Апелляционное определение СК по административным делам Ставропольского краевого суда от 17 апреля 2018 г. по делу N 33aа-506/2018

Судебная коллегия по административным делам Ставропольского краевого суда в составе:

председательствующего судьи Брянского В.Ю.

судей Болотовой Л.А, Луневой С.П.

при секретаре судебного заседания Бабкиной Ю.М.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе заместителя руководителя Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя Долбышенко С.В. на решение Ставропольского краевого суда от 08 февраля 2018 года по делу по административному исковому заявлению ООО "Бумфа Групп" к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, ФГБУ "ФКП Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по СК, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости,

заслушав доклад судьи Болотовой Л.А, пояснения представителя ООО "Бумфа Групп" по доверенности Коцубина М.Ф.

УСТАНОВИЛА:

ООО "Бумфа Групп" обратилось с административным иском об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером "... ", площадью 5 238 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование -под железнодорожным путем N 44, расположенного по адресу: "... ", в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2015 года в сумме 4164 210 руб.

В обоснование требований указал, что является арендатором указанного земельного участка на основании договора N 2184, заключенного 24.06.2013 года с комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя, срок действия договора до 05.02.2023 года.

По условиям договора арендная плата рассчитывается исходя из удельного показателя кадастровой стоимости арендуемого земельного участка.

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края N 1380 от 27.11.2015 года утверждены результаты государственной кадастровой оценки земельного участка по состоянию на 01.01.2015 года в размере 7799434,38 руб.

Существенное превышение кадастровой стоимости данного объекта недвижимости по данным Государственного кадастра недвижимости по сравнению с рыночной на основании отчета N М-681/09/16 от ноября 2016 года, выполненного "... ", по мнению истца, нарушает его права и законные интересы, поскольку влечет неоправданное увеличение размера арендных платежей.

31.03.2017 года на данный отчет экспертами саморегулируемой организации оценщиков ассоциацией "Межрегиональный союз оценщиков" дано положительное заключение N 117/02-17.

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости N 1596 от 13.01.2017 года заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости отклонено.

В судебном заседании представитель административного истца ООО "Бумфа Групп" на основании доверенности Коцубин М.Ф. на заявленных исковых требованиях настаивал, просил удовлетворить требования в соответствии с заключением эксперта "... " N 131/2017-Э от 24.11.2017 года в размере 3749 642 руб.

Решением Ставропольского краевого суда от 08 февраля 2018 года административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Бумфа Групп" об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости удовлетворено частично. Суд установилкадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером "... ", площадью 5 238 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под железнодорожным путем N 44, расположенного по адресу: "... ", равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2015 года в размере 3749 642 руб. В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью "Бумфа Групп" к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ставропольскому краю отказано. Суд взыскал с ООО "Бумфа Групп" в пользу ООО "ТАИС" в счет оплаты за производство экспертизы 35000 руб.

В апелляционной жалобе заместитель руководителя Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя Долбышенко С.В. просит решение Ставропольского краевого суда от 08 февраля 2018 года отменить. Принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении заявленных требований отказать. В обосновании доводов указывает, что оспариваемое решение подлежит отмене, поскольку основывается на доказательствах - результатах судебной экспертизы N 131/2017-Э, не отвечающих требованиям обоснованности и достоверности, в связи, с чем оно неприменимо при рассмотрении заявления о пересмотре спорной кадастровой стоимости земельного участка. Информация используемая экспертом, при определении рыночной стоимости земельного участка сравнительным методом, не соответствует названным требованиям Федеральных стандартов оценки. И, следовательно, определенная в заключение эксперта рыночная стоимость земельного участка не может быть признана достоверной.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения жалобы в апелляционном порядке извещены своевременно и в надлежащей форме.

Учитывая требования ст. 150 КАС РФ, положения ст. 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив доводы апелляционной жалобы, проверив материалы дела, судебная коллегия по административным делам Ставропольского краевого суда приходит к следующему.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В случае определения рыночной стоимости земельного участка, которая устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности, кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункты 1 и 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) для целей указанного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Как следует из материалов дела, административный истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером "... ", площадью 5 238 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под железнодорожным путем N 44, расположенного по адресу: "... ".

Право аренды указанного земельного участка возникло на основании договора N 2184, заключенного 24.06.2013 года с комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя, срок действия договора до 05.02.2023 года.

По условиям договора арендная плата рассчитывается исходя из удельного показателя кадастровой стоимости арендуемого земельного участка.

Согласно имеющемуся в деле кадастровому паспорту, сведения о земельном участке внесены в государственный кадастр недвижимости 16.11.2012 года и имеют статус ранее учтенных.

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27.11.2015 года N 1380 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае" кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2015 года установлена в размере 7799434,38 руб, 19.12.2015 года внесена в Единый государственный кадастр недвижимости и на момент рассмотрения дела является актуальной (https://pkk5.rosreestr.ru/).

Административным истцом в подтверждение рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01.01.2015 года в сумме 4164210 руб. был представлен отчет об оценке N М-681/09/16 от ноября 2016 года, выполненный ИП Мазуровым Н.Н, являющимся членом саморегулируемой организации оценщиков ассоциацией "Межрегиональный союз оценщиков", экспертами которой 31.03.2017 года на данный отчет дано положительное заключение N 117/02-17.

Определением суда от 24.05.2017 года по делу была назначена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением эксперта Научно-образовательного центра судебной экспертизы и экспертных исследований Федерального государственного автономного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Северо-Кавказского федерального университета" "... " N 47/06/17Э от 31.07.2017 года рыночная стоимость земельного участка составила 1191 000 руб.

Из содержания заключения эксперта "... " и его показаний в судебном заседании 25.08.2017 года следует, что исследование проводилось с применением сравнительного подхода по результатам осмотра объекта оценки.

Как следует из заключения, оценка проводилась по состоянию на 01.01.2015 года, с применением сравнительного подхода методом сравнения продаж. В качестве аналогов объекта оценки - земельного участка площадью 5 238 кв.м, разрешенным использованием - под железнодорожным путем N 44, расположенного по адресу: "... " (согласно пояснениям эксперта используется в производственных целях ООО "Бумажная фабрика"), выбраны четыре объекта, которые сравнивались по передаваемым правам, условиям финансирования, условиям продажи, условиям рынка, виду использования, местоположению (относительно красной линии), физическим характеристикам (площади), другим характеристикам, влияющим на стоимость (обеспеченность инженерными коммуникациями).

В нарушение пункта 10 ФСО N 3 экспертом использованы непроверяемые допущения об основном ценообразующем факторе - имущественные права аналогов N 1 и 2. Суммарный размер указанных выше корректировок составил 97 %.

В связи с этим определением Ставропольского краевого суда по делу назначена повторная судебная оценочная экспертиза, согласно судебной оценочной экспертизы N 131/2017-Э от 24.11.2017 года рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2015 года составила 3749 642 руб..

Из данного экспертного заключения следует, что экспертом проанализированы все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объектов оценки. При этом, в экспертном заключении проведен анализ рынка объекта оценки, приведена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости земельного участка. При определении рыночной стоимости экспертом применен сравнительный подход - метод прямого сравнительного анализа продаж, с описанием обоснованности его применения. В заключении имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Кроме того, экспертом приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов.

Само заключение экспертизы содержит подробное описание проведенного исследования, приведен анализ сегмента рынка, к которому принадлежит объект исследования, фактических данных о ценах предложений к продаже земельных участков, приведены выводы, и на основании этого исследования даны ответы на поставленные в судебном определении вопросы.

Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями действующего законодательства, в том числе Федерального закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки. Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у судебной коллегии не имеется.

Из таблицы расчета стоимости земельного участка сравнительным подходом следует, что объекты-аналоги сопоставлялись с объектом оценки по местоположению, цене предложения, состоянию рынка, объему оформленных прав, рыночным условиям, площади участка, функциональному использованию участка, наличию инженерных коммуникация, транспортной доступности.

Для определения рыночной стоимости данного земельного участка экспертом подобраны объекты-аналоги, расположенные в г. Ставрополе, с указанием дынных, позволяющих определить местонахождение данных объектов-аналогов, целевое использование которых имеет сопоставимое функциональное назначение. Все объекты-аналоги имеют хорошую транспортную доступность, соответствуют скриншотам объявлений о продаже.

Корректировки значений единиц сравнения для объектов-аналогов произведены экспертом по виду передаваемых имущественных прав, на условия рынка, физические характеристики объекта, поскольку отобранные объекты-аналоги не совпадают по всем элементам сравнения с объектом оценки. Отказ от применения корректировок экспертом мотивирован в заключении.

Проанализировав данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, судебная коллегия расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка, с учетом его местоположения, целевого использования.

Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствует, основания не доверять заключению повторной судебной оценочной экспертизы у судебной коллегии отсутствуют.

Выводы, содержащиеся в отчете об оценке оцениваемого земельного участка, указанные в административном иске, опровергаются заключением повторной судебной оценочной экспертизы.

Судебная коллегия полагает, что заключение эксперта N 131/2017-Э от 24.11.2017 года содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости земельного участка, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.

Правовых оснований к отмене решения суда доводы апелляционной жалобы не содержат, сводятся к несогласию с содержащимися в решении суда выводами, что не может рассматриваться в качестве основания отмены судебного постановления в апелляционном порядке.

Ни материалы дела, ни апелляционная жалоба не содержат достоверных сведений об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе (представлении), проверялись судом, получили правильную оценку в решении в соответствии с требованиями статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в том числе получили оценку все заключения специалистов и экспертов по данному делу, и по существу сводятся к переоценке выводов суда.

Податель апелляционной жалобы, не обладая специальными познаниями в данной сфере, в апелляционной жалобе высказал сомнения в обоснованности заключения. По этим доводам решение суда отмене не подлежит, поскольку они являлись предметом исследования суда, суждение по ним имеется в решении и, с точки зрения Судебной коллегии по административным делам Ставропольского краевого суда, является правильным.

С целью устранения сомнений в обоснованности выводов заключения судебной экспертизы судом первой инстанции был допрошен эксперт, который обосновал применение им методов исследования, объектов- аналогов, и соответствующих корректировок.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого решения суда не имеется.

Исходя из изложенного, а также принимая во внимание, что доводов, влекущих безусловную отмену судебного постановления, в апелляционной жалобе не приводится, судебная коллегия по административным делам Ставропольского краевого суда в соответствии со ст. статьями 308, 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Ставропольского краевого суда от 08 февраля 2018 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: