Апелляционное определение СК по гражданским делам Ленинградского областного суда от 14 марта 2018 г. по делу N 33-670/2018

Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:

председательствующего: Матвеевой Н.Л,

судей: Косарева И.Э, Свирской О.Д,

при секретаре: Бодягиной Е.Р,

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе Крыжановской А.А. на решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу N по иску Крыжановской А.А. к Обществу с ограниченной ответственностью "Инвестиционно-Строительная Компания "Константа" о признании права собственности на объекты недвижимого имущества.

Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Матвеевой Н.Л, объяснения представителя Крыжановской А.Н. - Твердохлебовой И.С, поддержавшей доводы апелляционной жалобы, объяснения представителей конкурсного управляющего ООО "Инвестиционно-Строительная Компания "Константа", Оберемчук Е.В, Страуме А.О, просивших решение суда оставить без изменения, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

установила:

ДД.ММ.ГГГГ Крыжановская А.Н. обратилась во Всеволожский городской суд Ленинградской области с иском к ООО "Инвестиционно-Строительная Компания "Константа" о признании права собственности на объект недвижимого имущества - блок-секцию, расположенную по адресу: "адрес", кадастровый N, признании права собственности на земельный участок, прилегающий к блок-секции, площадью... кв.м, расположенный по адресу: "адрес"

В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ был заключен предварительный договор купли-продажи указанных объектов недвижимого имущества. По условиям договора и дополнительного соглашения к нему стороны обязалась в будущем, не позднее ДД.ММ.ГГГГ, заключить основной договор купли-продажи недвижимости, на основании которого ООО "ИСК "Константа" (продавец) обязуется продать и передать в собственность истца (покупателя) указанные выше объекты недвижимого имущества, а покупатель принять и оплатить их.

Согласно предварительному договору стоимость земельного участка и блок-секции составила... рублей. Обязательства по уплате цены договора исполнены истцом в полном объеме, однако, ответчик от заключения основного договора купли-продажи объектов недвижимости уклонился, объекты недвижимости истцу по акту приема-передачи не передал (л.д. 4-6, 22-24).

Решением Всеволожского городского суда Ленинградской области от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении иска Крыжановской А.Н. отказано (л.д. 168-171).

В апелляционной жалобе Крыжановская А.Н. просит решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от ДД.ММ.ГГГГ отменить, удовлетворить заявленные исковые требования.

В обоснование доводов апелляционной жалобы указывает, что при заключении предварительного договора стороны согласовали существенные характеристики объектов недвижимого имущества, согласованная цена договора была оплачена истцом в полном объеме, что подтверждается платежными поручениями. Считает, что предварительный договор следует признать договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием предварительной оплаты.

Поскольку спорный объект фактически возведен, поставлен на кадастровый учет, собственником объекта является ответчик, договор в части создания объекта мог бы считаться исполненным, в случае передачи его в собственность истца, который уплатил за него денежные средства.

Отказав истцу в признании права собственности, суд допускает возможность неосновательного обогащения ответчика в виде получения им недвижимого имущества, построенного за счет денежных средств истца.

Крыжановская А.Н. считает, что при решении вопроса об удовлетворении требований о признании права собственности на спорные объекты недвижимости, суду следовало руководствоваться положениями ст. 218 ГК РФ, п.1 ст.59 Земельного кодекса РФ.

Согласно Обзору практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости в случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", в том числе меры ответственности, им предусмотренные. В случае уклонения застройщика от заключения основного договора участия в долевом строительстве и от исполнения обязательств по вводу в эксплуатацию многоквартирного дома, фактически законченного строительством, истец, денежные средства которого привлечены для строительства дома, имеет право на признание права собственности на квартиру. Нарушение застройщиком положений Федерального закона "Об участии в долевом строителъстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" о заключении с гражданами договоров участия в долевом строительстве не является основанием для отказа в удовлетворении требований о признании права собственности на квартиру (долю в праве собственности на многоквартирный дом). Требование лица, заключившего предварительный договор купли-продажи квартиры в объекте строительства с условием ее предварительной оплаты и исполнившего такое обязательство, о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры подлежит уудовлетворению.

Исходя из анализа существа сделки и фактических действий сторон, Крыжановская А.Н. считает, что сторонами при совершении сделки имелся в виду договор участия в долевом строительстве, а потому к данной сделке подлежат применению положения Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".

Полагает, что решение суда ущемляет ее права и интересы, потому как имеется положительная судебная практика по ряду аналогичных дел (л.д. 174-180).

В возражениях на апелляционную жалобу ответчик просит решение суда оставить без изменения, указывая на то, что требования истца подлежат рассмотрению в рамках дела о банкротстве, путем предъявления заявления о включении не денежных требований, подлежащих оценке, в реестр требований кредиторов, поскольку до принятия решения суда ответчик признан банкротом и в отношении него открыто конкурсное производство.

Доводы истца о признании права собственности на объекты недвижимости вне рамок дела о банкротстве, основаны на неверном применении ст. 126 Закона о банкротстве и противоречат позиции Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.

Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что ДД.ММ.ГГГГ между Крыжановской А.Н. и ООО "Инвестиционно-Строительная компания "Константа" заключен предварительный договор купли-продажи блок-секции общей проектной площадью... кв.м, расположенной по адресу: "адрес", и земельного участка площадью... кв.м, расположенного по адресу: "адрес".

В соответствии с п. 1. вышеназванного договора стороны обязались в будущем, не позднее ДД.ММ.ГГГГ, заключить основной договор купли-продажи недвижимости, на основании которого ООО "ИСК "Константа" (продавец) обязуется продать и передать в собственность истца (покупателя) указанные выше объекты недвижимого имущества, а покупатель принять и оплатить их.

На основании п. 3.1 предварительного договора стоимость земельного участка и блок-секции составила... рублей.

Обязательства по оплате цены договора истцом выполнены в полном объеме, что подтверждается приходными кассовыми ордерами N от ДД.ММ.ГГГГ и N от ДД.ММ.ГГГГ и не оспаривалось стороной ответчика в ходе рассмотрения настоящего дела.

При этом, основной договор купли-продажи в предусмотренный предварительным договором срок, до ДД.ММ.ГГГГ, между сторонами не заключен, объекты недвижимого имущества (земельный участок и блок- секция) истцу по акту приема-передачи не переданы.

Решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга от ДД.ММ.ГГГГ в отношении ООО "ИСК "Константа" открыто конкурсное производство.

Отказывая в удовлетворении исковых требований Крыжановской А.Н, суд первой инстанции исходил из того, что требования о признании права собственности на имущество, которое истцу не передано ООО "ИСК "Константа", до принятия в отношении компании конкурсного производства, ведет к ущемлению прав конкурсных кредиторов и не подлежит удовлетворению в силу специальных положений Закона о банкротстве.

Вместе с тем, судебная коллегия не может согласиться с указанными выводами суда первой инстанции, исходя из следующего.

В силу абз. 7 п. 1 ст. 126 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства, помимо прочего, все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, за исключением текущих платежей, указанных в пункте 1 статьи 134 настоящего Федерального закона, и требований о признании права собственности, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства.

Исходя из даты обращения истца в суд, то есть до вынесения арбитражным судом решения о введении процедуры конкурсного производства в отношении ответчика, а также с учетом характера заявленных требований, требования Крыжановской А.Н. в силу положений Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" подлежали разрешению в суде общей юрисдикции.

В соответствии с п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно правилам, установленным ст. 431 Гражданского кодекса РФ если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Согласно ст. 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;

3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи.

Из разъяснений, содержащихся в "Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ), следует, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", в том числе меры ответственности, им предусмотренные.

Согласно пункту 1.1 предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ его предметом является обязательство сторон в будущем заключить основной договор купли-продажи спорного недвижимого имущества.

Пунктом 1.7 стороны согласовали срок заключения основного договора не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Пунктами 3.1, 3.2 предварительного договора предусмотрено, что стоимость земельного участка и блок-секции составляет... рублей. Расчет между сторонами производится до подписания между сторонами основного договора. Покупатель осуществляет оплату стоимости, указанной в п. 3.1 договора, посредством внесения денежных средств на расчетный счет продавца в соответствии с графиком платежей.

Как установлено судом, обязательства по оплате объекта были исполнены истцом в полном объеме, однако обязательства по вводу объекта в эксплуатацию и по передаче истцу объекта недвижимости в установленном законом порядке ответчиком не исполнены до настоящего времени.

Таким образом, заключенный между истцом Крыжановской А.Н. и ООО "ИСК "Константа" договор, поименованный предварительным договором купли-продажи, не являлся предварительным договором по смыслу ст. 429 ГК РФ, поскольку в соответствии с условиями данного договора стороны предусмотрели не только обязанность заключить в будущем договор купли-продажи недвижимого имущества, но и обязанность Крыжановской А.Н. внести денежные средства в сумме... рублей на расчетный счет продавца, то есть, произвести предварительную оплату основного договора купли-продажи, данный договор можно квалифицировать как договор участия в долевом строительстве, заключенный с застройщиком ООО "ИСК "Константа".

Поскольку независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон, судебная коллегия полагает, что сторонами при совершении сделки (предварительного договора) действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 14 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ) в случае уклонения застройщика от заключения основного договора участия в долевом строительстве и от исполнения обязательств по вводу в эксплуатацию многоквартирного дома, фактически законченного строительством, истец, денежные средства которого привлечены для строительства дома, имеет право на признание права собственности на квартиру.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу п. 1 ст.273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

Жилое помещение площадью... кв.м состоит на кадастровом учете с присвоением номера N, расположено на земельном участке с кадастровым номером N, площадью... кв.м.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что оплата объектов недвижимости, строительство которых окончено и осуществлен кадастровый учет, произведена истцом в полном объеме, судебная коллегия полагает, что требования Крыжановской А.Н. о признании права собственности на жилое помещение по адресу: "адрес" с кадастровым номером N и на земельный участок, расположенный по адресу: "адрес" с кадастровым номером N, подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

определила:

решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от ДД.ММ.ГГГГ отменить.

Принять по делу новое решение.

Исковые требования Крыжановской А.А. к Обществу с ограниченной ответственностью "Инвестиционно-Строительная Компания "Константа" о признании права собственности на жилое помещение и земельный участок удовлетворить.

Признать за Крыжановской А.А,... право собственности на часть дома сблокированного типа (блок-секции) по адресу: "адрес" с кадастровым номером N и на земельный участок, расположенный по адресу: "адрес" с кадастровым номером N

Настоящее определение вступает в законную силу со дня его вынесения.

Председательствующий:

Судьи:

судья: Валькевич Л.В.