Апелляционное определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 16 января 2018 г. по делу N 33-1064/2018

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

Председательствующего

Пошурковой Е.В.

Судей

Осининой Н.А, Овчинниковой Л.Д,

при секретаре

Дыченковой М.Т,

рассмотрела в открытом судебном заседании 16 января 2018 года гражданское дело N 2-2827/2017 по апелляционной жалобе МТУ Росимущества в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области на решение Куйбышевского районного суда Санкт-Петербурга от 12 сентября 2017 года по иску Хубаева И. Р. к МТУ Росимущества в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области о расторжении договора купли-продажи, взыскании денежных средств, судебных расходов,

Заслушав доклад судьи Пошурковой Е.В, объяснения Хубаева И.Р, представителя Хубаева И.Р. - Константинова А.А, представителя МТУ Росимущества в Санкт-Петербурге и Ленинградской области - Сафронова Н.Н.

судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

УСТАНОВИЛА:

Хубаев И. Р. обратился в суд с иском к МТУ Росимущества по Санкт-Петербургу и Ленинградской области, в котором просит расторгнуть в судебном порядке заключенный между ним и ответчиком договор купли-продажи арестованного имущества и взыскать денежные средства, уплаченные по договору за приобретение квартиры в размере 2 985 000 рублей, а также судебные расходы.

В обоснование заявленных требований истец указал, что 30 января 2017 года между ТУ ФАУГИ Ленинградской области (правопредшественника ответчика) в лице поверенного ООО "НОРД ВЕСТ ПРОЕКТ" и истцом был заключен договор купли-продажи арестованного имущества, согласно которому продавец передал в собственность, а покупатель принял и оплатил недвижимое имущество в виде квартиры по адресу: "адрес", принадлежащей на праве собственности Липовой Л.Е. Впоследствии, при обращении в Управление Росреестра для регистрации перехода права собственности, истец узнал, что решением Василеостровского районного суда от 20.04.2017 года договор, заключенный между Мазиным А.В. и Липовой Л.Е. признан недействительным с прекращением права собственности Липовой Л.Е. на спорную квартиру. Ввиду данных обстоятельств, истец неоднократно обращался к ответчику с заявлениями о расторжении договора и возвращении денежных средств, уплаченных по договору, в удовлетворении которых было отказано, в связи с чем Хубаев И.Р. обратился в суд с заявленными требованиями.

Решением Куйбышевского районного суда Санкт-Петербурга от 12 сентября 2017 года постановлено: исковые требования Хубаева И. Р. удовлетворить частично;

Расторгнуть договор купли-продажи арестованного имущества N69-01/17-ар от 30 января 2017 года, заключенный между ТУ ФАУГИ Ленинградской области в лице поверенного ООО "НОРД ВЕСТ ПРОЕКТ" и Хубаевым И. Р.;

Взыскать с МТУ Росимущества по Санкт-Петербургу и Ленинградской области в пользу Хубаева И. Р. денежные средства, уплаченные по договору, в размере 2 985 000 рублей, судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 23425 рублей и по оплате услуг представителя в размере 25000 рублей, в удовлетворении остальной части заявленных требований отказать.

В апелляционной жалобе представитель ответчика просит решение суда отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать.

Мазин А.В, Судебный пристав-исполнитель Василеостровского районного отдела УФССП России по Санкт-Петербургу Коваленко С.Г, представители ООО "НОРД ВЕСТ ПРОЕКТ" и Управления Росреестра по Санкт-Петербургу в заседание судебной коллегии не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, согласно требованиям ст. 113 ГПК РФ, ходатайств и заявлений об отложении слушания дела, документов, подтверждающих уважительность причины своей неявки, в судебную коллегию не представили.

В силу ч. 3 ст. 167 ГПК РФ неявка лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте рассмотрения дела, не является препятствием к разбирательству дела, в связи с чем судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся третьих лиц.

Выслушав объяснения участников процесса, обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу ч. 1 - 3 ст. 447 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

В качестве организатора торгов могут выступать собственник вещи, обладатель иного имущественного права на нее, другое лицо, имеющее интерес в заключении договора с тем, кто выиграет торги, а также лицо, действующее на основании договора с указанными лицами и выступающее от их имени или от своего имени, если иное не предусмотрено законом (нотариус, специализированная организация и др.).

В случаях, указанных в настоящем Кодексе или ином законе, договоры о продаже вещи или имущественного права могут быть заключены только путем проведения торгов.

Как предусмотрено п. 1 ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с абз. 2 п. 2 ст. 223 ГК РФ, недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

В соответствии с ч. 1 ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

В соответствии с абз. 2 п. 4 ст. 453 ГК РФ, в случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

В соответствии с положениями ст. 1102 ГК РФ, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Как установлено судом и подтверждено материалами дела, 30 января 2017 года между ООО "НОРД ВЕСТ ПРОЕКТ", действующим от имени ТУ ФАУГИ в Ленинградской области, и Хубаевым И. Р. заключен договор N69-01/17-ар купли-продажи арестованного имущества, согласно которому продавец предает в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять подвергнутое аресту Василеостровским РОСП УФССП России по Санкт-Петербургу в рамках исполнительного производства N51092/16/78001-ИП от 17.06.2016 года, принадлежащее должнику Липовой Л.Е. имущество - "адрес" общей площадью 38,4 кв.м, расположенную по адресу: Санкт-Петербург, "адрес" (обременение ? ипотека в силу закона). Реализации имущества осуществлялась в ходе торгов на основании постановления судебного пристава-исполнителя Василеостровского РОСП УФССП по Санкт-Петербургу Коваленко С.Г. от 03.08.2016 года. Стоимость имущества в результате торгов составила 2985000 рублей и оплачена Хубаевым И.Р. 18.01.2017 года в полном объеме в соответствии с Протоколом N3.1 от 18.01.2017 года о результатах повторных торгов по продаже арестованного имущества. В тот же день сторонами был подписан акт приема-передачи имущества.

10.02.2017 года регистрирующий орган направил истцу уведомление о приостановлении государственной регистрации права собственности на объект недвижимости в связи с истребованием документов, в том числе ввиду наличия сведений об оспаривании прав собственности на спорную квартиру в судебном порядке. В данном уведомлении Управление Росреестра сообщало о том, что в Василеостровском районном суде Санкт-Петербурга рассматривается дело N2-4186/16 по иску Мазина А.В. к Липовой Л.Е. о признании договора купли-продажи квартиры недействительным и применении последствий недействительности сделки; в производстве следователя СУ УМВД России по Василеостровскому району Санкт-Петербурга находится уголовное дело N504444, в рамках которого была произведена выемка всех правоустанавливающих документов на спорную квартиру.

Как установлено судом первой инстанции, 20.04.2017 Василеостровским районным судом Санкт-Петербурга вынесено решение о признании договора купли-продажи квартиры по адресу: "адрес" "адрес", заключенного 24.12.2014 года между Мазиным А.В. и Липовой Л.Е. недействительным; право собственности Липовой Л.Е, приобретенное и зарегистрированное на основании данного договора прекращено. Указанное решение суда вступило в законную силу. Согласно данному решению, судом установлено, что договор купли-продажи, на основании которого Липовой Л.Е. приобретено право собственности на спорную квартиру, Мазиным А.В. не подписывался, денежные средства по договору он не получал, договор не заключал, по данному факту 01.09.2016 года было возбуждено уголовное дело N504444 по ст.159ч.4УКРФ.

Получив уведомление регистрирующего органа, содержащее сведения о притязаниях третьих лиц на приобретенную квартиру, в том числе в судебном порядке, что повлекло невозможность регистрации права собственности истца на спорную квартиру, Хубаев И.Р. неоднократно обращался с заявлениями о расторжении договора и возвращении денежных средств, в чем ему было отказано.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции, оценив представленные доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, на основании объяснений сторон, фактических обстоятельств дела, достоверно установив, что обстоятельства дела, согласно которым приобретенный истцом объект недвижимости фактически не подлежал продаже, и регистрация права собственности истца на данную квартиру невозможна, очевидно свидетельствуют о наличии оснований для расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств согласно положениям ст. 451 ГК РФ, при этом отсутствие у ответчика сведений о наличии притязаний третьих лиц на предмет договора купли-продажи, непредставление данных сведений регистрирующим органом и судебным приставом-исполнителем не может послужить основанием для ущемления прав истца по договору, в связи с чем пришел к обоснованному выводу об удовлетворении заявленных требований, расторжении договора купли-продажи и взыскания с ответчика в пользу истца уплаченных Хубаевым И.Р. денежных средств.

Также суд, правильно применив положения ст. 98, 100 ГПК РФ, обоснованно взыскал с ответчика в пользу истца расходы по оплате государственной пошлины в размере 23 425 рублей и по оплате услуг представителя в размере 25 000 рублей.

Судебная коллегия полагает возможным согласиться с указанными выводами суда первой инстанции.

Довод апелляционной жалобы о том, что на момент проведения торгов право собственности на спорную квартиру было зарегистрировано за Липовой Л.Е, а, следовательно, вывод суда первой инстанции о существенном изменении обстоятельств ошибочен, так как на дату торгов и заключении договора купли-продажи спорные обстоятельства отсутствовали, не может быть принят во внимание судебной коллегией, так как основан на неверном толковании норм действующего законодательства.

В соответствии с п. 1 ст. 451 ГК РФ, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Учитывая, что при заключении договора купли-продажи арестованного имущества Хубаев И.Р. исходил из того обстоятельства, что покупаемая им квартира находится в собственности Липовой Л.Е, и после уплаты соответствующей денежной суммы он сможет зарегистрировать право собственности на спорную квартиру, при этом, после вынесения Василеостровским районным судом Санкт-Петербурга решения по делу N 2-4186/16, обстоятельства изменились таким образом, что переход права собственности на квартиру от Липовой Л.Е. к Хубаеву И.Р. стал невозможен, то есть при наличии данного условия на момент заключения договора купли-продажи от 30.01.2016 данный договор, с очевидностью, вообще не был бы заключен, судебная коллегия приходит к выводу об обоснованности выводов суда первой инстанции относительно наличия существенно изменившихся условий договора.

При этом то обстоятельство, что ответчику на момент проведения торгов не было известно о наличии правопритязаний Мазина А.В. на спорное имущество не имеет правового значения для настоящего дела, поскольку в соответствии с ч. 1 ст. 460 ГК РФ именно на продавца императивно накладывается обязанность по передаче покупателю товара свободным от любых прав третьих лиц, а у покупателя, в свою очередь, есть право, при неисполнении продавцом данной обязанности, расторгнуть договор, вследствие чего данный довод апелляционной жалобы не может быть признан обоснованным.

Доводы жалобы относительно того, что МТУ Росимущества является ненадлежащим ответчиком по делу и с него не могут взыскиваться денежные средства, также не являются обоснованными, так как противоречат материалам дела.

Как следует из заключенного между сторонами 30 января 2017 года договора N69-01/17-ар купли-продажи арестованного имущества в качестве продавца в сделке выступало Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ленинградской области (правопредшественник МТУ Росимущества по Санкт-Петербургу и Ленинградской области). Непосредственный организатор торгов - ООО "НОРД ВЕСТ ПРОЕКТ" не являлось стороной договора, поскольку при продаже имущества действовало от имени и по поручению ТУ ФАУГИ.

В силу ст. 971 ГК РФ права и обязанности по сделке, совершенной поверенным, возникают непосредственно у доверителя.

Продажа имущества на публичных торгах организуется и проводится уполномоченным государственным органом, действующим в рамках осуществления своих публичных полномочий по реализации арестованного имущества в связи с принудительным исполнением судебных решений. Организатор торгов обязан соблюдать предусмотренные законом требования к порядку их проведения.

При таких обстоятельствах, вывод суда о том, что обязанность возврата денежных средств покупателю при расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества в данном случае возлагаться на лицо, действующее в качестве организатора торгов и заключающее договор от собственного имени - Федеральное агентство по управлению государственным имуществом, является правильным, а указанный довод апелляционной жалобы подлежит отклонению.

Довод жалобы о том, что исполнение настоящего судебного решения затронет права Федерального агентства по управлению государственным имуществом, которое не было привлечено к участию в деле, так как именно оно осуществляет финансирование ответчика, не является обоснованным, поскольку, согласно п. 8 Положения о Межрегиональном территориальном управлении Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области (утвержденного Приказом Росимущества от 19.12.2016 N 464 "О реорганизации территориальных управлений Федерального агентства по управлению государственным имуществом") финансирование расходов на содержание и материально-техническое обеспечение деятельности территориального органа осуществляется за счет средств федерального бюджета, а не за счет средств ФАУГИ, территориальным органом которого ответчик является, а следовательно, оснований для привлечения данного лица к участию в деле у суда первой инстанции не имелось.

Таким образом, суд первой инстанции с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам, выводы районного суда не противоречат материалам дела, юридически значимые обстоятельства по делу судом установлены правильно, нормы материального права судом применены верно. Оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Куйбышевского районного суда Санкт-Петербурга от 12 сентября 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу МТУ Росимущества в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи