Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 20 апреля 2017 г. по делу N 33-14764/2017

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе

Председательствующего Павловой И.П.

Судей Катковой Г.В, Фроловой Л.А.

При секретаре Сивачевой М.А.

Заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Катковой Г.В.

Дело по апелляционной жалобе АО "Мосдачтрест"

На решение Хорошевского районного суда г.Москвы от 28 ноября 2016 года,

Которым постановлено: В удовлетворении иска АО " МОСДАЧТРЕСТ" к Воликову Ю.К.об изменении условий договора аренды N... в редакции соглашения от 28 января 1998 года об изменении и дополнении договора аренды N... от 26 января 1998 г, взыскании неосновательного обогащения и судебных расходов.

УСТАНОВИЛА:

АО "МОСДАЧТРЕСТ" обратился в суд к ответчику Воликову Ю.К. с иском об изменении условий договора аренды в редакции соглашения об изменении и дополнении договора аренды, взыскании неосновательного обогащения и судебных расходов.

В обоснование требований указало, что в соответствии с Договором аренды N... от 26 января 1998г. в редакции, утвержденной Соглашением от 28 января 1998г. об изменении и дополнении Договора аренды N... Воликов Ю.К. (Арендатор) получил от ОАО "МОСДАЧТРЕСТ" (Арендодателя) во временное владение и пользование на 49 лет дачное строение по адресу: г. Москва,.., д.... с поручением произвести за счет Арендатора улучшение арендованного имущества в виде его реконструкции с увеличением площади. Реконструкция Объекта аренды с согласия Арендодателя произведена силами и за счет Арендатора, что подтверждается Актом от 02.07.1999г. о признании затрат, произведенных Арендатором, а также Актом государственной приемочной комиссии от 26.08.1999г. N 9168, утвержденным распоряжением Префекта СЗАО от 21.09.1999 N 4452рп.

Состав помещений Объекта аренды и их описание после реконструкции по состоянию на 30.08.1999г. зафиксированы органами технической инвентаризации, что подтверждается поэтажными планами и экспликацией помещений, выданными ТБТИ "Савеловское" 20.03.2015 г.

АО "МОСДАЧТРЕСТ" письмом N 16.06.2016г. предложило Арендатору внести изменения в Договор аренды, исходя из того, что Договор аренды в действующей редакции от 28.01.1998г. содержит положения, ограничивающие собственника по распоряжению принадлежащим ему недвижимым имуществом (п.п. 3.1.2, 3.1.8, 6.1 Договора аренды); не соответствует действующему гражданскому законодательству в части предоставления Арендатору исключительного права на продление срока аренды и на выкуп Арендованного имущества (п.п. 2.1, 6.6 Договора аренды). Однако, Арендатор - ответчик отказался от подписания Соглашения об изменении условий Договора аренды.

Истец полагает, что отказ ответчика внести изменения нарушает его права как собственника. В связи с чем, просил суд изменить Договор аренды N... в редакции Соглашения от 28.01.1998г. об изменении и дополнении Договора аренды N... от 26 января 1998 г, утвердив его в редакции, предложенной АО "МОСДАЧТРЕСТ", взыскать неосновательное обогащение за счет неосновательного сбережения денежных средств за счет арендной платы за период 2014-2016гг. в размере... руб. и расходы по оплате государственной пошлины в размере... руб.

Представитель истца по доверенности Лебедев А.В. в судебное заседание явился, поддержал доводы искового заявление, просил его удовлетворить.

Представитель ответчика по доверенности Курбанков Д.В. в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения требований истца, по доводам изложенных в письменных возражениях. Пояснил, что в договоре указано, что улучшения, произведённые арендатором, не являются основанием для увеличения арендной ставки. Все затраты на улучшения будут возмещены по окончании срока действия договора. Плата была установлена в соответствии со ст. 612 ГК РФ. Есть решение суда, где указано, что основанием для внесения изменений в договор явилась ст. 612 ГК РФ, ставка не подлежит изменению. Истец данное решение не обжаловал. В договоре указано, что в случае изменения налоговых ставок истец может обратиться к ответчику за возмещением.

Судом постановлено приведенное выше решение, об отмене которого, как незаконного, просит в апелляционной жалобе АО "Мосдачтрест".

В судебное заседание не явился ответчик Воликов Ю.К, извещен, направил в суд представителя.

Судебная коллегия, выслушав представителя АО "Мосдачтрест" по доверенности Ченцова С.А, представителя Воликова Ю.К. по доверенности Курбанкова Д.Б, проверив материалы дела и обсудив доводы жалобы, не находит оснований к отмене решения, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями закона.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Судом установлено, что в соответствии с Договором аренды N... от 26 января 1998г. в редакции, утвержденной Соглашением от 28 января 1998г. об изменении и дополнении Договора аренды N... Воликов Ю.К. (Арендатор) получил от ОАО "МОСДАЧТРЕСТ" (Арендодателя) во временное владение и пользование на 49 лет дачное строение по адресу: г. Москва,.., д.... с поручением произвести за счет Арендатора улучшение арендованного имущества в виде его реконструкции с увеличением площади(л.д.32-35). Реконструкция Объекта аренды с согласия Арендодателя произведена силами и за счет Арендатора, что подтверждается Актом от 02.07.1999г. о признании затрат, произведенных Арендатором, а также Актом государственной приемочной комиссии от 26.08.1999г. N 9168, утвержденным распоряжением Префекта СЗАО от 21.09.1999 N 4452рп (л.д.40,41-46). Состав помещений Объекта аренды и их описание после реконструкции по состоянию на 30.08.1999г. зафиксированы органами технической инвентаризации, что подтверждается поэтажными планами и экспликацией помещений, выданными ТБТИ "Савеловское" (л.д.47-52).

20.03.2015 г. АО "МОСДАЧТРЕСТ" письмом N 16.06.2016г. предложило Арендатору внести изменения в Договор аренды, исходя из того, что Договор аренды в действующей редакции от 28.01.1998г. содержит положения, ограничивающие собственника по распоряжению принадлежащим ему недвижимым имуществом (п.п. 3.1.2, 3.1.8, 6.1 Договора аренды); не соответствует действующему гражданскому законодательству в части предоставления Арендатору исключительного права на продление срока аренды и на выкуп Арендованного имущества (п.п. 2.1, 6.6 Договора аренды) (л.д.53-56).

Истец ссылался также на то, что размер арендной платы, указанный в Договоре, явно ниже размера рыночной арендной платы, что с учетом дополнительных затрат истца на Объект аренды и чрезмерно длительного срока аренды создает условия явной несоразмерности имущественного положения Арендатора и Арендодателя, на которого наложены ограничения и обязательства, противоречащие действующему законодательству. Арендная плата за пользование Объектом аренды, установленная п. 4.1 Договора, оплачивается Арендатором в рублях в размере эквивалентном 2 100 долларов США за каждый полный год, является величиной постоянной и не может быть увеличен ни при каких обстоятельствах, в том числе при увеличении площади арендованного имущества.

Согласно Отчета об оценке N 54/2016 от 10.06.2016г. ООО "Экономико-правовая Экспертиза" - рыночная годовая ставка арендной платы за право пользование дачей общей площадью... кв. и земельным участком площадью... кв. м по адресу: г. Москва,.., вл..., рассчитанная по состоянию на 09.06.2016г, составляет с учетом НДС и округления, без эксплуатационных расходов - 9 892 000 руб.(л.д.27).

В целях устранения несоответствия условий Договора аренды действующему законодательству, а также приведения размера арендной платы, установленного в п. 4.1 Договора, в соответствии с размером рыночной арендной платы, истец предложил ответчику изменить условия Договора о размере арендной платы и порядке ее пересмотра, установив арендную плату в размере... руб. в год и возможность ее пересмотра в случае значительного отклонения от рыночного размера арендной платы путем подписания Соглашения об изменении и дополнении Договора аренды N... от 26.01.1998г. с внесением в Договор иных изменений, которые учтены в предложенном Арендатору к подписанию Соглашении об изменении и дополнении действующей редакции договора N... от 26.01.1998г.

Ответчик отказался от подписания Соглашения об изменении условий Договора аренды, ссылаясь на то, что в аренду была передана дача, не пригодная для проживания, а ее реконструкция с согласия Арендодателя была проведена за счет Арендатора; Арендодателем не понесены затраты по реконструкции Объекта аренды; а также истцом пропущен срок исковой давности для оспаривания положений договора, противоречащих действующему законодательству.

Судом установлено, что решением от 28 февраля 2014г. Хорошевский районный суд г. Москвы отказал в удовлетворении всех исковых требованиях ОАО "МОСДАЧТРЕСТ" к Воликову Ю.К. о выселении, признал Договор аренды N... от 26.01.98г. в редакции Соглашения от 28.01.98г. - действующим, признал незаконным односторонний отказ ОАО "МОСДАЧТРЕСТ" от исполнения договора аренды от 26.01.1998г. в редакции изменений от 28.01.1998г. (л.д.49-53,54-58). Данным решением установлено, что по договору аренды стороны договорились о передаваемом в аренду объекте, размере платы за пользование им и в течение длительного времени его исполняли. Доказательств того, что не все существенные условия договора аренды согласованы, в деле не имеется. Из текста договора следует, что имущество было сдано в аренду с существенными недостатками, повлекшими последствия, предусмотренные ч.1, ст.612 ГК РФ. Исправление недостатков и улучшение имущества было возложено на арендатора в порядке ч.2 ст.623 ГК РФ. Такое улучшение является условием пользования арендованным имуществом в порядке ч.1 ст.615 ГК РФ и исполненной обязанностью Арендатора (л.д.115-117).

Решением Хорошевского районного суда города Москвы от 11 марта 2015 года был изменен Договор аренды N... от 26 января 1998 года в редакции Соглашения от 28 января 1998 года об изменении и дополнении Договора N... от 26 января 1998 года, заключенный между ОАО "МОСДАЧТРЕСТ" (Арендодателем) и Воликовым Ю.К. путем дополнения п 1.2 раздела 1 "Предмет Договора" следующим абзацем : "После проведенной Арендатором реконструкции (улучшения) общая площадь, дачи 2-этажной с мансардой (подземный этаж 1), расположенной по адресу: г. Москва,.., д..., кадастровый номер... составляет... кв.м" (л.д.118-119,120).

Решением Хорошевского районного суда города Москвы от 27 мая 2015 года в удовлетворении иска ОАО "МОСДАЧТРЕСТ" об обязании не чинить препятствия собственнику и органу, осуществляющему технический учет, в осуществлении технического учета объекта аренды отказано. Данным решением установлено, что со стороны истца не представлено доказательств совершения ответчиком действий нарушающих право собственника или законное владение истца в отношении арендованного имущества (л.д.121-123).

В соответствии со ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

В соответствии со ст. 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В силу ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В силу пункта 2 данной статьи, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 этой статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях ( пункт 4 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Изменение обстоятельств признается существенным при одновременном наличии условий, содержащихся в перечне, приведенном в пункте 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации и свидетельствующем о приоритете защиты стабильности исполнения договорных обязательств.

Таким образом, при решении вопроса о расторжении или изменении договора в связи с существенным изменением обстоятельств суду надлежит установить наличие каждого из обязательных условий, указанных в пункте 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Т.е. лицо, требующее изменения действующего договора, должно доказать наличие существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при его заключении, при этом наступившие обстоятельства должны являться на момент заключения сделки заведомо непредвидимыми.

Вместе с тем, в нарушение требований ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, таких доказательств истцом в материалы дела не представлено.

Проанализировав представленные доказательства, суд согласился с доводами ответчика о том, что все существенные условия договора сторонами были достигнуты при его подписании.

Доводы истца суд признал не соответствующими действующему гражданскому законодательству.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

При заключении договора аренды N... в редакции соглашения от 28 января 1998 года об изменении и дополнении договора аренды N... от 26 января 1998 г. стороны согласовали все необходимые условия, понуждения к заключению договора не установлено в судебном заседании.

Согласно статье 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленных законом и иными правовыми актами, действующим в момент его заключения. Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

В силу п. 4 ст. 421 ГК РФ стороны могут предусмотреть возможность изменять арендную плату при наступлении определенных обстоятельств. При наличии в договоре соответствующего условия ни одна из сторон не вправе будет требовать от другой заключения соглашения об изменении размера арендной платы до наступления указанных обстоятельств.

Стороны могут предусмотреть, например, что изменение арендной платы возможно (необходимо):

- при изменении определенных договором ставок, тарифов, экономических условий в сфере деятельности арендодателя или в сфере, в которой используется объект аренды;

- по итогам периодической оценки рыночной стоимости объекта аренды или рыночной величины арендной платы за аналогичное имущество;

- в связи с общим ростом цен (инфляцией);

- ввиду изменения ключевой ставки Банка России.

Однако, как следует из п. 4.1.соглашения от 28 января 1998 г. " За указанные в п. 1.1. помещения, арендная плата в размере эквивалентном 2100 долларов США в год вносится в рублях ( по курсу ЦБ РФ на момент оплаты), один раз в год до 20 июля соответствующего года. Размер арендной платы обусловлен первоначальным состоянием имущества, сданного в аренду ( требует реконструкции), является величиной постоянной и не может быть увеличена ни при каких обстоятельствах, в том числе при увеличении площади арендованного имущества.

В силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (при этом законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества).

Данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует.

Однако, если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы ( статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

Судом установлено, что Условия договора не предусматривают возможность арендодателю в одностороннем порядке изменять размер арендной платы.

Стороной ответчика заявлено о применении срока исковой давности.

Ст.199 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Согласно п. 1 ст. 181 Гражданского кодекса РФ, срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Названная норма является специальной и представляет собой изъятие из общего правила ( ст. ст. 196, 200 ГК РФ). Согласно положениям п. 1 ст. 181 ГК РФ, течение срока исковой давности определяется не субъективным фактором - осведомленностью заинтересованного лица о нарушении его прав, - а объективными обстоятельствами, характеризующими начало исполнения сделки. Такое правовое регулирование обусловлено характером соответствующих сделок как ничтожных, которые недействительны с момента совершения независимо от признания их таковыми судом ( п. 1 ст. 166 ГК РФ), и не имеют юридической силы, не создают каких-либо прав и обязанностей как для сторон по сделке, так и для третьих лиц.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ N 2, утвержденном Постановлением Президиума ВС РФ 26 июня 2015 года, разъяснено, что согласно п. 1 ст. 181 ГК РФ течение срока исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.

Поскольку право на предъявление иска в данном случае связано с наступлением последствий исполнения ничтожной сделки и имеет своей целью их устранение, то именно момент начала исполнения такой сделки, когда возникает производный от нее тот или иной не правовой результат, в действующем гражданском законодательстве избран в качестве определяющего для исчисления срока давности.

Таким образом, поскольку срок исковой давности начал течь с момента исполнения договора, суд пришел к обоснованному выводу, что требования истца о недействительности ( ничтожности) условий договора не подлежат удовлетворению в силу истечения срока исковой давности.

Не нашли своего подтверждения в судебном заседании и требования истца о взыскании неосновательного обогащения, поскольку заявлены на основе одностороннего изменения условий договора, что в настоящее время противоречит закону и условиям договора.

Суд правильно указал, что основанием для изменения договора в силу ст. 451 ГК РФ является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа, однако доказательств существенного изменения обстоятельств, также как и нарушения прав истца, суду не представлено, а в судебном заседании не добыто.

При указанных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что требования истца не основаны на законе и не подлежат удовлетворению.

Судебная коллегия согласна с выводом суда первой инстанции.

Судом полно и всесторонне проверены все юридически значимые по делу обстоятельства, им дана надлежащая правовая оценка и с этой оценкой судебная коллегия согласна.

Нормы материального и процессуального законодательства судом применены правильно.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции, повторяют доводы иска, которые были предметом рассмотрения в суде и оценка которым дана в решении.

Оснований, предусмотренных ст.330 ГПК РФ, для отмены решения суда, апелляционная жалоба не содержит.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Хорошевского районного суда гор. Москвы от 28 ноября 2016 года оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи