Решение Верховного Суда Республики Северной Осетия - Алания от 28 февраля 2018 г. по делу N 3а-75/2018

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ СЕВЕРНАЯ ОСЕТИЯ-АЛАНИЯ

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г.Владикавказ 28 февраля 2018 года

Верховный Суд Республики Северная Осетия - Алания в составе:

судьи Верховного Суда Республики Северная Осетия-Алания Кокаевой Н.В.

при секретаре Дулаевой З.С.

с участием представителей административного истца ООО "... 11 "... 10" - Калоевой Н.А. и Циклаури М.Т, представителя административного ответчика Правительства РСО-Алания - Худзиева Т.К,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску общества с ограниченной ответственностью "... 12" к Правительству РСО-Алания, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", с привлечением в качестве заинтересованных лиц Управления Росреестра по РСО-Алания, АМС... РСО-Алания об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равной его рыночной стоимости,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Агропромышленный холдинг "... 13" обратилось в Верховный Суд РСО-Алания с административным исковым заявлением к Правительству РСО-Алания, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", с привлечением в качестве заинтересованных лиц Управления Росреестра по РСО-Алания, АМС... РСО-Алания об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равной его рыночной равной его стоимости.

В обоснование заявленных требований ООО "... 14" указало, что владеет земельным участком площадью... кв.м с кадастровым номером... расположенным по адресу: РСО-Алания,.., северо-восточная окраина.., на праве аренды по договору аренды... от.., заключённому с АМС... РСО-Алания в лице главы АМС... РСО-... 4 Хадарцева. Размер арендной платы за пользование земельным участком исчисляется исходя из его кадастровой стоимости. Согласно выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости земельного участка от... его кадастровая стоимость составляет... руб.... коп, а согласно отчёту... зк от... оценщика ИП... 5 рыночная стоимость земельного участка равна... рублей. Кадастровая стоимость земельного участка много превышает его рыночную стоимость, что нарушает права общества как арендатора земельного участка и плательщика земельного налога.

Согласно п.3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. При этом согласно ст. 24.18 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" N135-Ф3 от 29.07.1998 года в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

В судебном заседании представитель ООО "... 15" - Калоева А.Н. - уточнила исковые требования административного истца и просила установить кадастровую стоимость земельного участка площадью... кв.м, с кадастровым номером.., расположенного по адресу: РСО-Алания,.., северо-восточная окраина.., равной его рыночной стоимости на... в размере... рублей. Она пояснила, что общество является арендатором указанного земельного участка и ему начисляется земельный налог в завышенном размере, исходя из установленной ранее кадастровой стоимости участка. ООО "Агропромышленный холдинг "Мастер-Прайм.Березка" вправе в судебном порядке установить кадастровую стоимость своего земельного участка равной его рыночной стоимости, которая согласно заключению судебной оценочной экспертизы, составленному ООО "ВладАудит", равна 6790307 рублей, что меньше утверждённой Постановлением Правительства РСО-Алания N 325 от 29.12.2011 года кадастровой стоимости его земельного участка (... коп.).

Представитель административного ответчика Правительства РСО-Алания -... 7 - требования административного истца не признал, просил отказать в их удовлетворении, пояснив, что не согласен с величиной рыночной стоимости земельного участка, определенной как в отчёте оценщика ИП... 5, так и установленной заключением судебной оценочной экспертизы об оценке рыночной стоимости земельного участка. Рыночную стоимость, указанную в отчёте оценщика и заключении эксперта, представитель ответчика считал заниженной.

Административный истец ООО "Агропромышленный холдинг "... 16", представитель административного ответчика ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по РСО-Алания, представитель заинтересованного лица Управления "Росреестра" по РСО-Алания, представитель заинтересованного лица АМС... РСО-Алания, надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, о причинах неявки суд не уведомили, об отложении слушания дела не просили.

В соответствии с частью 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, а также их представители, в случаях, если представители извещены судом и (или) ведение гражданами административного дела с участием представителя является обязательным, обязаны до начала судебного заседания известить суд о невозможности явки в судебное заседание и причинах неявки. Если указанные лица не сообщили суду о причинах своей неявки в судебное заседание в установленный срок, такие причины считаются неуважительными и не могут служить основанием для вывода о нарушении процессуальных прав этих лиц.

Суд, руководствуясь указанным процессуальным положением, считает возможным проведение судебного разбирательства в отсутствие неявившихся лиц и их представителей.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителей процессуальных сторон, суд находит уточненные требования ООО "Агропромышленный холдинг "Мастер-Прайм.Березка" подлежащими удовлетворению.

Судом установлено, что административный истец ООО "Агропромышленный холдинг "Мастер-Прайм.Березка" по договору аренды... от.., заключённому с АМС... РСО-Алания в лице главы АМС... РСО-Алания... 8, является арендатором земельного участка с кадастровым номером 15:07:0050301:4, расположенного по адресу: РСО-Алания,.., северо-восточная окраина... Размер арендной платы за пользование земельным участком исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.

Постановлением Правительства РСО-Алания от... "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения, особо охраняемых территорий и объектов, садоводческих и огороднических объединений граждан в... -Алания" утверждены результаты государственной кадастровой оценки вышеперечисленных земель по состоянию на... и средний уровень кадастровой стоимости земельных участков по муниципальным образованиям на территории РСО-Алания по состоянию на...

Как видно из выписки из ЕГРП о кадастровой стоимости земельного участка от.., кадастровая стоимость арендуемого ООО "Агропромышленный холдинг "Мастер-Прайм.Березка" земельного участка определена на... и составляет на указанную дату 53012403, 34 руб.

Согласно статье 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. В свою очередь пунктом 3 приведенной нормы установлено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от... N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названного земельного участка влияют на права и обязанности ООО "Агропромышленный холдинг "Мастер-Прайм.Березка" как арендатора земельного участка (арендная плата за пользование участком). Общество вправе требовать установления кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной.

Обращение ООО "Агропромышленный холдинг "... 22"в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости согласуется с приведёнными выше положениями закона, в силу которых законодатель, вводя для целей налогообложения государственную кадастровую оценку земель, одновременно не исключает установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости. При этом основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости федеральный законодатель указывает установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

В силу статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика, а также экспертное заключение.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от... "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии с частью 1 статьи 3 и статьей 4 Закона об оценочной деятельности под оценочной деятельностью понимается деятельность оценщиков - юридических и физических лиц (индивидуальных предпринимателей), - направленная на установление в отношении объектов оценки их рыночной или иной стоимости и выполняемая для потребителей этих услуг (заказчиков).

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное. Рыночная стоимость, определенная в отчете, является рекомендуемой для целей совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Административным истцом в обоснование заявленных требований об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, был представлен отчет... зк от.., подготовленный по заданию заявителя независимым оценщиком ИП... 5

Проверяя представленный административным истцом отчет на соответствие законодательству об оценочной деятельности, суд исходит из того, что, согласно требованиям ФСО N 1, 2, 3, 7, отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи оценки, последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Указанный отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов.

Вместе с тем, у сторон возникли сомнения в полноте собранной оценщиком информации для оценки участка по доходному методу, в объективности отчета и результатов величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.

По ходатайству представителя административного истца ООО "Агропромышленный холдинг "... 20" -... 6 - судом назначена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка по состоянию на...

Судебная экспертиза проведена, и по её результатам экспертом... 21" составлено заключение... от.., в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка площадью... кв.м, с кадастровым номером.., расположенного по адресу: РСО-Алания,.., северо-восточная окраина.., категория земель: "земли промышленности, транспорта, связи и иного назначения" с разрешенным использованием: "под строительство молочного завода" на... равна... руб.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст.307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения, у него имеется специальное высшее образование, стаж экспертной работы.

Само заключение экспертизы содержит подробное описание проведенного исследования, приведены выводы, и на основании этого исследования даны ответы на поставленные вопросы.

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями действующего законодательства, предъявляемыми к отчету об оценке объекта недвижимости. Экспертиза рыночной стоимости земельного участка проведена на основании материалов дела с выездом на осмотр объекта исследования.

При определении рыночной стоимости земельного участка эксперт применил доходный подход, обосновал отказ от использования сравнительного подхода и применения затратного подхода.

Определение итоговой величины рыночной стоимости земельного участка произведено путем определения дохода от использования сельскохозяйственных угодий и его последующей капитализации.

Несогласие представителя Правительства РСО-Алания с величиной рыночной стоимости земельного участка, определенной в заключении судебной оценочной экспертизы без указания на конкретные нарушения, повлиявшие на её результаты, не может быть принято во внимание судом.

При этом суд отмечает, что в случае несогласия административного ответчика, на котором в силу действующего законодательства лежит обязанность по опровержению представленного суду отчета, с доводами административного истца вопрос о проверке отчета либо экспертного заключения по оценке рыночной стоимости земельного участка на предмет соответствия положениям федеральных стандартов оценки требует специальных познаний в области оценочной деятельности; однако суду не представлено сведений о наличии таких познаний у представителя административного ответчика - Правительства РСО-Алания.

Доказательств того, что рыночная стоимость земельного участка является иной, чем отражено в судебном экспертном заключении, суду не представлено, участвующие в деле лица о назначении и проведении повторной судебной оценочной экспертизы не просили.

Оценив экспертное заключение по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд соглашается с изложенными в нем выводами и полагает, что рыночная стоимость земельного участка общей площадью... кв.м, с кадастровым номером.., расположенным по адресу: РСО-Алания,.., северо-восточная окраина.., на... равна... рублей.

Следовательно административное исковое заявление ООО "... 19", с учётом уточнённых представителем истца Калоевой А.Н. требований, подлежит удовлетворению.

Решение суда об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости является основанием для внесения соответствующих изменений в государственный кадастр недвижимости, так как настоящее решение может породить правовые последствия, связанные с определением налогооблагаемой базы по земельному налогу, либо размера арендной платы только с момента вступления его в законную силу и внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений о новой кадастровой стоимости земельного участка.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Верховный Суд Республики Северная Осетия-Алания

решил:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "... 18" удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью... м, с кадастровым номером.., расположенного по адресу: РСО-Алания,.., северо-восточная окраина.., категория земель: "земли промышленности, транспорта, связи и иного назначения" с разрешенным использованием: "под строительство молочного завода" равной его рыночной стоимости на... в размере... рублей (... ) рублей.

Датой подачи ООО "Агропромышленный холдинг "... 17" заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости считать...

Настоящее решение суда является основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 15:07:0050301:4, расположенного по адресу: РСО-Алания,.., северо-восточная окраина...

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Верховного Суда Республики Северная Осетия-Алания в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Кокаева Н.В.