Апелляционное определение СК по административным делам Ставропольского краевого суда от 27 марта 2018 г. по делу N 33aа-184/2018

Судебная коллегия по административным делам Ставропольского краевого суда в составе:

председательствующего Фомина М.В,

судей Луневой С.П. и Болотовой Л.А.

при секретаре Мазикиной А.Б,

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "ТОРОИД" к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ставропольскому краю, Управлению Росреестра по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

по апелляционной жалобе представителя административного истца Козырева Евгения Николаевича на решение Ставропольского краевого суда от 31 октября 2017 года.

Заслушав доклад судьи Фомина М.В, судебная коллегия

установила:

общество с ограниченной ответственностью "ТОРОИД" (ООО "ТОРОИД") обратилось в суд с административным иском, в котором просило установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью "данные изъяты" кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под производственную базу, расположенного по адресу: "адрес", в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2015 года в сумме "данные изъяты" руб.

В обоснование требований истец указал, что является арендатором земельного участка.

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27.11.2015 года N 1380 размер кадастровой стоимости объекта недвижимости по состоянию на 01.01.2015 года установлен в сумме "данные изъяты" руб, что существенно выше его рыночной стоимости согласно отчету N "данные изъяты" от 22.03.2017 года, составленному оценщиком АНО "Экспертно-Консультационное бюро" ФИО11 и нарушает права административного истца, поскольку влечет неоправданное увеличение размера арендных платежей.

Положительным экспертным заключением некоммерческого партнерства саморегулируемой организации "Деловой союз оценщиков" N "данные изъяты" от 14.04.2017 года определенная в отчете величина рыночной стоимости признана достоверной.

Однако, решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости N "данные изъяты" от 18.05.2017 года в пересмотре результатов определения кадастровой стоимости отклонено.

Определением суда первой инстанции от 15.08.2017 года на основании ходатайства административного истца по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено экспертам ООО "Профэксперт".

В соответствии с заключением эксперта ФИО12 N "данные изъяты" от 28.09.2017 года рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2015 года составила "данные изъяты" руб.

Обжалуемым решением Ставропольского краевого суда от 31.10.2017 года в удовлетворении заявленных требований отказано.

Тем же решением с административного истца в пользу ООО "Профэксперт" взыскано в счет оплаты экспертизы "данные изъяты" руб.

В апелляционной жалобе представитель административного истца ООО "ТОРОИД" на основании доверенности Козырев Е.Н. просит решение суда отменить, направить дело на новое рассмотрение в тот же суд в ином составе. В обоснование ссылается на допущенные судом нарушения норм материального и процессуального права, безосновательное отклонение ходатайства об отложении судебного заседания, принятие решения в его отсутствие, на основании недостоверного заключения эксперта, без оценки представленного им заключения специалиста независимого оценщика ФИО13

Письменных возражений на апелляционную жалобу не поступило.

В суде апелляционной инстанции представитель административного истца Козырев Е.Н. поддержал доводы апелляционной жалобы. Просил назначить по делу повторную судебную оценочную экспертизу. В обоснование ссылался на недостоверность положенного в основу решения заключения эксперта ФИО12. N "данные изъяты" от 28.09.2017 года, а также результаты дополнительного исследования, проведенного экспертом 28.02.2018 года по поручению суда апелляционной инстанции, допущенные экспертом нарушения требований пунктов 3, 5 ФСО N 3, пункта 22 ФСО N 7, выразившиеся в применении в качестве аналогов объектов, существенно отличающихся от оцениваемого объекта по основным ценообразующим факторам.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены надлежаще, о причинах неявки суд не уведомили.

Судебная коллегия, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, определиларассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц в порядке статей 150, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ).

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему выводу.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В силу статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее Закон об оценочной деятельности) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Закона об оценочной деятельности).

Статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если затрагивают права и обязанности этих лиц.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, земельный участок с кадастровым номером N, площадью "данные изъяты" кв.м, видом разрешенного использования: под производственную базу, расположенный по адресу: "адрес", постановлен на кадастровый учет 17.09.2004 года, передан административному истцу по настоящему делу в аренду на основании договора N "данные изъяты" от 27.11.2015 года, заключенного с комитетом имущественных отношений администрации г. Кисловодска сроком на 49 лет.

Согласно приложению к договору размер арендной платы рассчитывается исходя из кадастровой стоимости арендуемого земельного участка, размер которой по состоянию на 01.01.2015 года установлен в сумме "данные изъяты" руб. (приказ министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27.11.2015 N 1380 "Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае").

Сведения о кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости 20.12.2015 года и на момент рассмотрения дела являются актуальными (https://pkk5.rosreestr.ru/).

С учетом изложенного, суд первой инстанции в соответствии с разъяснениями, содержащимися в абзаце 6 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", пришел к обоснованному выводу о том, что результаты определения кадастровой стоимости недвижимого имущества затрагивают права административного истца как плательщика арендной платы, в связи с могут быть оспорены им в установленном законом порядке.

В соответствии с положениями статьей 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости земельного участка, ООО "ТОРОИД" в подтверждение величины его рыночной стоимости в сумме "данные изъяты" руб. представило отчет N "данные изъяты" от 22.03.2017 года, составленный оценщиком АНО "Экспертно-Консультационное бюро" ФИО11, а также положительное экспертное заключение на него N "данные изъяты" от 14.04.2017 года, выданное некоммерческим партнерством саморегулируемой организации "Деловой союз оценщиков".

Судом первой инстанции установлено, что представленный административным истцом отчет об оценке и экспертное заключение оформлены с нарушениями требований статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пунктов 3, 11 ФСО N 3, пункта 22 ФСО N 7, выразившимися в отсутствии анализа рынка в сегменте, соответствующем объекту оценки, использовании непроверяемых допущений о характеристиках аналогов.

Выводы суда первой инстанции в данной части соответствуют обстоятельствам дела, требованиям закона, в соответствии с разъяснениями Верховного Суда Российской Федерации, данным в пункте 20 постановления Пленума от 30.06.2015 года N 28 основаны на оценке данных доказательств в совокупности с другими доказательствами по делу, в частности решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости N 1754 от 18.05.2017 года и не опровергнут лицами, участвующими в деле.

В целях установления рыночной стоимости земельного участка на основании ходатайства административного истца 15.08.2017 года судом была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено экспертам ООО "Профэксперт".

Согласно заключению эксперта ФИО12 N "данные изъяты" от 28.09.2017 года рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2015 года составила "данные изъяты" руб.

Оценив данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами по правилам статьи 84 КАС РФ, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что оно является достоверным подтверждением рыночной стоимости оцениваемого участка.

Оснований не согласиться с данными выводами у судебной коллегии не имеется, поскольку они основаны на фактических обстоятельствах дела, соответствуют требованиям закона и в апелляционной жалобе комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя не оспариваются.

В пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года N 28 разъяснено, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 77, 78 КАС РФ).

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 КАС РФ экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31.05.2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", в соответствии с которым, судебная экспертиза - это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9).

Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7).

Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

При этом в силу статьи 25 того же Закона в заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К нему должны быть приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Из содержания заключения эксперта ФИО12. следует, что исследование проводилось с применением сравнительного подхода на основании изучения материалов дела, а также картографического материала публичной кадастровой карты (https://pkk5.rosreestr.ru/).

Согласно пунктам 12-14 ФСО N 1 сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами, применяется, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Объектом-аналогом для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО N 1).

Вопреки доводам апелляционной жалобы, в соответствии с требованиями пунктов 10, 12-14 ФСО N 1, пункта 11 ФСО N 3, пунктов 22, 25 ФСО N 7 по результатам изучения правоустанавливающих документов на участок, с учетом целей оценки на ретроспективную дату экспертом было произведено исследование рынка в сегменте, соответствующем фактическому, наиболее эффективному использованию и условиям рынка.

Подобранные экспертом аналоги расположены в одном с объектом оценки населенном пункте, сопоставимы с ним по основным ценообразующим факторам, отвечают требованиям пункта 22 ФСО N 7.

В силу подпункта "д" пункта 22 ФСО N 7 удельный показатель стоимости должен быть скорректирован по выявленным различиям объекта оценки и аналогов, к которым в соответствии с подпунктом "е" пункта 22 ФСО N 7 относятся, местоположение и физические характеристики, а также условия их продажи, а также иные характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

В заключении проведено обоснование соответствия корректировок, введенных на основании экспертного мнения, рыночным условиям, обоснование в соответствии с федеральными стандартами оценки и принципами в рамках выбранного подхода (принцип существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности) в разделе "Объяснение корректировок".

При сопоставлении объекта оценки с аналогами по локальному месторасположению экспертом использована методика, основанная на Справочнике оценщика недвижимости, 2014 года издания, под редакцией Лейфера Л.А, не противоречащая целям оценки и примененному экспертом подходу.

Аналоги с нетипичными условиями продажи экспертом не использованы, факторы, свидетельствующие о существенном изменении цен за период между датами сделки (предложения) и оценки (условия рынка) не выявлены.

Данное обстоятельство, с учетом допустимой продолжительности экспозиции предложений о продаже в условиях неактивного рынка в оцениваемом сегменте позволило эксперту отказаться от применения корректировки на дату предложения.

С учетом требований пункта 20 ФСО N 7 застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования, в связи с чем, поправка на данный фактор экспертом не вводилась.

Отказ от применения затратного и доходного подходов соответствует требованиям пункта 4 раздела II ФСО N 4.

Оснований сомневаться в правильности выводов и объяснений эксперта не имеется, поскольку они мотивированы, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

В силу пункта 25 ФСО N 7 выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.

Анализ полученных результатов произведен в соответствии с подпунктом "е" пункта 22 ФСО N 7.

Эксперт обладает достаточной степенью квалификации, отвечающим требованиям законодательства об оценочной деятельности, в соответствии с положений абзаца четвертого статьи 15.1, статьи 24.7 Закона об оценочной деятельности в материалах дела имеются сведения об обязательном страховании его гражданской ответственности как оценщика, в связи с чем, оснований для признания подготовленного им заключения недопустимым доказательством не имеется (статья 61 КАС РФ).

Доказательств того, что рыночная стоимость земельного участка является иной, чем отражено в заключении эксперта, предусмотренных частью 2 статьи 83 КАС РФ оснований для назначения повторной экспертизы заявителем жалобы не приводится и судебной коллегией не установлено.

По результатам проведенного на основании определения суда апелляционной инстанции от 06.02.2018 года в соответствии с частью 1 статьи 83 КАС РФ в целях устранения неясностей заключения дополнительного исследования (заключение N "данные изъяты" от 28.02.2018 года) выводы суда, изложенные в решении, опровергнуты не были.

Представленное истцом заключение специалиста-оценщика Мелетовой А.И. от 17.10.2017 года о результатах проведенного ею анализа экспертного заключения обоснованно отвергнуты судом первой инстанции, поскольку не могут свидетельствовать о недостоверности выводов эксперта.

Само по себе наличие иного результата оценки или мнения специалиста не предопределяет недостоверность ранее определенной рыночной стоимости, под которой согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Признаваемый Законом об оценочной деятельности вероятностный характер определения рыночной стоимости предполагает возможность получения неодинакового результата оценки при ее проведении несколькими оценщиками, в том числе, в рамках судебной экспертизы, по причинам, которые не связаны с ненадлежащим обеспечением достоверности оценки.

Данный вывод согласуется с позицией Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Постановлениях от 05.07.2016 года N 15-П, от 11.07.2017 года N 20-П, Определении от 03.07.2014 года N 1555-О.

Нарушений требований Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки при проведении экспертизы судом не выявлено, в связи с чем, оснований для признания данного доказательства недопустимым не имеется (статья 61 КАС РФ).

Поскольку кадастровая стоимость в размере рыночной, установленной в ходе судебного разбирательства по настоящему делу, превышает установленную кадастровую стоимость земельного участка, суд отказал в удовлетворении исковых требований ООО "ТОРОИД".

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года N 28, суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости (статья 45 КАС РФ, пункт 3 статьи 3 НК РФ).

При этом, целью обращения административного истца в суд являлось снижение бремени содержания арендуемого имущества, в связи с завышением базы для расчета арендной платы, которая подлежит исчислению исходя из установленной кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Исходя из положений пункта 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года N 28 для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (абзацы третий и пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Таким образом, установление судом кадастровой стоимости в размере рыночной, превышающей оспариваемую истцом кадастровую стоимость, приведет к ухудшению его положения, что недопустимо в рассматриваемом случае с учетом позиции Европейского Суда по правам человека (? 40 постановления от 24.05.2007 года "Радчиков против Российской Федерации", ? 80 постановления от 06.12.2011 года "Гладышева против России").

Поскольку суду первой инстанции представителем административного истца не было приведено каких-либо обстоятельств, указывающих на невозможность рассмотрения дела в его отсутствие, по настоящему делу участие представителя не является обязательным, то суд в силу пункта 2 части 6 статьи 150 КАС РФ правомерно отклонил ходатайство об отложении судебного разбирательства, рассмотрев дело по существу.

Доводы жалобы не содержат каких-либо новых доказательств, которые не были предметом судебной оценки при вынесении решения, в связи с чем, безусловных оснований для отмены судебного акта на основании 310 КАС РФ не имеется.

Руководствуясь статьями 307 - 311 КАС РФ, судебная коллегия

определила:

решение Ставропольского краевого суда от 31 октября 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи