Решение Верховного Суда Республики Северной Осетия - Алания от 12 апреля 2018 г. по делу N 3а-113/2018

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ СЕВЕРНАЯ ОСЕТИЯ-АЛАНИЯ

Административное дело Nа-113/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г.Владикавказ 12 апреля 2018 года

Верховный Суд РСО - Алания в составе:

судьи Верховного Суда РСО-Алания Калюженко Ж.Э,

при секретаре Зангиевой Л.Э,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Сельскохозяйственный производственный кооператив "Агрофарн" к Филиалу ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной кадастровой службы государственной регистрации кадастра и картографии" по РСО-Алания, Правительству РСО-Алания, с привлечением в качестве заинтересованных лиц - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Северная Осетия - Алания, Администрации местного самоуправления Правобережного района РСО-Алания об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

Сельскохозяйственный производственный кооператив "Агрофарн" (далее СПК "Агрофарн") обратился в Верховный Суд РСО-Алания с административным иском к Филиалу ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной кадастровой службы государственной регистрации кадастра и картографии" по РСО-Алания, Правительству РСО-Алания, с привлечением в качестве заинтересованных лиц - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Северная Осетия - Алания, Администрации местного самоуправления Правобережного района РСО-Алания об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером... площадью... кв.м, расположенного по адресу: (адрес) категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: производство, переработка и реализация с/х продукции по состоянию на ДДММГГ равной его рыночной стоимости в размере... руб. (кадастровая стоимость... руб.) При этом просил восстановить срок для обращения с указанным административным иском в суд, поясняя, что он пропущен по уважительной причине.

В обоснование заявленных требований СПК "Агрофарн" указал, что он является арендатором земельного участка с кадастровым номером.., площадью... кв.м, расположенного по адресу: (адрес), категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: производство, переработка и реализация с/х продукции. В соответствии с Постановлением Правительства Республики Северная Осетия Алания от ДДММГГ N "Об утверждении результатов актуализации государственной кадастровой оценки земельных участков в составе категории земель сельскохозяйственного назначения на территории РСО-Алания" утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения на территории РСО-Алания по состоянию на ДДММГГ. Средний уровень кадастровой стоимости земельных участков по муниципальным образованием на территории РСО-Алания утвержден по состоянию на ДДММГГ в Приложении N2 к Постановлению. С учетом указанного правового акта по данным государственного кадастра недвижимости кадастровая стоимость земельного участка на дату внесения сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в ЕГРН ДДММГГ составляет... рублей, что не соответствует его рыночной стоимости... руб, установленной оценщиком Мамаевым С.П. в отчёте Nзк от ДДММГГ. Данное обстоятельство затрагивает его права, как арендатора земельного участка, поскольку влечет увеличение арендной платы, исчисляемой на основании кадастровой стоимости земельного участка. Согласно п.3 ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. При этом, согласно ст.24.18 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" N135-ФЗ от 29.07.1998 года, в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

До начала рассмотрения дела по существу в Верховный Суд РСО-Алания поступило заявление СПК "Агрофарн" об уточнении исковых требований, в частности, СПК "Агрофарн" просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером.., площадью... га, расположенного по адресу: (адрес), категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: производство, переработка и реализация с/х продукции по состоянию на ДДММГГ равной его рыночной стоимости в размере... руб.

Представитель административного истца Мрикаева А.Р. действующая на основании доверенности N N от ДДММГГ, в судебном заседании, уточнила административные исковые требования и просила установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером.., площадью... га, расположенного по адресу: (адрес), категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: производство, переработка и реализация с/х продукции по состоянию на ДДММГГ равной его рыночной стоимости в размере... руб, в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы, дав пояснения, аналогичные содержащимся в административном исковом заявлении. В качестве уважительной причины пропуска срока обращения истца в суд с настоящим административным иском, его представитель указала, что в связи с тем, что в выписках из единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости на данный земельный участок отсутствовала дата утверждения кадастровой стоимости, у административного истца не было возможности своевременно подать иск в суд.

Представитель административного ответчика, Правительства РСО-Алания - Сабанова Л.А, действующая на основании доверенности N от ДДММГГ, требования административного истца не признала, просила отказать в их удовлетворении, поставив под сомнение как отчет об оценке земельного участка, так и заключение судебной оценочной экспертизы, указав, что рыночная стоимость земельного участка занижена, что стало результатом неверного, по его мнению, выбора объектов-аналогов и соответствующих корректировок по ним.

Представитель заинтересованного лица, АМС Правобережного района РСО-Алания - Даурова Д.В, действующая на основании доверенности N от ДДММГГ, в судебном заседании также возражала против удовлетворения административного иска, поддержав доводы представителя Правительства РСО-Алания.

Административный ответчик, филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по РСО-Алания и заинтересованное лицо - Управление Росреестра по РСО-Алания, будучи надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения дела, своих представителей в суд не направили, о причинах чего суд не уведомили.

В соответствии с частью 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, а также их представители, в случаях, если представители извещены судом и (или) ведение гражданами административного дела с участием представителя является обязательным, обязаны до начала судебного заседания известить суд о невозможности явки в судебное заседание и причинах неявки. Если указанные лица не сообщили суду о причинах своей неявки в судебное заседание в установленный срок, такие причины считаются неуважительными и не могут служить основанием для вывода о нарушении процессуальных прав этих лиц.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения явившихся представителей процессуальных сторон, Верховный Суд Республики Северная Осетия-Алания, руководствуясь частью 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, извещенных надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, и находит уточненные (измененные) исковые требования подлежащими удовлетворению, как и ходатайство о восстановлении срока обращения в суд, по следующим основаниям.

Из материалов дела усматривается, что административный истец СПК "Агрофарн" является арендатором земельного участка с кадастровым номером.., площадью... кв.м, расположенного по адресу: (адрес), категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: производство, переработка и реализация с/х продукции. Данное обстоятельство подтверждается Договором аренды земельного участка от ДДММГГ N, заключенным между Министерством имущественных отношений РСО-Алания и Хасиговым В.Б.; соглашением о передаче прав и обязанностей по данному договору аренды от ДДММГГ, заключенным между Х.В.Б. и СПК "Агрофарн" в лице председателя Кардановой Т.М.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 8 постановления от 30 июня 2015 года N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", согласно абзацу первому статьи 24.12 Закона об оценочной деятельности государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка.

Ввиду закрепленной законом периодичности проведения государственной кадастровой оценки заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости (часть 3 статьи 245 КАС РФ).

Пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Поскольку вопросы соблюдения срока обращения в суд касаются существа дела, причины его пропуска выясняются в судебном заседании, а выводы о его восстановлении или об отказе в восстановлении в силу части 4 статьи 198 ГПК РФ, части 5 статьи 180 КАС РФ должны содержаться в решении суда.

Учитывая, что в соответствии с Постановлением Правительства Республики Северная Осетия Алания от 29 декабря 2011 года N358 "Об утверждении результатов актуализации государственной кадастровой оценки земельных участков в составе категории земель сельскохозяйственного назначения на территории РСО-Алания" утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения на территории РСО-Алания по состоянию на 1 января 2012 года, и с тех пор кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения в РСО-Алания не проводилась, а также принимая во внимание то, что административный истец пользуется оцениваемым земельным участком только с июня 2015 года и ранее не мог оспорить результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, следует удовлетворить его ходатайство о восстановлении срока обращения в суд с данным административным иском.

Как усматривается из выписки из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от ДДММГГ (л.д.56) кадастровая стоимость оцениваемого земельного участка с кадастровым номером N, площадью... кв.м, расположенного по адресу: (адрес), категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: производство, переработка и реализация с/х продукции по состоянию на ДДММГГ составляет... рублей.

В силу статьи 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. В свою очередь пунктом 3 приведенной нормы установлено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Следовательно, результаты определения кадастровой стоимости оцениваемого земельного участка влияют на права и обязанности административного истца, являющегося плательщиком арендной платы, и потому СПК "Агрофарн" вправе требовать установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Судом также установлено, что по обращению СПК "Агрофарн" ДДММГГ, Комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по РСО-Алания, вынесено решение от ДДММГГ, которым СПК "Агрофарн" отказано в удовлетворении заявления о пересмотре результатов определения вышеуказанной кадастровой стоимости объекта недвижимости, в связи с чем, СПК "Агрофарн" обратилось в суд с настоящим административным иском.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

В силу статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика, а также экспертное заключение.

Из разъяснений Верховного Суда РФ, содержащихся в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", следует, что исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии с частью 1 статьи 3 и статьей 4 Закона об оценочной деятельности под оценочной деятельностью понимается деятельность оценщиков - юридических лиц и физических лиц (индивидуальных предпринимателей), - направленная на установление в отношении объектов оценки их рыночной или иной стоимости и выполняемая для потребителей этих услуг (заказчиков).

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное. Рыночная стоимость, определенная в отчете, является рекомендуемой для целей совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

СПК "Агрофарн" в обоснование заявленных требований об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, был представлен отчет Nзк от ДДММГГ.

Проверяя представленный административным истцом отчет на соответствие законодательству об оценочной деятельности, суд исходит из того, что, согласно требованиям ФСО N 1, 2, 3, 7, отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи оценки, последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Указанный отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов.

Вместе с тем, в ходе судебного разбирательства возникли сомнения в правильности составления отчета об оценке, связанные с выбором объектов-аналогов и примененных в связи с этим соответствующих корректировок, что, в конечном итоге, влияет на достоверность определенной рыночной стоимости оцениваемого земельного участка. В связи с этим, по ходатайству представителя административного истца судом назначена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости оцениваемого земельного участка на ДДММГГ

Судебная экспертиза проведена, и по её результатам экспертом ООО "Владаудит" составлено заключение N от ДДММГГ, в соответствии с которым действительная рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером.., площадью... кв.м, расположенного по адресу: (адрес), категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: производство, переработка и реализация с/х продукции по состоянию на ДДММГГ составила... руб.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, оно является допустимым по делу доказательством, поскольку эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст.307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения, у него имеется специальное высшее образование, стаж экспертной работы. Само заключение экспертизы содержит подробное описание проведенного исследования, приведены выводы, и на основании этого исследования даны ответы на поставленные вопросы.

Экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка проведена на основании материалов дела с выездом на место и осмотром объекта оценки и объектов-аналогов.

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Само заключение экспертизы содержит подробное описание проведенного исследования и выводы, на основании которых определена действительная рыночная стоимость оцениваемого земельного участка.

Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями закона, предъявляемыми к отчету об оценке объекта недвижимости. При определении рыночной стоимости земельного участка эксперт применил сравнительный подход, обосновал отказ от использования доходного подхода и применения затратного подхода. В ходе применения сравнительного подхода экспертом проведен анализ рынка предложений по продаже незастроенных земельных участков для коммерческого использования и путем сопоставления характеристик объекта исследования и выбранных объектов.

Определение итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка произведено путем обобщения скорректированных цен объектов - аналогов.

При этом следует отметить, что в случае несогласия административного ответчика, на котором в силу действующего законодательства лежит обязанность по опровержению представленного суду отчета (экспертного заключения), с доводами административного истца, вопрос о проверке отчета либо экспертного заключения по оценке рыночной стоимости земельного участка на предмет соответствия положениям федеральных стандартов оценки требует специальных познаний в области оценочной деятельности. Однако суду не представлено сведений о наличии таких познаний у представителей административного ответчика и заинтересованного лица.

Доказательств того, что рыночная стоимость земельного участка является иной, чем отражено в судебном экспертном заключении, суду также не представлено, участвующие в деле лица ходатайств о назначении и проведении дополнительной либо повторной судебной оценочной экспертизы не заявляли.

При таких обстоятельствах, несогласие представителей Правительства РСО-Алания и АМС Правобережного района РСО-Алания с величиной рыночной стоимости земельного участка не может быть принято во внимание судом.

Оценив экспертное заключение по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд соглашается с изложенными в нем выводами и полагает, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером.., площадью... кв.м, расположенного по адресу: (адрес), категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: производство, переработка и реализация с/х продукции по состоянию на ДДММГГ составила... руб.

Допрошенная в судебном заседании в качестве эксперта генеральный директор ООО "Владаудит" Голосная В.В, стаж экспертной работы - 10 лет, свое заключение поддержала и пояснила, что справка об урожайности сельскохозяйственных культур, на которую она ссылается в своем экспертном заключении, находится в материалах гражданского дела (л.д.114), откуда и была ею взята.

Следовательно, административный иск СПК "Агрофарн" с учётом уточнений, внесенных его представителем, наделенным соответствующими полномочиями, подлежит удовлетворению.

Решение суда об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости является для административного ответчика основанием для внесения соответствующих изменений в государственный кадастр недвижимости, так как настоящее решение может породить правовые последствия, связанные с определением налогооблагаемой базы по земельному налогу, либо размера арендной платы только с момента вступления его в законную силу и внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений о новой кадастровой стоимости земельного участка.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Верховный Суд Республики Северная Осетия-Алания

решил:

Восстановить Сельскохозяйственному производственному кооперативу "Агрофарн" срок для обращения в суд с настоящим административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка.

Административный иск Сельскохозяйственного производственного кооператива "Агрофарн" удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером.., площадью... кв.м, расположенного по адресу: (адрес), категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: производство, переработка и реализация с/х продукции по состоянию на ДДММГГ равной его рыночной стоимости в размере...

Датой подачи Сельскохозяйственным производственным кооперативом "Агрофарн" заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, считать ДДММГГ.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером.., площадью... кв.м, расположенного по адресу: (адрес), на основании пункта 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Верховного Суда Республики Северная Осетия-Алания в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Судья (подпись)

Копия верна: судья Калюженко Ж.Э.