Апелляционное определение СК по гражданским делам Костромского областного суда от 04 декабря 2017 г. по делу N 33-2732/2017

Судебная коллегия по гражданским делам Костромского областного суда в составе:

председательствующего Ильиной И.Н,

судей Зиновьевой Г.Н, Лукьяновой С.Б,

при секретаре Дубровиной Т.Ю.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе председателя гаражного потребительского кооператива N4 "Караваево" Лобанова Сергея Валентиновича на решение Костромского районного суда Костромской области от 26 сентября 2017 года, которым гаражному потребительскому кооперативу N4 "Караваево" отказано в удовлетворении исковых требований к комитету имущественных и земельных отношений, архитектуры и градостроительства администрации Костромского муниципального района Костромской области о признании договора аренды земельного участка прекращенным.

Заслушав доклад судьи Зиновьевой Г.Н, выслушав представителя гаражного потребительского кооператива N4 "Караваево" Логутова А.В, действующего на основании доверенности, судебная коллегия

установила:

Гаражный потребительский кооператив N4 "Караваево" (далее - ГПК N4 "Караваево", Кооператив), действуя через председателя правления Лобанова С.В, обратился в суд с иском к комитету имущественных и земельных отношений, архитектуры и градостроительства администрации Костромского муниципального района Костромской области (далее - Комитет) о признании договора аренды земельного участка прекращенным.

Требования мотивированы тем, что собственники гаражных боксов, расположенных ГПК N4 "Караваево" по адресу: "адрес" мая 2017 года обратились в комитет имущественных и земельных отношений, архитектуры и градостроительства администрации Костромского муниципального района Костромской области с заявлением в порядке ст.ст.39.15,39.20 Земельного кодекса Российской Федерации о предварительном согласовании предоставления земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора для эксплуатации принадлежащих им на праве собственности гаражных боксов. Письмом от 14 июня 2017 года N N Комитет отказал им в предварительном согласовании предоставления земельного участка, сославшись на то, что в отношении испрашиваемого участка действует договор аренды N N от 28 апреля 2011 года. Действительно, между Комитетом и ГПК N4 "Караваево" 28 апреля 2011 года был заключен договор N N аренды земельного участка с кадастровым номером N площадью "данные изъяты" кв.м с разрешенным использованием: для размещения ГПК N4, сроком до 28 апреля 2016 года. В соответствии с положениями п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации указанный договор аренды после 28 апреля 2016 года считался возобновленным на неопределенный срок. Соответственно, на основании п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации любая сторона вправе была в одностороннем порядке отказаться от этого договора, предупредив об этом другую сторону в установленный договором срок. Пунктом 5.2.10 договора аренды было предусмотрено, что по окончании срока действия договора или при его досрочном прекращении по любому из оснований арендатор письменно сообщает арендодателю не позднее, чем за 30 дней, о предстоящем освобождении земельного участка. Реализуя данное право, арендатор письмом от 16 сентября 2016 года уведомил арендодателя о сдаче земельного участка. В последующем арендатор неоднократно письмами от 30 сентября 2016 года, от 08 ноября 2016 года подтверждал прекращение вышеуказанного договора аренды и выражал намерение заключить новый договор аренды на иных условиях. Полагает, что при таких обстоятельствах договор аренды земельного участка N N от 28 апреля 2011 года считается прекращенным с 16 октября 2016 года. Между тем ответчик продолжает считать указанный договор действующим, что препятствует оформлению собственниками гаражных боксов прав на земельный участок, необходимый для их эксплуатации.

На основании вышеизложенного истец просит признать договор аренды земельного участка N N от 28 апреля 2011 года, заключенный между комитетом имущественных и земельных отношений, архитектуры и градостроительства администрации Костромского муниципального района Костромской области и ГПК N4 "Караваево" в отношении земельного участка с кадастровым номером N площадью "данные изъяты" кв.м. с разрешенным использованием для размещения ГПК N4 "Караваево", прекращенным с 16 октября 2016 года; погасить запись в ЕГРН о регистрации обременения в виде аренды N от 05 июля 2011 года в отношении указанного земельного участка.

В качестве третьего лица в деле участвовало Управление Росреестра по Костромской области.

Судом постановлено вышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе председатель ГПК N4 "Караваево" Лобанов С.В. просит решение суда отменить, принять новое решение об удовлетворении заявленных требований. В обоснование приводит те же обстоятельства, которые были изложены в исковом заявлении. Выражает несогласие с выводом суда о том, что для расторжения спорного договора необходимо заключение соглашения между сторонами, а поскольку оно не достигнуто, то договор не может считаться прекращенным. Ссылаясь на положения ст.ст. 310,407,450,450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, указывает, что односторонний отказ от исполнения договора, когда он допускается законом или в определенных случаях соглашением сторон, является самостоятельным юридическим фактом, ведущим к расторжению договора. Такой нормой закона, которая предусматривает право сторон договора на односторонний отказ от его исполнения, является норма п.2 ст.610 ГК РФ, которой предусмотрено, что в случае, если договор аренды заключен на неопределенный срок, любая сторона вправе в одностороннем порядке отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону. Указанная норма является императивной. Отмечает, что каких-либо специальных правил об основаниях и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, заключенных на неопределенный срок, земельное законодательство, действующее в настоящее время, не устанавливает. В связи с этим в данном случае подлежат применению названные выше нормы гражданского законодательства. Полагает, что при таких обстоятельствах суд первой инстанции не применил нормы права, подлежащие применению к спорным правоотношениям, а также неправильно истолковал закон.

В возражениях на апелляционную жалобу председатель комитета имущественных и земельных отношений, архитектуры и градостроительства администрации Костромского муниципального района Костромской области Шулепникова Т.М. просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ГПК N4 "Караваево" по доверенности Логутов А.В. поддержал апелляционную жалобу по изложенным в ней доводам.

Представитель ответчика и представитель третьего лица Управления Росреестра по Костромской области в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом, сведений о причинах неявки не предоставили, ходатайств об отложении судебного разбирательства от них не поступало. В связи с этим на основании ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие названных участников процесса.

Проверив материалы гражданского дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений относительно жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Как видно из материалов дела и установлено судом, 28 апреля 2011 года между комитетом имущественных и земельных отношений администрации Костромского муниципального района (в настоящее время - комитет имущественных и земельных отношений, архитектуры и градостроительства администрации Костромского муниципального района Костромской области) и ГПК N4 "Караваево" был заключен договор N N аренды земельного участка. На основании указанного договора Комитет (арендодатель) передает, а ГПК N4 (арендатор) принимает и использует на условиях настоящего договора земельный участок с кадастровым номером N площадью "данные изъяты" кв.м, находящийся в "адрес" предоставленный на основании постановления администрации Костромского муниципального района N N от 28 апреля 2011 года.

Срок действия договора установлен с 28 апреля 2011 года по 28 апреля 2016 года (п. 2.1).

П. 5.2.10 договора аренды было предусмотрено, что по окончании срока договора или при его досрочном прекращении по любому из оснований арендатор обязан письменно сообщить арендодателю не позднее, чем за 30 дней о предстоящем освобождении земельного участка.

П. 4.2.5 договора предусмотрена обязанность арендодателя по окончании срока действия договора принять земельный участок по передаточному акту.

По условиям п. 7.1 договора он считается прекращенным в случае истечения срока, на который был заключен, если ни одна из сторон не заявила о его продлении.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке, в Единый государственный реестр недвижимости внесена регистрационная запись от 05 июля 2011 года за N N об ограничении прав и обременении объекта недвижимости в виде аренды в пользу ГПК N4 "Караваево".

Судом также установлено, что договор аренды был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок, поскольку арендатор продолжил пользоваться арендованным имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя. Указанное обстоятельство не оспаривалось никем из лиц, участвующих в деле.

16 сентября 2016 года в адрес Комитета поступило письмо от председателя ГПК N4 "Караваево" Лобанова С.В. (письмо датировано также 16 сентября 2016 года), в котором тот указал, что срок действия договора аренды N N земельного участка установлен с 28 апреля 2011 года по 28 апреля 2016 года, и в связи с окончанием срока действия договора Кооператив уведомляет о сдаче земельного участка с кадастровым номером N.

Как следует из имеющихся в материалах дела писем ГПК N4 "Караваево" от 30 сентября 2016 года и от 08 ноября 2016 года, адресованных председателю Комитета Шулепниковой Т.М, Кооператив обращался по вопросу заключения нового договора аренды земельного участка. В письме от 30 сентября 2016 года Кооператив просил заключить договор аренды в отношении земельного участка площадью "данные изъяты" кв. м с соответствующим изменением арендной платы. В обоснование указал, что в площадь земельного участка "данные изъяты" кв. м включена площадь, занимаемая гаражными боксами "данные изъяты" кв. м), а также земли общего пользования в виде дорог и подъездов к гаражам, которые используются не только членами Кооператива, но и другими жителями "адрес". В письме от 08 ноября 2016 года Кооператив сослался на то, что Комитетом не выполнена обязанность, предусмотренная п. 4.2.5 договора, хотя Комитет был уведомлен о сдаче земельного участка, а также просил о разделе земельного участка N на три самостоятельных участка согласно прилагаемому плану для целей заключения нового договора аренды.

В ответах на указанные письма Комитет сослался на вышеприведенный пункт 5.2.10 договора аренды земельного участка и указал, что в установленные договором сроки в адрес администрации Костромского муниципального района соответствующих письменных сообщений от Кооператива не поступало. Кроме того, Комитет указал на невозможность раздела земельного участка и на то, что заключение нового договора аренды на земельный участок с кадастровым номером N для размещения ГПК N4 "Караваево" без проведения торгов действующим земельным законодательством не предусмотрено.

25 мая 2017 года собственники гаражных боксов, расположенных в ГПК N4 "Караваево", в количестве 24 человек, обратились с письмом на имя председателя Комитета. В данном письме со ссылкой на прекращение договора аренды N N от 28 апреля 2011 года они просили в порядке ст.ст. 39.6, 39.15 Земельного кодекса Российской Федерации принять решение о предварительном согласовании предоставления вышеуказанного земельного участка в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора для эксплуатации принадлежащих им на праве собственности гаражных боксов.

В ответе на указанное письмо Комитет в лице председателя Шулепниковой Т.М. сообщил об отказе в предоставлении в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка с кадастровым номером N для эксплуатации гаражных боксов их собственникам. В обоснование сослался на наличие договора аренды земельного участка от 28 апреля 2011 года N N, заключенного с ГПК N4, который Комитет полагает возобновленным на неопределенный срок с 29 апреля 2016 года. Собственникам гаражных боксов рекомендовано обратиться с аналогичным заявлением после ликвидации ГПК N 4 "Караваево".

Принимая решение, суд руководствовался п. 2 ст. 621 и ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и исходил из того, что, несмотря на письмо от 16 сентября 2016 года с уведомлением Комитета о сдаче земельного участка, истец мер по освобождению земельного участка не принял, на участке по-прежнему размещены гаражные боксы. Таким образом, как указал суд, ГПК N 4 "Караваево" продолжает использовать земельный участок по своему усмотрению.

Кроме того, со ссылками на нормы п.п. 1 и 2 ст. 450 и ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации суд указал, что соглашение о расторжении договора сторонами не достигнуто, доказательств соблюдения установленного порядка и иных доказательств в подтверждение наличия предусмотренных законом или договором оснований для его расторжения не представлено.

В связи с этим суд пришел к выводу том, что договор аренды земельного участка нельзя считать прекращенным.

Однако с этими выводами и суждениями суда первой инстанции судебная коллегия не может согласиться.

Согласно п. 1 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В силу п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

П. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. При этом законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

На основании п. 1 ст. 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (п. 2 ст. 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исходя из приведенных норм и с учетом установленных обстоятельств дела письмо ГПК N4 "Караваево" от 16 сентября 2016 года с уведомлением о сдаче арендованного земельного участка следует расценивать как односторонний отказ арендатора от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок. В свою очередь, право арендатора на односторонний отказ от такого договора аренды прямо предусмотрено приведенными выше положениями п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также ГК РФ).

В связи с этим, учитывая условие п. 5.2.10 (которым указанный в п. 2 ст. 610 ГК РФ трехмесячный срок для предупреждения о прекращении договора аренды сокращен до 30 дней), договор аренды земельного участка с 16 октября 2016 года следует считать прекращенным.

Вопреки выводу суда первой инстанции, при наличии явно выраженного Кооперативом намерения прекратить отношения по договору аренды N N от 28 апреля 2011 года с целью заключения нового договора, непринятие мер по освобождению земельного участка не может расцениваться как препятствие к признанию указанного договора аренды прекращенным.

Этот вывод суда противоречит норме абз. 1 ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Таким образом, законом предусмотрена обязанность арендатора вернуть имущество арендодателю в случае прекращения договора аренды. На случай невыполнения указанной обязанности абз. 2 ст. 622 ГК РФ предусмотрено право арендодателя потребовать внесения арендной платы за все время просрочки и возмещения убытков, если арендная плата не покрывает причиненные арендодателю убытки. То есть невыполнение арендатором обязанности по возврату имущества само по себе не свидетельствует о продолжении арендных отношений.

Суждения суда о том, что между сторонами не достигнуто соглашение о расторжении договора аренды и об отсутствии доказательств соблюдения установленного порядка расторжения договора, как и ссылки при этом на положения п.п. 1 и 2 ст. 450 и ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, судебная коллегия полагает несостоятельными.

Законодательно предусмотрено, что договор может быть изменен либо расторгнут как по соглашению сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ), так и в определенных случаях по решению суда по требованию одной из сторон (п. 2 ст. 450 ГК РФ), а также в одностороннем порядке (ст. 450.1 ГК РФ).

Поскольку, как указывалось выше, в данном случае имело место расторжение договора арендатором в одностороннем порядке, что допустимо в силу закона, соглашения обеих сторон о расторжении договора не требовалось.

Соответственно, не применима в сложившейся ситуации и норма ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, которая содержит правила о форме соглашения сторон об изменении или расторжении договора (пункт 1), а также устанавливает обязательный досудебный порядок урегулирования споров об изменении или расторжении договора (пункт 2).

С учетом изложенного решение суда не может быть признано законным и обоснованным, поскольку выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела, нормы материального права судом применены неправильно. По делу следует принять новое решение, которым исковые требования ГПК N4 удовлетворить в полном объеме, признав договор аренды земельного участка прекращенным с 16 октября 2016 года и погасив в Едином государственном реестре прав на недвижимость запись о регистрации обременения в виде аренды в отношении указанного земельного участка.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Костромского районного суда Костромской области от 26 сентября 2017 года отменить.

Принять по делу новое решение, которым исковые требования гаражного потребительского кооператива N 4 "Караваево" удовлетворить.

Признать договор аренды земельного участка N N от 28 апреля 2011 года, заключенный между комитетом имущественных и земельных отношений, архитектуры и градостроительства администрации Костромского муниципального района Костромской области и гаражным потребительским кооперативом N4 "Караваево" в отношении земельного участка с кадастровым номером N площадью "данные изъяты" кв.м, находящийся в "адрес", прекращенным с 16 октября 2016 года.

Погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимость запись о регистрации обременения в виде аренды N N от 05 июля 2011 года в отношении указанного выше земельного участка.

Председательствующий:

Судьи: