Апелляционное определение СК по гражданским делам Тульского областного суда от 22 марта 2018 г. по делу N 33-718/2018

Судебная коллегия по гражданским делам Тульского областного суда в составе:

председательствующего Кабанова О.Ю,

судей Гавриловой Е.В, Черенкова А.В,

при секретаре Моисеевой Ю.А,

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе Махриной Р.И. на решение Ефремовского районного суда Тульской области от 21 декабря 2017 года по делу по иску администрации муниципального образования город Ефремов к Махриной Р.И. о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании задолженности по арендной плате и возвращении земельного участка.

Заслушав доклад судьи Гавриловой Е.В, судебная коллегия

установила:

администрация муниципального образования город Ефремов обратилась в суд с иском к Махриной Р.И. о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании задолженности по арендной плате и возвращении земельного участка,

В обоснование заявленных исковых требований указала, что "... " года между администрацией муниципального образования "Город Ефремов и Ефремовский район" и Махриной Р.И. был заключен договор аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым N "... " площадью "... " кв.м, расположенного по адресу: "... ", с разрешенным использованием: для ведения личного подсобного хозяйства на срок до "... " года.

Однако, длительное время ответчик не производит оплату арендной платы за указанный земельный участок, в связи с чем задолженность по арендным платежам на 1 ноября 2017 года составила "... " рубля.

Требование о погашении задолженности по арендной плате и расторжении договора по соглашению сторон оставлено ответчиком без исполнения.

С учетом уточнения истец просил суд расторгнуть договор N "... " от "... " года аренды земельного участка с кадастровым N "... " площадью "... " кв.м, расположенный по адресу: "... ", с разрешенным использованием: для ведения личного подсобного хозяйства.

Взыскать с Махриной Р.И. в пользу администрации муниципального образования город Ефремов задолженность по арендной плате в размере "... " рубля и обязать Махрину Р.ИМ. возвратить земельный участок истцу по акту приема-передачи в течение 10 дней со дня вступления решения суда в законную силу.

В судебном заседании представитель истца администрации муниципального образования город Ефремов по доверенности Субботина Т.В. исковые требования поддержала и просила их удовлетворить.

Ответчик Махрина Р.И. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещалась надлежащим образом, ранее в судебных заседаниях исковые требования администрации муниципального образования город Ефремов не признавала, указав на то, что соглашением сторон от 9 апреля 2009 года договор аренды земельного участка расторгнут, и земельный участок с данного времени ею не используется.

Ефремовским районным судом Тульской области от 21 декабря 2017 года постановлено решение, которым исковые требования администрации муниципального образования город Ефремов удовлетворены.

Суд решил:расторгнуть договор N "... " от "... " года аренды земельного участка с кадастровым N "... " площадью "... " кв.м, расположенный по адресу: "... ", с разрешенным использованием: для ведения личного подсобного хозяйства, заключенный между администрацией муниципального образования "Город Ефремов и Ефремовский район" и Махриной Р.И.

Взыскать с Махриной Р.И. в пользу администрации муниципального образования город Ефремов задолженность по арендной плате в размере "... " рубля и обязать Махрину Р.И. возвратить указанный земельный участок администрации муниципального образования город Ефремов по акту приема-передачи в течение 10 дней со дня вступления решения суда в законную силу.

В апелляционной жалобе ответчик Махрина Р.И. ставит вопрос об отмене решения суда как незаконного и необоснованного.

Проверив и изучив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения ответчика Махриной Р.И, возражения представителя истца администрации муниципального образования город Ефремов по доверенности Люппо О.Н, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, "... " года между истцом и ответчиком в срок до "... " года заключен договор аренды N "... " земельного участка с кадастровым N "... " площадью "... " кв.м, расположенного по адресу: "... ", с разрешенным использованием: для ведения личного подсобного хозяйства.

"... " года между администрацией муниципального образования Ефремовский район и Махриной Р.И. было заключено письменное соглашение о досрочном расторжении договора аренды земельного участка N "... " от "... " года, которое являлось также и актом приема-передачи земельного участка арендодателю.

Поскольку соглашение о расторжении договора аренды не было зарегистрировано ответчиком в установленном законом порядке в регистрирующем органе, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что договор аренды земельного участка, заключенный между сторонами, продолжает действовать и ответчик обязана оплачивать предусмотренную договором аренды арендную плату, в связи с чем взыскал с ответчика задолженность по арендной плате в испрашиваемой ответчиком сумме.

Установив существенное нарушение условий договора со стороны ответчика в виде неуплаты арендной платы, суд первой инстанции также посчитал необходимым расторгнуть договор аренды земельного участка с возложением на ответчика обязанности по возвращению земельного участка по акту приема-передачи.

С указанными выводами суда первой инстанции судебная коллегия согласится не может, поскольку они противоречат материалам дела и основаны на ошибочном толковании норм материального закона, регулирующего спорные правоотношения.

В силу части 1 статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 названного Кодекса и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно части 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В силу ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В силу пункта 1 статьи 165 ГК РФ (в редакции, действовавшей до 01.09.2013) несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность лишь в случаях, установленных законом. Согласно пункту 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

По смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Это означает, что совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации. Вместе с тем такой договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними.

При принятии решения об удовлетворении исковых требований администрации муниципального образования город Ефремов суд первой инстанции исходил из отсутствия государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды земельного участка в органах государственной регистрации.

Однако данный вывод противоречит самому соглашению о расторжении договора аренды земельного участка, заключенного "... " года, по которому в пункте 3 стороны предусмотрели, что обязательства сторон по договору аренды земельного участка от "... " года N "... " прекращаются с момента вступления в силу настоящего соглашения, а на основании п. 2 того же соглашения, оно вступает в силу с "... " года и является одновременно и актом передачи вышеуказанного земельного участка.

В день подписания соглашения о расторжении договора аренды, 9 апреля 2009 года Махрина Р.И. по акту приема передачи земельного участка вернула арендованный ею земельный участок.

При рассмотрении дела судом не установлено спора о фактическом исполнении соглашения о расторжении договора аренды земельного участка, не сделаны выводы о несогласованности его существенных условий, а только лишь одно отсутствие государственной регистрации указанного соглашения принято судом в качестве достаточного основания для удовлетворения заявленного иска.

Вместе с тем, из объяснений ответчика Махриной Р.И. в суде апелляционной инстанции следует, что земельный участок после заключения соглашения о расторжении дорога аренды был передан ею арендодателю по акту приема-передачи и с этого времени не использовался.

Тот факт, что земельный участок не использовался ответчиком с момента заключения соглашения о расторжении договора аренды, которое одновременно являлось и актом приема-передачи имущества, не оспаривался в суде апелляционной инстанции и представителем истца.

Таким образом, в рассматриваемой ситуации арендные отношения между сторонами фактически прекратились, так как стороны перешли к исполнению своих обязанностей по соглашению о расторжении договора аренды и осуществлению своих прав, а именно - недвижимое имущество было передано арендодателю и не использовалось арендатором.

Факт передачи истцу от ответчика арендованного имущества подтверждается не только соглашением от "... " года о расторжении договора аренды земельного участка, которое также является и актом приема-передачи, но и принятым по заявлению ответчика Махриной Р.И. постановлением главы администрации муниципального образования Ефремовский район от "... " года N "... " " Об изъятии у Махриной Р.И. земельного участка, предоставленного в аренду".

Соответственно, отсутствие государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды земельного участка не может в данном случае влиять на права и обязанности сторон данного соглашения по отношению друг к другу. Обязательства по внесению арендных платежей также не являются исключением, поскольку такие платежи вносятся за пользования имуществом, тогда как в данном спора арендованное имущество было передано истцу с момента заключения соглашения о расторжении договора аренды.

При таких обстоятельствах решение суда о расторжении договора N "... " от "... " года аренды земельного участка, взыскании с ответчика в пользу истца задолженности по арендной плате в размере "... " рубля, об обязании Махриной Р.И. возвратить спорный земельный участок по акту приема-передачи в течение 10 дней со дня вступления решения суда в законную силу подлежит отмене с принятием по делу нового решения об отказе в удовлетворении заявленных истцом исковых требований.

При этом, судебная коллегия полагает отметить, что государственная регистрация договора аренды недвижимости, а также соглашение о расторжении о расторжении данного договора имеет целью защиту интересов третьих лиц, которые могут приобретать права на эту недвижимость.

Она создает для таких лиц возможность получить информацию о существующих договорах аренды, заключенных в отношении недвижимой вещи, либо информацию об отсутствии таких обременений.

Заявление арендодателя недвижимого имущества, в данном случае администрации муниципального образования город Ефремов, об отсутствии государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды земельного участка, о наличии которого он знал в момент принятия арендованного имущества, является злоупотреблением правом (статья 10 ГК РФ).

В данной ситуации, истец, заключая соглашение о расторжении договора аренды земельного участка, выразил согласие на прекращение обязательственных отношений, возникших из договора аренды, а поэтому договор аренды после подписания сторонами соглашения о его расторжении, уже не сохранил своей силы.

Руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Ефремовского районного суда Тульской области от 21 декабря 2017 года отменить.

Постановить по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований администрации муниципального образования город Ефремов к Махриной Р.И. о расторжении договора аренды, взыскании задолженности по арендной плате и возвращении земельного участка отказать.

Председательствующий

Судьи