Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 22 июня 2017 г. по делу N 33-18804/2017

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Пашкевич А.М.,

судей Малыхиной Н.В, Зениной Л.С,

при секретаре Р,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Зениной Л.С. дело по апелляционной жалобе КБ "ЛОКО-Банк" на решение Симоновского районного суда г. Москвы от 09 декабря 2016 года, которым постановлено:

Исковые требования Копытова И.И, Копытовой О.П. к ЗАО "Дега" о признании права собственности на нежилые помещения - удовлетворить.

Признать за Копытовым И.И. право собственности на нежилое помещение - антресоль первого этажа, комната х, общей площадью х кв.м, кадастровый номер х, расположенное по адресу: х.

Решение является основанием для регистрации записи о праве собственности Копытова И.И. на указанное нежилое помещение в ЕГРП.

Признать за Копытовой О.П. право собственности на нежилое помещение - первый этаж, комната х, общей площадью х кв.м, кадастровый номер х, расположенное по адресу: х.

Решение является основанием для регистрации записи о праве собственности Копытовой О.П. на указанное нежилое помещение в ЕГРП,

УСТАНОВИЛА:

Истцы Копытов И.И, Копытова О.П. обратились в суд с иском к ответчику ЗАО "Дега" о признании права собственности на нежилое помещение, после уточнения в порядке ст. 39 ГПК РФ исковых требований просили признать право собственности на нежилые помещения: за Копытовым И.И. - антресоль первого этажа, комната х, общей площадью х кв.м, кадастровый номер х, за Копытовой О.П. - первый этаж, комната х, общей площадью х кв.м, кадастровый номер х, расположенные по адресу: г. Москва, Духовской переулок, д. 17 стр. 12, обязать заключить основной договор купли-продажи на условиях предварительного договора, обязать вывести помещения из-под залога. Исковые требования мотивированы тем, что 20 декабря 201х года между истцом Копытовым И.И. и ЗАО "Дега" был заключен предварительный договор купли-продажи апартамента, по условиям которого стороны обязались в будущем заключить договор купли-продажи недвижимости, согласно которого ответчик обязался передать в собственность истцу, а истец обязался принять в собственность и оплатить недвижимое имущество, находящееся по адресу: х, антресоль первого этажа, комната х, общей площадью х кв.м, кадастровый номер х. Согласно п.п. 1.3 предварительного договора, заключенного между истцом Копытовым И.И. и ЗАО "Дега", стороны обязались заключить основной договор купли-продажи апартамента не позднее 28 февраля 201х года. В соответствии с п. 2.1 договора, заключенного между Копытовым И.И. и ЗАО "Дега", общая (продажная) цена недвижимости составляет сумму в размере х руб. Между истцом Копытовой О.П. и ЗАО "Дега" 06 июня 201х года был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости, из которого следует, что стороны обязуются в будущем заключить договор купли-продажи недвижимости, согласно которому ответчик обязуется передать в собственность истцу, а истец обязуется принять в собственность и оплатить недвижимое имущество, находящееся по адресу: х, первый этаж, комната 3, общей площадью х кв.м, кадастровый номер х.

Согласно п.п. 1.4 предварительного договора, заключенного между истцом Копытовой О.П. и ЗАО "Дега", стороны обязались заключить основной договор купли-продажи апартамента не позднее 30 ноября 201х года. В соответствии с п. 2.1 договора, заключенного между Копытовой О.П. и ЗАО "Дега" общая (продажная) цена недвижимости составляет сумму в размере х доллара США. Истцы свои обязательства по оплате стоимости недвижимости выполнили в полном объеме, что подтверждается платежными документами. 01 апреля 201х года между Копытовым И.И. и ЗАО "Дега" подписано соглашение о передачи апартамента для проведения ремонтных работ. 04 сентября 201х г. между Копытовой О.П. и ЗАО "Дега" подписано соглашение о передачи апартамента для проведения ремонтных работ. В соответствии с п. 3.1.2 предварительных договоров ответчик обязался собрать комплект документов, необходимый для регистрации перехода права собственности на апартамент в течение х рабочих дней с даты полной оплаты истцом общей (продажной) цены апартамента, подать его совместно с истцами в регистрирующие органы, однако, до настоящего времени указанные обязательства ответчиком не исполнены, в связи с чем истцы обратились в суд с настоящим иском.

Представитель истца Копытова И.И. - И. в судебное заседание суда первой инстанции явилась, исковые требования поддержала.

Представитель ответчика ЗАО "Дега" - Ш. в судебное заседание суда первой инстанции явился, исковые требования признал.

Представитель третьего лица КБ "ЛОКО-Банк" (АО) - И. в суде первой инстанции возражали против удовлетворения иска.

Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого, как незаконного, просит представитель 3-го лица КБ "ЛОКО-Банк" (АО) по доводам апелляционной жалобы.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции истец Копытова О.П, представитель ответчика ЗАО "Дега" не явились, извещены надлежащим образом (т.2, л.д.122), причины неявки не обосновали, ходатайств об отложении судебного разбирательства не заявляли, в связи с чем, судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие истца и представителя ответчика на основании ст. ст. 167, 327 ГПК РФ.

В силу ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, п. 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.06.2012 года N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции", суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы в порядке ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, выслушав объяснения представителей 3-го лица АО КБ "Локо-Банк" по доверенности И, М, представителя истца Копытова И.И. по доверенности И, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу, что решение подлежит отмене, как постановленное с нарушением требований ст. ст. 195, 196 ГПК РФ, неправильным применением норм материального права и, руководствуясь п. 2 ст. 328 ГПК РФ, сочла необходимым принять по данному спору новое решение об отказе в удовлетворении иска.

В соответствии с ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным. Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права ( ч. 4 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании ( статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Указанным требованиям решение суда не отвечает.

Из материалов дела следует, что 20 декабря 201х года между Копытовым И.И. (покупатель) и ЗАО "Дега" (продавец) заключен предварительный договор купли-продажи апартамента, из которого следует, что стороны обязуются в будущем заключить договор купли-продажи недвижимости, согласно которому ответчик обязуется передать в собственность истцу, а истец обязуется принять в собственность и оплатить недвижимое имущество, находящееся по адресу: х, антресоль первого этажа, комната х, ориентировочной общей площадью х кв.м.

Согласно п. 1.3 предварительного договора, стороны обязались заключить основной договор купли-продажи апартамента не позднее 28 февраля 201х года.

В соответствии с п. 2.1 договора, общая (продажная) цена недвижимости составляет сумму в размере х руб.

Обращаясь в суд с настоящим иском, истец Копытов И.И. указывал на то, что свои обязательства по оплате стоимости недвижимости помещения выполнил в полном объеме, что подтверждается заявлениями на перевод денежных средств, приходными кассовыми ордерами, платежными поручениями, 01 апреля 201х года между Копытовым И.И. и ЗАО "Дега" подписано соглашение о передаче апартамента для проведения ремонтных работ, 01 апреля 201х года между ООО "х" (исполнитель) и Копытовым И.И. (заказчик) заключен договор на эксплуатационно-техническое обслуживание спорного нежилого помещения, обеспечение надлежащего содержания и ремонта, инженерного оборудования, мест общего пользования, а также оказание заказчику коммунальных и эксплуатационных услуг.

Из материалов дела следует, что спорное помещение: антресоль первого этажа, комната х, общей площадью х кв.м, расположенное по адресу: х, поставлено на кадастровый учет, присвоен кадастровый номер х.

Судом первой инстанции установлено, что 06 июня 201х года между Копытовой О.П. (покупатель) и ЗАО "Дега" (продавец) заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости, из которого следует, что стороны обязуются в будущем заключить договор купли-продажи недвижимости, согласно которому ответчик обязуется передать в собственность истцу, а истец обязуется принять в собственность и оплатить недвижимое имущество, находящееся по адресу: х, первый этажа, комната х, ориентировочной общей площадью х кв.м.

Согласно п. 1.4 предварительного договора, стороны обязались заключить основной договор купли-продажи апартамента не позднее 30 ноября 201х года.

В соответствии с п. 2.1 договора, общая (продажная) цена недвижимости составляет сумму в размере х дол. США.

Обращаясь в суд с настоящим иском, истец Копытова О.П. указывала на то, что свои обязательства по оплате стоимости нежилого помещения выполнила в полном объеме, что подтверждается заявлениями на перевод денежных средств, приходными кассовыми ордерами, платежными поручениями, 04 сентября 201х года между Копытовой О.П. и ЗАО "Дега" подписано соглашение о передаче апартамента для проведения ремонтных работ, спорное помещение: первый этаж, комната х, общей площадью х кв.м, расположенное по адресу: х, поставлено на кадастровый учет, присвоен кадастровый номер х, как завершенное строительство, однако, застройщик уклонился от заключения основного договора купли-продажи недвижимости.

Разрешая заявленные исковые требования в порядке п.3 ст. 196 ГПК РФ, оценив в совокупности представленные доказательства по правилам ст, ст. 12,56,67 ГПК РФ, проанализировав положения ст. 429 ГК РФ, суд первой инстанции исходил из того, что как следует из сложившихся отношений между истцами и ответчиком, стороны при исполнении своих обязательств по д оговору фактически выполнили обязательства, превышающие объем обязательств, предусмотренный предварительным договором, так как ответчиком была осуществлена передача нежилого помещения в пользование истцам, а Копытов И.И. и Копытова О.П. уплатили полную стоимость нежилых помещений, несут расходы по содержанию объектов, расходы по оплате коммунальных платежей, ответственность за их целостность.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что стороны не только согласовали все существенные условия основных договоров купли-продажи нежилых помещений, как того требуют ст.ст. 550, 554, 555 ГК РФ, но истцы также произвели их оплату согласно ст. 486 ГК РФ, а ответчик произвел передачу данных объектов недвижимого имущества истцам во владение и пользование, что свидетельствует о волеизъявлении сторон по заключению основных договоров купли-продажи недвижимости, в связи с чем, принимая во внимание, что истцы в полном объеме исполнили свои обязательства по оплате стоимости нежилых помещений, в настоящее время открыто и добросовестно владеют и пользуются спорными нежилыми помещениями, несут расходы по их содержанию, однако не могут зарегистрировать право собственности на нежилые помещения в связи с бездействием ответчика, пришел к выводу об удовлетворении исковых требований Копытова И.И. и Копытовой О.П. о признании права собственности на спорные нежилые помещения.

С указанными выводами суда апелляционной инстанции согласиться нельзя по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Для заключения предварительного договора купли-продажи имущества не требуется чье-либо согласие, в частности, залогодержателя, поскольку заключение предварительного договора не порождает обязанность по передаче имущества, а лишь закрепляют обязанность сторон заключить договор о такой передаче.

Признавая предварительный договор основным договором, а право собственности на недвижимое имущество за истцами, суд первой инстанции не учел, что для заключения основного договора в отношении имущества, находящегося в залоге, требуется согласие залогодержателя, если иное не предусмотрено договором, заключенным между залогодателем и залогодержателем ( пункт 2 статьи 346 ГК РФ).

Указанная правовая позиция также закреплена в пункте 1 статьи 37 ФЗ от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", согласно которому имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

В соответствии со статьей 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Как усматривается из материалов дела, между ЗАО "Дега" (залогодатель) и КБ "ЛОКО-Банк (АО) (залогодержатель) 20.12.201х года был заключен договор залога недвижимого имущества Nх, с учетом дополнительного соглашения Nх от 06.10.201х года, предметом которого выступала часть объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. х, в состав которого входило спорное нежилое помещение.

Между тем, из содержания указанного договора залога не следует, что залогодержатель выражал свое согласие на распоряжение залогодателем предметом залога без своего согласия. Напротив, в п.3.3.1 данного договора оговорено, что залогодатель не вправе отчуждать предмет залога путем продажи третьим лицам без письменного согласия залогодержателя.

В свою очередь, в соответствии с п.1.2 предварительного договора, заключенного между Копытовым И.И. и ЗАО "Дега", истец был поставлен в известность, что спорный объект недвижимости находится в залоге.

В свою очередь, в соответствии с п.1.2 предварительного договора, заключенного между Копытовой О.П. и ЗАО "Дега", истец была поставлена в известность, что спорный объект недвижимости находится в залоге.

Таким образом, характеризуя вышеуказанные предварительные договоры купли-продажи недвижимости основными договорами, а отчуждение заложенного имущества без согласия залогодержателя законным и признавая за истцами право собственности на спорные нежилые помещения, суд первой инстанции нарушил положения пункта 2 статьи 346 ГК РФ, пункта 1 статьи 37 ФЗ от 16 июля 1998 г. N102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", а также оставил без внимания и правовой оценки отсутствие в договоре залога необходимого согласия залогодержателя на отчуждение имущества.

Кроме этого, в силу пп. 3 п. 1 ст. 5 ФЗ от 16 июля 1998 г. N102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 ГК РФ, права, на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат.

Как указано в абзаце седьмом п. 1 ст. 5 ФЗ от 16 июля 1998 г. N102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил ст. 69 настоящего Федерального закона.

Согласно статье 135 ГК РФ, вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.

В пункте 3 ст. 5 ФЗ от 16 июля 1998 г. N102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" указано, что если иное не предусмотрено договором, вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с принадлежностями ( ст. 135 ГК РФ).

На основании указанных норм материального права выводы суда о том, что по сведениям Управления Росреестра г. Москвы правопритязания на спорные нежилые помещения отсутствуют, является неверным, поскольку из материалов дела усматривается наличие записи с 26.12.201х года о залоге (ипотеки) в отношении нежилого помещения, общей площадью х кв.м, номера на поэтажном плане: антресоль 1-го этажа - комнаты с 1 по 6; антресоль мансарды - комнаты с 1 по 3; антресоль цокольного этажа - комнаты с 1 по 8; мансарда - комнаты с 1 по 5; цокольный этаж - комнаты с 1 по 6; этаж 1 - комнаты с 2 по 6 адрес (местонахождение) х, кадастровый (или условный) номер: х, в состав которого включены спорные нежилые помещения.

Кроме того, при вынесении решения не было учтено судом первой инстанции и то обстоятельство, что в соответствии с положениями п. 2.3 предварительных договоров купли-продажи недвижимости, заключенных 20.12.201х года и 06.06.201х года между сторонами до заключения основных договоров, покупатели перечисляют продавцу на расчетный счет в качестве обеспечения исполнения своих обязательств по заключению договора обеспечительный платеж в указанном в сделках размере, который не является авансом или задатком.

Пунктом 2.4 предварительных договоров определено, что в случае заключения основных договоров и надлежащего выполнения покупателем обязанности по оплате цены апартамента, внесенный обеспечительный платеж подлежит возврату покупателю в течение трех банковских дней с момента полной оплаты покупателем цены апартамента.

Суд при разрешении спора не принял во внимание, что приведенные условия предварительных договоров относительно оплаты помещения и обеспечительного платежа сформулированы предельно ясно и четко, не дают возможности их иного толкования, изложены таким образом, что у истцов не имелось никаких оснований предполагать, что денежные средства вносятся ими в качестве оплаты за помещение по договорам купли-продажи.

Таким образом, денежные средства, указанные в договорах от 20.12.201х года и 06.06.201х года являлись исключительно обеспечительными платежами, которые были предусмотрены условиями предварительных договоров, на момент заключения указанных сделок условие о внесении обеспечительного платежа не противоречило действующему законодательству.

В соответствии с положениями ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

При разрешении спора суд ошибочно истолковал условия заключенных между сторонами предварительных договоров, посчитав их основными договорами купли-продажи, поскольку по своей правовой природе между сторонами были заключены предварительные договоры, соответствующие требованиям ст. 429 ГК РФ, суд не учел фактически сложившиеся между сторонами правоотношения, и не принял во внимание, что в установленный в предварительных договорах срок основные договора купли-продажи между сторонами заключены не были.

При этом, истцы, обращаясь с настоящим иском, одновременно просили признать за ними права собственности на спорный объект недвижимости и об обязании ЗАО "Дега" заключить основные договора купли-продажи на условиях предварительных договоров.

Судом также не было учтено, что указание в п. 2.4 предварительных договоров о том, что при надлежащем исполнении покупателем обязательств по заключению основных договоров уплаченный им ранее обеспечительный платеж может быть зачтен в счет цены апартамента, безусловно предполагает, что зачет взаимных обязательств может быть произведен только при наличии отдельных специальных соглашений сторон, тогда как из материалов дела не усматривается наличие указанных документов.

Помимо этого, судебная коллегия обращает внимание, что 11 декабря 2013 года Правительством Москвы принято постановление N 819-ПП "Об утверждении Положения о взаимодействии органов исполнительной власти города Москвы при организации работы по выявлению и пресечению незаконного (нецелевого) использования земельных участков".

Пунктом 1.3 названного постановления в приложении 3 утвержден Перечень земельных участков, находящихся в собственности города Москвы, и земельных участков, находящихся на территории города Москвы, государственная собственность на которые не разграничена, на которых размещено имущество (конструкции, строительные материалы и прочее), не предоставленных (не отведенных) для целей строительства (реконструкции), и (или) при отсутствии разрешения на строительство для проведения работ по строительству (реконструкции) на указанных земельных участках.

Тогда как в соответствии с указанным нормативным правовым актом здание, расположенное по адресу х

под номером х внесено в Перечень земельных участков, находящихся в собственности города Москвы, и земельных участков, находящихся на территории города Москвы, государственная собственность на которые не разграничена, на которых размещено имущество (конструкции, строительные материалы и прочее), не предоставленных (не отведенных) для целей строительства (реконструкции), и (или) при отсутствии разрешения на строительство для проведения работ по строительству (реконструкции) на указанных земельных участках.

В свою очередь, как следует из ответа ДГИ г. Москвы на запрос судебной коллегии, в соответствии с протоколом Nх от 23.04.201х года п. 56 Градостроительно-земельной комиссией г. Москвы было принято решение в отношении ЗАО "Дега" о применении штрафных санкций по факту самовольного строительства на земельном участке по адресу х за изменение технико-экономических показателей объектов недвижимого имущества, расположенного на земельном участке.

Данные обстоятельства также не были учтены судом при разрешении настоящего спора о признании права собственности на спорные объекты недвижимости, которые в соответствии с постановлением Правительства г. Москвы N 819-ПП от 11 декабря 2013 года являются самовольной постройкой.

В силу ч.1 ст. 330 ГПК РФ, основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела, недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела, нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

В соответствии со ст. 328 ГПК РФ по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.

При изложенных выше обстоятельствах, при рассмотрении настоящего дела суд неправильно определилобстоятельства, имеющие значение для дела, допустил нарушение и неверное применение норм материального права, что привело к несоответствию выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, и как следствие, к постановке неправильного решения, в связи с чем в соответствии со ст. 330, п.2 ст. 328 ГПК РФ решение суда подлежит отмене с принятием нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований Копытова И.И. и Копытовой О.П. в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 338-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Симоновского районного суда г. Москвы от 09 декабря 2016 года отменить, принять по делу новое решение.

В удовлетворении исковых требований Копытова И.И, Копытовой О.П. к ЗАО "ДЕГА" о признании права собственности на нежилые помещения - отказать.