная стоимость права требования на жилое помещение - однокомнатную квартиру общей проектной площадью... кв.м. составляет 1 375 000 руб....

Суд верно и обоснованно пришел к выводу об отказе в обращении на право требования на жилое помещение - однокомнатную квартиру общей проектной площадью... кв.м.

В силу части 2 ст. 348 ГК РФ обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества;

2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

Установлено и не оспаривается сторонами, что объект незавершенного строительства с кадастровым номером... представляет собой... -квартирный жилой дом общей площадью... кв.м, степенью готовности 13%.

Такой же процент готовности и на момент рассмотрения апелляционной инстанцией апелляционных жалоб.

Однокомнатная квартира со строительным номером.., расположенная на... этаже многоквартирного жилого дома N.., проектной площадью... кв.м, в натуре не выделена, право на квартиру не зарегистрировано. Доля указанной квартиры в объекте составляет 0,18% (3 8,2 кв.м. х 100% / 21092,2 кв.м.).

Согласно публичной кадастровой карте кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером.., площадью... кв.м, на который истица требует обратить взыскание, составляет 251 940 011,05 руб. Сумма иска составляет 2 827 648,70 руб, что в расчете доли от стоимости земельного участка составляет 1,12% (2827648,70 руб. х 100%/251940011,05).

В соответствии с ч. 1 ст. 54.1. Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия:

сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки;

период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Таким образом, поскольку доля указанной квартиры в объекте составляет 0,18%, а доля в праве аренды от стоимости земельного участка составляет 1,12%, судом обоснованно отказано в удовлетворении иска.

Довод в апелляционной жалобе ООО "Крона" о необоснованном отказе в снижении штрафа, судебной коллегией отклоняется.

Учитывая ходатайство ответчика о снижении размера неустойки, положения ст.333 ГК РФ и то обстоятельство, что сумма неустойки значительно превышает сумму возможных убытков, вызванных нарушением обязательства, суд обоснованно снизил размер взыскиваемых процентов за пользование чужими денежными средствами до 500 000 рублей, так как требуемая истцом неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. При этом, суд также учел цену договора и исходил из баланса интересов обеих сторон в возникших правоотношениях.

В апелляционной жалобе имеется довод о том, что в пункте 30 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 г, имеется пример, согласно которому Судебная коллегия по гражданским делам Курского областного суда согласилась с выводами районного суда, и дополнила резолютивную часть решения суда указанием о признании договора участия в долевом строительстве между сторонами расторгнутым, необходимым для внесения записи о расторжении договора участия в долевом строительстве в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Представитель ООО "Крона" указывает на необходимость и в настоящем споре дополнить резолютивную часть решения таким указанием.

Судебная коллегия полагает, что указанное дополнение не повлияет на законность принятого решения, и вышеназванный пример не является преюдициальным для рассмотрения настоящего спора.

Вывод в решении подробно мотивирован, подтвержден материалами дела, основан на полном, всестороннем, объективном и непосредственном исследовании всех имеющихся в деле доказательств.

Поскольку доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда, они были предметом исследования и оценки суда первой инстанции, необоснованность их отражена в судебном решении с изложением соответствующих мотивов, а также доводы апелляционной жалобы не содержат обстоятельств, нуждающихся в дополнительной проверке, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда подлежит оставлению без изменения. Оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Доводы апелляционной жалобы по существу выводов суда первой инстанции не опровергают.

Таким образом, проверенное по доводам жалобы решение суда, судебная коллегия признает законным и обоснованным и не находит оснований для его отмены.

Бесспорных доказательств опровергающих факты, содержащиеся в указанном решении, ответчиком в суд представлено не было, в связи с чем доводы жалобы о необходимости критической оценки данного доказательства, являются необоснованными.

Руководствуясь ст. 328-330 ГПК РФ судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Демского районного суда г.Уфы Республики Башкортостан от 12 декабря 2017 г. оставить без изменения, апелляционные жалобы Межрегиональной общественной организации защиты прав потребителей "Финансовый Совет", ООО "Крона" - без удовлетворения.

Председательствующий: Вахитова Г.Д.

Судьи: Габитова А.М.

Милютин В.Н.

справка: судья Зубаирова С.С.