Апелляционное определение СК по гражданским делам Костромского областного суда от 29 января 2018 г. по делу N 33-56/2018

Судебная коллегия по гражданским делам Костромского областного суда в составе:

председательствующего судьи Ильиной И.Н.

судей Зиновьевой Г.Н, Ивановой О.А.

при секретаре Черемухиной И.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Шерипова Мурада Иманзагидовича на решение Димитровского районного суда г. Костромы от 23 октября 2017 года, которым исковые требования Шерипова Мурада Иманзагидовича к Грошеву Александру Евгеньевичу о взыскании задолженности по договору аренды недвижимого имущества и расходов по оплате госпошлины оставлены без удовлетворения в полном объеме.

Заслушав доклад судьи Ильиной И.Н, выслушав объяснения представителя Шерипова М.И. Широкову А.В, поддержавшую апелляционную жалобу, возражения относительно апелляционной жалобы представителя Грошева А.Е. Березина Г.В, возражавшего против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия

установила:

Шерипов М.И. обратился в суд с иском к Грошеву А.Е. о взыскании задолженности по договору аренды от 01.01.2014 г. в размере 490879 руб. и расходов по уплате госпошлины в размере 8109 рублей. Требования обосновал неисполнением ответчиком обязанности по оплате арендных платежей в нарушение принятых по договору обязательств. Предметом договора аренды является часть нежилого помещения лит. И, И 1, расположенная в здании по адресу: "адрес", общей площадью "данные изъяты" кв.м. Несмотря на заключение договора аренды от имени ИП Грошевой Е.И, фактическим арендатором помещения являлся Грошев А.Е, им же был подписан договор аренды от 01.01.2014 года. Данные обстоятельства были установлены решением Арбитражного суда Костромской области от 05.08.2016 года, суд пришел к выводу, что требование должно быть предъявлено к Грошеву А.Е, который в арендованном помещении фактически осуществлял предпринимательскую деятельность, производя металлоконструкции. Договор аренды недвижимого имущества расторгнут 31.01.2016 года. В заявлении указан расчет суммы задолженности за период с 01.01.2015 года по 31.01.2016 года в размере 490879 руб, которую и просил взыскать ИП Шерипов М.И. с Грошева А.Е.

В процессе рассмотрения дела исковые требования уточнил, увеличив размер задолженности до 591737 рублей.

К участию в деле в качестве третьего лица привлечена Грошева Е.И.

Судом постановлено решение, резолютивная часть которого приведена выше.

В апелляционной жалобе Шерипов М.И. просит решение суда отменить, исковые требования удовлетворить. Указывает, что Арбитражный суд признал недействительным договор между ИП Шериповым М.И. и ИП Грошевой Е.И, вместе с тем договор между ИП Шериповым М.И. и Грошевым А.Е. таковым признан не был, в связи с чем ответчик, подписавший спорный договор и фактически пользовавшийся помещением, должен оплатить задолженность по договору. Кроме того, представителем ответчика Березиным Г.В. фактически был признан долг в размере 15000 рублей, однако данный факт судом не был принят во внимание. Считает, что оснований для применения положений о неосновательном обогащении не имеется, поскольку обе стороны приняли на себя обязательства, фактически их исполняли, были согласны со всеми условиями договора, в связи с чем он не может быть признан недействительным. Тот факт, что платежи ранее поступали со счетов Грошевой Е.И, являющейся супругой Грошева А.Е, не имеет значения для Шерипова М.И, так как приоритетным является исполнение обеими сторонами своих обязательств. Не согласен с тем, что ответчик оспаривал период, за который должна быть взыскана арендная плата. Указывает, что досрочное освобождение арендуемого помещения не является основанием для прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы. Доказательств того, что помещение было передано арендодателю до момента расторжения договора, ответчик не представил, на предложение истца о расторжении договора и передаче помещения в надлежащем состоянии ответа также не последовало, следовательно, арендная плата должна вноситься арендатором до момента расторжения договора.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав явившихся в судебное заседание лиц, судебная коллегия приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что 01.01.2014 года между ИП Шериповым М.И. (арендодателем) и ИП Грошевой Е.И. (арендатором) был составлен договор аренды недвижимого имущества N по условиям которого арендатору передана в аренду часть нежилого помещения площадью "данные изъяты".м (лит. И, И 1), расположенного в здании по адресу: "адрес". Помещение передано по акту приема-передачи от 01.01.2014 года. Срок действия договора установлен 12 месяцев с момента подписания договора.

Условиями договора аренды установлен размер ежемесячной арендной платы, который состоит из двух составляющих: постоянной части 33600 рублей и переменной части в виде компенсационных выплат в счет возмещения затрат арендодателя по содержанию помещения, оплате услуг по отоплению, водоснабжению, канализации, электроснабжению, вывозу ТБО, телефонной связи и доступа к сети Интернет, если такие услуги были предоставлены. Арендатор обязан своевременно производить оплату арендных платежей путем перечисления денежных средств на счет арендодателя: за первый месяц - в течение 5 рабочих дней от даты передачи помещения по акту, за последующие месяцы - ежемесячно не позднее 25 числа текущего месяца за последующий месяц.

Данный договор от имени Грошевой Е.И. был подписан Грошевым А.Е. ( подписан за своим именем - подпись стоит под расшифровкой "Грошев А.Е.").

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Костромской области от 05 августа 2016 года по делу N А31-1279/2016 по иску ИП Шерипова М.И. к ИП Грошевой Е.И. о взыскании задолженности по арендной плате установлено, что договор аренды и акт приема-передачи ИП Грошевой Е.И. не подписывались, а были подписаны Грошевым А.Е. Также в постановлении Второго арбитражного апелляционного суда от 02 ноября 2016 года установлено, что Грошевой Е.И. не было совершено действий, свидетельствующих об одобрении этого договора. Арбитражные суды обеих инстанций пришли к выводу об отсутствии договорных отношений между ИП Шериповым М.И. и ИП Грошевой Е.И, и указали, что требования должны быть предъявлены к Грошеву А.Е, подписавшему спорный договор.

К участию в деле, рассмотренному в арбитражных судах, Грошев А.Е. был привлечен в качестве третьего лица.

Разрешая требования, суд, принимая во внимание решение Арбитражного суда Костромской области от 05 августа 2016 года по делу N А31-1279/2016 по иску ИП Шерипова М.И. к ИП Грошевой Е.И. о взыскании задолженности по арендной плате, имеющее преюдициальное значение для разрешения настоящего спора, пришел к выводу об отсутствии со стороны Грошева А.Е. обязательств по исполнению договора аренды, стороной (участником) которого он не являлся. Поскольку в суде представители истца настаивали на разрешении требований именно из договора аренды, суд в удовлетворении заявленных требований отказал. При этом судом указано, что истец не лишен возможности обратиться с иском о взыскании неосновательного обогащения.

Между тем коллегия находит данный вывод суда не основанным на законе.

Как следует из текста договора аренды и установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного Суда Костромской области от 5 августа 2016 года, договор аренды от 1 января 2014 года подписан Грошевым Александром Евгеньевичем.

Согласно п.1 ст.182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

Как указано в п.1 ст. 183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку.

Таким образом, в силу прямого указания закона договор аренды следует признать заключенным между Шериповым М.И. и Грошевым А.Е. в интересах Грошева А.Е.

Также на основании пояснений сторон установлено, что именно Грошев А.Е. осуществлял фактическое пользование этим помещением.

При таких обстоятельствах вывод суда о том, что между Шериповым М.И. и Грошевым А.Е. отсутствуют договорные отношения по пользованию недвижимым имуществом, противоречит положениям ст. 183 ГК РФ.

Данный договор, заключенный между Шериповым М.И. и Грошевым А.Е, не является ничтожным. Такое суждение вопреки доводам представителя ответчика, отсутствует в решении Арбитражного суда Костромской области от 05 августа 2016 года. В нем есть лишь ссылка на разъяснения, содержащиеся в постановлении Президиума Высшего арбитражного Суда РФ от 10.01.2003 г. N 6408/02, о том, что в случае подделки подписи в договоре, он считается ничтожным. Между тем в рассматриваемом договоре подделки подписи не имелось.

Кроме того, в соответствии с ч 3 ст. 61 ГПК РФ при рассмотрении гражданского дела обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не должны доказываться и не могут оспариваться лицами, если они участвовали в деле, которое было разрешено арбитражным судом. Таким образом, преюдициальное значение имеют установленные обстоятельства, а не их правовая оценка, приведенная в этих судебных актах.

Согласно п.2 ст.609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В рассматриваемом деле предметом договора аренды являлось не здание, а часть помещений в здании. Между тем отсутствие государственной регистрации этого договора не делает его незаключенным или недействительным.

Требование о государственной регистрации такого договора установлено для создания возможности осведомления о нем третьих лиц, чьи права или интересы касаются имущества, сданного в аренду.

Согласно пункту 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным для третьих лиц с момента его регистрации, если иное не установлено законом. По смыслу пункта 1 статьи 164 ГК РФ (в редакции, действующей с 01.09.2013) в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают для третьих лиц после ее регистрации.

Это означает, что совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации. Вместе с тем такой договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними.

Поэтому по общему правилу отсутствие государственной регистрации договора аренды недвижимости означает, что заключенное между сторонами соглашение не дает лицу, принимающему имущество в пользование, прав на это имущество, которые могут быть противопоставлены не знавшим об аренде третьим лицам (пункт 3 статьи 433, пункт 2 статьи 609, пункт 2 статьи 651 ГК РФ), однако не освобождает стороны такого договора от выполнения принятых на себя в соответствии с условиями этого договора обязательств.

Таким образом, на Грошеве А.Е. лежала обязанность по своевременной оплате арендной платы по договору, однако он эту обязанность надлежащим образом не выполнил, что подтверждается материалами дела.

Так, по условиям договора аренды за предусмотренный им период пользования имуществом (с 01.01.2014 года по 31.12.2014 года) арендатор должен был выплатить за пользование 403200 рублей, однако, как следует из представленных в материалы дела платежных документов, уплатил лишь 357200 рублей. Доказательств изменения договора аренды в сторону пересмотра размера ежемесячных платежей за пользование имуществом сторонами не представлено.

Кроме того, как следует из счетов-фактур "Костромская сбытовая компания", за указанный период истцом были понесены расходы по оплате за потребленную электроэнергию, в том числе, и за арендуемое помещение, поскольку факт потребления электроэнергии в этом помещении Грошевым А.Е. при осуществлении своей деятельности сторонами не оспаривается и подтверждается актом приема- передачи помещения, в котором указано, что в помещении имеются источники электропитания мощностью не менее 10 кВт. Исходя из расчетов истца, на арендуемое помещение приходится плата за электроэнергию в сумме 146 937 рублей. Из его пояснений следует, что данный расчет осуществлен исходя из показаний прибора учета, установленного в этом помещении.

Коллегия находит данный расчет допустимым, поскольку такой порядок расчета подтвержден показаниями допрошенного судебной коллегией свидетеля ФИО10, который в 2014 году работал в этом помещении вместе с Грошевым А.Е, а также признавался самим Грошевым А.Е, который по апрель 2014 года осуществлял платежи в установленном в таком порядке размере.

Задолженность по оплате электроэнергии, потребленной в арендуемом помещении, составила 146 937 руб. - 38000 рублей = 108 937 рублей.

Таким образом, задолженность по договору аренды за 2014 год составляет 154937 рублей.

Оснований для взыскания арендной платы за 2015 год коллегия не усматривает.

Как указано выше, срок договора аренды истек к 1 января 2015 года. В силу положений п.2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Между тем факт продолжения пользования арендованным имуществом по истечении срока действия договора опровергается собранными по делу доказательствами.

Поскольку судом первой инстанции в связи с неправильным применением норм права были неправильно определены обстоятельства, входящие в предмет доказывания, и дата прекращения арендных отношений не исследовалась, коллегией были допрошены свидетели ФИО10 и ФИО11, которые подтвердили факт освобождения помещения с января 2015 года.

Сам истец в своих расчетах задолженности признает, что, начиная с января 2015 года электрическая энергия в арендованном Грошевым А.Е. помещении не потреблялась. Доводы представителей истца о том, что ключи от помещения не были ему переданы, не подтверждены доказательствами, и опровергаются его же действиями по проверке показаний счетчика, установленного в этом помещении, замене замков.

Не подписание сторонами в этот период акта приема-передачи помещения само по себе не свидетельствует о продлении договора аренды на неопределенный срок.

При таких обстоятельствах коллегия не находит оснований для взыскания задолженности по арендной плате за 2015-январь 2016 года.

Согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В связи с этим коллегия полагает подлежащей взысканию в пользу истца госпошлины в размере, исчисленном из удовлетворенной части исковых требований, то есть в сумме 4299 рублей.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Димитровского районного суда г. Костромы от 23 октября 2017 года отменить, принять по делу новое решение, которым исковые требования Шерипова Мурада Иманзагидовича к Грошеву Александру Евгеньевичу удовлетворить частично. Взыскать с Грошева Александра Евгеньевича в пользу Шерипова Мурада Иманзагидовича задолженность по договору аренды 154937 (сто пятьдесят четыре тысячи девятьсот тридцать семь) рублей и государственную пошлину 4299 (четыре тысячи двести девяносто девять) рублей. В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Председательствующий:

Судьи: