Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 26 марта 2018 г. по делу N 33-8598/2018

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего: судьи Горновой М.В.

судей Казаковой О.Н, Андреевой И.Ю.

при секретаре Елисеевой Е.Ю.

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Казаковой О.Н. дело по апелляционным жалобам Антоняна ДК, Варданян И Н на решение Никулинского районного суда г. Москвы от 19 июня 2017 года, которым постановлено: обратить взыскание на предмет ипотеки - нежилое посещение Н1 в многоквартирном доме, принадлежащее Антоняну Д К по адресу: Рязанская область, г. Рязань, ул. Высоковольтная, д.39, корп.1, имеющее 1 этаж, количество комнат 3, общей площадью 251,7 кв.м, кадастровый номер, путем продажи с публичных торгов, с определением начальной продажной стоимости имущества в размере 10867500,00 рублей, с определением размера суммы подлежащей уплате истцу Обществу с ограниченной ответственностью "ПРОМ-ТОРГ" из стоимости заложенного недвижимого имущества в размере 10517934,56 рублей. Взыскать с Варданян И Н, Антоняна Д К в пользу Общества с ограниченной ответственностью "ПРОМ-ТОРГ" расходы по уплате государственной пошлины в размере 6000,00 рублей.

УСТАНОВИЛА:

Представитель Общества с ограниченной ответственностью "ПРОМ-ТОРГ" обратился с иском к Варданян ИН, Антоняну Д К об обращении взыскании на заложенное имущество, указал, что 03.06.2015 года между БАНК ИТБ (ОАО) и Варданян И Н заключен кредитный договор N01/0137-15/62-лб, в соответствии с п. 1.5. которого, обеспечением исполнения обязательств заемщика является ипотека в силу договора N03/0137-15/62-лбот 03.06.2015 года, заключенного между БАНК ИТБ (ОАО) и Антоняном Давидом Кареновичем помещения, расположенного по адресу: Рязанская область, г. Рязань, ул. Высоковольтная, д.39, корп.1, принадлежащей на праве собственности залогодателю согласно свидетельству о государственной регистрации права от 17.12.2013 года; права первоначального залогодержателя по кредитному договору были удостоверены закладной, выданной первоначальному залогодержателю - БАНКИТБ (ОАО), запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена 04.06.2015 года за номером 62-62/001-62/001/203/2015-205/1, в соответствии с п. 2.4.3 Договора об ипотеке - залогодержатель имеет право передать права на закладную другому лицу путем совершения сделки в простой письменной форме и совершения на закладной отметки о новом владельце закладной. 22.09.2015 года Банк ИТБ (АО) передал права на закладную ПАО АКБ "Балтика" на основании Договора N2

ИТБ-РЦ путем проставления соответствующей передаточной записи в закладной; в свою очередь ПАО АКБ "Балтика" передал право на Закладную АО "СМАРТБАНК" на основании Договора N 11РЦп-СБ от 30.10.2015 года, о чем также имеется передаточная надпись в Закладной, на основании Акта сверки стоимости передаваемых прав требования по вышеуказанному договору от 30.10.2015 года права по закладной были переданы в ПАО АКБ "Балтика", ПАО АКБ "Балтика" передал право на закладную ООО "Вексельный центр Аваль" на основании Договора N3/РЦп-ВЦА от 05.11.2016 года, о чем имеется передаточная запись в Закладной, ООО "Вексельный центр Аваль" 13.04.2016 года передал права по Закладной ООО "ПРОМ-ТОРГ" на основании Договора N 01-4/Ц16,законным владельцем закладной и кредитором и залогодержателем в настоящее время является ООО "ПРОМ-ТОРГ", о чем была надлежащим образом уведомлена Варданян И.Н.; согласно условиям кредитного договора Варданян И.Н. БАНК ИТБ (ОАО) предоставил кредит в размере 8050000,00 рублей на срок 84 месяца с процентной ставкой по кредиту 27 %, размером ежемесячного платежа - 188 579,00 рублей, кредит выдан 05.06.2015 года, что подтверждается банковским ордером о выдаче кредита N 226882, по состоянию на 13.03.2015 года предмет ипотеки был оценен в размере 18029000,00 рублей, что подтверждается Отчетом об оценке, составленным независимым оценщиком; согласно п.1.4 Договора об ипотеке предмет ипотеки оценивается сторонами в размере 10867500,00 рублей, что является фиксированной твердой оценкой, согласованной сторонами и не подлежащей изменению в течение всего срока действия договора. Начиная с 07.11.2015 года ежемесячные платежи по возврату суммы займа и процентов за пользование им, в нарушение условий закладной и кредитного договора ответчиком Варданян не производились, письмом от 22.11.2016 года в адрес ответчика Варданян было направлено требование о полном досрочном исполнении обязательств по кредитному договору, задолженность ответчика составляет 10517934,56 рублей. Истец просил обратить взыскание на предмет ипотеки - нежилое посещение Н1 в многоквартирном доме по адресу: Рязанская область, г. Рязань, ул. Высоковольтная, д.39, корп.1, имеющее 1 этаж, количество комнат 3,общей площадью 251,7 кв.м, кадастровый номер, путем продажи с публичных торгов, с определением начальной продажной стоимости имущества в размере 10867500,00 рублей, с определением размера суммы подлежащей уплате истцу из стоимости заложенного недвижимого имущества в размере 10517934,56 рублей.

Представители истца в суд явились, исковые требования поддержали в полном объеме.

Представитель ответчиков в суд явился, с иском не согласился, объяснений по существу возражений не дал.

Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого как незаконного просят ответчики Антонян Д.К, Варданян И. Н. по доводам апелляционных жалоб.

Проверив материалы дела, выслушав представителей сторон, обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия находит решение суда подлежащим изменению в части установления начальной продажной цены заложенного имущества по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.

Из материалов дела следует и судом установлено, - 03.06.2015 года между БАНК ИТБ (ОАО) и Варданян ИН заключен кредитный договор N01/0137-15/62-лб, в соответствии с п. 1.5. которого, обеспечением исполнения обязательств заемщика является ипотека в силу договора N03/0137-15/62-лбот 03.06.2015 года, заключенного между БАНК ИТБ (ОАО) и Антоняном Д К помещения, расположенного по адресу: Рязанская область, г. Рязань, ул. Высоковольтная, д.39, корп.1, принадлежащей на праве собственности залогодателю согласно свидетельству о государственной регистрации права от 17.12.2013 года; права первоначального залогодержателя по кредитному договору были удостоверены закладной, выданной первоначальному залогодержателю - БАНКИТБ (ОАО), запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена 04.06.2015 года за номером 62-62/001-62/001/203/2015-205/1, в соответствии с п. 2.4.3 Договора об ипотеке - залогодержатель имеет право передать права на закладную другому лицу путем совершения сделки в простой письменной форме и совершения на закладной отметки о новом владельце закладной. 22.09.2015 года Банк ИТБ (АО) передал права на закладную ПАО АКБ "Балтика" на основании Договора N 2

ИТБ-РЦ путем проставления соответствующей передаточной записи в закладной; в свою очередь ПАО АКБ "Балтика" передал право на Закладную АО "СМАРТБАНК" на основании Договора N 11РЦп-СБ от 30.10.2015 года, о чем также имеется передаточная надпись в Закладной, на основании Акта сверки стоимости передаваемых прав требования по вышеуказанному договору от 30.10.2015 года права по закладной были переданы в ПАО АКБ "Балтика", ПАО АКБ "Балтика" передал право на закладную ООО "Вексельный центр Аваль" на основании Договора N3/РЦп-ВЦА от 05.11.2016 года, о чем имеется передаточная запись в Закладной, ООО "Вексельный центр Аваль" 13.04.2016 года передал права по Закладной ООО "ПРОМ-ТОРГ" на основании Договора N 01-4/Ц16,законным владельцем закладной и кредитором и залогодержателем в настоящее время является ООО "ПРОМ-ТОРГ", о чем была надлежащим образом уведомлена Варданян И.Н.; согласно условиям кредитного договора Варданян И.Н. БАНК ИТБ (ОАО) предоставил кредит в размере 8050000,00 рублей на срок 84 месяца с процентной ставкой по кредиту 27 %, размером ежемесячного платежа - 188 579,00 рублей, кредит выдан 05.06.2015 года, что подтверждается банковским ордером о выдаче кредита N 226882, по состоянию на 13.03.2015 года предмет ипотеки был оценен в размере 18029000,00 рублей, что подтверждается Отчетом об оценке, составленным независимым оценщиком; согласно п.1.4 Договора об ипотеке предмет ипотеки оценивается сторонами в размере 10867500,00 рублей, что является фиксированной твердой оценкой, согласованной сторонами и не подлежащей изменению в течение всего срока действия договора. Начиная с 07.11.2015 года ежемесячные платежи по возврату суммы займа и процентов за пользование им, в нарушение условий закладной и кредитного договора ответчиком Варданян не производились, письмом от 22.11.2016 года в адрес ответчика Варданян было направлено требование о полном досрочном исполнении обязательств по кредитному договору, задолженность ответчика составляет 10517934,56 рублей, до настоящего времени обязательства по погашению задолженности не исполнены.

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными, обычно предъявляемыми требованиями.

В силу статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В силу пункта 1 статьи 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее.

В соответствии с п. 2 ст. 349 ГК РФ удовлетворение требования залогодержателя за счет заложенного имущества без обращения в суд допускается, если иное не предусмотрено законом на основании соглашения залогодателя с залогодержателем.

Нормой ст. 51 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" установлено, что взыскание по требованиям залогодержателя обращается на заложенное недвижимое имущество по решению суда, за исключением случаев, предусмотренных ст. 55 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Удовлетворяя исковые требования об обращении взыскания на заложенное имущество - нежилое посещение Н1 в многоквартирном доме, принадлежащее Антоняну Давиду Кареновичу по адресу: Рязанская область, г. Рязань, ул. Высоковольтная, д.39, корп.1, имеющее 1 этаж, количество комнат 3,общей площадью 251,7 кв.м, кадастровый номер, суд руководствовался положениями п.1 ст. 50, п. 4 ст. 54 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", п.1.4 Договора об ипотеке, условиями закладной и п. 4.4.3 кредитного договора, в котором предмет залога оценен в размере 10867500,00 рублей.

В апелляционной жалобе ответчики выражают свое несогласие с состоявшимся по делу судебным постановлением, ссылаются на то, что определенная в п.1.4 Договора об ипотеке цена предмета ипотеки не отражает ее реальную стоимость, поскольку ответчиками был произведен ремонт предмета ипотеки, т.е. имели место неотъемлемые улучшения предмета ипотеки, значительно увеличивающее ее стоимость.

Согласно ГК РФ требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущества по решению суда.

В силу ГК РФ реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества, на которое в соответствии со Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном об ипотеке, если иное не предусмотрено законом.

В соответствии со, Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору ипотеки, по решению суда с установлением начальной продажной цены заложенного имущества.

При этом, если начальная продажная цена заложенного имущества определяется судом на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика ( ФЗ "Об ипотеки").

В ГПК РФ закреплено правило о том, что обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

Из отчета N82060318, представленного ответчиками и подготовленного ЗАО "Консультант-Сервис", рыночная стоимость указанного предмета ипотеки составляет 15 452 000 рублей.

По мнению судебной коллегии, отчет отражает реальную действительную стоимость предмета ипотеки на момент вынесения судебного решения.

С учетом изложенного, судебная коллегия считает возможным принять данное заключение в качестве надлежащего доказательства по делу и положить его в основу судебного постановления.

При таких обстоятельствах, при определении рыночной стоимости предмета ипотеки судебная коллегия исходит из отчета N82060318, представленного ответчиками и подготовленного ЗАО "Консультант-Сервис", согласно которому рыночная стоимость заложенной квартиры составляет 15 452 000 рублей.

С учетом изложенного, заявленные исковые требования об обращения взыскания на предмет залога подлежат удовлетворению с установлением начальной продажной цены в размере равном восьмидесяти процентам рыночной стоимости имущества, а именно в размере 12 361 600 рублей.

В этой связи, решение суда подлежит изменению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Никулинского районного суда г. Москвы от 19 июня 2017 года изменить.

Установить начальную продажную цену на нежилое помещение Н1 в многоквартирном доме, принадлежащее Антоняну Д К по адресу: Рязанская область, г. Рязань, ул. Высоковольтная, д.39, корп.1, имеющее 1 этаж, количество комнат 3,общей площадью 251,7 кв.м, кадастровый номер на публичных торгах в размере 12 361 600 рублей.

Председательствующий:

Судьи: