Решение Ставропольского краевого суда от 29 марта 2018 г. по делу N 3а-83/2018

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Задорневой Н.П.,

при секретаре судебного заседания Гапоновой В.А,

с участием представителя административного истца - Мараевой М.В,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Деревянко Татьяны Алексеевны к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ставропольскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости,

установил:

Деревянко Т.А. обратилась в Ставропольский краевой суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу : "адрес", равной его рыночной стоимости в размере - 1926 000 рублей по состоянию на 19 декабря 2016 года.

В обоснование заявленных исковых требований Деревянко Т.А. указала, что является арендатором указанного земельного участка на основании договора аренды от 10 октября 2016 года (новая редакция договора аренды N 50 от 20 августа 2013 года), зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю 13 сентября 2013 года. Срок аренды установлен на три года - с 10 октября 2016 года по 1 октября 2019 года. Расчет арендной платы за пользование земельным участков по договору производится на основании кадастровой стоимости земельного участка с учетом видов разрешенного использования и регулируется разделом 3 договора аренды от 10 октября 2016 года, приложением 1 к договору, ст. 65 Земельного Кодекса РФ, постановлением Правительства Ставропольского края от 29 марта 2016 года N 112-п.

Постановлением администрации города Светлограда Петровского района Ставропольского края от 1 октября 2016 года N 768 "Об изменении видов разрешенного использования земельного участка площадью 7820 кв.м, с кадастровым номером 26:08:040708:164" вид разрешенного использования земельного участка - "для размещения сооружений оздоровительного и рекреационного назначения" был изменен на - "культурное развитие", "спорт".

10 января 2017 года администрация муниципального образования города Светлограда Петровского района и Деревянко Т.А. на основании указанного постановления администрации города Светлограда заключили дополнительное соглашение о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 20 августа 2013 года N 50 и произвели перерасчет размеров арендной платы на основании кадастровой стоимости земельного участка. Кадастровая стоимость, определенная по результатам государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае составила - 5137661,80 рублей.

Считая установленную кадастровую стоимость земельного участка завышенной, административный истец обратилась к независимому оценщику для определения рыночной стоимости земельного участка. Согласно отчета об оценке N 0006-2 от 6 июля 2017 года, подготовленным автономной некоммерческой организацией "Экспертно-консультационное бюро", рыночная стоимость оцениваемого земельного участка определена в размере - 1926 000 рублей по состоянию на 19 декабря 2016 года.

Административный истец считает, что результаты кадастровой оценки стоимости принадлежащего ей на праве аренды земельного участка являются недостоверными и нарушают ее права как плательщика арендной платы, поскольку кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость и ведет к неправомерному увеличению арендной платы.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации физические и юридические лица вправе обратиться в суд с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В судебном заседании представитель административного истца Деревянко Т.А. - Мараева М.В. требования административного иска поддержала. Просила установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", равной его рыночной стоимости в размере - 1926 000 рублей по состоянию на 19 декабря 2016 года, как определено в отчете об оценке.

В судебное заседание не явились : административный истец Деревянко Т.А, представители : административных ответчиков - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ставропольскому краю, Министерства имущественных отношений Ставропольского края, заинтересованных лиц - администрации города Светлограда, администрации Петровского городского округа Ставропольского края, извещенные надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания.

От представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю поступило ходатайства о рассмотрении данного административного дела в отсутствие их представителей.

От и.о. главы города Светлограда Леонтьева Г.А. поступило ходатайство о рассмотрении административного искового заявления в отсутствии представителя.

От главы Петровского городского округа Ставропольского края Захарченко А.А. поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствии их представителя.

При таких обстоятельствах суд, с учетом мнения участвующего в деле лица, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие надлежащим образом извещенных и не явившихся в судебное заседание лиц, в порядке части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Заслушав объяснения представителя административного истца, исследовав письменные доказательства по данному административному делу, суд находит заявленные в иске требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости в размере, установленном в заключении судебной оценочной экспертизы по следующим основаниям.

В силу статьи 65 Земельного Кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункт 5).

В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного Кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельного участка проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В целях упорядочения организации работ по государственной кадастровой оценке земель на территории Российской Федерации постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года N 316 утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель.

В соответствии с подпунктами 2, 4, 10 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения, государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования, а ее результаты по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости (пункт 5 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель).

По смыслу приведенных положений действующего законодательства, кадастровая стоимость, по своей природе, является рыночной стоимостью. Однако особенности ее определения при проведении государственной кадастровой оценки с помощью метода массовой оценки не обеспечивают ее точное соответствие реальной рыночной стоимости.

В связи с этим, пунктом 3 статьи 66 Земельного Кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Пунктом 1 статьи 66 Земельного Кодекса Российской Федерации предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Положениями статьи 24.18 Федерального Закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрена возможность оспаривания правообладателем или иными заинтересованными лицами результатов кадастровой оценки соответствующего земельного участка. Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Основанием для подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости могут быть недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

В настоящее время определение кадастровой стоимости земельных участков земель населенных пунктов осуществляется в соответствии с Методическими указаниями по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденными приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 12 февраля 2007 года N 39 (в редакции Приказа Минэкономразвития РФ от 11 января 2011 года N 3).

Пункт 3 статьи 66 Земельного Кодекса Российской Федерации, как в прежней, так и в действующей редакции допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Из материалов данного административного дела следует, что результаты определения кадастровой стоимости указанного земельного участка затрагивают права и обязанности административного истца, поскольку за находящийся в аренде земельный участок арендные платежи рассчитываются исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Суд находит, что обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением в полной мере согласуется с вышеприведенными положениями статьи 24.18 ФЗ N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Судом установлено и следует из материалов административного дела, что Деревянко Т.А. является арендатором указанного земельного участка на основании договора аренды от 10 октября 2016 года (новая редакция договора аренды N 50 от 20 августа 2013 года, зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю 13 сентября 2013 года) (том 1 л.д. 47-55).

Постановлением администрации города Светлограда Петровского района Ставропольского края от 1 декабря 2016 года N 768 "Об изменении видов разрешенного использования земельного участка площадью 7820 кв.м, с кадастровым номером N вид разрешенного использования указанного земельного участка - "для размещения сооружений оздоровительного и рекреационного назначения" был изменен на - "культурное развитие", "спорт" (том 1 л.д. 45-46).

10 января 2017 года администрация муниципального образования города Светлограда Петровского района Ставропольского края и Деревянко Т.А. на основании и указанного постановления администрации города Светлограда заключили дополнительное соглашение о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 20 августа 2013 года N 50 в новой редакции от 10 октября 2016 года в части вида разрешенного использования земельного участка (том 1 л.д. 59-66).

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться в суд с административным иском о пересмотре кадастровой стоимости.

Таким образом, Деревянко Т.А. является надлежащим административным истцом по данному делу, поскольку расчет арендной платы за использование им заявленного в иске земельного участка производится из кадастровой стоимости арендуемого земельного участка с кадастровым номером N (пункт 4.1 договора).

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2015 года N 1380 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае" утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, оценка которых производилась по состоянию на 1 января 2015 года.

Актом об утверждении кадастровой стоимости от 19 декабря 2016 года N б/н определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 19 декабря 2016 года в размере - 5137661 рублей 80 копеек, что подтверждается кадастровой выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (том 2 л.д. 97-98).

Согласно отчета об оценке N 0006-2 от 6 июля 2017 года, подготовленным автономной некоммерческой организацией "Экспертно-консультационное бюро", рыночная стоимость оцениваемого земельного участка определена в размере - 1926000 рублей по состоянию на 19 декабря 2016 года (том 1 л.д. 79-174).

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости.

В связи с изложенным, а также в целях установления юридически значимых обстоятельств по делу, по ходатайству административного истца определением Ставропольского краевого суда от 14 декабря 2017 года назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО "Ставропольский экспертный центр" (том 1 л.д. 202-204).

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы N О/003/18 от 26 февраля 2018 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N составила - 2634 000 рублей по состоянию на 19 декабря 2016 года (том 2 л.д. 2-58).

Согласно части 13 статьи 49 Кодекса административного судопроизводства РФ на основании проведенных исследований и с учетом их результатов эксперт дает заключение в письменной форме и подписывает его, если иное не установлено настоящим Кодексом. Заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

В соответствии с частью 1 и частью 3 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Заключение эксперта оценивается судом в совокупности с другими доказательствами по делу (п. 8 ст. 82 Кодекса административного судопроизводства РФ).

Из материалов дела следует, что заключение оценочной экспертизы подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного участка, и соответствует требованиям указанного Федерального Закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем, ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.

Из экспертного заключения следует, что оцениваемый земельный участок расположен в городе Светлограде, площадь - 7820 кв.м, категория земельного участка - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - культурное развитие - (3.6), спорт - (5.1), аренда сроком до 01.10.2019 года, информация о текущем использовании совпадает с разрешенным использованием земельного участка, транспортная доступность - хорошая, на участке имеется ОКС, характер окружающей застройки - коммерческая недвижимость (торгово-офисная, общественно-деловая).

Экспертом в заключении проанализирован рынок недвижимости на 2014 год, произведен анализ рынка объекта оценки, определен сегмент рынка, к которому принадлежит оспариваемый объект - "коммерческая недвижимость", произведен анализ рынка недвижимости, анализ фактических данных о ценах предложений к продаже земельных участков, определена активность рынка, описан выбор и применение подходов и методов оценки.

Экспертом произведен расчет рыночной стоимости указанного земельного участка в рамках сравнительного подхода, методом относительного сравнительного анализа. В качестве объектов-аналогов для оценки выбраны 3 объекта-аналога сопоставимые с объектом оценки, находящиеся в собственности, с целевым использованием - коммерческое назначение, подъездные пути с твердым покрытием, с возможностью подключения коммуникаций.

При расчете рыночной стоимости объекта недвижимости экспертом описаны примененные корректировки. Корректировки значений единиц сравнения для объектов-аналогов произведены экспертом на торг, физические характеристики. Применение корректировок как и отказ от применения корректировок экспертом подробно мотивированы в заключении. Экспертом подробно изложен в заключении расчет стоимости объекта оценки методом относительного сравнительного анализа, стоимость 1 кв.м. выведена в размере - 336,84 рублей. Впоследствии экспертом произведено согласование результатов итоговой величины стоимости оцениваемого объекта.

Проанализировав данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка, с учетом его местоположения, целевого использования.

Содержание заключения эксперта свидетельствует о том, что вывод эксперта о рыночной стоимости данного земельного участка не является произвольным; при оценке объекта эксперт в полной мере придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами; заключение эксперта базируется на достоверных сведениях об объекте оценки; описание технических характеристик объекта оценки выполнено на основании материалов административного дела, публичной кадастровой карты, публичных данных ФГБУ "Федеральная кадастровая палата федеральной службы государственной регистрации и картографии" по Ставропольскому краю, произведенные на основе сравнительного подхода, объективно отражают рыночную стоимость объекта оценки на дату оценки - 19 декабря 2016 года; оценка произведена на основе анализа рынка земельных участков, с учетом ценообразующих факторов с применением корректировок по всем значимым группам элементов сравнения.

Иных доказательств, свидетельствующих о том, что рыночная стоимость спорного земельного участка является иной, чем отражено в заключении судебной оценочной экспертизы, сторонами, заинтересованными лицами по делу суду не представлено.

Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствуют, оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы не имеется. Выводы, содержащиеся в отчете N 0006-2 от 06 июля 2017 года, опровергается заключением судебной оценочной экспертизы. Кроме того, данный отчет об оценке был предметом рассмотрения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю при рассмотрении заявления административного истца от 5 июня 2017 года об изменении кадастровой стоимости земельного участка. По результатам рассмотрения комиссией заявление Деревянко Т.А. об изменении кадастровой стоимости земельного участка отклонено, о чем указано в возражении Управления Росреестра по Ставропольскому краю (том 1 л.д. 188-191). При таких обстоятельствах, суд полагает, что требования административного истца об установлении рыночной стоимости земельного участка в размере определенном в отчете об оценке удовлетворению не подлежат.

С учетом изложенного, подлежат удовлетворению требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:08:040708:164 в размере его рыночной стоимости, установленной в заключении судебной оценочной экспертизы.

Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N общей площадью 7820 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - культурное развитие - (3.6), спорт - (5.1), расположенного по адресу : "адрес" в размере равном его рыночной стоимости - 2634000 рублей по состоянию на 19 декабря 2016 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать дату обращения Деревянко Т.А. в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю - 5 июня 2017 года.

Установленная судом кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N применяется с 01 января 2017 года до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

В удовлетворении заявленных исковых требований об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N в размере равном - 1926000 рублей, установленном в отчете об оценке N 0006-2 от 6 июля 2017 год, отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Ставропольского краевого суда в течение одного месяца со дня принятия его в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через суд принявший решение.

Судья краевого суда Задорнева Н.П.