Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 22 июня 2017 г. по делу N 33-18752/2017

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего фио

судей фио и фио

при секретаре фио

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи фио,

дело по апелляционной жалобе представителя 3-го лица КБ "ЛОКО-Банк (АО) по доверенности фио на решение Симоновского районного суда адрес от 15 декабря 2016 г, которым постановлено:

Исковые требования фио к наименование организации о признании права собственности на нежилое помещение - удовлетворить.

Признать за фио право собственности на нежилое помещение: цокольный этаж - комната 2, антресоль цокольного этажа - комната 3, общей площадью 45,9 кв.м, кадастровый номер 77:05:телефон:8100, расположенное по адресу: адрес, Духовской переулок, д. 17 стр. 12.

Решение является основанием для регистрации записи о праве собственности фио на указанное нежилое помещение в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

УСТАНОВИЛА:

фио Т.А. обратилась в суд с иском к наименование организации, просила признать право собственности на нежилое помещение: цокольный этаж - комната 2, антресоль цокольного этажа - комната 3, общей площадью 45,9 кв.м, кадастровый номер 77:05:телефон:8100, расположенное по адресу: адрес, Духовской переулок, д. 17 стр. 12, обязании заключить основной договор купли-продажи на условиях предварительного договора, обязании вывести помещение из-под залога.

Исковые требования мотивированы тем, что 31 марта 2014 года между истцом и наименование организации было заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости, из которого следует, что стороны обязуются в будущем заключить договор купли-продажи недвижимости, согласно которому ответчик обязуется передать в собственность истцу, а истец обязуется принять в собственность и оплатить недвижимое имущество, находящееся по адресу: адрес, Духовской переулок, д. 17 стр. 12, цокольный этаж - комната 2, антресоль цокольного этажа - комната 3, ориентировочной общей площадью 45,9 кв.м.

Согласно п. 1.4 предварительного договора стороны обязались заключить основной договор купли-продажи апартамента не позднее 30 марта 2015 года.

В соответствии с п. 2.1 договора, общая (продажная) цена недвижимости составляет сумму в размере сумма.

Истец свои обязательства по оплате стоимости недвижимости выполнил в полном объеме, что подтверждается платежными документами и справкой от 03 июня 2014 года о подтверждении наименование организации оплаты недвижимого имущества в полном объеме.

07 августа 2014 года между сторонами подписано соглашение о передачи апартамента для проведения ремонтных работ.

В соответствии с п. 3.1.2 предварительного договора ответчик обязался собрать комплект документов, необходимый для регистрации перехода права собственности на апартамент в течение 10 рабочих дней с даты полной оплаты истцом общей (продажной) цены апартамента, подать его совместно с истцом в регистрирующие органы. Однако до настоящего времени указанные обязательства ответчиком не исполнены.

Представитель истца в судебное заседание суда первой инстанции явился, исковые требования поддержал.

Представитель ответчика в судебное заседание суда первой инстанции не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Представители третьего лица наименование организации в судебное заседание суда первой инстанции явились, исковые требования не признали.

Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого просит представитель 3-го лица КБ "ЛОКО-Банк (АО) по доверенности фио по доводам апелляционной жалобы.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции представитель ответчика наименование организации не явился, извещен, причины неявки не обосновал, ходатайств об отложении судебного разбирательства не заявлял, в связи с чем, судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в его отсутствие ст. ст. 167, 327 ГПК РФ.

В силу ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, п. 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.06.2012 года N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции", суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Проверив материалы дела, выслушав объяснения истца фио, ее представителя по доверенности фио, представителя 3-го лица наименование организации по доверенности фио, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со ст. 330 ГПК РФ, - основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются:

неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела;

недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела;

несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела;

нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

В силу п. 1 ст. 195 ГПК РФ, решение суда должно быть законным и обоснованным.

На основании п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 N 23 "О судебном решении" решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ) (п. 2 Постановления Пленума ВС РФ).

Между тем, при рассмотрении настоящего спора судом первой инстанции данные положения не были учтены и применены.

Из материалов дела следует, что 31 марта 2014 года между фио (продавец) и наименование организации (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости, из которого следует, что стороны обязуются в будущем заключить договор купли-продажи недвижимости, согласно которому ответчик обязуется передать в собственность истцу, а истец обязуется принять в собственность и оплатить недвижимое имущество, находящееся по адресу: адрес, Духовской переулок, д. 17 стр. 12, цокольный этаж - комната 2, антресоль цокольного этажа - комната 3, ориентировочной общей площадью 45,9 кв.м.

Согласно п. 1.4 предварительного договора стороны обязались заключить основной договор купли-продажи апартамента не позднее 30 марта 2015 года.

В соответствии с п. 2.1 договора, общая (продажная) цена недвижимости составляет сумму в размере сумма.

фио Т.А. свои обязательства по оплате стоимости нежилого помещения выполнила в полном объеме, что подтверждается заявлениями на перевод денежных средств, приходными кассовыми ордерами, платежными поручениями, а также справкой от 03 июня 2014 года о подтверждении наименование организации оплаты недвижимого имущества в полном объеме.

07 августа 2014 года между сторонами подписано соглашение о передаче апартамента для проведения ремонтных работ.

07 августа 2014 года между наименование организации (исполнитель) и фио (заказчик) заключен договор на эксплуатационно-техническое обслуживание спорного нежилого помещения, обеспечение надлежащего содержания и ремонта, инженерного оборудования, мест общего пользования, а также оказание заказчику коммунальных и эксплуатационных услуг.

Спорное нежилое помещение: цокольный этаж - комната 2, антресоль цокольного этажа - комната 3, общей площадью 45,9 кв.м, расположенное по адресу: адрес, Духовской переулок, д. 17 стр. 12, поставлено на кадастровый учет, присвоен кадастровый номер 77:05:телефон:8100.

Проанализировав положения ст. 429 ГК РФ, оценив собранные доказательства в их совокупности, суд пришел к выводу, что как следует из сложившихся отношений между истцом и ответчиком, стороны при исполнении своих обязательств по договору фактически выполнили обязательства, превышающие объем обязательств, предусмотренный предварительным договором, так как ответчиком была осуществлена передача нежилого помещения в пользование истцу, а фио Т.А. уплатила полную стоимость нежилого помещения, несет расходы по содержанию объекта, расходы по оплате коммунальных платежей, ответственность за его целостность.

Таким образом стороны не только согласовали все существенные условия основного договора купли-продажи нежилого помещения, как того требуют ст.ст. 550, 554, 555 ГК РФ, но истец также произвела его оплату согласно ст. 486 ГК РФ, а ответчик произвел передачу данного недвижимого имущества истцу во владение и пользование, что свидетельствует о волеизъявлении сторон по заключению основного договора купли-продажи недвижимости.

При таких обстоятельствах, суд, принимая во внимание, что истец в полном объеме исполнила свои обязательства по оплате стоимости нежилого помещения, в настоящее время открыто и добросовестно владеет и пользуется спорным нежилым помещением, несет расходы по его содержанию, однако не может зарегистрировать право собственности на нежилое помещение в связи с бездействием ответчика, пришел к выводу об удовлетворении требований фио о признании права собственности на спорное нежилое помещение.

С указанными выводами суда апелляционной инстанции согласиться нельзя по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Для заключения предварительного договора купли-продажи имущества не требуется чье-либо согласие, в частности, залогодержателя, поскольку заключение предварительного договора не порождает обязанность по передаче имущества, а лишь закрепляют обязанность сторон заключить договор о такой передаче.

Тогда как признавая предварительный договор основным договором, а право собственности на недвижимое имущество за истцом, суд не учел, что для заключения основного договора в отношении имущества, находящегося в залоге, требуется согласие залогодержателя, если иное не предусмотрено договором, заключенным между залогодателем и залогодержателем (пункт 2 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Указанная правовая позиция также закреплена в пункте 1 статьи 37 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", согласно которому имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Как видно из материалов дела между наименование организации и КБ "ЛОКО-Банк (АО) 20.12.2013г. был заключен договор залога недвижимого имущества N 3 2013-025\322, с учетом дополнительного соглашения N 4\1 от 06.10.2015 г, предметом которого выступала часть объекта недвижимости, расположенного по адресу: адрес, Духовской переулок, д. 17 стр. 12, в состав которого, входило спорное нежилое помещение.

Между тем, из содержания указанного договора залога не следует, что залогодержатель выражал согласие на распоряжение залогодателем предметом залога без его согласия.

Напротив, в п.3.3.1 данного договора оговорено, что залогодатель не вправе отчуждать предмет залога путем продажи третьим лицам без письменного согласия залогодержателя.

В свою очередь, в соответствии с п.1.2. предварительного договора, заключенного между фио и наименование организации, истец была поставлена в известность, что спорный объект недвижимости находится в залоге.

Таким образом, характеризуя вышеуказанный предварительный договор купли-продажи недвижимости основным договором, а отчуждение заложенного имущества без согласия залогодержателя, законным, и признавая за истцом право собственности на спорное нежилое помещение, суд первой инстанции нарушил положения пункта 2 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 37 Закона об ипотеке, а также оставил без внимания и правовой оценки отсутствие в договоре залога необходимого согласия залогодержателя на отчуждение имущества.

Кроме этого, в силу пп. 3 п. 1 ст. 5 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 ГК РФ, права, на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат.

Как указано в абзаце седьмом п. 1 ст. 5 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил ст. 69 настоящего Федерального закона.

Согласно статье 135 ГК РФ, вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.

В соответствии с пунктом 3 ст. 5 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" регламентировано, что если иное не предусмотрено договором, вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с принадлежностями (ст. 135 ГК РФ).

На основании указанных норм материального права выводы суда о том, что по сведениям Управления Росреестра адрес правопритязания на спорное нежилое помещение отсутствуют, является неверным, поскольку из материалов дела усматривается наличие записи с 26.12.2013 г. о залоге (ипотеки) в отношении нежилого помещения, общей площадью 1012,7 кв.м, номера на поэтажном плане: антресоль 1 -го этажа - комнаты с 1 по 6; антресоль мансарды - комнаты с 1 по 3; антесоль цокольного этажа - комнаты с 1 по 8; мансарда - комнаты с 1 по 5; цокольный этаж - комнаты с 1 по 6; этаж 1 - комнаты с 2 по 6 адрес (местонахождение) адрес, кадастровый (или условный) номер: 77:05:телефон:7465, в состав которого включено спорное нежилое помещение. (л.л.337-338).

Кроме того, при вынесении решения не было учтено судом и то, что в соответствии с положениями п. 2.3 предварительного договора купли-продажи недвижимости заключенного 31.03.2014 г. между сторонами до заключения основанного договора покупатель перечисляет продавцу на расчетный счет в качестве обеспечения исполнения своих обязательств по заключению договора обеспечительный платеж в указанном в сделках размере, который не является авансом или задатком.

Пунктом 2.4 предварительного договора установлено, что в случае заключения основного договора и надлежащего выполнения покупателем обязанности по оплате цены апартамента внесенный обеспечительный платеж подлежит возврату покупателю в течение трех банковских дней с момента полной оплаты покупателем цены апартамента.

Суд при разрешении спора не принял во внимание, что приведенные условия предварительного договора относительно оплаты помещения и обеспечительного платежа сформулированы предельно ясно и четко, не дают возможности их иного толкования, изложены таким образом, что у истца не имелось никаких оснований предполагать, что денежные средства вносятся ею в качестве оплаты за помещение по договору купли-продажи.

Таким образом, денежные средства, указанные в договоре от 31.03.2014 г. являлись исключительно обеспечительным платежом, который был предусмотрен условиями предварительного договора, на момент заключения указанной сделки условие о внесении обеспечительного платежа не противоречило действующему законодательству.

В соответствии с положениями ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

При разрешении спора суд ошибочно истолковал условия заключенного между сторонами предварительного договора, посчитав его основным договором купли-продажи, поскольку по своей правовой природе между сторонами был заключен предварительный договор, соответствующий требованиям ст. 429 ГК РФ, суд не учел фактически сложившиеся между сторонами правоотношения, и не принял во внимание, что в установленный в предварительном договоре срок основной договор купли-продажи между сторонами заключен не был.

При этом, истец, обращаясь с настоящим иском, одновременно просила признать за ней права собственности на спорный объект недвижимости и об обязании наименование организации заключить основной договор купли-продажи на условиях предварительного договора.

Судом также не было учтено, что указание в п. 2.4 предварительного договора о том, что при надлежащем исполнении покупателем обязательств по заключению основного договора уплаченный им ранее обеспечительный платеж может быть зачтен в счет цены апартамента, безусловно предполагает, что зачет взаимных обязательств может быть произведен только при наличии отдельного специального соглашения сторон, тогда как из материалов дела не усматривается наличие указанного документа.

Помимо этого, судебная коллегия обращает внимание, что 11 декабря 2013 г. Правительством Москвы принято постановление N 819-ПП "Об утверждении Положения о взаимодействии органов исполнительной власти адрес при организации работы по выявлению и пресечению незаконного (нецелевого) использования земельных участков".

Пунктом 1.3 названного постановления в приложении 3 утвержден Перечень земельных участков, находящихся в собственности адрес, и земельных участков, находящихся на территории адрес, государственная собственность на которые не разграничена, на которых размещено имущество (конструкции, строительные материалы и прочее), не предоставленных (не отведенных) для целей строительства (реконструкции), и (или) при отсутствии разрешения на строительство для проведения работ по строительству (реконструкции) на указанных земельных участках.

Тогда как в соответствии с указанным нормативным правовым актом здание, расположенное по адресу адрес под номером 982 внесено в Перечень земельных участков, находящихся в собственности адрес, и земельных участков, находящихся на территории адрес, государственная собственность на которые не разграничена, на которых размещено имущество (конструкции, строительные материалы и прочее), не предоставленных (не отведенных) для целей строительства (реконструкции), и (или) при отсутствии разрешения на строительство для проведения работ по строительству (реконструкции) на указанных земельных участках.

В свою очередь, как следует из ответа ДГИ адрес на запрос судебной коллегии, в соответствии с протоколом N 11 от 23.04.2015 г. адрес комиссией адрес было принято решение в отношении наименование организации о применении штрафных санкций по факту самовольного строительства на земельном участке по адресу адрес за изменение технико-экономических показателей объектов недвижимого имущества, расположенного на земельном участке.

Данные обстоятельства также не были учтены судом при разрешении настоящего спора о признании права собственности на спорный объект недвижимости, который в соответствии с постановлением Правительства адрес N 819-ПП от 11 декабря 2013г. являются самовольной постройкой.

В силу ч.1 ст. 330 ГПК РФ, основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела, недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела, нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

В соответствии со ст. 328 ГПК РФ по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.

При изложенных выше обстоятельствах, по мнению, судебной коллегии, при рассмотрении настоящего дела суд неправильно определилобстоятельства, имеющие значение для дела, допустил нарушение и неверное применение норм материального права, что привело к несоответствию выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, и как следствие, к постановке неправильного решения, в связи с чем в соответствии со ст. 330, п.2 ст. 328 ГПК РФ судебная коллегия приходит к выводу, что решение суда подлежит отмене, с принятием нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований фио в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 338- 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Симоновского районного суда адрес от 15 декабря 2016 г. отменить.

Постановить новое решение.

В удовлетворении исковых требований фио к наименование организации о признании права собственности на нежилое помещение, обязании заключить основной договор купли-продажи на условиях предварительного договора, обязании вывести помещение из-под залога - отказать.

Председательствующий

Судьи