Решение Московского городского суда от 09 октября 2017 г. по делу N 3а-1965/2017

Московский городской суд в составе

Председательствующего судьи Сибул Ж.А.

при секретаре Васильковой Н.Ю,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску открытого акционерного общества "СЭПТ" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 77:09:0001015:118 равной его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ОАО "СЭПТ" обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 77:09:0001015:118.

В своем заявлении административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:09:0001015:118 общей площадью 34 300 кв.м, расположенного по адресу: *** по состоянию на 01 января 2016 года в размере рыночной, равной 239 973 090 руб. на основании отчета от 26 июня 2017 года N 2007201702/И, подготовленного ООО Оценочная компания "Легион-Эксперт".

В обоснование заявленных требований истец указал на то, что является собственником указанного земельного участка, кадастровая стоимость которого по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 01 января 2016 года установлена в размере 294 250 096 руб.

Несоответствие внесённой в государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает права общества как плательщика налога, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Представитель ОАО "СЭПТ" - Пимошина С.В. в судебном заседании требование о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка поддержала. С сылалась на то, что установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлено на уточнение кадастровой стоимости, полученной методами массовой оценки без учета уникальных характеристик конкретного земельного участка; настаивала на установлении судом кадастровой земельного участка с кадастровым номером 77:09:0001015:118 равной его рыночной стоимости в размере 239 973 090 руб. по состоянию на 01 января 2016 года; полагала, что представленный отчет является надлежащим доказательством определения и установления рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01 января 2016 года.

Представитель Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы по доверенностям Агафонова С.С. в судебном заседании возражала против удовлетворения заявления по основаниям, изложенным в приобщенных к материалам дела письменных пояснениях.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, об отложении слушания дела не просил.

Выслушав объяснения представителя административного истца, представителя Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы, исследовав материалы дела и представленные в них доказательства, суд приходит к выводу о том, что требование административного истца подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что ОАО "СЭПТ" на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 77:09:0001015:118 площадью 34 300 кв.м, расположенный по адресу: ***, в отношении которого утверждена кадастровая стоимость по состоянию на 01 января 2016 года в размере 294 250 096 руб, что подтверждается копией свидетельства о государственной регистрации права и выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости (л.д. 12-13).

В соответствии с положениями п. 1 ст. 338 НК РФ организации и физические лица, обладающие на праве собственности земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса (то есть земельные участки, расположенные в пределах города федерального значения Москвы, на территории которого введен налог), являются плательщиками земельного налога.

Согласно ст. 390 НК РФ налоговая база в отношении объекта налогообложения по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.

Согласно статье 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. В свою очередь пунктом 3 приведенной нормы установлено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названного земельного участка влияют на права и обязанности ОАО "СЭПТ" как плательщика земельного налога, в связи с чем административный истец вправе требовать установления кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной.

Судом также установлено, что истец воспользовался предоставленным статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости земельного участка и 03 августа 2017 года обратился с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданную при Управлении Росреестра по Москве.

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Москве, от 17 августа 2017 года ОАО "СЭПТ" было отказано в удовлетворении заявления о пересмотре результатов определения вышепоименованной кадастровой стоимости объекта недвижимости, в связи с чем общество обратилось в суд с настоящим административным иском.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

В силу статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика, а также экспертное заключение.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки ( статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

ОАО "СЭПТ" в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, был представлен отчет ООО Оценочная Компания "Легион-Эксперт" N 2007201702/И от 26 июня 2017 года, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:09:0001015:118 составляет 239 973 090 рублей (на 19 % меньше кадастровой) (л.д. 43-90).

Проверяя представленный административным истцом отчет на соответствие законодательству об оценочной деятельности, суд исходит из того, что согласно требованиям ФСО N1, 2, 3, 7 отчёт не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчёте в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи оценки, последовательность определения стоимости объекта оценки и её итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отражённых в отчёте.

Как следует из материалов дела, содержание отчёта свидетельствует о том, что итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта оценщик придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; отчёт базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в отчёте приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; оценщиком проанализирован рынок земельных участков в городе Москве в районах, предназначенных под коммерческую застройку, идентичных району расположения объекта оценки; оценщиком произведена оценка объекта с учетом его количественных и качественных характеристик; корректировки в отчёте приведены по всем значимым группам элементов сравнения; расчёты, проведённые в рамках используемого оценщиком подхода (сравнительный), позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на 01 января 2016 года.

Суд также находит представленный в материалы дела отчет в полной мере соответствующим требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Так, оценка стоимости спорного объекта произведена оценщиком, являющимся членом Ассоциации "Межрегиональный союз оценщиков", имеющим диплом о профессиональной переподготовке N 984824 от 26 сентября 2008 года "Московская финансово-промышленная академия" по программе переподготовки "Оценка стоимости предприятия (бизнеса)", и профессиональная деятельность которого застрахована в ОАО "АльфаСтрахование", полис N 8191 R /776/00154/6 от 23.07.2015г, страховая сумма - 3 000 000 руб, стаж в должности оценщика с января 2007 года.

Судом отклоняются доводы представителя Правительства Москвы и Департамента городского имущества г. Москвы о законности государственной кадастровой оценки в городе Москве, результаты которой в части просит пересмотреть административный истец. Эти доводы правового значения для разрешения требований Общества не имеют, поскольку проверка достоверности установленной в отношении объекта оценки кадастровой стоимости, равно как и законность нормативного правового акта об ее утверждении предметом рассмотрения по настоящему административному делу не являются.

Судом отклоняются доводы представителя Правительства Москвы и Департамента городского имущества г. Москвы о том, что оценщик неправильно при оценке рыночной стоимости спорного объекта руководствовался информацией об условиях продажи, содержащейся в нереализованных рекламных объявлениях, а не сведениями о реальной цене в реально заключенных договорах. Указанные доводы выводы оценщика не опровергают, поскольку, как указано выше, корректировки в отчете оценщика приведены по всем значимым группам элементов сравнения, в том числе, на торг (уторговывание).

В пункте 9.2.3.3 оценщик подробно описал условия применения сравнительного метода, расчеты, которые необходимо провести в рамках данного метода, а также указал все характеристики аналогов и необходимые к применению корректировки с подробным их описанием (формулы, пояснения, ссылки на справочную литературу, используемую при проведении оценки и консалтинга).

Необходимо принять во внимание то, что в процессе сбора информации по сопоставимым объектам оценщик не обнаружил информацию о совершенных сделках купли-продажи аналогичных объектов, так как информация об условиях продажи и реальной цене сделки, как правило, носит конфиденциальный характер.

Доводы Правительства Москвы и Департамента городского имущества г. Москвы о несоответствии отчета требованиям федеральных стандартов оценки и законодательства об оценочной деятельности, по сути, сводятся к несогласию с выводами оценщика, сделанными в рамках его профессиональных знаний. При этом суд отмечает, что в случае несогласия административного ответчика, на котором в силу действующего законодательства лежит обязанность по опровержению представленного суду отчета, с доводами административного истца, вопрос о проверке отчета положениям федеральных стандартов оценки требует специальных познаний в области оценочной деятельности; однако суду не представлено сведений о наличии таких познаний у представителя административных ответчиков. Представителем административных ответчиков ходатайств о проведении по делу судебной экспертизы с целью проверки отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности и установления рыночной стоимости объекта недвижимости не заявлялось.

Таким образом, каких-либо сомнений в обоснованности отчета об оценке и достоверности определения рыночной стоимости объекта оценки, с учетом данных в судебном заседании административным истцом пояснений и исследованных материалов дела, у суда не имеется.

Данными о том, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:09:0001015:118 площадью 34 300 кв.м, расположенного по адресу ***, определенная в размере 239 973 090 руб. по состоянию на 01 января 2016 года, является иной, суд не располагает.

С учетом изложенного и исходя из вышеприведенных положений Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что кадастровая стоимость земельного участка площадью 34 300 кв.м с кадастровым номером 77:09:0001015:118, расположенного по адресу ***, должна быть установлена в размере, определенном в отчете оценщика по состоянию на 01 января 2016 года, а именно в размере 239 973 090 руб.

При этом датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости следует считать дату обращения в Комиссию - 03 августа 2017 года.

Правила статьи 24. 20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-Ф3, устанавливают, что сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

При таких данных, установленная настоящим решением кадастровая стоимость земельного участка применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2017 года.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании настоящего решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в единый государственный реестр недвижимости в соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13 июля 2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:09:0001015:118 площадью 34 300 кв.м, расположенного по адресу ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2016 года в размере 239 973 090 руб. на период с 1 января 2017 г. и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 77:09:0001015:118, определенной по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки, в единый государственный реестр недвижимости.

Датой обращения с заявлением считать 03 августа 2017 года.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Московского городского суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Судья

Московского городского суда Ж.А. Сибул